土地の売却では、境界や税金、登記、相続に関することなどで不動産仲介会社以外に相談を要するケースがある。本格的な売却活動に移行する前に、解決しなければならない問題を抱える土地を所有している人は意外に多い。そこで、この記事では「土地売却の相談」について解説していこう。どのようなときに誰に相談すればいいのか、参考にしてほしい。
土地売却の相談先は？
この章では、土地売却の相談先について解説する。
1.売却全般の相談なら不動産仲介会社
土地売却全般のことは、まず不動産仲介会社に相談しよう。不動産会社に相談するメリットは、相談料が基本的に無料であるという点だ。
不動産仲介会社が受領する仲介手数料は成功報酬である。つまり、売却に至るまでの見積もりやその他の手続きなど、各種サービスは全て無料で対応してくれるということだ。
マンションなどの大きな物件であっても、売却が成立して初めて不動産仲介会社への手数料が発生する。不動産仲介会社は、基本的にはあらゆる売却相談に応じてくれる。相談できる内容としては、例えば以下のようなものがある。
【不動産仲介会社に相談できること】
・早く売りたい
・近所に知られずに売りたい
・買い替えで次に購入する物件も紹介してほしい
・古家を取り壊すべきか相談したい
・リフォームすべきか相談したい
・床の凹み等を修繕すべきか相談したい
・売却すべきか賃貸にすべきか相談したい
・事故物件を売りたい
・買い取りをしてもらいたい
・売却後も今の家に住み続けたい
不動産仲介会社には、金額のほか、早く売る方法などの売り方についても相談できる。近所に知られずに売りたいといった要望もよくある相談であり、対応可能な場合が多いため、悩みがある場合は臆せず相談してみるのがおすすめだ。
また、住宅として使用していた古家などの場合、取り壊すべきかもしくは売却前にリフォームすべきか、という相談も多い。取り壊しやリフォーム、修繕などについてはお金がかかることなので、不動産仲介会社に相談してから行う方が無駄がない。何事もお金が発生することで判断に迷ったら、不動産仲介会社に相談してから決めることをおすすめする。
不動産仲介会社は賃貸のプロでもあるため、住宅や店舗として売却すべきか賃貸すべきかの相談にものってくれる。家賃はいくらで貸せるかも回答してくれるし、賃貸後の管理も依頼できる場合が多い。
さらには、事故物件等の特殊な物件の売却や、売却後も自宅として今の家に住み続けたい、といったニーズにも応えてくれる。
とにかく土地の売却で相談ごとがある場合は、まずいちばんに不動産仲介会社に行くのがよいだろう。あらかじめ付近で評判の良い不動産会社を調べるなどしておこう。
なお、いきなり不動産仲介会社に相談することに抵抗がある人は、各都道府県の宅地建物取引業協会の無料相談窓口を利用するのがおすすめだ。宅地建物取引業協会とは、宅地建物取引業者に対して研修等を行う指導的立場の公的な組織である。
宅地建物取引業協会にある無料相談窓口の相談員は、会員である不動産仲介会社が対応している。しかし、相談員はボランティアで第三者的立場に立って相談を受けるため、無理矢理囲い込まれるような心配もない。「来る者拒まず」で対応してくれるため、安心して相談できる相談先といえる。
都道府県にもよるが、月1回程度で弁護士の無料相談も企画している宅地建物取引業協会もある。興味のある人は各都道府県の宅地建物取引業協会のホームページを参照してほしい。
2.税金のことなら税理士
税金のことなら税理士が適切な相談相手となる。例えば土地を売却することで多額の税金が生じてしまう場合、節税策について相談する必要がある。
税理士の連絡先を知らない場合には、不動産仲介会社に税理士を紹介してもらえる。ほとんどの場合、税金の問題は売却後の確定申告で生じる。そのため、税金の相談をするタイミングでは既に、不動産仲介会社との関係性が構築されている場合も多い。
不動産仲介会社は資産税に強い税理士をよく知っているため、税理士を探す際は不動産仲介会社に紹介してもらうのが手順として適切といえるだろう。
3.境界や測量のことなら土地家屋調査士
境界や測量のことなら土地家屋調査士が相談相手となる。土地家屋調査士は通常、測量会社で雇われている。
そのため、測量会社をピックアップして連絡をとれば、自然と土地家屋調査士に相談できる。
境界が未確定の土地を売る場合、土地の境界が全て確定されてから売却活動に入ることが望ましい。なぜなら、境界が未確定の土地を好んで買おうとする人は少ないからである。そのため、確定測量図があることを購入の条件とする買い手も多い。
確定測量図とは、道路や隣地の全ての境界が確定している状態で発行される測量図のこと。土地を高く売るには確定測量図はほぼ必須である。
もし売却する土地の確定測量図が無い場合は、まず土地家屋調査士に境界確定と測量図作成の相談をするのがよいだろう。
4.登記に関することなら司法書士
登記に関することなら司法書士に相談するのがおすすめだ。
売り主に名義変更がされていない物件を持っている場合、司法書士への相談が必要となる。
例えば、2代前の相続から未登記のままの土地を売る場合は、とりあえず司法書士に相談をした方がよいだろう。
通常であれば、相続の際に名義変更がされているはずなので、司法書士への相談は不要だ。しかし、もし引き渡し時に司法書士が必要な場合は、黙っていても不動産仲介会社がしっかり手配してくれることになっている。
5.トラブルが発生していれば弁護士
土地の売却で法的なトラブルが発生している場合は、弁護士が相談相手となる。
例えば、離婚における財産分与でもめているケースや、相続における遺産分割でもめているケースなどが該当する。
もめている場合、不動産仲介会社では対応できないため、まずは弁護士に相談し、「売ることが解決策である」となった段階で売却へ移行するのがよいだろう。
6.適正価格を知りたいなら不動産鑑定士
売却する不動産の適正価格を知りたいなら、不動産鑑定士が相談相手となる。ただし、売却の査定は不動産仲介会社が無料で行ってくれるため、通常の売却なら不動産鑑定士に相談する必要はない。
不動産鑑定士に相談するケースとしては、例えば法人で親会社から子会社へ土地を売却する場合など、特殊な当事者間で取引するようなケースだ。
親会社から子会社へ土地を売却する場合、わざと損を出して売却すれば、親会社で脱税ができてしまう。特殊な当事者間での取引は、脱税行為が生じる恐れを避けるため、不動産鑑定士による鑑定評価書が必要なのだ。
よって、通常の売却であれば、価格については不動産仲介会社に相談すればよいだろう。
まとめ〜土地売却時は目的に応じて専門家に相談を
