土地を売る際には、さまざまな費用が発生する。たとえば不動産会社に支払う仲介手数料などの費用や、利益が生じた際の所得税や住民税など税金の支払いだ。相続したために購入額の分からない土地の売却では、大きな税金が発生してしまうことも多い。土地の売却にはどのような費用や税金が発生し、また、費用や税金を抑える方法はあるのか知りたい方も多いのではないだろうか。
そこでこの記事では、「土地売却の費用」について詳しく解説していく。仲介手数料や税金を安くする方法についても紹介するので、相続した土地など不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてほしい。土地売却に要する費用や税金を理解すれば、土地売却にともなう手続きの流れも把握しやすくなるだろう。
【目次】
土地売却費用一覧
一般的な土地売却費用の一覧は以下の通りである。
■土地売却にかかる費用まとめ |
|
| 費用項目 | 費用の相場 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 400万円超なら「取引額の3％＋6万円」 200万円超400万円以下なら「取引額の4％＋2万円」 200万円以下なら「取引額の5％」 |
| 測量費 | 確定測量図の作成費用は50万円～80万円程度。 |
| 印紙税 | 取引額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円 取引額が5,000万円超1億円以下なら3万円 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円 |
| 司法書士費用 | 抵当権抹消登記なら1.5万円程度 |
| 税金 | 長期譲渡所得で概算取得費を用いた場合は、売却価格の2割弱 |
土地売却に要する費用
この章では、土地売却に要する一般的な費用について解説する。
1.仲介手数料
・仲介手数料の上限額
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産仲介会社に支払う手数料のことである。不動産仲介会社が受け取ることのできる上限額が決まっている。
■仲介手数料の上限額 |
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| 取引額 (売買金額) | 速算式(上限額) | |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 取引額×5％ | |
| 200万円超から400万円以下 | 取引額×4％+2万円 | |
| 400万円超 | 取引額×3％＋6万円 | |
仲介手数料には別途、消費税が発生する。
・仲介手数料を安くする方法
不動産の仲介手数料の規定は、あくまでも上限額であるため、手数料が上限額を下回っていても問題はない。そのため、仲介手数料は交渉次第で安くすることもできる。
実際に不動産の仲介手数料は「無料」をサービスにしている会社もある。つまり仲介手数料が無料の不動産仲介会社に売却を依頼すれば、仲介手数料はタダにすることもできる。
仲介手数料が無料の不動産仲介会社が存在する理由は、物件の買主から仲介手数料を取るという方針にしているからだ。
また、複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、仲介手数料も提示してもらい、最も条件の良いところを選ぶ方法もある。
一括査定サイトを使えば、簡単に複数の不動産仲介会社に査定を依頼できるため、仲介手数料の交渉がやりやすい。不動産仲介各社に「仲介手数料がいちばん安い会社に依頼したいので、査定額とともに仲介手数料の条件も提示してほしい」と頼めば、各社はリーズナブルな手数料も提示してくれる。
一括査定サイトは不動産の査定を依頼するだけではなく、仲介手数料の交渉ツールとしても利用できることから、上手に活用してほしい。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト＆査定業者25社で比較！ メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう
2.測量費
宅地の売却で確定測量図がない場合には、確定測量図を作成する必要がある。確定測量図とは、隣地や道路の全ての境界が確定しているときのみに発行される実測図のことだ。確定測量図の作成費用は、50万～80万円程度となる。
3.印紙税
不動産の売買契約書は課税文書と呼ばれ、印紙を貼ることが必要だ。印紙税は、売買契約書に印紙を貼ることで納税する税金となる。
印紙税額は、売買契約書に記載される不動産の売買金額によって決まっている。軽減税率適用期間内は、表中の軽減税率の額が適用されることになる。
■印紙税額 |
||
| 契約書に記載する売買金額 | 本則 | 軽減税率※ |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 200円 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円超50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 | 200円 |
※2014年4月1日～2022年3月31日まで
4.抵当権抹消関連費用
土地に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消関連費用が生じる。抵当権抹消関連費用とは、「抵当権抹消登記の登録免許税」と「司法書士手数料」の2つだ。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円である。土地が3筆(ふで)の場合は、3,000円ということだ。抵当権抹消のための司法書士手数料の相場は、1.5万円程度となる。
土地売却で生じる税金
この章では、土地売却で生じる税金について解説していく。
1.所得税および住民税
・税金計算の基本
土地売却では、常に税金が生じるわけではない。不動産売却の結果、譲渡所得が生じると所得税や住民税等が生じるというのがルールとなっている。譲渡所得とは、以下の計算式で求められるものを指す。
