じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

住宅ローンが破綻したら「任意売却」の検討を!
「競売」よりも高値売却が可能でメリット大
経験が豊富な専門家に早めに相談しよう

2017年6月17日公開(2019年3月20日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

 住宅ローンが返済できなくなってしまった、つまり、ローンが破綻してしまった場合、「競売」という言葉がまず思い浮かぶだろう。しかし近年、この競売に代わって注目されているのが、「任意売却」という制度。借り手、銀行ともに競売より多くのメリットがある。

 従来、銀行は、住宅ローンの支払いが3〜6ヶ月ストップし、破綻したと認定すると、債権を回収するために担保物件の不動産を「競売」に出して資金を回収しようとする。競売中の情報は、ウェブ上でみることができる。所有者の名前こそ記載されていないが、住所と建物の写真が掲載されているので、近隣の住民は誰の物件が競売になったのか、分かってしまう。

「不動産競売物件情報サイト」では、全国の競売中の物件を閲覧できる

競売情報は、ネットで調べらるので秘密にできない

 銀行は、競売によって全額回収できなければ、残った住宅ローンについても、分割で返済するよう求めたり、最後の手段として、財産を差し押さえるなどの法的手段を取っていた。ただし、銀行から見れば、住宅ローンという貸し出しは少額の貸し出しであるため、差し押さえなどの強硬手段に出ることは少ない。

 このため、借り手は競売後に多額の残債が残った場合、銀行との交渉がうまくいけば支払いを多少免除されることもある。とはいえ、最悪のケースでは自己破産せざるを得ないこともあった。

 これに対して、「任意売却」は、「競売を待たずに、ローンの借り手が不動産を売却して、債務返却に充てる」というものだ。もちろん、ローンの担保となっている不動産を売却するので、銀行や保証会社などとの事前協議が必要となるが、メリットも多い。

 「任意売却」のメリットは、次の5つだ。
(1)競売より高く売却でき、残債を抑えられる
(2)任意売却時に残債についても合わせて交渉できる
(3)持ち出し費用がないだけでなく、手元にお金も残せる
(4)競売より処理が速く、一般に公開されないので世間体を保てる
(5)競売より銀行や保証会社からの同意を得やすい

 では、それぞれのメリットを具体的にみていこう。

【関連記事はこちら!】 ⇒「支払い困難なら、銀行に相談を!6カ月以上延滞は自宅を失う可能性大」

任意売却は、競売よりも高く売却できる

 まずは、任意売却のメリットは、(1)競売より高く売却でき、残債を抑えられる、ことだ。

 競売の場合、対象となるのは基本的にプロの不動産会社が多く、最低売却価格で取引されることが多い。そのため、実勢価格より2~4割程度低い価格で落札されてしまう。一方、任意売却の場合、通常の不動産売買ルートで売却し、対象は一般人が多いため、実勢価格とさほど変わらない価格で売却できるのだ。

 しかし、それでも最終的には残債が残ってしまうケースは多いが、任意売却なら残債を抑えられる可能性がある。なぜなら、(2)任意売却時に残債についても合わせて交渉できる、からだ。

 任意売却後の残債は、無担保債権となり、一般に「ポンカス債権」とも呼ばれる。これ以上、回収できる資産はほとんどなく、借り手自身の返済能力もそれほどない。となれば、任意売却の合意を得る交渉時に、残債について、無理のない月々の返済プランに応じてくれる場合がある。

 また、民間銀行の場合、「ポンカス債権」はサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡される。その場合は、サービサーは銀行以上に、譲歩してくれる可能性が高い。サービサーは銀行から二束三文で住宅ローン債券を購入しているので、一定額が取れればそれで納得するからだ。

 「任意売却 119番」を運営する任意売却支援機構の富永順三代表によれば「場合によっては残債の支払いは月額5000円~1万円だけでいいというケースや、残債を一括で支払ってくれるなら10分の1だけ払ってくれればいいというケースもある」という。債務免除を引き出す交渉は大変なものだが、任意売却の交渉時からそうした話ができれば、借り手としても安心感が高い。

