土地を売却する費用はいくらかかる? 
手数料や税金を安くする方法も解説!

2020年12月29日公開(2021年5月18日更新)
竹内英二

土地の売却時には、さまざまな費用が発生する。たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料、利益が生じた際の所得税や住民税といった税金などだ。また、相続したために購入額の分からない土地の売却では、大きな税金が発生し、思わぬ費用がかかるケースも多い。この記事では、「土地売却の費用」について詳しく解説していく。仲介手数料や税金を安くする方法についても紹介するので、相続した土地など不動産の売却を検討中のかたは、ぜひ参考にしてほしい。

土地の売却費用一覧

 一般的な土地売却費用の一覧は以下の通りである。

■土地売却にかかる費用

費用項目 費用の相場
仲介手数料 400万円超なら「取引額の3%+6万円」
200万円超400万円以下なら「取引額の4%+2万円」
200万円以下なら「取引額の5%」
測量費 確定測量図の作成費用は50万円~80万円程度。
印紙税 取引額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
取引額が5,000万円超1億円以下なら3万円
登録免許税 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円
司法書士費用 抵当権抹消登記なら1.5万円程度
税金 長期譲渡所得で概算取得費を用いた場合は、売却価格の2割弱

 土地売却には、 上表のとおり、仲介手数料や測量費、印紙税、登録免許税のほか、司法書士費用や税金がかかる。ここからは、それぞれの項目について見ていこう。

土地売却に要する費用

土地売却に要する費用
画像:PIXTA

 この章では、土地売却に要する一般的な費用について解説する。

1.仲介手数料

・仲介手数料の上限額
 仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産仲介会社に支払う手数料のことである。不動産仲介会社が受け取ることのできる上限額が決まっている。

■仲介手数料の上限額

取引額 (売買金額) 速算式(上限額)
200万円以下 取引額×5%
200万円超から400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

 仲介手数料には別途、消費税が発生する。

・仲介手数料を安くする方法
 不動産の仲介手数料の規定は、あくまでも上限額であるため、手数料が上限額を下回っていても問題はない。そのため、仲介手数料は交渉次第で安くすることもできる。

 実際に不動産の仲介手数料は「無料」をサービスにしている会社もある。つまり仲介手数料が無料の不動産仲介会社に売却を依頼すれば、仲介手数料はタダにすることもできる。

 仲介手数料が無料の不動産仲介会社が存在する理由は、物件の買主から仲介手数料を取るという方針にしているからだ。

 また、複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、仲介手数料も提示してもらい、最も条件の良いところを選ぶ方法もある。

 一括査定サイトを使えば、簡単に複数の不動産仲介会社に査定を依頼できるため、仲介手数料の交渉がやりやすい。不動産仲介各社に「仲介手数料がいちばん安い会社に依頼したいので、査定額とともに仲介手数料の条件も提示してほしい」と頼めば、各社はリーズナブルな手数料も提示してくれる。

 一括査定サイトは不動産の査定を依頼するだけではなく、仲介手数料の交渉ツールとしても利用できることから、上手に活用してほしい。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう

2.測量費

 宅地の売却で確定測量図がない場合には、確定測量図を作成する必要がある。確定測量図とは、隣地や道路の全ての境界が確定しているときのみに発行される実測図のことだ。確定測量図の作成費用は、50万~80万円程度となる。

3.印紙税

 不動産の売買契約書は課税文書と呼ばれ、印紙を貼ることが必要だ。印紙税は、売買契約書に印紙を貼ることで納税する税金となる。

 印紙税額は、売買契約書に記載される不動産の売買金額によって決まっている。軽減税率適用期間内は、表中の軽減税率の額が適用されることになる。

■印紙税額

契約書に記載する売買金額 本則 軽減税率※
1万円未満 200円 非課税
1万円以上10万円以下 200円 200円
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円
5億円超10億円以下 200,000円 160,000円
10億円超50億円以下 400,000円 320,000円
50億円超 600,000円 480,000円
金額の記載のないもの 200円 200円

※2014年4月1日~2022年3月31日まで

4.抵当権抹消関連費用

 土地に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消関連費用が生じる。抵当権抹消関連費用とは、「抵当権抹消登記の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つだ。

 抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円である。土地が3筆(ふで)の場合は、3,000円ということだ。抵当権抹消のための司法書士手数料の相場は、1.5万円程度となる。

