土地売却査定の依頼方法を解説! 必要書類など査定時に準備すべきポイントとは

2020年12月3日公開(2021年5月18日更新)
竹内英二

土地の売却は、不動産会社による無料の査定によって「いくらで売れるか」を知ることから始まる。その際、査定前にある程度の準備をしておくと、その後の売却がスムーズとなる。また、査定についての知識があれば、より高く土地を売れる可能性が高くなるため、この記事で詳しく解説していく。

土地売却査定の種類

土地売却査定の種類
画像:PIXTA

 土地売却査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類がある。

 それぞれの詳しい手順や違いについて解説する。

【机上査定】

 机上査定とは、周辺の取引事例や住宅地図、登記簿謄本、公図等の資料に基づき不動産会社が現地を見ずに行う査定方法である。
不動産会社の営業担当者が実際に査定するため、完全に自動化されているAI査定とは異なる。

 土地のことを知り尽くした不動産会社の人が細かく査定をしていることから、机上査定の精度はそれなりに高い。

 不動産の情報のみ必要となるため、個人情報などを入力せずメールアドレスだけで依頼できるなど、匿名での土地売却査定もある。

 ただし、現地を見なければ分からない内容を売値に反映できず、実際よりも高過ぎるまたは安過ぎる売却・買取価格という結果になることがあるのが机上査定だ。

 本格的な売却を検討する前に「正確性の高い相場」を知りたい場合には、机上査定を利用する価値があるだろう。

【訪問査定】

 訪問査定とは、不動産会社が実際に現地を見て行う査定である。価格の精度としては訪問査定が最も高くなるため、売却前は必ず訪問査定を行うことが基本となっている。

 不動産は、高い値段で販売するとなかなか売れず、安い値段で売ると損をしてしまう。確実に売却でき、かつ損をしないためには、高過ぎず安過ぎない価格で売り出すことが必要だ。

 訪問査定では、実際に現地を見るため、以下のようなポイントが価格に反映される。

【訪問査定で見られるポイント】


・道路との高低差や敷地内に高低差があるかどうか
・振動・騒音はないか
・敷地の上空に高圧線は通っていないか
・日照の状態はどうか
・古家が残っていないか
・ゴミの不法投棄はないか
・雑草や樹木が繁茂していないか
・境界標は残っているか
・隣地との間に越境物はないか
・地中障害物が埋められている可能性はないか
・近隣のための消火水槽等がないか
・主要道路からの系統連続性(現地への行きやすさ)は良いか

 机上査定では、立体的なことや、騒音や振動、日照の状態といった情報は分からない。また、ゴミの不法投棄の有無や雑草の繁茂の状況など、現在の管理の状態もわからない内容だ。

 つまり、机上査定のみでは不動産の価値について詳細を得にくい。

 訪問査定では、上記のような内容が価格に反映できるため、最も精度の高い査定価格を出すことができるのである。

土地売却査定の依頼方法

 近年の土地売却の査定依頼は、インターネットの不動産一括査定サイトを利用する人が増えてきた。

 不動産一括査定サイトとは、無料で複数の不動産会社に同時に査定依頼できるオンラインサービスである。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

 土地や不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社の査定価格を検索して簡単に比較できるため、高く販売してくれる不動産会社を容易に見つけることができるメリットがある。

