不動産業界に一般人が食い物にされているさまを分かりやすく描いた漫画『正直不動産』（小学館「ビッグコミック連載中」）が、2022年に続き2024年1月から再び『正直不動産スペシャル』『正直不動産2』としてNHKでドラマ化される。合わせて公式副読本［不動産業者に負けない24の神知識-『正直不動産』公式副読本-］（著者：全宅ツイ）も発売された。今回は出版を記念して、著者の全宅ツイメンバーに座談会形式で、2024年の不動産市況やマンション価格などについて聞いてみた。
- かずお君（@kazuo57）
1000坪の高齢者施設から3坪の店舗まで、幅広く対応する土地活用ブローカー - どエンド君（@mikumo_hk）
中古アパートを中心に複数の物件を持つ不動産投資家 - あくのふどうさん（@yellowsheep）
金融機関からの借り入れの調整を得意とする不動産ブローカー - 東サンドバッグ（@crunch_hudosan）
加工難易度が高い物件の情報が集まる「物件の最終処分場」 - にのみや（@everyday_kumite）
神宮前不動産で毎日組手をしている不動産経営者
※「全宅ツイ」とは、数百億円の不動産を取引する不動産ファンドの社員から、ルノアールにたむろする無免許ブローカーまでを会員に擁する、不動産業界最大のX（旧 Twitter）集団。業界の裏事情から社会風刺まで、歯に衣着せぬつぶやきで人気を集めている。
2023年、不動産業界の話題はオープンハウス
――ここからは、2023年の不動産業界を振り返りたいと思います。
エンド オープンハウスは「行こうぜ1兆円！」って目標にしていたけど、本当に達成して「行ったぜ1兆円！」になっちゃった。
かずお 文春オンラインでは施工不良やパワハラが報道※されたけど、ほとんど影響なかったね。
あくの ただ、あれだけ大量の新築現場があると、多少の施工不良は出てくるものでしょう。そういう家に当たっちゃった人が怒るのは分かるけど、会社全体として施工管理が悪いという評判はないよね。
東 僕は建築請負でお付き合いありますけど、コストは安いけど、施工に問題はないですよ。うまくローコストをやっている印象です。
あくの あとは、営業も仕入れも属人性を排して、仕組みを作って回しているのは凄い。普通はあそこまで徹底できない。そういう側面はあんまり取り上げられてないけど。
エンド プレサンスコーポレーション※と三栄建築設計※を買収して、巨大化した側面はありますよね。いろんなことがオープンハウスに転がり込んでくるようになった、そういう運もある。
かずお 間違いなく運も味方した。でも、本体というか本業も伸ばしたのは間違いない。海外での不動産販売事業も売り上げが膨らんでいる。そういうところに売り上げを求めて、実際にやり切るのは、すごいと思うけどね。
あくの ここまでの大勝ちにはやはりフロック（まぐれ）もあると思うよ。これから、今までの勝ち筋を再現できるのかはわからない。
東 私は戸建てのマーケットにいるので、競合するのはオープンハウスと三栄建築設計が多かったんですけど…まさか一緒になる世界線があるとは想像できませんよね。
エンド でも、この業界はたたけばホコリが出る会社は多いから…。これからもMA市場の覇者として立ち回るかも。
あくの でも、本業の戸建て市場にそれほどマーケット拡大余地があるわけではないでしょう。戸建て住宅の回転も目に見えて悪くなっているし、そもそも東名阪くらいしか狭小住宅の優位性はないわけでね。荒井さん※の星を継ぐものがいるのか？という疑問がある。
かずお 一代でのし上がった社長にお決まりの、海外リゾートとかやり出す雰囲気はない。普通に海外でも戸建て住宅開発しそう（笑）。東さんとか、オープンハウスに転職しようと考えることはないですか？
東 全くないですね。あそこは教育体制もしっかりしているから、ある程度、自分の営業スタイルみたいなのがあるとなじむのが難しいと思います。
――戸建て市場が飽和気味という声もありますが、オープンハウスはマンションにこれまで以上に力を入れるんでしょうか？
あくの あそこのマンションを見るとカラオケ館を思い出しますよ。木目とか大理石とかのダイノックシート（建材用化粧フィルム）が大活躍していて、高級感あるけど、高級素材は使っていないという。それがローコストというものなんでしょうけどね。
東 カラオケ館（笑）。地下をがっつり掘って敷地を目いっぱいまで使ったギリギリのマンションを作っていますね。
かずお でも、はなから本物志向の人には訴求していないでしょう。あそこのマンションで気になるのは、パツパツの間取りが多いこと。よく言えば、効率的だけど、悪く言えば遊びがなさ過ぎる。子どもが増えるとどうする？ みたいな疑問が湧く間取りなんですよ。それと、今以上に建築費が高くなればスケールメリットも出せない小規模マンションは、本当に利益が厳しくなるでしょう。今も十分、厳しいはずだけど、1棟あたり20〜30戸のマンションをまだやり続けていて、それで供給戸数で業界1位というんだからたいしたものなんでしょうね。
※施工不良やパワハラが報道：（参考：「住民が連続告発「キッチンの床が傾いて冷蔵庫が閉まらない」オープンハウスの“欠陥住宅トラブル”写真」「椅子を蹴って「辞めれば？」「クソ弱すぎる」オープンハウス執行役員（41）のパワハラ・暴言〈音声入手〉」）
※プレサンスコーポレーション：プレサンスコーポレーションは、投資家向けワンルームマンションの開発で知られる事業者。2019年12月、創業社長の山岸忍氏が業務上横領の疑いで逮捕された後、オープンハウスによって買収された