譲渡価額は売却価額。取得費は、土地の場合は購入額。譲渡費用は、仲介手数料や測量費、印紙税などの売却に直接要した費用となる。
ポイントは、「譲渡所得はイコール売却額のことではない」という点だ。税金は、簡単に言うと買った金額よりも高く売れた場合に生じるということになる。つまり不動産売却にともない利益が生じると、税金を支払わねばならないということだ。
例えば、バブル時代に購入した土地などは、売却すると譲渡所得がマイナスとなることがよくある。不動産売却時に譲渡所得がマイナスであれば、税金は生じない。
税金は譲渡所得に税率を乗じて計算される。
税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類がある。「長期譲渡所得」とは売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときのことで、「短期譲渡所得」とは1月1日時点において所有期間が5年以下のときのことだ。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下のようになる。
■長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率 |
|||
| 所得の種類 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ |
復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じる。
ここで、土地の売却では相続した土地を売る場合等、購入当時の売買契約書がなく取得費が不明となるケースがある。
取得費が不明の場合には、「概算取得費」と呼ばれるものを取得費に代用することが一般的だ。概算取得費は、「譲渡価額の5％」で計算される。
ここで、概算取得費を用いた場合の税金の計算例を示す。
売却価格：3,000万円
取得費：不明
譲渡費用：100万円
保有期間：40年(長期譲渡所得に該当)
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
＝譲渡価額－概算取得費－譲渡費用
＝3,000万円－3,000万円×5％－100万円
＝3,000万円－150万円－100万円
＝2,750万円
所得税＝2,750万円×15％
＝412.5万円
復興特別所得税＝412.5万円×2.1％
≒8.7万円
住民税＝2,750万円×5％
＝137.5万円
税額＝所得税＋復興特別所得税＋住民税
＝412.5万円＋8.7万円＋137.5万円
＝558.7万円
長期譲渡所得で概算取得を用いると、売却額に対して約2割弱の税金が生じることになる。昔から土地を売ると「約2割の税金がかかる」という人がいるが、約2割の根拠は「長期譲渡所得で、かつ、概算取得費を用いている」ということが理由だ。
取得費の分からない土地を売る場合には、税金は2割弱程度かかると思っておけばよいだろう。
2.税金を安くする方法
土地を売ると発生する税金を安くする方法としては、概算取得費を利用しないことが最も効果がある。そのため、まずは購入当時の売買契約書を探し出し、取得費を判明させることが何よりも大切だ。
土地を相続した場合は、家中を探しても購入当時の売買契約書は見つからないこともあるだろう。以下の資料は、売買契約書が見つからない場合に取得費を証明する代替資料になり得る。代替資料によって取得費とすることができるかは、最終的に税務署に相談し、直接確認してほしい。
【取得費を証明できる資料】
2.購入額がわかる通帳の出金履歴
3.購入額がわかるローンの金銭消費貸借契約書
4.購入額がわかる場合の抵当権設定額
5.一般財団法人日本不動産研究所が公表している市街地価格指数から算定した土地の取得費
また、不動産売却時にかかる税金を安くする方法としては、譲渡費用をなるべく多く計上して申告することも効果がある。
譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことだ。すべて経費として認められるものではないが、例えば以下のような費用は譲渡費用として計上することができる。
【譲渡費用として認められるもの】
・印紙税で売り主が負担したもの
・売却のために行った測量費
・売却のために行った広告費
・売却のために行った鑑定料
・売却のために払った立ち退き料
・買主の登記費用を負担した場合はその負担額
・売却のために更地にしたときにかかった建物の取り壊し費用
・すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売るために支払った契約解除の違約金
・売却のために行ったリフォームなど建物の修繕費
例えば、確定測量図の作成費用や、土地売却に向けて更地にしたときにかかった建物の取り壊し費用は、金額が大きいため節税インパクトも大きくなる。譲渡費用として計上できるものは、忘れずに計上して申告することが節税の基本だ。
・土地売却でも節税できる特例
一般的な土地を売却した場合でも、以下のような節税特例が利用できるケースがある。
■節税に利用できる特例
特例を適用できる土地の譲渡所得は、以下のように各特例で定められた特別控除額を差し引いて計算できる。
特別控除によって譲渡所得が小さくなるため、節税ができるという仕組みだ。
土地売却で生じるその他の費用
この章では、土地売却で生じるその他の費用について解説していく。
1.地中障害物撤去費用
売却する土地の地下に地中障害物がある場合には、原則として売り主側で撤去してから売却することが必要となる。地中障害物には、主に以下のようなものがある。
【地中障害物の例】
・従前の建物の地下室
・以前利用していた浄化槽
・コンクリートガラ
地中障害物を隠したまま売却すると、売主は売却後に契約不適合責任を負うことになる。契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売り主の責任」のことである。
地中障害物があるにもかかわらず、「無い前提」で売却すると、売り主は売却後に買い主から契約解除や損害賠償請求等の責任追及を受けることになる。したがって、地中障害物のあることが分かっているのであれば、撤去してから売却することが必要だ。
