不動産を売却するまでの流れを解説！　｢3カ月で売却できます｣には要注意!?シリーズ「不動産売却の秘訣」

家の売却の流れや家を売るための段取りがわかっていないと、不動産仲介会社に付け込まれることも。家の売却で思わぬ損をしないためにも、家の売り出しから成約までの流れを理解しておきましょう。また、不動産の売却金額にばかりに気をとられがちですが、出ていくお金があることも忘れずに。売却にともなう費用についても前もって知っておく必要があります。

家の売り出しから契約までの流れを理解しよう

　家という高価な資産を、何の知識もないまま不動産仲介会社に売却を委ね、一から十まで担当者の言いなりという売主さんは、不心得な不動産仲介会社にとってネギを背負ったカモのようなものです。家の売却の専門家になる必要などありませんが、簡単にダマされて損をすることがないよう、家の売却についての最低限の基礎知識は仕入れておきましょう。

　家の売却では、どんな段取りで物事が動いていくのかがわかると、先々のことがシミュレーションできます。家の売却の流れのなかで、自分はどのタイミングでどんな準備をすればいいのか、何に注意すべきか、はっきり見えてくると思います。

　家の売り出しから成約に至るまでの大きな流れを頭に入れておくだけで、いろいろなことが主体的に考えられるようになり、不動産仲介会社の担当者と話していても、意味がよく理解できるはずです。その結果、業者がつけこむスキを減らすことができるのです。では、不動産売却のステップを見てみましょう。

（1）家の売却を考え始める

　あなたの家をいつごろ売却したいのか、売却にともなう費用や転居先についても考えておきましょう。

（2）自分の家の相場を調べる

　家の売却価格の相場を知る簡単な方法は、不動産売却のポータルサイトで、よく似た他の家の売り出し価格や成約価格を参考にすることです。国土交通省など公的機関も、中古の家の不動産取引の成約事例や地価をネット上で公開しています。

（3）不動産仲介会社数社に、物件を見ないで行う簡易査定（机上査定）を依頼する

　自分の家がいくらくらいで売却できそうか、プロの視点で見てもらいます。ポイントは、3〜5社くらいに依頼して結果を比較すること。不動産仲介会社による家の価格査定は、通常、無料で受けられます。ネットの一括査定サービスを利用してもよいでしょう。
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（4）簡易査定を頼んだ会社から、2〜3社程度に訪問査定（詳細査定）を依頼する

　あなたの家を不動産仲介会社に見せて、詳しい話を聞きます。初めて不動産仲介会社各社の担当者と対面する機会ですので、気になることはどんどん質問し、相手の知識や人柄も確かめましょう。訪問査定ではあなたの家や、家の周辺環境を細かく観察して、売り出し価格のベースとなる査定価格を出していきます。　　

（5）売却仲介を依頼する会社を選び、媒介契約を結ぶ

　不動産売却のパートナーの決定です。家の売却のために必要な準備、どのように物件を宣伝するか、担当者からあなたへの販売活動報告についてなど、売却活動中のタイムスケジュールを含めて十分に話し合ってください。

（6）必要に応じて、測量、境界の確定、確定測量図の作成

　土地や戸建ての家の売却に不可欠な図面や書類がない場合、作る必要があります。日数がかかることを前提に、担当者と相談して遅滞なく進めることが重要です。

（7）不動産仲介会社が販売活動を始める

　査定価格をもとに、あなたの家の売り出し価格を決め、物件情報をレインズに登録。広告宣伝を展開して、家の買手を募集します。情報の囲い込みをされないように、レインズへの登録状況を担当者に確認しましょう。

（8）購入希望者が現れる

　内覧の対応をします。買手が、あなたの家を気に入った場合は、後日、購入申込書が提出されます。希望購入価格、契約日、決済日（物件の引き渡し日）などに関する買手側の希望や情報が書かれています。

