不動産のプロ集団が断言！　「金利上昇でタワマン市場も急変化」「海外不動産投資は怖くてできない」　【全宅ツイ座談会・前編】

5月15日に公開される映画『正直不動産』の公式副読本『不動産リテラシーを高める24の最強神知識』（小学館・5月8日発売）の著者、全宅ツイのメンバーが集結した。「海外不動産は怖くてできない」「タワマン市場がついに変調した」「エリートサラリーマンでも、もう買えない」――不動産のプロたちが2026年春の市場を本音で語る。前編は劇中でも登場する海外不動産投資のリアルと、国内融資・金利上昇の現状から。

「現地に行ったら建物がなかった」——東南アジア不動産投資のリアル

ーー映画『正直不動産』では海外不動産投資のトラブルも描かれているとか。実際のところ、どんな問題が起きているんでしょうか？

峰　海外不動産投資に関するトラブルって、現実にもよくあります。現地に行ったら建物が存在しない、完成しているはずなのに全く使えない状態になっている、とか。海外不動産の最大の問題は2つあって、「現地の確認が難しい」ことと、「日本の宅建業法の所管外になる」こと。トラブルが起きてもほとんど自力で解決するしかないんです。

かずお　僕ら不動産屋からすると「怖くてできない」というのがずっと本音でしたよ。ただ、アメリカ不動産投資なんて数年前に買った人たちが世界的な物価上昇の影響でばんばん値上がりし出したのを見て、「お金が落ちてたのを拾い忘れた！」って苦笑いしていたら、そのうち円安になって「買ったときの2倍になった」とまで言い出す人が続出して……どうにか時間を巻き戻せませんかね（笑）。

あくの　ぼくら「不動産のプロ集団」と紹介されるけど、怖い物知らずの素人のほうがお金儲けてますからね（笑）

峰　海外不動産投資でいえば、東南アジアは詐欺まがいの商品が本当に多いですね。アジアでは「プレビルド」（※1）といって、建設途中の段階から売り出すのが一般的で、早く買うほど安い仕組みになっている。でも実際に現地を旅行するだけでも、工事が途中で止まった建物をあちこちで見かけるんですよ。めちゃくちゃ怖いなと思います。

かずお　ロンボク島（インドネシア）の投資案件の誘いがSNSのDMで来てましたよ。「首都機能が移転するから今が買い時！」って。ストリートビューで確認してみたら、草が生えているだけの泥まみれの土地で（笑）。しかも「もし決めて（売って）くれたらフィーを30%払う」とも言ってきた。そんなに手数料を払えるなら、いったいどれだけ儲けてるんだって話ですよ。

あくの　そういう物件って大体「今すぐ決断しないと枠がなくなる」という売り方をしてくる。そういう危険ワードを知っていれば、一発でわかるんですが、普通の人はなかなか見抜けないですよね。

ドバイ・ベトナム・アメリカ——「海外不動産ならどこが狙い目？」の答え

ーー東南アジア以外では、ドバイも話題になっています。攻撃を受けたドバイの足元の状況はどうでしょうか？

あくの　ドバイは日本の不動産業者が相当数の物件を買っていますよ。ただ総額はそれほど大きくない。1物件あたり数億円規模が多くて、「場所によって良し悪しが全然違う」というのが実態です。最近は中東の地政学リスク（※2）の影響で困っている人もいますが、そもそもドバイ物件を利回り目的で買っている人はほとんどいないと思うので、一時的な需要低下は関係ないのかも。

峰　ベトナム投資の相談はよく来るんですよ。前年比で平均30%ほど不動産価格が上昇しているエリアもあって、キャピタルゲイン（値上がり益）（※3）狙いで「そろそろ買おうか」と検討するエリートサラリーマン層も出てきているそうです。ただ、ハノイの中でも外国人が買えるエリアは限られていて、「それで本当に安心なのか」は現地に行っていないのでなんとも言えない（笑）。

グル　結局、成長が見込めるエリアは常に「次のターゲット」として業者に狙われるんですよ。いつの時代も変わらない。

あくの　アメリカ不動産は最近またちょっと気になる動きがあって。スタートアップ系の不動産投資サービスがSNSで「担保掛目95%のローンが出ます」という広告を出しているんですよ。

かずお　95%って、本当なんですか（笑）？

あくの　本当なんですよ。普通、海外不動産の融資は自己資金を半分ほど入れるのが相場なのに。

グル　実はこれ、海外の物件そのものに抵当権をつけているわけじゃなくて、日本国内にある投資家の不動産に担保設定することで、資金回収リスクをヘッジしているんです。東京スター銀行の「世界型海外投資ローン」（※4）がその代表例で、国内の高級コンドミニアムなどを担保に入れることで高いレバレッジを実現している仕組み。「海外で損しても国内の資産で元をとる」という構造なんです。借りる側からすると、国内の大切な不動産を担保に取られているということだけど。

峰　融資審査も最短4日という話で……ちゃんと見ているのかなとは思いますよね（笑）。

「ホタルが死にかけで光ってる」——金利上昇と国内不動産市場の異変

ーー国内に目を向けると、金利上昇の影響が出始めているという話もあります。現場の実感はどうでしょうか？

峰　融資を絞るという報道はよく見るんですが、正直、現場の実感はまったく逆で。銀行の担当者が「借りてください、借りてください」と積極的に営業をかけてくるんですよ。でもこれ、締め付けられる前に絞り取られてる感じというか……死にかけのホタルが最後に光ってるみたいな雰囲気がします（笑）。

