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不動産売却の注意点
【第2回】2018年6月13日公開(2018年8月9日更新)
梶本幸治
梶本幸治

梶本幸治(かじもと・こうじ)氏:不動産売買の業界の裏の裏まで知りつくした不動産業専門コンサルタント。普段は売却を中心とする不動産梅者のコンサルティングを中心としていますが、こダイヤモンド不動産研究所では、売主の立場に立って、「不動産を売却するときの注意点」を解説します!

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「不動産価格査定書」の見方と注意点を解説!
業者が優秀かどうかは、「流通性比率」で分かる!

家やマンションなどの不動産を売却する際、不動産会社が「価格査定書」をつくってくれますが、こちらを見れば不動産会社や営業担当者が優秀かどうかが分かります。今回は「価格査定書を見極めるための6つのチェック項目」を紹介しましょう。

 家やマンションなどの不動産を売却する際、一番気になるのが「いくらで売れるのか?」という点。

 不動産ポータルサイトで近所の物件がいくらで売りに出ているのか調べてみたり、路線価や公示地価といった公的な価格を調べても、実際に売れる価格はなかなか分かりません。

 そこで、不動産会社に依頼して所有不動産を査定してもらうことになります。

【関連記事はこちら!】
>>家を高値で売りたいのなら、絶対に知っておきたい「売主のためのレインズ活用法」! 売主が損しても分かりにくい仕組みなので注意を!

不動産会社が売主に書面で提示する「売れる価格」

 不動産価格査定書の見方をご紹介する前に、まずは「不動産査定」はそもそも何なのかご説明します。不動産査定は「その不動産が売れる価格」に関して、不動産取引の専門家である不動産会社が根拠を示して売り主に説明することを指します。

 時々、将来のために不動産査定を受けたいと仰るかたがいらっしゃいますが、これはあまり意味のないことです。実際に売りたいと思ったときに、不動産会社にお声かけされることをおすすめします。

 少し前置きが長くなってしまいましたが、ここから本題である「不動産価格査定書の見方」をご紹介して参ります。

 不動産価格査定書は特段、書式が決まっているものでは無く、各不動産会社によって内容はまちまちです。何十ページにも渡る価格査定書を作る不動産会社があれば、A4一枚だけの査定報告書を出してくる不動産会社もあります。

 以下に、「査定書の内容を見極める6つのチェック項目」をまとめてみましたので、是非ご参考になさって下さい 。

「査定書の内容を見極める6つのチェック項目」

【チェック項目1】査定価格を「○○○万円~○○○万円」といった感じで書いている査定書はアウト!
 確かに、不動産価格は「ピッタリ○○○万円」とは言いにくいものです。しかし、査定価格に幅がある場合は「査定価格:○○○万円」「売り出し時の提案価格:○○○万円」「チャレンジ価格(売り出し上限価格):○○○万円」など、売り主に分かりやすく提案すべきです。

【チェック項目2】物件に関するコメントや販売方法の説明が「テンプレート」な査定書はアウト!
 価格査定書に物件に関するコメントや、販売方法の説明を記載している不動産会社は少なくありませせん。しかし、このコメントや説明が多くの物件に通用する「テンプレート」である場合がございます。このような「手抜き会社」に大切な資産の売却を任せるわけには行きませんので、査定書のコメントから「テンプレート臭」を感じたときは、その不動産会社に販売を任せることは控えてください。

【チェック項目3】会社紹介や営業担当の紹介が少ない査定書はアウト!
 不動産価格査定書は単なる価格の提案書ではなく、販売計画書の側面も持っています。従って「その不動産会社がどのような会社なのか」や「担当してくれる営業はどんな人間なのか」が重要になります。査定書の中に数字ばかりを書き連ね、肝心な会社紹介や営業担当紹介が少ない不動産会社はあまりおすすめできません。

