タワマン購入者は勝者なのか!? 不動産仲介会社による「囲い込み」は今もある?~全宅ツイ座談会(前編)

2022年4月5日公開(2022年4月15日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

不動産業界に一般人が食い物にされているさまを分かりやすく描いた漫画『正直不動産』(小学館)が人気を集めている。不動産業界を描いた新しいジャンルの漫画でありながら14巻を重ねており、2022年4月にはNHKでドラマ化されるほか、[不動産業者に負けない24の神知識-『正直不動産』公式副読本-](著者:全宅ツイ)も発売された。今回、副読本著者の全宅ツイメンバーに座談会形式で、なぜ不動産業界に注目が集まるのかを聞いてみた。

【座談会メンバー(全宅ツイ)】
かずお君@kazuo57
 1000坪の高齢者施設から3坪の店舗まで、幅広く対応する土地活用ブローカー
全宅ツイのグル@emoyino
 都心で不動産を売買、開発する不動産事業者
どエンド君@mikumo_hk
 中古アパートを中心に複数の物件を持つ不動産投資家
あくのふどうさん@yellowsheep
 金融機関からの借り入れの調整を得意とする不動産ブローカー

※「全宅ツイ」とは、数百億円の不動産を取引する不動産ファンドの社員から、ルノアールにたむろする無免許ブローカーまでを会員に擁する、不動産業界最大のツイッター集団。業界の裏事情から社会風刺まで、歯に衣着せぬつぶやきで人気を集めている。

地価上昇、マンション価格はバブル超えで不動産業界はもうかっている!?

ーー不動産業界といえば、「もうかる」「バブっている」「派手」というイメージがあります。それって正しいのでしょうか?

かずお:皆さんバブってます? 直近の会食で食べたものと払った値段を教えてください。

グル:3万円ぐらいのワインを、1人2本ずつ持ち込んでイタリアン。昼からフレンチで泥酔して社長たちみんな帰宅ww この間は、日帰りでみんなで京都のすっぽん鍋も食べに行った。

エンド:うかい亭(※1)で鉄板焼きを食べました。上位の大家さんにおごってもらったので値段はよくわかりません。

かずお:バブってる! ぼくは、どエンド君に立ち飲み屋さんでうずらフライとレモンサワーをおごってもらいました。600円。

あくの:さっきドトールでミラノサンドBセット頼みました。710円。

かずお:ブローカーは貧相なものを食べて、不動産を持っている人たちはいいもの食べてる…。(普段はもうちょっといいもの食べてますよ!!)

エンド:不動産業界の魅力を伝えるとき、稼げるってみんなまず言いますもんね。お金くらいしかアピールするところがないのかもだけど…。

あくの:規模が小さい会社ほど採用のホームページでは「稼げる!!」を前面に押し出してる業界。

かずお:マジで学歴もコネも何も持たない人間が、いきなり年収2000万とか給料もらえる仕事ってほかにあんまり思いつかないよね。若者でももうかっている子たちは、先月キャバクラで200万使った! とか言ってる。

エンド:不動産営業はもうかってるふりをしていないと、仕事が来なくなるというのもあるかもww

かずお:それある。忙しい人のところに情報が集まる。

あくの:デベのおっさん達は、ギンギンのメルセデスAMGで現場に乗り付けて、無言で仲介に資産の圧をかけてくる。

(※1)うかい亭:東京・銀座や六本木などにある高級鉄板焼店。

ーー「ダイヤモンド不動産研究所」でもよく取り上げているのですが、不動産を売却する場合、不動産仲介会社に「囲い込み」(※2)をされると数百万円も損することがあると言われています。実際、こうした囲い込みって行われているのでしょうか?

不動産仲介会社の囲い込み
悪質な囲い込みは現在も行われている?(出所:PIXTA)

かずお:囲い込みありますか?

