ワンルームマンションなど投資用不動産（収益物件）の売却では、悪徳不動産会社が行う違法行為に注意！

今回は「投資用不動産（収益物件）を売却する際に注意すべきこととは何？」という疑問をお持ちの方に向けた注意点やポイントを解説いたします。所有する投資用不動産の売却を考えている人は、参考にしてください。（株式会社レコ 取締役・コンサルティング本部長　梶本幸治）

ワンルーム投資マンションの売却では、悪徳不動産会社に要注意

　不動産投資と言えば、「夢の家賃収入」や「憧れの不労所得」といったイメージが強いかもしれません。

　このような家賃収入をインカムゲイン（Income Gain）と言いますが、不動産投資の狙い目はインカムゲインだけではありません。所有している投資物件を売却して得られる売却益も、その魅力の一つです。これはキャピタルゲイン（Capital Gain）と言います。毎月、家賃収入をしっかり得た後、その不動産を売却して多額の売却益を得られたら最高です。

　では、そのキャピタルゲインを獲得するためにも、投資用不動産（収益物件）を売却する際に注意すべきことを確認していきましょう。

　投資用不動産（収益物件）と一口に言っても、その物件種別は多岐にわたります。一棟物件、ファミリー向け区分所有（分譲マンション）、ワンルーム区分所有（分譲マンション）などが一般的ですが、駐車場なども収益物件として取引されることがあります。

　ここでは、比較的簡単に始めやすい「ワンルーム区分所有（分譲マンション）」の売却について見ていきましょう。

　不動産会社の立場から見ると、この「ワンルーム投資マンション」の市場は、不動産業界の中でも特に競争が激しく、営業担当者の個人的な営業力が重要になる分野です。

　そして、「安心できる真面目な不動産会社」と「むちゃくちゃな悪徳不動産会社」が混在している分野でもあります。

本当にあった、悪徳不動産会社の違法行為

　先日、東京都内の中古ワンルーム投資マンションの仲介・買取を行っている不動産会社の社長とお話ししていると、以下のように言われました。

 「梶本さん、実は最近、むちゃくちゃに違法な方法で売主様からワンルームマンションの販売を受託する会社が増えてきたんです」

 「元々、ワンルーム投資マンション界隈は、むちゃな業者が多いですが、さらにむちゃくちゃなんですか？」と私が尋ねると、その社長は次のような話を聞かせてくれました。

　以下、その社長から聞いた話をまとめます。

　所有不動産の売却を不動産会社に依頼する際は、不動産会社と媒介契約という契約を交わします。当然、その時に売主と不動産会社間で「媒介契約書」に各自の署名・押印をします。

　これは、宅地建物取引業法第34条の2によって、「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約（以下、この条において「媒介契約」という）を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名・押印し、依頼者にこれを交付しなければならない」と定められているためです。

　一昔前なら、この媒介契約書を交わさずに売主からの「買いたいお客さんがいたら紹介して」という口頭での依頼のみで販売を開始する不動産会社もいましたが、最近ではそのような不動産会社はほとんどいません。

　では、この「むちゃくちゃに違法な方法で、売主様から所有するワンルームマンションの販売を受託する不動産会社」とはどのような方法を取っているのでしょうか。それは「売主様にいきなり、売買契約書に記名・押印させる」方法です。

　大切なことですので、2回申し上げますが、媒介契約書ではなく、「売買契約書」です。

　買主名など、契約内容の詳細は空欄のままの売買契約書に売主に記名・押印させ、その物件を気に入った買主が現れれば、買主にもその契約書に記名・押印させ、売買契約を成立させてしまうという、むちゃくちゃにも程がある違法な手法です。

　このお話を聞かせてくださった社長さんは非常に真面目で真っ当なご商売をなさる方ですので、このような違法業者の存在にご立腹されていました。

　競争が激しいワンルーム投資マンションでは、まともに媒介契約を取っていた場合、スピード感で同業他社に負けてしまうとの判断から、このような違法行為を行うようですが、さすがにこれはひどすぎます。

投資用不動産を売却する際の注意点は？

　不動産投資は、不動産取引の中でも少々特殊な分野であることは前述の通りです。その中でも、ワンルーム投資マンションの所有者様は、一棟物件を所有しておられるオーナー様と比べると、「世慣れていない」方が多いようにも感じます。

　これは、新築ワンルーム投資マンションの販売会社が、医師や教師といった専門性が高く、収入が安定しているご職業の方をターゲットにして販売の営業をかけていることも影響しているのでしょう。

　医師や教師といった専門性が高いお仕事をなさっている方の中には、少し表現は悪いかもしれませんが、世事に疎い方も多く、この部分につけ込まれているのかもしれません。

　ですから、上記のような悪徳不動産会社に詐欺まがいの方法を提案され、そのまま契約まで進んでしまうのだと思われます。

　今の時代、インターネットを見れば不動産会社の評判など多くの情報に触れる事が可能であり、不動産取引に関する情報も調べられます。

　投資用不動産を売却する際には以下の注意点を確認することをおすすめします。

　また、投資用不動産（収益物件）の査定に対応する「不動産一括査定サイト」を利用すれば、一度に複数社の査定額がわかります。その場合にも、売却を検討する不動産会社の情報収集をご自身で行いましょう。

　悪徳不動産会社に引っかからず、安心できる真面目な不動産会社に依頼するようにしてください。

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