自分の手で不動産相場を調べる方法とは？
公示地価、路線価の調べ方・解読方法と、
オンライン査定サイトの活用法を公開！

家やマンションを売却する際に、自分の手で相場、売出価格を調べるにはどうすればいいのだろうか。土地、建物の査定方法や、最近話題のオンライン価格査定サイトの活用して、「相場」を自分で調べる方法を解説した（監修：高橋正典・不動産コンサルタント）。

戸建てとマンションで異なる、売却価格の計算方法

　不動産仲介会社の提示する査定価格は、価格の相場を正しく反映しているとは限らない。なかには、媒介契約を勝ち取るためにわざと高く査定したり、すぐに売上が立つように低く査定したりするところもあるからだ。

　査定価格が適正かどうかを判断するためには、売主のほうでも相場を調べておく必要がある。もし相場と査定価格の差が大きければ、不動産仲介会社に理由をたずね、納得のいく説明がなされるかを確認したい。

　とはいえ、自分で相場を調べるには、多少の知識がいる。まず知っておきたいのは、戸建てとマンションでは、評価基準に違いがある点だ。

　評価基準に違いがあるということは、戸建てとマンションで相場の調べ方が違うということ。まずは戸建ての「土地価格」の調べ方について見ていこう。

戸建ての「土地価格」は、「路線価」をもとに計算

　土地価格を算出するための、いわば”単価”は一つではない。いくつか種類がある。一般の土地取引の指標とされるのが「公示地価」。相続税や贈与税の計算のもとになる「路線価（相続税路線価）」。このほか、固定資産税や不動産取得税の計算に用いられる「固定資産税評価額」などがある。「公示地価」の土地価格に対して、「路線価」はその8割程度、「固定資産税評価額」は7割程度の価格となっている。

◆主な公的地価の特徴
価格の種類	公表元	特徴
公示地価	国土交通省	一般の土地取引における価格の指標となり、適正な地価形成を目的として、毎年1月1日を基準日として、3月下旬頃に公示される
路線価 （相続税路線価）	国税庁	相続税にかかる課税標準額を求めるために、毎年7月1日を基準日として公示される
固定資産税評価額	市町村	市町村等が固定資産税の課税標準額のベースとなる評価額を決めるために、3年に1回、1月1日を基準日として公示される

　前記のとおり、土地取引の指標となるのは「公示地価」だが、地価がつけられているのは、全国の代表的な26,000地点（平成30年）に限られる。

　これに対して「路線価」は全国の市街地をほぼ全域網羅している。こうした事情から、「実勢価格」（＝実際に売買される価格の相場）の算出には、「路線価」を用いるのが一般的だ。

　具体的には、次の計算式で求める。

　計算式の「路線価÷80％」の部分は、路線価を公示地価に換算するためのもの。また、一般に実勢価格のほうが公示地価よりも1割程度高いため、ここでは110％（※）を掛けた。（※超都心では300%、一部地方では50%という場合もありえる）

路線価の調査は、オンライン上で行える

　では、路線価そのものはどのように調べればいいのだろうか。下記のようにインターネットの使える環境にあれば、誰でも簡単に調べることができる。

　（２）について補足すると、下図のような地図が表示されるので、売却対象となる土地に面して表示されている数字（ここでは350D）をチェックする。この数字が、1㎡あたりの土地の路線価（単位は千円）、このケースでは35万円となる。

　路線価が判明したら、前出の実勢価格の計算式「路線価÷80％×110％」にあてはめ、その結果に土地面積を掛ければ、土地の広さに応じた価格相場を知ることができる。

 「算出結果の裏を取りたい場合は、国土交通省の『土地総合情報システム』にアクセスして、過去の類似物件の取引価格を調べてみるといいでしょう。不動産取引の結果がすべて掲載されているわけではありませんが、目安としては十分です」（不動産コンサルタントで、価値住宅代表の高橋正典氏）

　ただし、同じ路線価でも、土地の形が三角形やL字型になっているなど、不整形地の場合、多少評価が下がる。逆に角地であれば、評価は上がる。

　このように土地の個別的要因によっても、評価は違ってくる。そのため、不動産仲介会社の査定を軽視するわけではなく、前記したようにその根拠を確認することが大切だ。その際の基準となるのが、売主自身が調べた実勢価格にもとづく相場観となる。

戸建ての「建物価格」は、「再調達価格」と「築年数」がポイント

　一方、戸建ての「建物価格」については、「再調達価格」をベースに算出する。「再調達価格」とは、売却予定の建物を、同じ規模や仕様で新築した場合にかかる費用のことだ。計算式は以下のようになる。