 さらに、任意売却のメリット(3)持ち出し費用がないだけでなく、手元にお金も残る、も重要だ。

 住宅ローンが支払えなくなった人は、マンション管理費の支払いなども難しいだろう。任意売却なら、マンション管理費の滞納分に加え、仲介手数料や司法書士費用などのほとんどの費用が住宅の売却価格の中から控除されることが多い。つまり、任意売却は、費用は一切なくても取り組める可能性があるのだ。それだけではなく、銀行は売却後の引っ越し費用を20万~30万円を上限に認めてくれることが多い。競売の場合、強制退去までありうるため、家を失うばかりか手元にお金が全く残らないということもざらだ。住宅の売却後のことも考えるなら、ぜひ任意売却にしたい。

 また、(4)競売より処理が速く、一般に公開されないので世間体を保てる、というメリットもある。

 競売の場合、手続きが強制的に執り行われるため、住宅ローンが破綻してから、通常8カ月から1年もかかってしまう。また、その事実が裁判所に広告されるほか、インターネットにも掲載されてしまうため、周囲の人に知られてしまう可能性がある。一方、任意売却であれば、あくまで一般の不動産取引きなので、処理にかかる時間が短く、公表されることもないので安心だ。

 加えて、任意売却なら、(5)競売よりも、銀行や保証会社からの同意を得やすい

 銀行側も、任意売却なら、競売よりも回収できる金額が多いことや、処理にかかる時間や手間も省けるため、借り手の申し出をを受け入れやすい傾向にあるという。

 なお、任意売却の活用を検討するのであれば、早いにこしたことはない。住宅ローンを複数の銀行から借りている場合などは、交渉相手が増えるため簡単には合意を得られず、交渉がうまくまとまらなければ競売になってしまうからだ。前述した富永氏は、任意売却を活用することが適当なのかも含めて、早い時期からの相談にも対応する。住宅ローンの返済の見通しが立たなくなってしまった段階で早めに専門家に相談しよう。

「遵法意識」が高い、任意売却のプロを選ぼう

 これまで見てきたように、任意売却は銀行との交渉によってローン破綻処理のための和解を取り決めるという手法のため、その成否は交渉を行ってくれる専門家の手腕におう部分が多い。任意売却を仲介する業者は数多く存在しているが、どのようなポイントで業者を頼むべきか、富永氏に伺った。要約すれば、次のようになる。

(1)スキルが高い任意売却を専門に扱っている
(2)私的整理や再生支援など、不動産の処理に限らないアドバイスができる
(3)任意整理の経験が豊富であり、対応が早い
(4)手数料などの説明が的確である

 さらに富永氏は「必要経費として認められる引越代について、必要以上の引越代を顧客に渡すことができるなどと宣伝している仲介業者は、注意したほうがいい」と指摘する。任意整理の場合、銀行は引越代を必要経費として認めてくれることが多く、その分の現金は売却金額から差し引くことができる。ところがこうした取引慣習を拡大解釈して、一部の悪質な業者は、例えば、ホームページなどで、通常20万円程度が相場である引越代を、「50万~100万円まで可能」とうたっているケースもあるという。誇大広告をするような業者は、約束が守れなかったり、また銀行とのトラブルを起こしやすいので、注意したいところだ。また、取り扱った任意売却物件を関連会社などで購入している業者は、安値で買い取れば大きく儲けることができるため、もうけ主義に走って借り手の利益を軽視しがちなので、気をつけたい。

 また、任意売却でも結果として自己破産を選択せざるを得ないケースが出てくる。ただし、自己破産となると弁護士でなければ手続きはできないが、「自社で自己破産もお手伝いしますよ」と安易に業務を引き受ける業者もある。遵法意識を持っている業者を選ぶことが重要だ。

 破綻したローンの処理を、「任意売却」で行おうと考えるならば、早いうちにいくつかの仲介会社に相談して、比較してみるという方法もいいだろう。誠意を持ってさまざまな相談に乗ってくれる業者を選ぶことが、住宅ローン破綻から脱出できる近道となるだろう。