浄化槽やコンクリートガラ等の地中障害物撤去費用は、1トンあたり2万～3万円程度となる。地中障害物撤去費用は、発生する物量によっても異なるが、戸建てが建つ程度の一般的な広さの土地の場合、20万～30万円程度となることが多い。
2.土壌汚染調査費用
土地の売却では、買い主から土壌汚染調査を求められることがある。求められる土壌汚染調査は、「Phase2」とサンプリング調査だ。
Phase2の土壌汚染調査は、土地の表層から30cm以内の土地を実際に採取し、化学的に調べる調査になる。
それに対して、Phase1調査とは古い住宅地図や登記簿謄本等の書面によって地歴を調べる調査を指す。Phase1調査は化学的調査ではないため、本当の土壌汚染の有無は分からない。
例えば、従前に化学工場が建っていた土地等、土壌汚染の可能性のある土地を売却する場合にPhase2の調査が求められることがある。Phase2の調査費用は、50万～100万円程度である。
Phase2の調査の結果、もし土壌汚染があると判明した場合には、売却を断念するか、もしくは土壌汚染を除去してから売却するといった対応が必要となるのが一般的だ。
まとめ
以上、一般の宅地を売ると発生する費用や税金について解説してきた。農地の売却には当てはまらないので注意が必要だ。
土地売却の費用には、主に不動産仲介会社へ支払う仲介手数料などの費用が生じ、売却によって譲渡所得が生じた場合には税金も発生する。当記事を売却にかかる費用や税金の試算に役立ててほしい。
その他、土地売却では建物を解体し更地にしてから埋設物が見つかった場合には地中障害物撤去費用や土壌汚染調査費用が生じることもある。土地売却に必要な費用が把握できたら、早速、不動産売却に取り掛かってみてほしい。
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| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地 | |
| 掲載する不動産会社数 | 約2000店舗 |  |
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| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1500社 |  |
| サービス開始 | 2001年 | |
| 運営会社 | NTTデータ・スマートソーシング（東証一部子会社） | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。提携会社数は競合サイトと比較するとトップではないが、厳選されている。 | ||
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| ◆イエウール（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1600社以上 |  |
| サービス開始 | 2014年 | |
| 運営会社 | Speee | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。 | ||
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| ◆LIFULL HOME'S（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 | |
| 掲載する不動産会社数 | 2399社 |  |
| サービス開始 | 2008年 | |
| 運営会社 | LIFULL（東証一部） | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。 | ||
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| ◆イエイ（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 | |
| 掲載する不動産会社数 | 1700社 |  |
| サービス開始 | 2007年 | |
| 運営会社 | セカイエ | |
| 紹介会社数 | 最大6社 | |
| 【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。 | ||
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| ◆マンションナビ（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション | |
| 掲載する不動産会社数 | 900社超、2500店舗 |  |
| サービス開始 | 2011年 | |
| 運営会社 | マンションリサーチ | |
| 紹介会社数 | 最大9社（売却・買取6社、賃貸3社） | |
| 【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定は3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取り扱い物件がマンションしかない点。 | ||
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| ◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」（不動産一括査定サイト） | ||
| 対応物件の種類 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所 | |
| 掲載する不動産会社数 | 9社 |  |
| サービス開始 | 2015年 | |
| 運営会社 | ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社（ともに東証一部子会社） | |
| 紹介会社数 | 最大9社 | |
| 【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。 | ||
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