「建物の構造別の1㎡あたりの基準単価」は、不動産仲介会社や銀行によってまちまちだが、下記の表のとおり、木造住宅であれば15万円前後としているところが多い。

　また、再調達価格は新築（再築）を前提としているため、現在の建物価格に換算する場合は、経年劣化した分を割り引いて考える必要がある。建物の構造によって、「価値がゼロになる年数」＝「法定耐用年数」は決まっていて、まとめると次のようになる。

建物の構造	1㎡あたりの 基準単価の目安	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造（RC）	20万円／㎡	47年
重量鉄骨造	18万円／㎡	34年
木造	15万円／㎡	22年
軽量鉄骨造	15万円／㎡	19年or27年 ※鉄骨の厚みによる

　具体例で見てみよう。築15年、再調達価格2000万円の木造住宅の場合、すでに15年分の価値は消費したものと考える。つまり、「22年－15年＝7年」ぶんの価値だけ残っているものとして、下記の計算式で現在の建物価格を割り出す。

　前記の例に沿えば、建物価格は

　2000万円×{（22年－15年）÷22年}＝約636万円

　となる。

　ただし、この価格には、建物の個別的要因は考慮されていない。現実の内外装の傷み具合や設備の様子、瑕疵保険への加入の有無などによって、価格は上下することになる。

マンション価格の調査は、オンライン査定サイトを使い倒す！

　次にマンションの価格相場を見てみよう。こちらは冒頭で触れたように、「市場価格」によって決まってくる。

　もっとも身近な情報源は、「スーモ（SUUMO）」や「ライフルホームズ（LIFULL HOME’S）」などの大手不動産検索ポータルサイトだ。近隣エリアの類似物件を検索して、その一つひとつをチェックしていく。

　また、意外に役立つのが「オンライン査定サイト」だ。後述するように、本来は自分の氏名等を登録し、不動産仲介会社選びに利用するものだが、情報源として活用できるサイトもある。ここでは、マンションの情報に特化している「マンションナビ」のサイトを例に見ていこう。

　マンションナビでは、一般のオンライン査定サイトと同様に、個人情報を入力して無料査定を依頼できるのはもちろんのこと、マンション名を入力するだけで「売却予想価格」「賃貸に出した場合の賃料や利回り」「当該物件の過去の売却実績（年度別の件数と価格帯）」といった情報が表示されるようになっている。

　さらにメールアドレスを入力して、無料メンバーに登録すると（査定の依頼は不要）、「当該物件の売却・賃貸事例」「近隣マンション（総戸数±30％の範囲内、築年数5年以内、半径1キロ以内）の売却事例」も閲覧できるほか、住戸の専有面積や階数、部屋の向きなど、条件が違った場合の価格の動きも調べられるようになっている。

　また、マンションナビの別ページでは、都内に限定されるが、各鉄道沿線の駅ごとに「間取り別」「面積別」の1㎡あたりの単価も閲覧できるようになっている。直接の競合物件となりやすい、最寄り駅前後1駅の価格相場を知るうえで役立つだろう。

　ただし、こうしたサイトで扱う物件情報には限りがあり、また表示される価格は、実際に取引された「成約価格」ではなく、「売出価格」がベースになっていることが多い。成約価格を知りたければ、不動産仲介会社に価格査定を依頼し、査定価格とは別に、「レインズ（REINS）」のデータを調べてもらえば間違いないだろう。

（※関連情報はコチラ！）
⇒家を高値で売りたいのなら、絶対に知っておきたい「売主のためのレインズ活用法」 売主が損しても分かりにくい仕組みなので注意を！

物件チラシも貴重な情報源

　情報量では、インターネットに敵わないが、新聞の折り込みチラシ等も大切な情報源の一つだ。売出価格はもちろんのこと、キャッチコピーなどから競合物件がどんな点を”ウリ”にしているかも掴むことができる。

　また、日頃からチラシをこまめにストックしておき、1㎡あたりの単価を割り出しておけば、ここ数カ月間の価格の動きも、おぼろげながら見えてくるだろう。

　注意したいのは、「あなたと同じマンションの部屋が○○○万円で売れました！」などと謳ったポスティングチラシ。価格相場とかけ離れた”騙し”のケースが少なくないからだ。

　いずれにせよ、戸建てにしてもマンションにしても、家の売却は持っている情報の質や量の違いで、結果に大きな差が出る。不動産仲介会社からすれば、「人のいい売主」よりも「口うるさい売主」に力を入れるのが現実だ。戦略の違いで、売却価格が数百万円単位で変わってくることを肝に銘じておこう。