かずお　住宅ローンも「金利が上がった」とは言われますが、引き締めの実感はまだ薄いですよね。ただ、金利上昇によって審査が厳しくなり、同じ年収でも以前より融資額が出にくくなってきているのは確かです。

あくの　ソニー銀行の変動金利が1.7%程度(2026年5月)まで上がってきており、変動金利も高くなりなした。また、auじぶん銀行のアパートローンは、0.35%の引き上げ（2026年4月）でした。他の銀行が軒並み0.25%上昇の中でちょっと目立ちましたよね。

かずお　刈り取りに来てる（笑）。一方で住宅ローンの融資上限を2億円から3億円に引き上げたり、50年ローンを導入しようとする動きもあるそうで。バブルの背中をグイグイ押しながら金利だけ上げるという、なんとも複雑な状況ですよね。

ーータワーマンション市場への影響は出ていますか？

峰　これは、はっきり出ています。中央区・勝どきエリアの大手業者と打ち合わせをしたんですが、グロス1億〜3億円（※5）あたりのタワーマンションの動きがかなり鈍化しているという話でした。彼らは「価格に柔軟性のある物件が増えてきた」という言い方をしますが、要は値引き交渉に応じる売り主が増えているということでしょう。

グル　都心の中古物件を定点観測していると、業者の買い取り再販物件で3ヶ月の間に3000万〜5000万円値下げするケースが出てきているそうです。以前はもう少し粘っていたんですけどね。

かずお　世帯年収2000万円のエリートサラリーマンでも、手を出しにくくなっているというのが今の実態で。新規で住宅ローンを借りると最低でも金利1%はかかる時代になっていて、総支払額が以前より重く見えてしまう。これが2%まで上がったら元金がほとんど減らない計算になって、キャピタルゲインが出ないと困る人がたくさん出てくる。

あくの　23区の新築分譲マンションの平均価格が1億3000万円を超えたというニュースも出ていましたが、これが価格のピークという可能性は十分あると思います。ただ、新築マンション自体、20年前と比べて供給数は3分の1以下（※6）になっていて、すでに富裕層向けの商品になっている。一般の購買力とはもはや別の話として見た方がいいかもしれないですね。

グル　一方で中古市場から弱さが出始めているのも事実。去年末には都内のある大規模マンションが競売に出て、基準価格5億2000万円に対して、実際の入札が4億2000万円にとどまった事例もありました。1億円も乖離してしまった。

かずお　それでも「下がる」とは言い切れないのが難しいところで。イランをはじめとした中東情勢の影響で原材料費は確実に上がっていくので、今後供給される新築物件のコストは下がらない。でも修繕費用もどんどん値上がりするんだから「当分、修繕が要らない綺麗な建物」の価値は、実はめちゃくちゃ高いのかもしれないよね。と言って、築浅マンションを高値で売れないかな（笑）

「賃貸に住んでいるなら、絶対に退去するな」——2026年、不動産はどう動く？

ーーこうした状況を踏まえて、2026年の不動産市場をどう見ていますか？

峰　金利上昇でローンが苦しくなるパワーカップル（※7）が増えると思っていて、競売物件（※8）が増加するんじゃないかと見ています。個人的にはそこを常に注視しています。何とか物件買わないと（笑）

グル　普通借家権（※9）のファミリーマンションに今住んでいる人は、絶対に退去しない方がいい。値上がりが凄いので、同じ家賃では見つからない。

かずお　これ、笑い話じゃなくて本当にそうで。新築の賃貸物件は城北でさえ坪2万円を超えてきているとか。分譲マンションを買うどころか、「普通借家権の賃貸に住んでいること自体が貴重な時代」になってしまった。終わってるなー（笑）。

あくの　一方で、ローン融資がまだ出るうちは「丁半博打に参加しておいた方がいい」という考え方もできるよね。ボラティリティ（※10）が高い時期というのは、うまく乗れれば大きなポジションが取れる。

かずお　ただ、こんなことを言えるのは不動産屋だけだとも思っていて。一般の方に「今すぐ買え」とは無責任には言えなくなってきた。でも、不動産リテラシーを持っていれば選択肢が全然違ってくる。それが今回の副読本を作った理由でもあります。
あくの　そうだ！宣伝しないといけなかった（笑）

ーー副読本『不動産リテラシーを高める24の最強神知識』では、どんなことが読めますか？

峰　「地面師に引っかからない方法」「インフルエンサーは入居するのが困難な理由」「自宅売却は引っ越して空にした方が売れる」など、業界では知られているのにあまり報道されることのない話がぎっしり詰まっています。私は海外不動産のパートを担当しましたが、今日話したことよりもエグいことも包み隠さず書きました。

かずお　原稿を提出したら、いつの間にか本になってました（笑）。スピード感がえぐい。ただ、それだけ足元の市場の動きに対応した最新の情報が詰まっているということでもある。映画『正直不動産』の公開に合わせた1冊ですが、内容は映画を観てからでも、観る前でも十分楽しめます。不動産は間違えると怖い、だからこそ知っておく、そんな心構えで手に取って欲しいですね。

【後日公開の後編に続く】

書籍『不動産リテラシーを高める24の最強神知識——『正直不動産』公式副読本』（小学館）は2026年5月8日発売。

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映画『正直不動産』は5月15日（金）公開。

©大谷アキラ・夏原武・水野光博／小学館 ©2026 映画『正直不動産』製作委員会

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