｢中古住宅には、欠陥･瑕疵保証契約を無料で付けます！｣
不動産仲介会社で広がる建物保証･設備保証を徹底比較

中古の住宅を売買する場合に、不動産仲介会社が無料で「瑕疵（欠陥）保証」「瑕疵保険」を付帯してくれるケースが増えてきた。大手不動産会社が先行したが、最近は中堅・中小の不動産会社も無料で「建物保証」「設備保証」をつけるケースが増加。そこで、各社の瑕疵サポート内容を比較してみた。

中古住宅の瑕疵担保は3カ月程度が多い

　住宅の売買において、買った後に住宅に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、買手は修理や保証をしてもらわなければ困る。そこで住宅の売買形態によって、さまざまな瑕疵保証が行われている。

　新築の場合は、建設・販売する不動産業者などに、10年間の瑕疵担保責任が課されている。対象となるのは、住宅のなかでも特に重要な部分である、基本構造部分（基礎、土台、柱など）、雨水の侵入を防止する部分（屋根、外壁など）だ。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）で義務付けられている。また、不動産業者は、瑕疵保険への加入なども義務付けられている。

　一方で、中古住宅の場合は新築に比べると保証体制は見劣りしている。民法上では、買主が瑕疵のあることを知ってから1年以内に損害賠償を請求できることになっているが、瑕疵の発見までの期間に取り決めがなく、あまりにも売主が不利であるため、売買契約時に保証する期間を取り決めるのが通例だ。

　売主が不動産業者（宅地建物取引業者）の場合は、宅建業法により、2年以上の契約不適合責任を負う（2020年3月以前は「瑕疵担保責任」と言っていたが、内容はほぼ同様）。

　一方で売主が個人の場合は、契約不適合責任（瑕疵担保責任）を負わない、あるいは3カ月程度に限定するといった契約が慣例になっている。これでは、買主は安心できないため、中古住宅の購入が敬遠される原因となっていた。

販促のために、無料で「瑕疵保険」提供

　そこで増加しているのが、中古住宅向けの「瑕疵サポート」だ。特に個人が住宅を売る場合は保証期間が短く設定されがちなため、売買契約を仲介する不動産仲介会社が無料で「瑕疵保険」「瑕疵保証」などを付帯する、瑕疵サポートが増えている。

　買主が瑕疵サポートを利用する場合、検査機関や不動産仲介会社が物件を検査（インスペクション）した上で保証が受けられる。引き渡し後に瑕疵が見つかれば、補修をしたり、補修費用を負担したりしてくれる。

　ちなみに、誰が保証するかで保証の名称が違ってくる。

　国土交通省が指定する保証機関が保証するのが「瑕疵保険」だ。不動産仲介会社が保険料を支払って保証してもらう。保険の対象となるのは、基本構造部分などで、保険金額は200万円、500万円、1000万円。保険期間は1年、2年、5年から選べる。

　一方、売買を仲介する不動産会社が自ら、瑕疵を保証するのは、「瑕疵保証」「瑕疵サポート」などと呼ぶことが多い。統一された基準での検査ではなく、サービスの質はバラバラだ。

　これら瑕疵サポートを使うことで、売主は「免責（瑕疵を保証する必要がない）」となるので安心だ。さらに、売却前には検査をするので、検査済みで保証が付いた住宅として安心して住宅を売却できるメリットもある。

　一方で買主は、中古物件でありながら充実した瑕疵保証を手に入れられる。さらに、保証機関による「瑕疵保険」の証明書なら、耐震基準適合証明書として使えるため住宅ローン控除が受けやすくなるなど、買主にとってのメリットも多い。

　また、エアコン、給湯器などの「設備保証」もセットとしている不動産業者が多い。

三井のリハウスなど大手3社の対応は？

　では、大手不動産仲介会社3社が無料で付けている「瑕疵サポート」の内容を見ていこう。

「建物保証」について

　建物保証の範囲については、雨漏り、建物構造上主要な部分、シロアリの害、給排水管の故障に対応。保証期間は2年間、築30年以内の不動産が対象という点は、どこも一緒だ。

　ただし保証金額は違う。三井のリハウス、東急リバブルは、保証の上限金額が500万円。住友不動産ステップ（旧住友不動産販売）は、「500万円」と「仲介手数料の2倍」で少ない方となっている。3000万円の不動産の売買の場合、手数料が上限の3%+6万円+消費税だとすると、保証額は手数料105.6万円×2＝211.2万円となり、やや見劣りすることになる。

