「REDS」で不動産を売っても大丈夫？ 個人が買主なら売却手数料が半額だがデメリットもある

不動産の仲介手数料値引きをセールスポイントにしている不動産仲介会社「レッズ（REDS）」に不動産売却を頼んでも大丈夫なのか？ こんな疑問に答えるために、本編集部記者が実際に、自分の住んでいるマンションの売却の相談をしながら覆面取材を行った。売り情報を積極的に公開し、買主探しを他社任せにすることで広告費用を削減し、個人が買主なら売却手数料を半額にする仕組みが特徴だ。

「REDS（レッズ）」の特長

　不動産仲介サービス「REDS（レッズ）」は、不動産会社の収入源である仲介手数料を「無料、または半額以下」にしたことで、旧態依然としていた不動産業界において注目を集めている。

　運営しているのは、2008年に創業した、株式会社不動産流通システム。東証上場の株式会社ヒノキヤグループのグループ会社で、本社は東京都千代田区にある。

不動産仲介サービス「REDS（レッズ）」

　では、詳しいビジネスモデルを見ていこう。

仲介手数料も明確でわかりやすい

　仲介手数料を値引きしているビジネスモデルで注目を集めてきたREDSだが、仲介料が半額になる場合と無料になる場合があるという。どういう場合に「半額」「無料」になるか、記者がメールで聞いてみた。その回答が下記の内容になる。

　まず、売却の場合について聞いてみた。

　ホームページでも説明があるが、売主の仲介手数料は、買主が「業者」か、「個人」かで違ってくる。

REDSでは、買主が業者であるか個人であるかによって、売主の仲介料が半額または無料になる

　買主が不動産会社（買取）の場合は特殊なケースだ。そもそも、不動産の買取は通常、相場の70～80％でしか買い取ってくれない。すぐに現金化できるのは魅力だが、利用するのは売り急いでいる人だけだ。売主の仲介手数料は無料になるというが、実はREDSは損をしない。買主の不動産会社から手数料を貰えるからだ。

　一方、買主が個人であれば、売主の支払う仲介手数料は「半額」になる。これが通常のケースだ。例えば、普通の不動産会社なら5000万円の物件の売却で上限の仲介料は5000万円×3％＋6万円＝156万円（＋消費税）となるところ、REDSなら5000万円×1.5％＋3万円＝78万円（＋消費税）の仲介料になる。

　売主側からすれば、仲介手数料が「半額」になり、それ以外に諸費用などを請求されない点でも安心感がある。仲介手数料を割り引く業者の中には、仲介料の名目以外で諸費用（広告やチラシ配布等）がかかるケースもあるからだ。仲介手数料の割安さばかりに注目せず、その他の費用が発生するのかしないのか、そうした細かな点も確認しながら、不動産会社を選ぶべきだろう。

　なお、営業エリアは、首都圏（都心ターミナル駅まで30分程度のエリア）となっている。

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独自のエージェント制が、結果として早期販売につながる

　では、どんなビジネスモデルなのだろうか。

　REDSのセールスポイントは、顧客の利益を最大限追求するための「エージェント制」だ。売主だけを担当する専任エージェント方式を採用することで、結果として“早期売却”につながり、手数料値引きが可能になっている。

　実際に売却するケースを考えてみよう。REDSは、売主から預かった売却物件を速やかに業者間物件情報ネットワーク「レインズ」へ登録し、全国の不動産会社へ情報公開をする。そして他の不動産会社が、その物件の買主を探そうと意欲的になるように、あえて広告掲載に制限をかけずオープンにしている。買主探しは他社の業者に任せ、売主側の専任エージェントに徹するために、REDSが自社で買主を探すような広告はあまりしない。売主からするとマイナスポイントにも見えるのだが、これが他の業者からの信頼につながり、買主探しを促すのである。

　新しい物件をレインズに登録すると、全国のさまざまな不動産会社から問い合わせが来る。こうした各社からの問い合わせに答えながら、より高値で買ってくれそうな買主を見極めるのが、専任エージェントの役割になる。買主候補が現れたときの価格交渉はもちろん、例えばローン審査条件を前提とした複雑な事情を抱える買主側との折衝など、優良な買主を見極める役割も担っている。

　REDSのエージェントは全員が「宅地建物取引士」を保有しているだけでなく、「宅建マイスター」「損害保険募集人」「公認不動産コンサルティングマスター」「住宅ローンアドバイザー」など複数の資格を持っている。また、業界での豊富な経験とスキルを活かしたサポートで、売主の利益を最大限に実現しようとするというわけだ。

　こうした新しいビジネスモデルにより、広告費を抑えながら、早期に売却することが可能になっているようだ。

売主だけのエージェントはメリットが大きい

 「別に、売主だけのエージェントに徹しなくてもいいじゃないか？」と思う方も多いだろう。しかし、違法行為が当たり前のように行われている不動産業界では、売主だけのエージェントになることは、売主に大きなメリットをもたらすのだ。