土地売却で生じる税金

 この章では、土地売却で生じる税金について解説していく。

1.所得税および住民税

・税金計算の基本
 土地売却では、常に税金が生じるわけではない。不動産売却の結果、譲渡所得が生じると所得税や住民税等が生じるというのがルールとなっている。譲渡所得とは、以下の計算式で求められるものを指す。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

 譲渡価額は売却価額。取得費は、土地の場合は購入額。譲渡費用は、仲介手数料や測量費、印紙税などの売却に直接要した費用となる。

 ポイントは、「譲渡所得はイコール売却額のことではない」という点だ。税金は、簡単に言うと買った金額よりも高く売れた場合に生じるということになる。つまり不動産売却にともない利益が生じると、税金を支払わねばならないということだ。

 例えば、バブル時代に購入した土地などは、売却すると譲渡所得がマイナスとなることがよくある。不動産売却時に譲渡所得がマイナスであれば、税金は生じない。

 税金は譲渡所得に税率を乗じて計算される。

税金 = 譲渡所得×税率

 税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類がある。「長期譲渡所得」とは売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときのことで、「短期譲渡所得」とは1月1日時点において所有期間が5年以下のときのことだ。

 長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下のようになる。

■長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率

所得の種類 所有期間 所得税率 住民税率
短期譲渡所得 5年以下 30% 9%
長期譲渡所得 5年超 15% 5%

 復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1%を乗じる。

 ここで、土地の売却では相続した土地を売る場合等、購入当時の売買契約書がなく取得費が不明となるケースがある。

 取得費が不明の場合には、「概算取得費」と呼ばれるものを取得費に代用することが一般的だ。概算取得費は、「譲渡価額の5%」で計算される。

概算取得費=譲渡価額×5%

 ここで、概算取得費を用いた場合の税金の計算例を示す。

(条件)
売却価格:3,000万円
取得費:不明
譲渡費用:100万円
保有期間:40年(長期譲渡所得に該当)

 

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
    =譲渡価額-概算取得費-譲渡費用
    =3,000万円-3,000万円×5%-100万円
    =3,000万円-150万円-100万円
    =2,750万円

所得税=2,750万円×15%
   =412.5万円

復興特別所得税=412.5万円×2.1%
       ≒8.7万円

住民税=2,750万円×5%
   =137.5万円

税額=所得税+復興特別所得税+住民税 
  =412.5万円+8.7万円+137.5万円
  =558.7万円

 長期譲渡所得で概算取得を用いると、売却額に対して約2割弱の税金が生じることになる。昔から土地を売ると「約2割の税金がかかる」という人がいるが、約2割の根拠は「長期譲渡所得で、かつ、概算取得費を用いている」ということが理由だ。

 取得費の分からない土地を売る場合には、税金は2割弱程度かかると思っておけばよいだろう。

2.税金を安くする方法

 土地を売ると発生する税金を安くする方法としては、概算取得費を利用しないことが最も効果がある。そのため、まずは購入当時の売買契約書を探し出し、取得費を判明させることが何よりも大切だ。

 土地を相続した場合は、家中を探しても購入当時の売買契約書は見つからないこともあるだろう。以下の資料は、売買契約書が見つからない場合に取得費を証明する代替資料になり得る。代替資料によって取得費とすることができるかは、最終的に税務署に相談し、直接確認してほしい。

【取得費を証明できる資料】

1.購入当時仲介してくれた不動産会社、または購入当時の売主からもらった売買契約書の写し
2.購入額がわかる通帳の出金履歴
3.購入額がわかるローンの金銭消費貸借契約書
4.購入額がわかる場合の抵当権設定額
5.一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から算定した土地の取得費

 また、不動産売却時にかかる税金を安くする方法としては、譲渡費用をなるべく多く計上して申告することも効果がある。

 譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことだ。すべて経費として認められるものではないが、例えば以下のような費用は譲渡費用として計上することができる。

【譲渡費用として認められるもの】

・仲介手数料
・印紙税で売り主が負担したもの
・売却のために行った測量費
・売却のために行った広告費
・売却のために行った鑑定料
・売却のために払った立ち退き料
・買主の登記費用を負担した場合はその負担額
・売却のために更地にしたときにかかった建物の取り壊し費用
・すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売るために支払った契約解除の違約金
・売却のために行ったリフォームなど建物の修繕費

