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マンションを高く売る方法[2019年]
2017年12月25日公開(2019年3月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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マンションを高く売るならホームステージング!
家具や生活雑貨をレンタルして置くだけで、
売却期間が半減し、売却価格も高くなる!?

マンションを早く、高く売却するテクニックに、「ホームステージング」という手法がある。売りに出す物件に家具や生活雑貨を設置し、モデルルームのような演出をすることで買い手の第一印象を良くする効果がある。ホームステージングによって、売却期間が大幅に短縮され、売却価格がアップしたというデータもあるほか、値下げ交渉をさせない効果が期待できるという。大手不動産会社もこぞって取り入れているホームステージングの活用方法を解説しよう。

売却期間が、平均2分の1になる!

 ホームステージングとは、インテリア性の高い家具や生活雑貨をレンタルし、売りに出すマンションに設置して物件を演出する手法のことだ。

 モデルルームのように演出することで、他物件と差別化を狙う。なにもしない物件に比べて、より短い期間で、価格も高く売却できる効果がある。すでに欧米では一般的なやり方で、日本でもここ数年、大手不動産仲介会社を中心に浸透してきた。

 ホームステージングにはどのような効果があるのだろうか。日本ホームステージング協会(東京・江東区)が、会員向けにおこなった調査を参考にしてみよう。

 調査では、マンションを売却する時にホームステージングを活用した場合の効果を測定。ホームステージングをすると、平均130日で売却できたという。不動産ポータルサイト・アットホームの調査では、不動産の売却期間が平均8カ月(マンション6カ月、戸建て11カ月)となっており、ホームステージングを活用したことで、販売期間を約半分にできたようだ。それも、ホームステージングをした物件の大半は、なかなか売れないことからホームステージングを導入した物件が多く、最初からホームステージングをしていればさらに売却期間が縮まったかもしれない。

 さらに売却価格は、平均査定金額から約0.5%増加したという。調査した全168件(戸建て住宅も含む)のうち、最大で0.9%の価格上昇効果があったという。マンション売却では、「実際の制約価格は、売り出し時の価格から5%前後下がるのが一般的」(都内の不動産コンサルタント)というから、0.5%の価格アップであっても大きなメリットになる。

【関連記事はこちら!】
>> 大規模マンションでの賢い売却方法とは? リフォーム、ホームステージングなどで差別化を

粗探しをさせないためにもホームステージングは有効

 ここからは、ホームステージングの効用を細かく見ていこう。

 ホームステージングをすると、内見に来た際の買い手の第一印象が良くなるのはわかる。しかし、売却決定にまで効果があるものなのか、と疑問に思う人もいるかもしれない。

 実は、内見に来た人のほとんどは、買うか買わないかを、最初の数秒で決めてしまうとも言われる。マンションは大きな買い物だが、意外に直感を重視しているものなのだ。だから、ピカピカの家具や雰囲気の良い雑貨で悪い印象を与えない工夫は重要だ。

 さらに、中古マンション売買につきものの値下げ交渉をさせないという意味でも有効だ。

 「ほとんどの住宅購入者は物件を見る経験が少ないため、内見にきても数分で見るところがなくなってしまう。そうなると部屋の傷などばかりに目がいってしまうようになります」(杉之原理事長)

 つまり、粗探しがはじまってしまうわけだ。そうなると床の傷や、小さな汚ればかりが目につき、後々で値下げ交渉の材料になってしまうのだ。先の調査では、0.5%の売却価格アップとなっていたが、値下げ交渉をさせないことによるプラスはもっと大きい。家やマンションは、売れないと平均査定額を割り込んでしまうことが多いが、ホームステージングすることで値崩れさせずに適正価格で売ることができるようだ。うまく活用すれば、多大な効果をもたらしてくれるのだ。

大手各社は専任媒介契約なら無料

 では、マンション売却時にホームステージングをするにはどうしたらよいのか。

 最も簡単なのは不動産仲介会社に依頼する方法だろう。全国規模の売買仲介会社の多くが、ホームステージング会社と提携しているほか、自社の社員にホームステージングの認定資格「ホームステージャー」を取得させる動きも出てきているという。同協会によるとこれまでに約1500名が講習を受け、ホームステージャーの認定を付与されており、ホームステージングの知識をもった人員が増えている。

