「マンションマーケット」に売却を依頼しても大丈夫？ 不動産仲介手数料が安いのがメリット！

「不動産仲介手数料が54.78万円（定額）」と安い手数料設定をしている不動産仲介会社「マンションマーケット」を利用して、不動産を売却しても大丈夫？　こんな疑問に答えるために、本編集部記者が実際に、自分の住んでいるマンションの売却相談をしながら覆面取材を行った。掲載サイト数は30以上で情報拡散には優位性があり、自分である程度売買の勘所がわかる人にはおすすめだろう。

「マンションマーケット」は不動産業界で情報公開を目指す

　マンションマーケットは、2014年、創業者の吉田紘祐氏が「不動産の課題を解決したい」ということでスタートした新しいネット系の不動産仲介会社。本社は東京・銀座にある。目指すミッションの一つが「情報公開」だ。

　マンションマーケットは、サイトのトップページで「マンションマーケットは、日本最大級のマンション売買サイトです。今まで不動産会社に問い合わせなければわからなかったマンションの相場情報を誰でも簡単に、しかも無料で調べることが可能です」と説明している。

　実際、ITを駆使して、全国11万棟のマンションの最新相場を算出しているだけでなく、価格推移、過去の取引事例や貸した場合の賃料相場まで見られる。

　こうした情報は無料で登録できる会員になれば見ることができる。過去の売買価格データについては500万件以上もあるという。

「マンションマーケット」の仲介手数料は定額だが、買手が業者なら無料

　では手数料はいくらなのか。

　まず、不動産を売却した場合の仲介手数料は、54万7800円の定額制を実現した。通常の不動産取引であれば、手数料はかなりの値引きになる。

　例えば、5000万円のマンションを売却する場合、一般的には仲介手数料は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で計算され、仲介手数料が171万6000円になる。しかし、マンションマーケットでは、54万7800円の定額だから116万8200円も割安になる。

　54万7800円という仲介手数料は、通常であれば1460万円の物件に対しての上限額だ。つまり、その金額以上の価格の売却であれば、仲介手数料は割安になる。

　また、仲介手数料が不要で「無料」になるのが、「スマート買取」というサービス。買い手が「不動産買取業者」である場合、マンションマーケットは、不動産買取業者から仲介手数料を得られるため、売主からは手数料をもらわない仕組みになっている。

　ただし、買い取りはすぐに現金化できるが、相場の70～80％程度の価格でしか売れないので、売り急いでいる人向けのサービスだ。

　サービスの内容は、一種のオークションと考えればいい。売主に代わり、マンションマーケットが数十社の不動産業者に対して、売り出し物件の買取査定を依頼し、その中から「最も高い価格」を出した業者と売却に向けた交渉するサービスだ。

　手間のかかる交渉・契約ごとはエージェントが代行してくれるため、売主は適宜報告を受け、最終決定をするだけでスムーズに売却できる。買取なので、相場よりかなり割安になるが、オークション形式なので、うまくいけば、それほど割安な価格にならずに済むかもしれない。

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30件以上のサイトへ物件情報を登録して、情報を拡散

　では、割安な手数料はどうやって実現しているのか。

　1つは、IT化によるコスト削減だ。マンションマーケットでは、パソコンやスマホを使って簡単にチャットで会話をしたり、書類のやり取りを可能にしたオンライン取引ツールを開発。不動産取引を簡素化し、契約・引き渡しまでスピーディーに対応している。この徹底したデジタルツールの活用で業務を効率化し、割安な手数料を実現している。

　また、本社はあるものの、店舗を保有していないことも低コスト運営を可能にしている。

　さらに、ネットを活用した情報拡散に積極的なこともコスト削減に貢献している。情報を拡散させることができれば早期に売却でき、結果としてコストを削減できるのだ。

　マンションマーケットでは、売却物件に関しては、業者間不動産情報ネットワーク「レインズ」への登録のほか、提携している大手ポータルサイトの「SUUMO（スーモ）」や「at home（アットホーム）」「Yahoo！JAPAN不動産」など、30件以上のサイトへ物件情報を掲載している。

　以下がその主なサイトだ。

■マンションマーケットが登録する不動産ポータルサイト一覧
「マンションマーケット」「楽待」「いえらぶ」「ハトさんマーク」「不動産ジャパン」「マンションナビ」「@Nifty不動産」「Goo不動産」「OCN不動産」「日経住宅サーチ」「ウィーメンズパーク住まいミル」「ロイター.jp」「Yomiuri Online」「リビングWeb」「毎日新聞」「Excite!不動産」「いつもNAVI」「30min」「au one」「マイスマ」「楽天不動産」「Mapion」「NAVITIME」「Gaccom」「HOME4U」「スマイティ」

　売却物件の露出が増えれば、販売機会は拡大する。通常の不動産仲介会社は3～5サイト程度しか掲載しないことが多いので、30サイトは非常に多いといえる。

　また、自社メディアの媒体力も高まりつつある。マンションマーケットの月間訪問者数（ユニークユーザー）は約56万人^※（マンションだけ）。最大手の「三井のリハウス」でも月間訪問者数118万人（マンション、戸建て、土地を含む）であり、サイトとしての集客力はかなり高まっているといえる。

