不動産売却時の「減価償却費」計算シミュレーション！　償却率の早見表や税理士による注意点も解説

不動産を売却する時の減価償却費が簡単に計算できる、減価償却費シミュレーションを作成しました。非事業用建物（マイホームやセカンドハウスなどの住宅）の不動産の減価償却費がいくらなのか、自分で計算したいという人はぜひ利用してください。そのほか、償却率の早見表や税理士による解説も掲載します。

不動産売却時の「減価償却費」計算シミュレーション

　不動産の減価償却費を計算してみましょう。当計算シミュレーションは、住宅（マイホームやセカンドハウスなど非事業用建物）の減価償却費が計算可能です。

※当計算シミュレーション結果はあくまで概算となります。また計算結果に関して当サイトでは一切の責任を負いません。詳しくは国税庁サイトをご確認いただくか、税理士にご相談ください。

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不動産売却時の減価償却費とは

　不動産における減価償却費とは、不動産売却時の譲渡所得税を計算する際に必要な項目です。譲渡所得は以下のように計算します。

　この計算を行う際、建物については年数がたつにつれ価値が減少していくため、上記のように取得費から減価償却費の控除が可能です。
​参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

　なお、土地は経年劣化などがなく価値が減少しないため、減価償却の対象外となります。また、非事業用建物と事業用建物では、計算方法が異なるため注意してください。当記事では、非事業用建物の計算について解説します。

減価償却費の計算式や減価償却率の早見表は？

　非事業用建物（マイホームやセカンドハウスなどの住宅）の減価償却費は以下の計算式で求めます。

　減価償却費には限度額が定められており、建物購入価額の95％までとなっています。また、中古住宅を購入してリフォームした場合は、購入価額にリフォーム費用を加えた金額で計算します。
参考：国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」

　※1：償却率（非事業用建物）は下表を参照してください。

減価償却率（非事業用建物）の早見表

建物構造	償却率
木造	0.031
軽量鉄骨造（材圧3mm以下）	0.036
軽量鉄骨造（材圧3mm超4mm以下）	0.025
重量鉄骨造（材圧4mm超）	0.020
鉄筋コンクリート造（RC造）	0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）	0.015

出所：国税庁「減価償却費の計算について」

　※2：経過年数は、その建物を取得した時点から売却時までの年数です。経過年数は年単位で、端数が6カ月以上なら繰り上げて1年とし、6カ月未満なら切り捨てて計算します。

【税理士が解説】不動産の減価償却費を計算する際の注意点は？

　不動産の減価償却費で確認しておきたいポイントについて、野村宜弘公認会計士事務所・野村宜弘税理士事務所代表の野村宜弘氏に伺いました。

 「マイホームを売却したとき、減価償却相当額の計算が必要となります。建物や設備は減価償却の対象となりますが、土地は減価償却の対象外です。

　そのため、建物と土地の購入価格の配分は、減価償却費の金額に影響を与えるので注意する必要があります。

　建物割合が大きければ減価償却費の金額が増え、建物の取得費が低くなるため、不動産を売却するときの売却益の金額が増加し、譲渡所得の金額が大きく算定されることになります。
 
　なお、建物の法定耐用年数は構造により異なりますし、中古物件の場合、耐用年数は新築の場合より短くなります。
 
　また、単なる修繕のために支出した費用は取得費として減価償却費の対象とはなりませんが、リフォーム等で増改築した場合、取得費に含めて減価償却の対象となる場合があるので、税理士に相談することをおすすめします。」

【関連記事】>>不動産を譲渡（売却）した時の税金の計算方法とは？ 節税特例や減価償却の考え方なども解説！

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