 例えば、確定測量図の作成費用や、土地売却に向けて更地にしたときにかかった建物の取り壊し費用は、金額が大きいため節税インパクトも大きくなる。譲渡費用として計上できるものは、忘れずに計上して申告することが節税の基本だ。

・土地売却でも節税できる特例
 一般的な土地を売却した場合でも、以下のような節税特例が利用できるケースがある。

■節税に利用できる特例

◆平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの特別控除(特別控除額:1000万円)
一戸建ての土地部分が平成21年または平成22年に買ったものであれば、売却時に譲渡所得から1,000万円が控除できる特例。(参考:国税庁No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
◆低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除(特別控除額:100万円)
一定の要件を満たす500万円以下の一戸建てなどを売却したときは譲渡所得から100万円が控除できる特例。(参考:国税庁No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
◆被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例(特別控除額:3000万円)
相続した空き家で一定の要件を満たすものを耐震改修して売却したときは、譲渡所得から3,000万円が控除できる特例。(参考:国税庁サイトNo.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
◆マイホームを売ったときの特別控除(特別控除額:3000万円)
マイホームを売ったときは所有期間の長短に関係なく譲渡所得から3,000万円が控除できる特例。(参考:国税庁サイトNo.3302 マイホームを売ったときの特例

 特例を適用できる土地の譲渡所得は、以下のように各特例で定められた特別控除額を差し引いて計算できる。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除額

 特別控除によって譲渡所得が小さくなるため、節税ができるという仕組みだ。

土地売却で生じるその他の費用

 この章では、土地売却で生じるその他の費用について解説していく。

1.地中障害物撤去費

 売却する土地の地下に地中障害物がある場合には、原則として売り主側で撤去してから売却することが必要となる。地中障害物には、主に以下のようなものがある。

【地中障害物の例】

・従前の建物の基礎
・従前の建物の地下室
・以前利用していた浄化槽
・コンクリートガラ

 地中障害物を隠したまま売却すると、売主は売却後に契約不適合責任を負うことになる。契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売り主の責任」のことである。

 地中障害物があるにもかかわらず、「無い前提」で売却すると、売り主は売却後に買い主から契約解除や損害賠償請求等の責任追及を受けることになる。したがって、地中障害物のあることが分かっているのであれば、撤去してから売却することが必要だ。

 浄化槽やコンクリートガラ等の地中障害物撤去費用は、1トンあたり2万~3万円程度となる。地中障害物撤去費用は、発生する物量によっても異なるが、戸建てが建つ程度の一般的な広さの土地の場合、20万~30万円程度となることが多い。

2.土壌汚染調査費

 土地の売却では、買い主から土壌汚染調査を求められることがある。求められる土壌汚染調査は、「Phase2」とサンプリング調査だ。

 Phase2の土壌汚染調査は、土地の表層から30cm以内の土地を実際に採取し、化学的に調べる調査になる。

 それに対して、Phase1調査とは古い住宅地図や登記簿謄本等の書面によって地歴を調べる調査を指す。Phase1調査は化学的調査ではないため、本当の土壌汚染の有無は分からない。

 例えば、従前に化学工場が建っていた土地等、土壌汚染の可能性のある土地を売却する場合にPhase2の調査が求められることがある。Phase2の調査費用は、50万~100万円程度である。

 Phase2の調査の結果、もし土壌汚染があると判明した場合には、売却を断念するか、もしくは土壌汚染を除去してから売却するといった対応が必要となるのが一般的だ。

まとめ〜土地売却にかかる費用を把握しておこう

 以上、一般の宅地を売ると発生する費用や税金について解説してきた。農地の売却には当てはまらないので注意が必要だ。

 土地売却の費用には、主に不動産仲介会社へ支払う仲介手数料などの費用が生じ、売却によって譲渡所得が生じた場合には税金も発生する。当記事を売却にかかる費用や税金の試算に役立ててほしい。

 その他、土地売却では建物を解体し更地にしてから埋設物が見つかった場合には地中障害物撤去費用や土壌汚染調査費用が生じることもある。土地売却に必要な費用が把握できたら、早速、不動産売却に取り掛かってみてほしい。

 

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