以上、土地売却の相談について解説してきた。土地売却の相談先は、全般的には不動産仲介会社になるが、専門的な分野であれば税理士や土地家屋調査士、司法書士といった士業に相談が必要となることもある。
土地売却についてのさまざまな悩みに関しては、不動産仲介会社が相談にのってくれる場合が非常に多い。一度、不動産仲介会社に相談してみて、解決が難しそうであれば、専門家に相談してみるのが良いだろう。
各専門家も、不動産仲介会社が紹介してくれる場合が多いため、とりあえず土地の売却に関してはまず不動産仲介会社に相談するのがいちばんだ。
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＜不動産売却の基礎知識＞
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用！
不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。
そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度入力すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。
ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。
「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ（これを囲い込みという）に走りがちな企業がある。
なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。
以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。
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| ◆SUUMO(スーモ)売却査定（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地 | |
| 掲載する不動産会社数 | 約2000店舗 |  |
| サービス開始 | 2009年 | |
| 運営会社 | 株式会社リクルート住まいカンパニー（東証一部子会社） | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 不動産サイトとして圧倒的な知名度を誇るSUUMO（スーモ）による、無料の一括査定サービス。主要大手不動産会社から、地元に強い不動産会社まで参加しており、査定額を比較できる。 | ||
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| ◆HOME4U（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1500社 |  |
| サービス開始 | 2001年 | |
| 運営会社 | NTTデータ・スマートソーシング（東証一部子会社） | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。提携会社数は競合サイトと比較するとトップではないが、厳選されている。 | ||
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| ◆イエウール（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1600社以上 |  |
| サービス開始 | 2014年 | |
| 運営会社 | Speee | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。 | ||
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| ◆LIFULL HOME'S（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 | |
| 掲載する不動産会社数 | 2399社 |  |
| サービス開始 | 2008年 | |
| 運営会社 | LIFULL（東証一部） | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。 | ||
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| ◆イエイ（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1700社 |  |
| サービス開始 | 2007年 | |
| 運営会社 | セカイエ | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。 | ||
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| ◆マンションナビ（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション | |
| 掲載する不動産会社数 | 900社超、2500店舗 |  |
| サービス開始 | 2011年 | |
| 運営会社 | マンションリサーチ | |
| 紹介会社数 | 最大9社（売却・買取6社、賃貸3社） | |
| 【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定は3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取り扱い物件がマンションしかない点。 | ||
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| ◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所 | |
| 掲載する不動産会社数 | 9社 |  |
| サービス開始 | 2015年 | |
| 運営会社 | ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社（ともに東証一部子会社） | |
| 紹介会社数 | 最大9社 | |
| 【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。 | ||
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