あくの:いまどうなんですか? 1〜2年前まで大手財閥、流通は全部やってましたけど。

かずお:これは本書でも語ってますが、よくありますね。でもそれで売り主が損をしているかと言われると、ちょっと疑問ですよね。

エンド:そうなんですよ。囲い込みされていても、普通にポータルサイトに出ていれば分譲マンションなんか買い手に届くじゃないですか。買い付けを握りつぶして、売れないのを演出して…みたいな悪質な囲い込みは困るけど。

かずお:業者卸(※3)するために、わざと腐らせる営業マンっていっぱいいるとは思えないんですよねー。各社の営業マンも毎月の数字追っているので、申し込み入ったら普通に進めるよね。何百万も損した! って叫んでいるのって、欲張りすぎた値付けの売り主の妄言では。お前の不動産はボロだから、再販業者しか買い手がつかなかっただけだ。

エンド:全宅ツイ本の一番最初が"囲い込み"なので、ぜひそれ読んでください。

あくの:あれ大丈夫かな、ひどかったけど…。

かずお:囲い込みの仕方が書いてある。みんな「俺のはいい囲い込みだから!」って叫んでたけどw

(※2)囲い込み:売り手と買い手の双方から手数料が得られる「両手取引(両手仲介)」のために、売却を依頼された不動産をあえて売らず、情報を隠蔽する行為のこと。
(※3)業者卸:囲い込んだ不動産を一般の購入者ではなく、息のかかった宅建業者に販売すること。両手取引になるだけでなく、宅建業者が再販する物件を仲介することで、二重に両手取引をすることもある。

【関連記事はこちら】>>大手不動産仲介は「囲い込み」が蔓延?! 住友不動産販売の「両手比率」は52.26%! 不動産売却時は「両手比率」が高い会社に注意を

タワーマンション不安説は都市伝説!? 購入者は勝者か

ーー都心では「タワーマンション」の人気が非常に高く、価格も上昇し続けています。タワマンがこれだけ人気になった要因と、逆にデメリットもお聞きしたいです。

東京湾岸エリアのタワーマンション群
東京湾岸エリアのタワーマンション群(出所:PIXTA)

かずお:タワマン住んだことある? ぼくはない。

あくの:ないです。

エンド:ないです。

グル:あります!

かずお:かっこいい!

グル:デメリットはヤフーコメントでタワマン買えない人たちからたたかれるのと、お米が硬いことぐらいです!

エンド:うそつかないww

かずお:住んでみて、やっぱり良かったですか?

グル:眺望、共用施設、都心への近さ。ゲストルームで飲み会したときのハッタリの効き。売れば数千万円の売却益が無税(※4)。相続対策に税金の圧縮と早い償却、タワマンいいことしかない。逆になぜ買わないのか聞きたい。

あくの:成約事例が多いので価格が透明化していて流動性が高い。

かずお:人は地に足をつけて生きていくのが一番だから…(1階にしか住んだことのない民)。

エンド:なんか投資としては面白くないから…。

グル:わはは、分かる。でもまあ、なんというかタワマンの議論はぼくが不動産業界に入った20年ぐらい前から続けられているけど、否定派の皆さんと肯定派のみなさんが今、手にしているものを比べれば決着は付いていると思いますね(※5)

かずお:くやしいっ!!!

エンド:ボロアパート買ってる場合じゃなかった。

あくの:正直、こんなに上がると思ってなかった。

かずお:のらえもんさんも本書で「タワマンはランドマーク。それ自体が素晴らしいので、街に媚びる必要がない」って言い放ってました。そんなこと言ってみたい。

エンド:あのタクシーで帰るときマンション名だけで帰れるのうらやましいです。

グル:あ、でも住んでる人がおしなべてめんどくさいってのは欠点ですねwwww

あくの:wwww

(※4)売れば数千万円の売却益が無税:値上がりしたマイホームを売却する際に、諸経費を引いた残りが3000万円までならば、特別控除になり非課税となる。
(※5)タワーマンション値上がり:首都圏の中古マンションは10年連続(2012年〜2021年)で上昇し、上昇幅は56.6%にものぼる(成約物件の1㎡あたりの単価、公益財団法人東日本不動産流通機構の発表)。

ーー一般メディアでは「マンション価格がバブルを超えた!」と盛んに伝えられますが。正直言って、今の価格で新築マンションは買いますか?

かずお:みなさんが今一次取得者(※6)だとして、新築マンション買いたいと思います?

あくの:私は買わないかなー。みんな本当に新築マンション欲しいの? 嫁とかホステスが欲しいって言うから買ってんじゃないの?

エンド:自宅は買いたい時に買うしかないから…。買わないとずっと大家にお家賃を払うことになるよ!