※三栄建築設計：2023年6月に創業者社長の小池信三氏が暴力団組員へ利益を供与したとして、東京都公安委員会から排除勧告を受け、その後オープンハウスによって買収された
※荒井さん：株式会社オープンハウスグループの代表取締役社長
2024年、マンション価格はどうなる？
――2024年のマンション市況はどうなるんでしょうか？ 読者の多くはまだマンション価格が上がるのかが気になっているはずです。
かずお 建築費の高さは、もう構造的な問題になっているので2024年に限らず、未来永劫にわたってマンションは高いままなんじゃないかと思えてきた。
あくの 円高に戻ってくれば建材価格が落ち着いて、マンション価格が下がるというシナリオはないの？
かずお 人手不足が深刻すぎて、多少の円高だと吸収できないと思う。
あくの 確かに、建築現場に行くと、不安になるくらいのおじいちゃんが働いているもんなー。
かずお この10年でおじいちゃんと外国人が当たり前になってきたよね。このままいくと、あと数年で外国人のおじいちゃんが働きだすんじゃないかと思うけど（笑）。
あくの クルド人の解体業者が急増してSNSではトラブルが報告されているけど、もう建築現場はいろんな国、人種が入り交じっていて、今に始まったことではないよね。現場は日本の縮図ですよ。
――マンション価格についてはやはり来年も上がりそうですね。
エンド 下がるストーリーがなかなか見えないんですよね。
かずお でもマーケティング的に考えればもう限界の価格だよね。DINKSが買える価格が上限となるならば、現状の23区内の新築マンションの平均価格8000万円が限界でしょう。それと、マンションの供給数自体が減っているから平均価格で見ていくとちょっと相場がわからなくなる。例えば、2023年は三田ガーデンヒルズ※が平均価格をつり上げたでしょう。全体が減っているところに10年に1つくらいの高級物件が供給されると、夕方のニュースで「新築マンションの平均価格が1億円を超えました！」とか騒ぎになっちゃう。
エンド 三田ガーデンヒルズみたいな、もともと株でもうけた成り金みたいな人しか買えないような超高級マンションはまだ上がるでしょうね。
かずお だから23区内の平均で見ると2024年もマンション価格が上がる可能性はあるけど、本来の市場を形成している実需向きのマンションはもう上限まで来ていると思うんだよね。
にのみや そうなると価格は抑えたまま物件が小さくなるステルス値上げですか（笑）。
かずお 58㎡の3LDKとかね。もうやめようよ、そういうの。
あくの リーマンショック以降の東京マンションドリームはすごいよね。リーマンショックのちょっと後に6000万円くらいで買ったマンションが2億円超えている事例とか見るとすごすぎるし、なぜ自分は買ってないのかと思う（笑）。
かずお 晴海フラッグ※なんかも抽選の平均倍率が10倍超えているけど、当選すれば1000万円の利益が確定しているようなものでしょう。倍率10倍で1000万円が当たる福引きと思えば効率がよい。
あくの しかし、晴海フラッグしかり、建て替えが決まった渋谷ホームズしかりで、爆上がりするマンションについて語っていても、ここにいる誰もが買っていないというのがすごいよね。我々は市場とか不動産売買の知識はあっても、それを金にするのは全く別の要因が必要だという。
全員 （爆笑）。
エンド 接道が怪しいアパートは、ちゅうちょせずに買っているのに（笑）。
かずお 真面目な話、新築マンションが発売されたら何も考えずに買って、後から転売するだけの業者のほうが金を残しているというね。タワマンの抽選列に並んで当たっただけでもうかっているという（笑）。
あくの それもうSupremeの転売屋※と同じことやっているだけなのよ（笑）。技術も知識も買うものへの愛情すらも無いけど、どーんと張っていく度胸はある奴が勝っている。
かずお 余計なことを考えずに、もうかるところにだけフォーカスできる。ある意味、商売のセンスはあるよ。
にのみや でも、やっぱり僕らの美学とは違う。Supremeのパーカー買うために並ぶなら、自分の目でブランド発掘したいと思っちゃいますよ。でも、「こっちのほうがもうかるからやればいいじゃん」と言われると反論できない。
あくの 本音を言うと、怖くてできないよね。リーマンショックとか見過ぎてて、怖さを知り過ぎてしまった。
東 毎週、知り合いの会社が倒産していく恐怖。
かずお もう新しい時代を創るのは、怖さを知らない20代〜30代の若者ということだよね。
※三田ガーデンヒルズ：三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスの2社が共同開発する超高級マンション。平均坪単価は1300万円（参考記事：「三田ガーデンヒルズ」は坪単価1300万円!? 価格表を公開！）
※Supremeの転売屋：ファッションブランド「Supreme」の商品を購入し、高値で転売する人々。小遣い稼ぎの個人から、大量のアルバイトを動員して組織的に行う者もいる。いずれもファッションには興味をもっていないことが多い
※晴海フラッグ：東京五輪選手村跡地につくられるビッグプロジェクト。相場より安い価格などから異常な人気ぶりを見せ、最高倍率は111倍となった（参考記事：【HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ ）】第1期2次の販売価格・間取り大公開！）
不動産業界の悪質な不正はなくらない？