　では、保証前に検査するのは誰か。東急リバブルは委託検査会社が目視・打診・触診および計測するとしており、瑕疵保険にも加入が可能としている。一方で、住友不動産ステップは、営業担当者による目視等の調査で、関西圏の戸建ては調査会社に委託。三井のリハウスは、マンションなら営業担当者の目視調査、戸建ては指定の検査会社による調査となっており、ばらつきがある。営業担当者による目視調査より、専門のインスペクター（検査員）が見たほうが信頼できるのは当然だろう。

◆大手不動産仲介会社の建物保証（無料）を比較
	三井のリハウス	住友不動産ステップ	東急リバブル
対象	①雨漏り ②構造耐力上主要な部分の木部の腐食 ③シロアリの害 ④給排水管･排水桝の故障	①雨漏り（戸建てのみ） ②建物構造上主要な部位の腐食（戸建てのみ） ③給排水管・排水桝の故障 ④シロアリの被害	①雨漏り（戸建てのみ） ②建物構造耐力上主要な部位の腐食（戸建てのみ） ③シロアリの害 ④給排水管･排水桝の故障
年数	2年	2年	2年
上限 金額	500万円	「500万円」と「仲介手数料の2倍」で、どちらか低い金額（免責5万円）	500万円
調査 方法	・マンション：営業担当が調査 ・戸建て：指定の検査会社（建築士資格を持つ、既存住宅状況調査技術者）が調査	・営業担当による目視調査等 ・関西圏の戸建ては、調査会社が調査	・委託検査会社が、目視・打診・触診および計測
対象物件	・戸建て：築30年以内 ・マンション：築年数不問	・戸建て：築30年以内 ・マンション：築30年以内	・戸建て：築30年以内 ・マンション：築年数不問
取引条件など	・三井のリハウス取り扱い物件だけでなく、他社取り扱い物件の購入もOK ・一般媒介による売却の売主もOK	・買主は、住友不動産ステップの両手取引でないとフル保証なし	・買主は、東急リバブルの両手取引でないとフル保証なし ・専属専任・専任媒介のみ ・戸建ては瑕疵保険に加入可能。1年保証（保険金500万円）は無料。
※2020年5月時点の各社サービスを、公式サイトから調査。三井のリハウス「360°サポート」、住友不動産ステップ「ステップコート」、東急リバブル「リバブルあんしん仲介保証」

　住友不動産ステップ、東急リバブルは、買主も売主も同社と契約した場合しか、買主に対して2年間の保証を提供しない。いわゆる「両手取引」だ。両手取引なら両者から手数料をもらえるので、無料で瑕疵サービスを提供しているのだ。ただし、買主にすればすべての物件に無料瑕疵サービスが付いているわけではなく、魅力に欠ける。

　一方で、三井のリハウスは、「両手取引」ではない場合も一部対応。他社が取り扱っている不動産を、三井のリハウスを通じて購入した場合も保証する（売主が検査を許可してくれた場合のみ）。さらに売却する際に、一般媒介という複数の不動産会社に競争させながら売る方法があるが、それでも保証が付帯する。一般媒介まで無料対象に含めている不動産会社は少ない。

「設備保証」について

　給湯器、エアコン、ガスコンロ、水栓金具などの設備も、動作確認などをした上で保証するのが「設備保証」だ。保証期間は2年間で横並びとなっている。

　保証の上限金額は各社で異なるものの、どこかが突出して手厚い訳ではない。

・三井のリハウスは、製造15年以内は22万円までだが、製造15年超30年以内は11万円まで。

・住友不動産ステップは、製造10年以内は11万円までだが、製造10年超30年以内は6.6万円までとなっている。

・東急リバブルは、製造15年以内なら50万円まで保証されるが、製造15年超30年以内は3万円までと少なくなる。

◆大手不動産仲介会社の設備保証（無料）を比較
	三井のリハウス	住友不動産ステップ	東急リバブル
対象	設備表記載の住宅設備（40項目）	設備表記載の住宅設備	建物と一体の住宅設備（30種類）
年数	2年	2年	2年
上限 金額	・製造15年以内:22万円 ・製造15年超30年以内:3.3万円～11万円※すべて税込み	・製造10年以内:11万円 ・製造10年超30年以内:2.2万円〜6.6万円※すべて税込み	・製造15年以内:50万円 ・製造15年超30年以内:3万円
調査 方法	営業担当者が 目視･動作確認	営業担当者が 目視･動作確認	委託検査会社が 目視･動作確認
※2020年5月時点の各社サービスを、公式サイトから調査。三井のリハウス「360°サポート」、住友不動産ステップ「ステップコート」、東急リバブル「リバブルあんしん仲介保証」