（9）売買条件の交渉

　雨漏りやシロアリ被害の有無など、家の状態を詳しく記載した物件状況等報告書、給湯・空調などを含む付帯設備を記した設備表を用意して、詳細な物件情報を購入希望者に開示。家の売却価格や諸条件について話し合います。契約日と物件の引き渡しをいつにするかも相談します。

（10）契約成立

　家の売却価格や条件の折り合いがついて買手が決まったら、売買契約を結びます。売却代金のうちから手付金が支払われます。仲介手数料の半分を、このタイミングで不動産仲介会社に支払うこともあります。

（11）決済の準備

　決済とは、売買契約を完結することです。そのために必要な書類を揃えますが、時間がかかる可能性があるので、早めに担当者から説明を受け、速やかに動けるようにしておきましょう。家の明け渡しと引っ越しの準備も並行して進めるので、忙しくなります。

（12）決済日

　鍵と権利証を買手に引き渡し、所有権が移転します。家の売却代金の残金を受け取り、住宅ローンが残っている場合は一括返済。不動産仲介会社に残りの仲介手数料（分割でなければここで全額）を支払います。

（13）税務申告

　家の売却による譲渡所得については、確定申告が必要です。
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「あなたの家、3カ月で売却できます」にダマされない！

　さて、査定の際にひとつ注意することがあります。それは、売主さんが「わたしの家の売却まで、どれくらい時間がかかりますか？」と聞くと、「3カ月です」と答える不動産仲介会社がいること。不動産仲介会社との契約期間は上限が3カ月なので、契約期間内に売り切りたいというのが本音で、こういう答えがよく返ってきます。
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　最初の3カ月が過ぎると、その後は売主さんが希望すれば、3カ月ごとに契約を更新することになります。自信がない担当者は、売主さんが他社に鞍替えしてしまうのをおそれて、価格が少し下がっても、あなたの家を早く売ってしまおうと考えかねません。そんな理由で、家の売却価格の値下げをされてはかないません。3カ月で家が売れるという前提で、お金や引っ越しの準備に振り回されるのも迷惑な話です。疑わしいと思ったら、3カ月で家が売れるという根拠を聞いてみてください。曖昧な言葉に、惑わされないようにしましょう。

家の売却にはお金がかかる

　一方、家を売却するにもそれなりのお金がかかることをご存じでしょうか？　実は家の売却で必ずかかる費用と、必要に応じてかかる費用があります。

・売却時に必ずかかる費用とは？

　まず、必ず必要なのは、売買契約書に貼る印紙代と不動産仲介会社への仲介手数料です。売買取引が完了すると、〈売買価格×3％＋6万円＋消費税〉を支払います。

　引っ越し費用も必ず発生します。今の家から退去して仮住まいをするなら、引っ越し費用は2倍かかります。新生活のための資金と合わせて、考えておきましょう。また、売却年度の固定資産税も多くの場合、売主さんがひとまずその年の分を納付することになります。ただし、所有権移転後の日数分は、家の引き渡しの際に買主さんに清算してもらうことができます。
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・必要に応じてかかる費用とは？

　必要に応じてかかるお金もあります。例えば、土地の境界があいまいで、売却に必要な測量図がないなら、測量や確定測量図の作成費用が必要になるでしょう。建物を取り壊して土地だけ売る場合は、解体費や廃棄物処分費。建物込みの場合は、修理代やハウスクリーニング代などがかかることもあります。
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　一方、住宅ローンが残っている人は、売買契約の成立と同時に、売却代金でローン残債を一括返済します。足りない場合は自己資金で補わなくてはならないので、それも織り込んで、無理のない資金計画を立てるようにしてください。

まとめ

・段取りがわかっていると行動しやすく、不動産仲介会社にナメられない

・時間を要する書類作成などは早めに準備する

・自分の都合で、あなたの家を売り急ぐ担当者もいるので注意

・家の売却には、必ずかかる費用と必要に応じてかかる費用がある

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