あくの:新築マンションみたいな完成された商品が欲しいわけじゃないんだよね。

かずお:でもさー、自分が不動産の知識がない一般人だったら、やっぱりパリッとパッケージされた新築マンションが安心しちゃわない? 中古住宅だと、リフォームとかよくわからないし、間に挟まる不動産屋は信用ならないし…。「新築マンションは安心感を買う」ってデベの販売の人が言ってた。

あくの:一理ある。

グル:昔の相場を知らないから買うよね。今、8000万円、35年、0.5%で住宅ローン引くと、月々の支払いが20万円ピッタリぐらいで。まあ、それならええかってふつう思うよね。

あくの:たしかに。

グル:月額の支払いが自分の収入の範囲内に収まっているなら、総額はあんまり気にならないかも。

かずお:金利に支えられた相場(※7)

グル:ましてや昔は、5000万円で都心に立派な新築マンション買えてたとか言われてもねー、知らんわって感じですわ。

かずお:でももうこれ以上金利下がる余地がないから、これ以上、不動産価格が上がっちゃうとどうなるんでしょうね? 昨日、注文住宅屋さんと話してたんだけど、住設(※8)が4月から値上がりするから、また100万円くらい売価が上がっちゃうって言ってた

グル:金利上がらない、工事費上がる、足元ではマンション用地は上がり続けている。さらに円安・インフレが来ると思えば、ぼくが一時取得者なら買う!! 下がる理由がないもんね…。

かずお:勇気ある!! 考えるな買え!!

(※6)一次取得者:自宅として初めて住宅を購入する人のこと。
(※7)金利:バブル期の住宅ローン金利は7~8%もあった。一方で、2022年現在では0.3%台の住宅ローンもある。1億円のマンションを30年ローンで購入した場合、金利差で総支払額は倍以上も違う。
(※8)住設:住宅設備のこと。原材料価格の高騰で大手住宅設備メーカー・リクシルなどが値上げ。ユニットバスやトイレなど、高いものでは4割近い値上げになる。

>>後編に続きます

書籍[不動産業者に負けない24の神知識-『正直不動産』公式副読本-]発売中
 
不動産業者に負けない24の神知識 正直不動産 公式副読本/全宅ツイ

「正直不動産×全宅ツイ」奇跡のコラボ!!

 

本書は、大人気漫画『正直不動産』で取り上げてきたテーマのうちの24テーマを、宅建業者のTwitter集団・「全宅ツイ」の各専門クラスターが数人ずつトーク形式で語る本です。

テーマは、「売買」「建築」「賃貸」「ブローカー・業者取引」それぞれに6テーマずつ、計24テーマを収録。これを読めば、漫画『正直不動産』をより深く理解できる!!

表紙は『正直不動産』の漫画家・大谷アキラ氏描き下ろし!!
全宅ツイ幹部と『正直不動産』の主人公・永瀬財地との架空座談会も特別収録。

【『正直不動産』関連の記事はこちら】

マンガ】『正直不動産』1 敷金・礼金泥棒(前編)

ー以下は順次公開ー
マンガ】『正直不動産』2 敷金・礼金泥棒(後編)
マンガ】『正直不動産』3 囲い込み(前編)
マンガ】『正直不動産』4 囲い込み(後編)
マンガ】『正直不動産』5 あんこ業者(前編)
マンガ】『正直不動産』6 あんこ業者(後編)
マンガ】『正直不動産』7 トリプル仲介(前編)
マンガ】『正直不動産』8 トリプル仲介(後編)
【著者インタビュー】マンガ『正直不動産』原案・夏原武氏にインタビュー! 作品の誕生秘話や、日本の不動産業界の問題点を聞く!
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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

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 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を一度入力すれば、複数社から査定してもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

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対応物件 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数 最大6社
運営会社 Speee
>>イエウールの詳細記事はこちら
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日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営
2400社以上の不動産会社と提携
匿名査定も可能で安心

対応物件 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
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>>LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら
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マンションの売却に特化
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対応物件 マンション
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運営会社 マンションリサーチ
>>マンションナビの詳細記事はこちら
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◆いえカツLIFE
特徴

・対応可能な不動産の種類がトップクラス

共有持ち分でも相談可能
訳あり物件(再建築不可物件、借地権、底地権など)の査定も対応

対応物件 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
運営会社 サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
>>いえカツLIFEの詳細記事はこちら
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一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト

◆ソニーグループの「SRE不動産」売却査定
特徴 ・両手仲介・囲い込みを行わない
・上場企業のソニーグループが運営
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求
対応物件 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産
対応エリア 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
運営会社 SREホールディングス株式会社(ソニーグループ)
>>SRE不動産の詳細記事はこちら
60秒で簡単入力!「囲い込み」を行わない不動産会社
 
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