――リーマンショックの話が出ましたが、海外の不動産市場が不安定です。中国が危ないという話がくすぶり続けていますが、どうもアメリカの不動産市場もおかしいという声も出始めています。
東 アメリカは金利が尋常じゃないペースで上がりました。住宅市場の流動性も下がっているし、オフィス市場は壊滅状態という話は聞きますが…。
かずお 今のところ、日本の市場に影響はないですよね。でも、リーマンショックの前も対岸の火事でやり過ごそうとして、みんな火だるまになったので、こればっかりはわからない。
あくの 個々人として自重する人はいても不動産市場全体としては懲りない。
にのみや ギャグ漫画のごとく、同じ過ちを繰り返すんですよね。上場企業の社長がお薬とか反社絡みで問題になるのは不動産業界ばっかりですよね。最後はスプレー缶爆発※させるというこち亀のようなオチまで付けてくるから（笑）。
――確かに不動産業界は毎年のように新しい不正が生まれてきますよね。
エンド 神知識もアップデートが激し過ぎますよね。今年は逆ざやサブリース※が話題になりました。
にのみや 投資用のアパートやマンションに関連するやり方ですね。からくりを簡単に説明すると、まず逆ざやサブリースは投資用のマンションやアパートを高く売りつけるためのスキームです。物件を高く売るには、投資回収できるだけの高い家賃で貸せますよ、という理屈が重要になります。でも、実際にはそんな高く借りる人はいない。だから、これまでは空き部屋にカーテンだけ取り付けて入居者がいる風に偽ったり、書類上だけ人が借りているように見せたりしていました。それが、スルガ銀行問題※もあって、金融機関も厳しくチェックするようになって、通用しなくなってきた。だったら、実際に高い金額で借り上げるのが専門のサブリース会社を作ってしまうところが出てきました。もちろん、そんな高い金額で借り上げても、入居者から家賃がとれないから常に赤字の逆ザヤ状態になる。いずれ借り上げ契約は続かなくなるけど、銀行融資が付いて高値で投資家に売れれば目的は達成する。それまでの間だけのサブリース会社を実際に作ってしまう発想がヤバい。
かずお しばらくしたら、サブリース会社はつぶしちゃえばいいわけだ。物件価格は収益還元法で決めるという点と、オーナーよりもサブリース会社の方が保護されるという借地借家法のバグを巧妙に利用している。不動産業界からすれば借り主保護が強すぎる「借地借家法はクソ」と言いたくなるけど、うまく活用する奴もいるんだよね。
にのみや それもついに問題視され始めて、サブリース賃料だけでなく入居者から得られている実際の賃料も告示する必要が出てきたわけですね。
エンド 発想が単純すぎて、2〜3年先のことしか考えていないよね（笑）。
かずお そもそも投資用不動産の販売会社なんて免許番号※が（2）になることが珍しいので（笑）。
にのみや 僕も業界歴は16年ですけどずっと（1）ですね。これは、いつも一番を目指すという意味もあるんですけど（笑）。
全員（笑）。
あくの とにかく不動産業界はプロでも油断できないところですから、「不動産業者に負けない24の神知識2」には不動産売買から賃貸まで役に立つことが書いてあるので、読んでほしい。
かずお 読まなくてもいいので、買ってください（笑）。よろしくお願いします！
※逆ざやサブリース：サブリース業者が入居者から受け取る賃料よりもオーナーに支払う賃料の方が高いという逆ざや状態で販売する手法のこと。トラブルが起きやすく裁判になるケースも（参考：逆ざや説明せず販売、不法行為）
※スルガ銀行問題：スルガ銀行が関与した大規模な不動産投資トラブル「カボチャの馬車事件」として知られる
※スプレー缶爆発：2018年12月に北海道札幌市の賃貸仲介店舗で起きた爆発事故。賃貸住宅入居前の消臭サービス契約を結んでおきながら実際には実施しておらず、在庫を処分する過程で発生した
宅建免許番号：不動産取引を事業として行う時に必要な宅建免許の登録番号のこと。5年に1度更新され開業6年目であれば（2）と表記されるが、（1）のままとは開業と廃業を繰り返している意味になる
>>前編「知識がある不動産のプロより、マンション抽選に当たった素人のほうがもうかる時代がきた！」はこちら
大好評につき[公式副読本2]制作決定！！
「正直不動産×全宅ツイ」奇跡のコラボ！！
メガヒットドラマ原作『正直不動産』公式副読本、第2弾!!
「不動産トラブル」「売買」「賃貸」「 業者取引――大人気漫画『正直不動産』が取り上げてきたテーマのうち24テーマを、宅建業者のX（旧Twitter）集団「全宅ツイ」が深掘り、消費者が得する神情報を授ける画期的な書、再びッ!!
【マンガ】『正直不動産』1 敷金・礼金泥棒（前編）
【マンガ】『正直不動産』2 敷金・礼金泥棒（後編）
【著者インタビュー】マンガ『正直不動産』原案・夏原武氏にインタビュー! 作品の誕生秘話や、日本の不動産業界の問題点を聞く!
【座談会（2022年）】タワマン購入者は勝者なのか!? 不動産仲介会社による「囲い込み」は今もある？～全宅ツイ座談会（前編）
【座談会（2022年）】『正直不動産』が人気の理由は!? ドラマ化で不動産の仕事がやりにくくなる？ ～全宅ツイ座談会（後編）
「SREリアルティ」の不動産査定
SREリアルティは、東証プライム上場のソニーグループ関連会社が運営する不動産仲介会社で、売却専門エージェントが担当する「片手仲介」が特徴。不動産業界で一般的な両手仲介にとらわれないため、売主に寄り添うサポート力に強みがあり、顧客満足度93％と高い評価を得ている。ソニーグループと共同開発したAI技術を査定にも活用しており、高値売却を目指したい方におすすめだ。※対応エリア：東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府