 一括査定サイトといっても、一括査定サイトを通じて実際の不動産会社に依頼していることから、自分で何社かの不動産会社を探し回って査定を依頼することと同じだ。

 土地の売却査定ができるフリーソフトもあるが、使い方が難しく、ウェブ検索でサイトを利用する方が使いやすいだろう。

 査定自体は無料であるし、査定価格に納得がいかなければ、その不動産会社への売却依頼は断っても構わない。

 実際に売却するかどうかは売る側に委ねられているため、不動産の一括査定サイトは売却のシミュレーションする方法として損のない方法である。

 査定価格に納得できる不動産会社があれば、店舗に売却や買取の相談で訪れてみてもよいだろう。

土地の査定で具体的に準備すること

 この章では土地売却査定で準備することについて解説する。

 土地売却査定は数日ほどで完了するが、売却依頼してから売買契約、引き渡しまでは3~6カ月ほどかかるのが一般的だ。

 いつまでに土地を売却したいという時期がある場合は、これから解説する準備すべきことの手順も含めて、要する時間や期間を検討してほしい。

1.売却相場をある程度調べておく

 査定を受ける前は、査定価格に対し納得感を得るためにも事前にある程度相場を調べておきたい。

 相場を知っておくと、提示された査定価格が高過ぎる、または安過ぎるといった判断ができるようになる。

 一番良くないのは、相場を調べずに1社だけの査定価格を妄信することだ。自分で相場を知らなかったら、その査定価格が高いのか安いのかも分からなくなってしまう。

 土地相場を調べるなら、国土交通省が開示している土地総合情報システム「不動産取引価格情報検索」を使うのが良いだろう。

不動産取引価格情報検索

 土地総合情報システムは、土地の取引の安全を図る目的で、広く国民に土地相場を知ってもらうために国土交通省が作ったデータベースだ。

 しかしながら、土地総合情報システムはデータ量が少なくて地域の相場が分からないことも良くある。

 不動産取引価格情報検索を使っても事例がない場合、自分の持っている土地の固定資産税評価額から、時価を把握するにも一つの方法だ。

 固定資産税納税通知書には、固定資産税評価額が記載されている。この「評価額」を0.7で割り戻すと、地価公示価格と同水準の価格になる。

 例えば、固定資産税評価額が3,500万円なら、0.7で割った5,000万円が地価公示水準の価格だ。

 地価公示価格は、一応、時価を目安にしているため、固定資産税評価額を0.7で割ったものが概ね時価という見方もできる。

 ただし、実際の時価は都市部だと地価公示価格の1.5~2.0倍程度となったりすることもあるため、都市部の土地の査定額は固定資産税評価額を0.7で割った額よりも高くなると思っておいた方がよいだろう。
【関連記事はこちら】>>自分の手で不動産相場を調べる方法とは? 公示地価、路線価の調べ方・解読方法と、オンライン査定サイトの活用法を公開!

2.土地の履歴を確認しておく

 古い住宅や土地などを売却する場合には、親らに過去の土地の使用履歴を確認しておくことが必要である。

 確認ポイントとしては、「以前、土地の下に何か埋めたことはなかったか?」「薬品工場のような土壌汚染の可能性のある土地ではなかったか?」といった点だ。

 特に、昔に建物が立っていた土地の場合、建物を取り壊したときに地下軀体を取り除かずそのまま埋めてしまっているケースがある。

 また、下水道が整備される前に建物が立っていた場合では、地下に浄化槽が残っているケースもある。

 このような地下埋設物の有無については、査定時に不動産会社からヒアリングを受けるため、分かる範囲でよいので事前に調べておきたいところだ。

3.必要書類を準備しておく

 訪問査定においては、以下の資料があることが望ましい。

【訪問査定時に用意しておく資料】

・権利証または登記識別情報通知書
・実測図(できれば確定測量図がよい)

 訪問査定時においては、不動産会社は依頼者から権利証または登記識別情報通知書を提示してもらうことで、真の所有者であることの確認を行う。

 権利証や登記識別情報通知書は、登記申請を行った際、法務局から本人に発行される書類であるため、真の所有者しか持っていない書類である。

 登記簿謄本は未登記の場合もあるため、登記簿謄本だけでは真の所有者であるかどうかがわからない。

 そのため、権利証または登記識別情報通知書の提示を受けることで真の所有者であることを確認することが通例となっている。

 また、実測図があれば用意しておいてほしい。実測図は、できれば確定測量図であることが望まれる。

 確定測量図とは、道路や隣地の全ての境界が確定しているときのみ発行される測量図である。

 土地の売主は買主に対して境界を明示する義務があり、また、買主からは確定測量図があることを購入の条件とされることが多い。

 そのため、査定時に確定測量図があるとすぐに売却できると認識されるため、不動産会社の協力が得られやすい。
【関連記事はこちら】>>不動産会社の「査定価格」は本当に信用できるのか? 査定価格の算出方法や、"高額"に査定されるポイント、注意点など、不動産業界のプロの声をもとに徹底解説!