　REDSの担当者にエージェント制度についてメールで問い合わせると、すぐに返答をくれた。

　このように、売主だけのエージェントとなることで、最初から物件情報が広く紹介されるようになり、早期売却の可能性が高まり、結果として低コスト運営が可能になるのだ。

　ＲEDSの説明によれば、早期売却が可能になったことで、人件費は30％削減しているという。また、宅地建物取引士や宅建マイスターなど、不動産仲介の知識と経験をもつスタッフのみで運営していることも人件費の削減につながっている。

　さらに、一般的な不動産会社がばらまくような折り込みチラシを全面的にカットするなど、経費を抑えていることで、仲介料を半額にしている。

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高値で売りだした時に、長期化するリスクも

　一方で、このビジネスモデルにはリスクもある。売主が「どうしても高く売りたい」と主張し、相場よりも相当高値で売り出した場合、全国の不動産会社が誰も相手にしてくれないことがあるのだ。出足でしくじると、他社がなかなか宣伝してくれないという状況が続きやすいので、こうしたケースでは、思い切った値下げなどをする必要があり、営業担当者と綿密に値下げについて打ち合わせしないといけない。それだけに、相性がいい営業担当者を選びたいところだ。

　また、多数の不動産仲介会社と契約できる「一般媒介」は選択できず、「専任媒介」での契約を求められる。そのため、「他の不動産会社と競わせて売却を進める」という戦略は取れず、選択肢はやや狭められる。ただし、REDSは全国の不動産会社に売ってもらうので、多くの買主と接点が持てれば、そのデメリットは解消できるだろう。

■不動産仲介会社「REDS」の概要
サービス名	REDS（レッズ、不動産流通システム）
売主の手数料	半額（個人が買主） 無料（不動産会社が買主）
買主の手数料	半額（個人が売主） 無料（不動産会社が売主）
掲載サイト数	－（売主側の不動産会社に任せる）
自社サイトのユニークユーザー	－（売主側の不動産会社に任せる）
営業エリア	首都圏（都心ターミナル駅まで30分程度のエリア）
両手取引	×
特徴	売主の専任エージェントとなり、買主探しは他の不動産会社に任せることで、広告費用を削減し、早期売却を目指す。

エージェントの対応は誠実でスピーディー

　そこで、記者が自宅マンションの売却相談をし、無料査定をお願いした。するとまもなく挨拶と自己紹介の返信が届き、追って査定回答メールが届いた。主な内容が下記になる。

　査定価格は、過去に複数の不動産会社で査定してもらったケースと比べると、やや高めではあるが、相場と言ってもいい範囲内だった。

　査定根拠と販売推奨価格について追加の質問を返してみた。むしろ、こちらの方が重要だ。

　返信のレスも早く、回答にちなんだエピソードからも誠実そうな人柄が垣間見える。なお、査定根拠となる物件については言及されていたが、計算方法までは書いていなかった。国交省も認める「価格査定マニュアル」に準拠した方法なのかどうかわわからなかった。

　そこで、さらに突っ込んだ質問をぶつけてみた。「当初の売出価格でうまく買主が見つからない場合は、どういうタイミングで値下げをすべきか？」という質問である。

　信頼のおける業者かどうかを試すような質問にもかかわらず、紳士的に回答してくれた。

　特に、値下げ時期に関しての他社のエピソードは、業界で働いていたからこそ知る生々しさが伝わって来た。多くの売主は、「大手だからこそ全国のネット網を頼りに高値で売却できる」と期待して依頼する人が多いが、実態は、期待とかけ離れているケースも多いようだ。

　ただし、値下げの回数を「１度きり」と限定してもいいのは、ケースバイケースだ。人気がない物件の場合、複数回の値下げも仕方ないだろう。

いい条件で売却するための要件は？

　不動産仲介会社のREDSは、独自のビジネスモデルで手数料半額以下を実現している。あえて自社では広告はせず、売主側の不動産会社に任せることで、不動産会社から信頼を得て、売却が早期化できるモデルを構築している。ただし先ほども指摘したように、欲をかいて売り出し価格を高くすぎると、なかなか売れないというケースもあるので、価格設定には気をつけたい。

　不動産を売却する際に、手数料は大きな出費だ。その手数料が半額、無料というのは大きな魅力であるだけに、REDSの活用を検討してもいいだろう。
⇒無料で査定を依頼できる「REDS」の公式サイトはこちら

■不動産仲介会社「REDS」の概要
サービス名	REDS（レッズ、不動産流通システム）
売主の手数料	半額（個人が買主） 無料（不動産会社が買主）
買主の手数料	半額（個人が売主） 無料（不動産会社が売主）
掲載サイト数	－（売主側の不動産会社に任せる）
自社サイトのユニークユーザー	－（売主側の不動産会社に任せる）
営業エリア	首都圏（都心ターミナル駅まで30分程度のエリア）
両手取引	禁止
特徴	売主の専任エージェントとなり、買主探しは他の不動産会社に任せることで、広告費用を削減し、早期売却を目指す。

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運営会社	リビン・テクノロジーズ（東証グロース上場企業）

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紹介会社数	最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社）
運営会社	サムライ・アドウェイズ（上場子会社）
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