【大手不動産仲介3社の評判、手数料率、販売力を辛口評価】
>>「三井のリハウス」に不動産売却を頼んでいい？
>>「住友不動産ステップ」に不動産売却を頼んでいい？
>>「東急リバブル」に不動産売却を頼んでいい？

中堅・中小でも、無料での付帯が広がる

ミライアスは最大760万円の保証

　一方で、中堅・中小の不動産仲介会社も保証を充実させつつある。

　元大手不動産のトップ営業担当者が独立してスタートした不動産仲介会社のミライアス（東京都渋谷区）。2020年2月にスタートした「スマート仲介 ミライの売買あんしんサポート」は、建物保証最大550万円（シロアリ保証50万円含む）、設備保証最大210万円と保証額は大きく、保証期間は1年間だ。

　建物の検査は、専門インスペクターが実施するだけでなく、既存住宅瑕疵保険が付けられる住宅であれば、国交省が認定した住宅瑕疵担保責任法人が保証してくれるので安心感は大きい。

　ミライアスが特徴的なのは、「顧客の囲い込みなし」「完全片手報酬型」をうたっている点だ。

　多くの不動産仲介会社は、売り手も買い手も自社と契約した「両手取引」の場合しか瑕疵サービスを提供しないケースが多い。一方でミライアスは、違法な行為が起こる余地がないことをアピールするため、「片手取引」でも瑕疵サービスを提供する。

　そのため、ミライアスが売主と契約し、ほかの不動産仲介会社が担当の買主へ売却した場合でも、フル保証を提供できる。

　保証が付いた住宅として、他の不動産仲介会社が積極的に買主を見つけてきてくれるので、早期に売却が可能になる。こうしたサービスを提供する不動産仲介会社は珍しい。なお、営業エリアは首都圏で、ミライアスと専属専任・専任媒介契約を締結した売主が無料の対象となる。

【関連記事】>>不動産ベンチャー・ミライアスが｢平均29日｣のスピードで中古住宅を売却できる理由

営業エリアが広い「売却の窓口」

　一方、さまざまな保証を売りにしているのが「売却の窓口」だ。各地域の不動産仲介会社が加盟しており、全国で60店舗以上を展開している。

　売却の窓口では、中古住宅に対して、プロのインスペクターが住宅をチェックし、建物の安全を確認できれば、「既存住宅売買瑕疵保険」を提供する。保険期間は最長5年間で、支払限度額は最高1,000万円と充実の内容だ。都市部の店舗を中心に保証を無料にしている。

　また、設備保証については、最大10万円を2年間にわたって保証するだけでなく、水まわりなどのトラブルに24時間対応するコールセンターの利用も1年から最大10年間付いている。

　ミライアスと同様、売主が売却の窓口と契約し、他の不動産仲介会社が売却した場合も、上記の保証は付いてくるので、売主は瑕疵保険が付いた優良な住宅として高値で売りやすくなる。

◆ミライアスの不動産売却査定
対応物件の種類	マンション、戸建て、土地
相談実績数	2万7411件
サービス開始	2018年
運営会社	ミライアス株式会社（東京都渋谷区）
営業エリア	東京都、神奈川、埼玉、千葉県
【ポイント】平均成約日数33日のスピード成約を誇るだけでなく、売り出し価格と売却価格の乖離率も4.5％と低い（2020年3月実績）。売り手も買い手も喜ぶ、最大750万円の建物・設備補償は、大手に引けを取らない充実ぶり。

まとめ～瑕疵サポート付きの不動産仲介を利用しよう

　以上のように、大手不動産仲介会社だけでなく、中堅・中小でも、無料の瑕疵サポートを付けてくれるケースが増えている。

　不動産を売却する際は、なるべく無料の瑕疵サポート、インスペクション、ホームステージングなどが付いている不動産会社を選びたいところだ。
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