※月間訪問者数は、similar webにて2018年10月調査

　さらに、売買の契約をしたら、すぐに業者間物件ネットワーク「レインズ」にも登録して、情報をより広く届けるという。一部の不動産仲介会社は、「囲い込み」といって、物件を自分で抱え込んで他社の顧客には紹介しないという違法行為を行っているが、こうした「囲い込み」をするとなかなか物件が売れずに、コストも高くなる。

　マンションマーケットは、「囲い込み」はせずに広く情報を拡散させ、早期に売ることでコスト削減を図っている。「囲い込み」をされた場合、売主は無駄に値下げをしなければならないケースもあり、情報公開・拡散によるメリットは大きい。

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　一方でデメリットもある。

　最大のデメリットは、ほとんどがウェブでのやり取りになるため、担当者の力量が測りにくいという点だろう。サイト上では4人のエージェントが紹介されているが、名前とキャッチコピーが一行掲載されているだけで、情報量は少ない。

　実際の売却時は、売れなければ値下げを検討したり、値引き交渉にどう応じるべきか相談するなど、さまざまな判断を迫られるので、信頼できるエージェントに頼みたいものだ。もう少しエージェントに関する情報量を増やしてほしいところだ。

■不動産仲介会社「マンションマーケット」の詳細
売主の手数料	54万7800円（税込）（定額）
買主の手数料	上限いっぱい（3％＋6万円＋消費税）
掲載サイト数	30サイト以上
自社サイトのユニークユーザー	57万UU／月※
営業エリア	東京23区、神奈川の一部のマンション（売却）
両手取引	○（ただし、囲い込みをしないと宣言）
特徴	自社で不動産のポータルサイト的機能を持つサイト運営と同時に、売買、簡易査定、賃貸物件を扱う。売却の仲介手数料は49万8000円の固定。
※ユニークユーザーは、similar webで、2018年10月に計測

無料の会員登録で、過去の売却事例が見られる

　では、実際にマンションマーケットで不動産を売買するにはどうすればいいのか。

　マンションマーケットを利用するには、まず無料の会員登録が必要。すると、過去の売買取引事例を見たり、売却したい物件の簡易査定（オンライン査定）を無料でしてくれる。自宅であるマンションについて「オーナー登録」すると、相場情報や取引事例をまとめた「資産価値レポート」を毎月受け取ることができる。

　また、買主向けには、購入希望条件を登録しておけば、希望に合った物件情報をエージェントが送ってくれるという仕組みだ。

　今回、売却を前提としてマンションを登録した。それだけでも売ろうとしているマンションの相場や、過去の取引価格を見ることができるが、今回は個別に対応してくれる「マンションの簡易査定」を依頼した。すると、マンションマーケットの専任エージェントから返信が届いた。それが下記になる。

　査定価格は、4050～4350万円（成約の想定価格）だった。過去にいくつかの不動産会社に調べてもらった査定価格と比べると、おおむね相場に近い価格であると感じた。

　ただし、簡易査定の査定根拠については「事例比較法」だと明記しているものの、参考にした成約事例がどのマンションで何年前のものかわからないため、国土交通省も認める価格査定マニュアルに準拠している信頼のおけるものかどうかまでは分からなかった。

　また担当者の力量は、今回のやり取りだけでは測りきれず、未知数だった。

　ただし、個別のマンションごとのページを用意しており、そこで過去の売買履歴、相場の推移（最大6年分）、賃料相場が見られるほか、周辺のマンション価格の相場まで分かるようになっており、データはかなり豊富だ。信頼性は不明だが、「将来の予想価格」（3カ月後まで）も見られるようになっており、会員登録するだけでかなりの情報を見ることができるのは確かだ。

　なお、専任エージェントがすすめる売り出し価格は4350万円なので、その際の仲介手数料もしっかり算出してある。

　一般的な不動産業者であれば、4350万円×3％＋6万円＋消費税＝150万1500円が仲介手数料になるが、マンションマーケットの場合なら、54万7800円の定額の仲介手数料になるため、95万3700円も割り引いていることになる。ただし、売り出し価格で売れた場合の事例である。いずれにしても売却価格が高くなればなるほど割引率が高くなるのが、54万7800円の定額の仲介手数料だろう。

いい条件で売却するための要件は？

　マンションマーケットは、他の不動産仲介会社と違い、ネットを徹底的に活用している不動産仲介会社だ。ITを駆使した自動価格査定システムを開発し、マンション価格を推計しているだけでなく、誰でも見られるように公開することで、多くの売主、買主を集客。さらにオンライン取引ツールによってコストダウンを図り、「手数料54.78万円（定額）」という安い手数料を実現している。

　ネット上での情報拡散については、かなり力を入れているのは間違いない。自分である程度売買の勘所がある人が契約する分には、手数料が安くなることもあり、オススメといえるだろう。
⇒無料で査定を依頼できる「マンションマーケット」の公式サイトはこちら

■不動産仲介会社「マンションマーケット」の概要
売主の手数料	54万7800円（税込）（定額）
買主の手数料	上限いっぱい（3％＋6万円＋消費税）
掲載サイト数	30サイト以上
自社サイトのユニークユーザー	57万UU／月※
営業エリア	東京23区、神奈川の一部のマンション（売却）
両手取引	○（ただし、囲い込みをしないと宣言）
特徴	自社で不動産のポータルサイト的機能を持つサイト運営と同時に、売買、簡易査定、賃貸物件を扱う。売却の仲介手数料は54万7800円の固定。
※ユニークユーザーは、similar webで、2018年10月に計測