気になる悩みを解決Q&A

 この章では、土地売却査定で良くあるQ&Aについて解説する。

Q1..古家は壊してから査定依頼した方がいいですか?

 親から引き継いだ一戸建てがあまりにも古いと、土地の価値や売却価格が下がらないか心配で、取り壊す必要があるのではないかと考える人もいるだろう。

 古家は残ったまま査定を依頼しても問題ない。むしろ、古家が残っている状態で一度査定をすることをおすすめする。理由としては、古家が残っているままでも、十分に売れる可能性があるからだ。

 古家の取り壊しは、木造一戸建てだと150万円~200万円程度かかる。自分の判断で取り壊してしまうと、取り壊し費用が無駄になることがあるため、一度不動産会社に見てもらってから取り壊すべきかどうかを判断した方が無駄はない。

 取り壊す前に一度不動産会社に査定を依頼し、その際、「もし一戸建ての古家を取り壊して更地で売ったらいくらになるか?」も聞いておくことがポイントだ。取り壊し費用を差し引いても更地で売った方が高いとわかった段階で、自分で取り壊すという判断をするのがいいだろう。

Q2.確定測量図がなくても査定依頼はできますか?

 確定測量図自体がなくても査定を依頼することは構わない。ただし、不動産会社によっては確定測量図がないと査定を断る会社もある。

 不動産会社からすると、確定測量図がない土地は「すぐに売れる状態の土地ではない」とみなされてしまうため、査定を行わない不動産会社もいるのだ。査定は無料であるが、不動産会社も売却して仲介手数料を得る目的で査定をするため、そもそも金にならない物件は査定に協力しないという姿勢を取る会社も実際には存在する。

 土地を高く売るには、まずは不動産会社の間口を広げ、高く売ってくれる不動産会社を探すことが重要となる。そのため、多くの不動産会社に査定をしてもらうためにも、やはり確定測量図は準備してから査定を依頼した方が望ましい。

 いずれにしても、確定測量図がない物件を購入したがる買主は多くない。高く売るためには確定測量図は必須となるため、確定測量図を作成してから高額査定を得ることをおすすめする。

Q3.地下埋設物がある場合でも土地は売れますか?

 地下埋設物がある土地でも、「買主が了解すれば」売ることはできる。ただし、地下埋設物が存在することがわかっている場合、当然値引きの対象となってしまう。

 地下埋設物は、物量が目に見えないため、買う側としてはどの程度の量の地下埋設物が埋まっているのか非常に不安だ。過剰にリスクを見込む買主は多く、購入を渋りかなりの値引きを要求してくる。

 そのため、地下埋設物があることがわかっている土地は、売主側であらかじめ撤去してから売りに出した方が高く売れる。

 地下埋設物の撤去費用は、1トンあたり2万~3万円が相場である。浄化槽などは4トントラック2台分くらいになることが多いので、金額としては20万~30万円程度となる。

 多くの購入希望者に興味を持ってもらうためにも、地下埋設物のような不安要素は取り除いてから売却した方がいいだろう。

まとめ

 以上、土地売却査定について解説してきた。土地売却査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があるが、売却前には精度の高い訪問査定が必要となる。

 査定依頼をするにあたっては、「ある程度相場を調べておく」、「土地の履歴を確認しておく」などの準備をしておくことがポイントだ。特に、確定測量図はスムーズに売却するためにも可能な限り準備しておきたい。

 土地を販売する不動産会社や、購入する買主の目線に立つと、売却する上で必要な準備が細かく見えてくるだろう。

 ある程度の準備が整ったら、早速、一括査定サイトを使って査定を依頼してみてほしい。

【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

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