中古住宅は、6割近くの人が購入時より高値で売却！
売却や買い替えを考えるなら今？

首都圏の中古住宅は、売れ行きが好調だ。新築マンション価格は若干下落傾向にあるが、中古マンションはまだまだ上がり続けている。また、戸建ても含めた中古住宅は、売り出しから成約に至るまでの期間が短くなっている。そして、驚くことに58.4％の人は、買ったときよりも高値で売り抜けている。（住宅ジャーナリスト・山下和之）

新築マンション価格は東京都では下落、周辺3県では上昇が続く

　首都圏の新築マンション平均価格に下落の動きが出てきた。2022年度上半期（2020年4月～9月）の平均価格は6333万円で、2021年度上半期の平均6702万円から5.5％の下落となった（不動産経済研究所の調べ）。

　たまたま価格の高い東京都区部の発売戸数が前年同期比11.8％の減少となったことなどが響いたという一時的な要因もあるかもしれないが、これまで10年近く上がり続けてきたことからすれば、大きな転換点を迎えているといってもいいのかもしれない。

　ただ、この下落の動きはいまのところ東京都に限られている。エリア別にみると、東京都23区が10.6％、東京都下が6.2％の下落であるのに対して、神奈川県は6.6％、埼玉県は14.6％、千葉県は0.3％の上昇となっている。東京都の動きがまだ周辺には及んでいないわけで、特に、住宅地として人気が高まりつつある埼玉県は二桁台の高い上昇率を維持している。

図表1　首都圏と近畿圏の新築マンション各年度上半期の平均価格の推移（単位：万円）

近畿圏の新築マンションの価格は、ほぼ横ばい

　近畿圏については、2022年度上半期の平均は4567万円で、2021年度上半期の4538万円に対して、前年同期比で0.6％の上昇だった。この程度の上昇率であれば、実質的には横ばい水準であり、価格上昇の波が一服したといってもいいのかもしれないが、とはいえ、首都圏のように、明確に下がり始めているわけではない。

　首都圏の新築マンション価格に下落の動きがみられるといっても、その動きはまだ東京都だけにとどまっており、周辺には及んでいないし、近畿圏も横ばい水準にとどまっている。　

中古マンションなら新築マンションの7割以下で手に入る！

　中古マンションも、まだ上昇傾向が続いている。2022年7月～9月の中古マンション成約価格の平均は4355万円で、前年同期比をみると、11.7％の上昇（東日本不動産流通機構調べ）。

　中古マンションの成約価格の上昇は2012年10月～12月から40期連続であり、実に10年間も上がり続けていることなる。しかも、2022年4月～6月の上昇率も11.0％だったので、2期連続して二桁台の高い上昇率を記録しているのだ。

　首都圏の中古マンションは、10年連続して上がり続けているといっても、2022年7月～9月の成約価格の平均は4355万円であり、2022年度上半期（2022年4月～９月）の新築マンション平均価格の6333万円に比べると68.8％にとどまっている。中古マンションなら、新築マンションの7割以下で手に入るわけで、高くなったとはいっても、相対的な割安感は続いているといっていいだろう。

　たとえば、6333万円の新築マンションを購入する時、6000万円の住宅ローンを金利1.5％（自己資金333万円、35年元利均等・ボーナス返済なし）で利用すると、毎月の返済額は18万3710円に達する。返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）を、より安全といわれる25％以内に抑えるためには、年収882万円が必要になる。

　それに対して、4355万円の中古マンションを、355万円の自己資金を用意して、住宅ローンを4000万円利用するとすれば、毎月の返済額は12万2473円で、必要な年収は588万円に下がる。

中古マンション、中古一戸建てとも、短期間で売却が成立

　この数字をみると、新築マンションには手が届かないけれど、中古マンションなら何とかなるという人が少なくないのではないだろうか。

　そのため、中古マンション価格が上がり続けているわけで、中古一戸建てについてもほぼ同じようなことが当てはまる。その結果、中古マンション、中古一戸建ては価格上昇を伴いながらも、短期間で売れるようになっている。

　東日本レインズによると、物件を売り出してから成約に至るまでの日数は、2020年度には中古マンションが87.0日かかっていたのが、2021年度は72.1日に短縮された。2020年度には売り出してから3カ月近くかかったのが、2カ月と少しで売れるようになっている。中古一戸建てについても、114.1日から95.2日に短縮された。

　売却を希望している人にとっては、短期決戦で買い換えを実行できるようになっている。
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図表2　首都圏中古住宅の登録から成約に至る日数（単位：日）

中古住宅は、値引きしなくても売れる！

　しかも、中古マンションに関しては、売り出し価格と成約価格の乖離（かいり）率も小さくなっている。

　図表3にあるように、2016年度には、新規登録㎡単価の平均が55.05万円に対して、成約価格の平均は48.43万円。

　成約価格と新規登録価格（売り出し物件の価格平均）の乖離率は－12.0％だった。平均すると、新規登録時の売出価格より12.0％低い水準で契約が成立しているわけで、売り手からすれば、2016年は1割以上値引きしないと売れないような市場環境だったといっていいだろう。

　それに対して、2021年度は新規登録価格の平均が66.93万円で、成約価格の平均は61.36万円。両者の乖離率は－8.3％にとどまる。2020年度の－4.2％に比べると、やや乖離率が大きくなっているとはいえ、まだ1割以下の値引きで契約が成立しているといっていいだろう。

　売り主からすれば、これまでに比べるとより短期間で、さほどの値引きのない売り出し価格に近い状態で契約が成立するようになっているといっていいだろう。

図表3　首都圏中古マンションの㎡当たり成約価格と新規登録価格（単位：万円）

　一戸建てについても、2021年度の新規登録価格と成約価格の乖離率は－14.6％で、2018年度の－19.7％から大幅に改善されている。2割近くの値引きが必要だったのが、1割5分ほどの値引きで済むようになっているわけだ（図表４）。

図表4　首都圏中古一戸建ての成約価格と新規登録価格

中古住宅全体では、6割近くの人が購入時価格より高値で売却

　事実、不動産仲介大手・中堅が加入する不動産流通経営協会の「不動産流通業に関する消費者動向調査」によると、2022年度に住まいの買い替えを行った人のうち、「プラスの売却差額発生」とする割合は58.4％で、6割近くの人が、買ったときの価格より高く売却できたとしている。2021年度は37.5％と4割以下だったから、格段に買い替え環境が改善されているといっていいだろう。

　売却価格より高く売れるということは、住宅ローンが残っていたとして、それを一括返済しても、手元に売却代金の一部が残るわけで、それを自己資金に充てて、より満足度の高い住まいに買い替えられるチャンスが広がるということだ。

新築市場の異変がいつ中古市場に及ぶのか？

　それもこれも、中古マンションや中古一戸建て価格が上がり続けているからであり、いまが、住まいの売却、買い替えにとっては最高の環境であることを意味している。とはいえ、この環境がいつまでも続くとは限らない。中古市場にはまだ影響が及んではいないとはいえ、冒頭でみたように、新築マンション市場では価格下落という異変が起こりつつある。

　それが、いつ中古住宅市場に影響を及ぼすか分からない。世界的な政情不安、金利の上昇などのマイナス要素が強まっていることもあるので、意外に早くその時期がやってくる可能性もある。売却や買い替えを考えている人は、早めに動いたほうがいいかもしれない。

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