 不動産仲介会社の中には、専任媒介契約仲介(業務を1社だけに依頼)を結べば、無料でホームステージングが利用できる会社もある。積極的に使いたい。

 現在、野村不動産アーバンネットや東急リバブル、小田急不動産などが無料(※諸条件あり)でホームステージングを提供している。しかし「専任媒介はちょっとな」という人や、大手ではない会社に仲介を依頼したい人もいるだろう。そうした人は、自分で依頼してもよい。

 日本国内にはホームステージング専門会社が10社ほどある。こうした専門会社は個人からの依頼であっても、対応可能だ。

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買い手を意識したプランを活用

 ではホームステージング専門会社はどんなサービスを、いくらぐらいで提供しているのだろうか。

 ホームステージング専門会社は売却するマンションの立地やデザインを考慮して、次なる買い手を意識しながら、家具やインテリアを決定してくれる。豊富な実績をもとにコンサルティングしてくれるので、自分でホームステージングを試みるよりも、的確なサービスを提供してくれる。

 ホームステージングをするのは、原則として、リビングを中心とした部屋。ソファとテーブルに加えて、水回りにもいくつかの小物を設置する。価格は広さや地域によって違いはあるが、約20万円からが相場だ。

 例えば、ホームステージング専門会社のホームステージングジャパン(東京都品川区)では3つのプランを提供している。

①20万円プラン
シンプルプラン(リビング、ダイニングに、家具のみ設置)
参考家具:ダイニングセット、ソファー、ローテーブル

②30万円プラン
スタンダードプラン(リビング・ダイニングに加えて水回りまで演出)
参考家具:ダイニングセット、ソファー、ローテーブル、ラグ、フラワー

③40万円プラン
アップグレードプラン(スタンダードプランより質の高いものを使用。香りや音楽、照明の演出あり)
参考家具:ダイニングセット、ソファー、ローテーブル、ラグ、フラワー、演出小物類、香り、音楽、照明

 その他に、ホームステージングジャパンではオプションでテラス・ベランダなどを飾り付けも追加できる。費用は5万円からだ。どこまで費用をかけるかは、予算との相談だが家具や小物を増やせば、見た目の印象は大きく変わる。

 どのプランでも設置期間は3カ月で、プロカメラマンによる撮影も料金に含まれる。撮影した写真は物件チラシや不動産ポータルサイトで使用できる。

 「鉄則なのは生活感を消すこと」というのが、複数のホームステージング会社の見解だ。目指すのはモデルルームのあの雰囲気だ。

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ホームステージングは居住中でも利用可能

 ホームステージングは、売却するマンションにまだ居住中でも利用できることも知っておきたい。

 居住中であれば、新しい家具を設置することはできないが、使用中の家具を掃除したり、隠したりするだけでも見た目に大きな違いがある。

 「モデルルームのように見せるために、生活感を消します。そのためには、個人の持ち物や趣味のものを隠すことが鉄則です。これだけでも、大きな効果があるはずです」(杉之原代表)

 ゴルフコンペのトロフィーや趣味の楽器などは段ボールにしまっておこう。どちらにせよ引っ越すのだから、思い切って片付けることが肝要だ。すっきりした室内に、雑貨を置くだけで、ずいぶんと第一印象がよくなるという。

 この場合は家具などのレンタルが必要ないので、約5万円から利用できる。

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知名度が低い今こそ、ライバルに差をつけやすい

 不動産業界内では、急速に注目が高まっているホームステージングだが、まだ一般での知名度は低い。ライバルが気づく前に導入して、賢くマンションを売却しよう。また、あまりにも汚れが目立つ個所だけはリフォームすることで、物件の魅力をさらにアップさせるという方法もある。

 以下はホームステージング利用の際のポイントだ。

ホームステージングのポイント
・売却期間が約2分の1に短縮できる
・売却価格が多少アップする可能性があるほか、値下げ交渉をさせない効果が期待できる
・ライバルが少ない今こそ効果大

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
◆HowMaスマート不動産売却(一般媒介での一括査定)
対応物件の種類 マンション、戸建て(東京23区)
掲載する不動産会社数 10社(一般媒介) HowMaスマート不動産売却の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 コラビット
紹介会社数 最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。
HowMaスマート不動産売却無料査定はこちら
◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ
(東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう
いえカツLIFE無料査定はこちら
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