【チェック項目4】査定書の書体がバラバラでフォントも統一性がなく、色づかいも品が無い査定書はアウト!
 実際に販売活動が始まれば、不動産会社にチラシ(マイソク、販売図面ともいう)を作ってもらうことになります。また、ネットで物件情報を公開する際も、その営業担当が物件写真を撮りに行くことになります。つまり、美的感覚が極端に欠落した不動産会社や営業担当に当たってしまうと、これら集客ツールもセンスのないものになりがちです。あまりにも見づらい査定書を平気で提出してくる不動産会社は、センスがないと言わざるを得ません。

【チェック項目5】あまりにもページ数がすくない査定書はアウト!
 査定書は分かりやすさが大切ですので、ページ数が多いからと言って良い査定書とは言えません。しかし1ページ~5ページ程度の査定書しか用意して来ない不動産会社は論外です。その不動産会社の「やる気」が問われても仕方がないでしょう。せめて10ページ以上(添付資料を含む)の査定書を提示してくる不動産会社とお付き合いされるべきだと思います。

【チェック項目6】流通性比率をいじって、査定価格を操作している査定書はアウト!
 タイトルにも書かせていただいた「流通性比率」ですが、あまり耳馴染みのない言葉だと思います。 流通性比率は、「流通性比率はその物件が売りやすいか、売りにくいかという流通性の度合いを示す比率です。1.00(100%)を基準に、マイナス15%からプラス10%の範囲内で売りやすければプラス、売りにくければマイナスとして評価します。(公益財団法人不動産流通推進センター「価格査定マニュアルによる戸建住宅の査定」より)」と定義されており、物件の売れやすさ、売れにくさを査定価格に反映させるための調整手法です。

 しかし、不動産実務の世界では、そもそもの趣旨と異なった使われ方が横行しています。 では、どのように流通性比率が使われているかをご紹介します。 営業担当者が査定価格を算出した際、「あっ!思っていたよりも査定価格が高くなったしまった」や「査定価格が低すぎる…、このままじゃ売主に提示できない」なんてことがたまにあります。

 このような場合、本来ならば、マーケットの動向を再度精査し、根拠のある査定価格を売り主に示すべきです。

 しかし、「マーケットの動向を再度精査」するには手間も時間もかかります。 そこで、売り主があまり聞いた事のない「流通性比率」を上げたり、下げたりして、査定価格の総額を営業担当者の思惑の範囲内に収めようとするのです。

 不動産会社から示された査定書の流通性比率に「1.00」以外の数字が入っている場合は、流通性比率の根拠を営業担当者に質問して下さい。

 その質問にご納得いただける場合は問題ないのですが、もしも、曖昧な回答であったり、あきらかにごまかす素振りが見えた場合は、その不動産会社に販売を任せないようにしましょう。

質問にしどろもどろになる営業マンはお引き取り願おう

 不動産の価格査定書には、なじみの薄い専門用語やたくさんの数字が踊っており、不動産営業担当者の説明も専門用語の解説や、査定の根拠となる数字の説明に終始しがちですが、そのようなところにばかり目が行ってしまっては、その不動産営業担当者が優秀か否かを見極めることはできません。

 不動産営業担当者が優秀か否かを見極めたければ、下記のチェック項目を基に質問をぶつけてみて下さい。

 質問をぶつけてみて、しどろもどろになるような不動産営業担当はバッサリ切り捨てていいでしょう。

 これが私の提案する「不動産価格査定書の見方と注意点」です。 信頼出来る本当のプロを見極め、ご自身の希望される形で不動産売却を進めて下さい。

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
◆HowMaスマート不動産売却(一般媒介での一括査定)
対応物件の種類 マンション、戸建て(東京23区)
掲載する不動産会社数 10社(一般媒介) HowMaスマート不動産売却の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 コラビット
紹介会社数 最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。
HowMaスマート不動産売却無料査定はこちら
◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ
(東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう
いえカツLIFE無料査定はこちら
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