※不動産一括査定サイトでは、売却したい不動産の情報などを入力すれば、無料で複数社に査定依頼ができます。査定価格を比較できるので売却相場が分かり、きちんと売却してくれる不動産会社を見つけやすくなる便利なサービスです。
| ◆SUUMO（スーモ）売却査定 | |
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無料査定はこちら >> |
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| 特徴 | ・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地 |
| 紹介会社数 | 10社（主要一括査定サイトで最多）※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
| 運営会社 | 株式会社リクルート（東証プライム上場企業） |
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| ◆すまいValue | |
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| 特徴 | ・大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル |
| 対応エリア | 北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀 |
| 運営会社 | 大手不動産会社6社（東急不動産、住友不動産ステップ、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介＋、小田急不動産） |
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| ◆マンションナビ | |
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| 特徴 |
・マンションの売却に特化 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション |
| 紹介会社数 | 最大9社（売却・買取6社、賃貸3社） |
| 運営会社 | マンションリサーチ |
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| ◆HOME4U（ホームフォーユー） | |
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無料査定はこちら >> |
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| 特徴 | ・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している ・20年以上の運営歴があり信頼性が高い ・2500社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | NTTデータ・ウィズ（東証プライム子会社） |
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| ◆リビンマッチ | |
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| 特徴 |
・マンション、戸建、土地のほか、工場、倉庫、農地の査定にも対応可能 ・1700社の不動産会社と提携 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫 |
| 紹介会社数 | 最大6社（売却6社、賃貸、買取） |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場企業） |
| ◆いえカツLIFE | |
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無料査定はこちら >> |
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| 特徴 |
・対応可能な不動産の種類がトップクラス |
|---|---|
| 対応物件 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権 |
| 紹介会社数 | 最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社） |
| 運営会社 | サムライ・アドウェイズ（上場子会社） |
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| ◆おうちクラベル | |
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無料査定はこちら >> |
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| 特徴 |
・AI査定で、査定依頼後すぐに結果が分かる |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート |
| 紹介会社数 | 最大9社 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社（東証プライム上場企業） |
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| ◆イエウール | |
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無料査定はこちら >> |
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| 特徴 |
・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | Speee |
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| ◆LIFULL HOME'S（ライフルホームズ） | |
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無料査定はこちら >> |
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| 特徴 |
・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | LIFULL（東証プライム上場企業） |
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不動産一括査定サイト10社を比較
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| サービス名 | suumo売却査定 | すまいValue | HOME4U | イエウール | ライフルホームズ | おうちクラベル | イエイ | マンションナビ | リビンマッチ | いえカツLIFE |
| ポイント | 知名度の高いスーモで、大手から地元の会社まで様々な不動産会社に査定を依頼できる。当社調査で満足度No.1 | 大手不動産仲介6社の共同運営で、査定が可能。都市圏の物件に強い。大手の査定結果を比較するのに便利。 | NTTデータの子会社が運営。20年以上の運営歴で安心感がある。大手のほか、店舗や事務所の査定にも対応。 | 都市圏だけでなく、地方の不動産会社も提携多数。対応する物件タイプが豊富で、農地の査定にも対応している。 | 匿名でも査定が可能。提携社数が多く、投資用物件の査定にも対応。東証プライム上場。当社調査で満足度No.2 | 東証プライム上場企業が運営。AI査定ですぐに結果が分かる。売り出し開始でAmazonギフト券最大3万円プレゼント。 | 仲介営業のお断り代行サービスが特徴。査定から成約まで完了でAmazonギフト券最大10万円贈呈。東証プライム上場企業が運営。 | マンションに特化。売却・賃貸、両方の査定が分かる。マンション売買の分析データに詳しい。マンション査定なら選択肢に入れたい。 | 都市部だけでなく、地方の不動産会社とのネットワークが充実。幅広いエリアで査定対応している。20年の運営実績あり。 | 急ぎの売却や訳あり物件の査定に強み。3つの売却方法（仲介、買取、リースバック）を選べる。 |
| ユーザー満足度※ | 3.8 ★★★★★ |
3.4 ★★★★★ |
3.4 ★★★★★ |
3.3 ★★★★★ |
3.6 ★★★★★ |
3.1 ★★★★★ |
3.6 ★★★★★ |
2.8 ★★★★★ |
3.2 ★★★★★ |
ー |
| 提携社数 | 2000以上 | 大手6社 （住友不動産ステップ、東急リバブル、三井のリハウス、野村の仲介など） |
2500以上 | 2600以上 | 4900以上 |
1500 |
1700以上 | 2500 | 1700以上 | 500 |
| 最大紹介社数 | 10社 ※物件所在地によって異なる |
6社 | 6社 | 9社 | 6社 |
9社 |
7社 | 9社 (売却6社、賃貸3社） |
6社 | 6社 （仲介2社、買取2社、リースバック2社） |
| 主な対応物件 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟 | マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地 | マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所 | マンション、戸建て、土地 | マンション | マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他 | マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など |
| 対応エリア | 全国 | 全国（一部を除く） | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 東京・神奈川・千葉・埼玉 |
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※ユーザー満足度は、ダイヤモンド不動産研究所が独自にアンケート調査した結果をもとに算定。詳しい記事はこちら
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