不動産の査定で高すぎる価格を提示する仲介会社には要注意！　売り出し後の値下げで足元を見られる悪循環に

不動産の相場を調べる際、不動産仲介会社に「査定価格」を算出してもらい、価格の相場観をつかむという人は多い。しかし、高すぎる査定価格を提示する不動産仲介会社には注意したい。なぜなら、契約を結ばせるためにわざと査定価格を高めに出すというタチの悪い不動産仲介会社も存在するためだ。

不動産の査定価格は、不動産会社の売却予想価格

 「査定価格」とは、不動産仲介会社が考える「これくらいの価格なら売れるかもしれない」という売却予想価格のことだ。

　家やマンションなど不動産の「相場を知りたい」「売却に向けて売り出し価格を知りたい」という人にとって、非常に参考になる。

　国土交通省がお墨付きを与えている不動産流通推進センターの「不動産価格査定マニュアル」では、査定価格は、通常、現状の市況や周辺の取引動向などを考慮して、3カ月程度で買い手が付くことを目安にしている。

　ほかの価格査定方法がこれに準拠しているとは限らないが、現実的に売れる価格であるという考え方は一緒だろう。

　数年前までは、不動産仲介会社に直接、価格査定を依頼する以外に査定価格を知る方法がなく、複数の業者に査定を依頼するのは手間がかかった。そのため、大手不動産仲介会社数社に査定を依頼して満足する人も多かった。

　しかし、2015年頃から無料で、1分もかからず査定価格が見られるオンラインの「マンション価格査定サービス」が登場し、ネットで簡単に査定価格を調べられるようになった。

　さらに、売りたい不動産の情報や個人情報を入力すれば、6社程度の不動産仲介会社に対して無料で価格査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」が、一般的に使われるようになってきたことも、複数の業者から簡単に査定価格を知ることができるようになった大きな要因だ。

不動産一括査定サイトで、さまざまな会社の査定価格がわかるようになった

　不動産一括査定サイトを使えば、一度に複数の不動産仲介業者の査定価格を知ることができるので、大手不動産業者と比較ができるようになり、今まで出る幕のなかった中小不動産仲介会社にもスポットライトが当たるようになった。

　不動産の売買に詳しいコーラル株式会社代表取締役・井上正子氏は「一括価格査定サービスは不動産価格上昇のけん引役にもなっている」と述べる。

 「不動産一括査定サイトを使えば、査定価格が高いものから低いものまで一瞬にして出そろいます。これまでは少ない業者の査定価格しか知らなかったために、相場よりも割安で売り出してしまっている人もいたが、『もっと高値でも売れる』ということがオープンになってきた。その結果、不動産価格自体が上昇し、より高値で売却できるようになった」

　不動産一括査定サイトの登場が近年の不動産価格上昇の一因にもなった…、それほどまでに影響力がある「査定価格」。不動産の売却を考えているなら、必ず参考にした方がいい。

　ただし、査定価格を見る際には、気を付けなければならないポイントがある。それは、「査定価格＝実際に売れる金額」ではないということだ。

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「高すぎる査定価格」は顧客を集めるための撒き餌として使われる

　一番高い査定価格を出してくれた会社を信じたくなるのも人間の心理だが、契約欲しさにわざと高めの査定価格を出している会社も多いと言われている。

　つまり、「高すぎる査定価格」は顧客を集めるための撒き餌として使われることもある、ということだ。

　いま、できるだけ高く家を売る秘訣について井上氏はこう語る。

 「不動産一括査定サイトなどを使って複数の業者に査定してもらったうえで、売り出し価格は最も高い査定価格の5～10％減で考えた方がいい。しっかり成約が取れる範囲でできるだけ高い売り出し価格にすることが大切です。高すぎる査定価格を信じすぎてはいけません」

　だがここで、「もともと高い価格で販売しているんだから、多少値下げしたって大丈夫じゃないの？」と思う人もいるだろう。しかし、一度値下げした家はとことん足元を見られてしまうという。

 「不動産の値下げは数百万円単位で行われます。例えば5100万円で売り出し始めた家が3カ月経っても売れないので200万円下げて4900万円にしたとします。そうすると買主側の心理は『こんなに下がったなら、まだ下がるだろう』となるんです。はじめから4900万円で出していれば売れていたものが、結果的に4500万円で成約。こんな事例もたくさん見てきました」（井上氏）

　欲を出して相場より高い価格で出してしまったがために値下げを繰り返してしまうと、買い手に舐められるのだ。

高すぎる査定価格への過信は禁物！

　高い査定価格を鵜呑みにしてはいけない理由はもう一つある。

　それは、不動産一括査定サイトができたときの状況と、現在の状況は大きく異なっているということだ。

　いま、不動産価格の上昇は落ち着きを見せはじめ、高止まりしている。従来の傾向通りなら、今後これ以上、不動産価格が上昇するのは難しいという見解が目立ってきた。それどころか、急激な価格下降に見舞われる可能性すらある。

　そうなると、「一番高い査定価格を出してくれた不動産業者に頼んだのに、全然家が売れなくて、結局大幅に値下げをしなければいけなくなった」という事態が起き始めるのだ。

 「不動産一括査定サイトが出す査定価格は過去の価格推移などから算出しています。なので、以前なら高値で売れていたかもしれない価格でも、現在の価格帯では高すぎて売れなくなっている可能性があるんです。いま、市場の成約価格と販売価格との差が開きすぎて、地域によってはどんどん在庫もたまってきています」（井上氏）

　一般に、不動産売買における査定価格は、取引事例法を使って算出することが多い。

　ただし、近隣マンションなどの取引相場や売り出し価格などといった過去の事例から価格を導き出しているため、過去と状況が変わってしまうと査定価格と成約価格に差が出てしまうことがあるのだ。

査定価格から市場や相場を学び、騙されないようにしよう

　不動産の価格は、買い手があって初めて決まるもの。売り手に売却事情やタイミングがあるのと同様に、買い手にも様々な事情があるため、売り出し価格に正解はない。だからといって高すぎる査定価格は危険だ。

　なぜなら、査定価格はそのときの状況や、不動産仲介会社側の営業スタンスによっても大きく変わってくるためだ。

　査定価格に一喜一憂するのではなく、複数の不動産仲介会社の意見を聞き、市況や相場を勉強するようにしたい。

　そうすることで、査定価格によってあの手この手で顧客をだまそうとする悪徳不動産業者に引っかかる可能性を低くしていくことが重要だ。

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