【関連記事はこちら!】
⇒「住宅ローン支払いが苦しいなら、借り換え検討を!」
⇒「大震災で自宅が崩壊して、住宅ローンだけが残ったらどうする?【第1回】」

  • RSS最新記事
 
住宅ローン返済額シミュレーション
 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] 
⇒ 新規借入はこちら
住宅ローン返済額シミュレーション 借入可能額シミュレーション

 

【金利動向】おすすめ記事 【基礎】から知りたい人の記事
【最新版】今月の金利動向
【金利】翌月の金利予想
【金利動向】2021年の金利動向
【変動金利】上昇時期は?
【変動金利】16年分の金利推移
【住宅ローン基礎】8カ条
【審査】の基礎
【借り換え】の基礎
【フラット35】どの銀行がいい?
【住宅ローン控除】メリット最大化法
【注目の記事はこちら】 (クリックで該当する情報へ移動します)
【金利】132銀行の住宅ローン金利動向をプロが比較(毎月更新)
【金利】変動金利が上がる時期を大胆予測!引き上げは2023年?
【読み物】東京の年収700万円台世帯が破綻必至な理由とは?
【借り換え】多くの人は「高い変動金利」のまま損している! 
【諸費用】手数料・引越し代も借りられる銀行は?(17銀行比較)
【審査】「審査基準」を17銀行で比較! 必要な年収、勤続年数は?
<Sponsored Content> auじぶん銀行は、「がん+全疾病」の団信が無料付帯!

【2021年5月最新版、主要銀行版】
◆「変動金利」住宅ローン金利ランキング(借り換え)
※借入金額2500万円、借入期間30年

順位 銀行名 <商品名>
実質金利
(費用等含む)
表面金利
(費用等除く)
保証料
(税込)
事務手数料
(税込)
1
0.531%
全疾病+がん50%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
・無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
・ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
(審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)
【関連記事】auじぶん銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
1
PayPay銀行 <住宅ローン 全期間引下げ(自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利>
0.531%
0.380%
0円
借入額×2.2%
【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
・オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
【関連記事】PayPay銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
3
みずほ銀行 <住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利>
0.536%
0.375%
0円
借入額×2.2%+33000円
【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・3大メガバンクの一つで、ネット専用住宅ローンを用意。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
・オプション団信の一つである「8大疾病補償プラス」は、保険料が安く、途中解約可能で使い勝手がいい
・返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
【関連記事】みずほ銀行の住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
4
0.562%
全疾病保障付き
0.410%
0円
借入額×2.2%
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
・SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
全国9支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
【関連記事】SBIマネープラザの住宅ローンの金利、手数料、ポイント、注意点は?
公式サイトはこちら
※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。
住宅ローンおすすめ比較

【auじぶん銀行の住宅ローン】
がんと診断されるとローン残高が半分!
トップクラスの低金利も魅力⇒
関連記事はこちら

「8疾病+ケガ・病気」まで無料保障する
住信SBIネット銀行⇒関連記事はこちら

住信SBIネット銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!

 

新生銀行は来店不要 フラット35ならアルヒ 三井住友銀行はアプリが便利
新生銀行 ネット銀行住宅ローンはこちら!
アルヒの住宅ローンはこちら!
三井住友銀行の住宅ローン
団信保険料・保証料が0円。トータルでおトク⇒関連記事はコチラ アルヒなら、フラット35の手数料・金利が安い関連記事はコチラ Web申込なら低金利でおとく!関連記事はコチラ!

 132銀行の住宅ローンを比較

>>返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
 ネット銀行   イオン銀行 auじぶん銀行 PayPay銀行 新生銀行 住信SBIネット銀行 ソニー銀行 楽天銀行
 都市銀行  三井住友銀行 三菱UFJ銀行 みずほ銀行 りそな銀行
 信託銀行 ・その他金融機関  アルヒ SBIマネープラザ 三井住友信託銀行 三菱UFJ信託銀行 中央労働金庫 東北ろうきん 新潟ろうきん 長野ろうきん 静岡ろうきん 北陸ろうきん 東海ろうきん 近畿ろうきん 中国ろうきん 四国ろうきん 九州ろうきん 沖縄ろうきん 優良住宅ローン JAバンク埼玉<JAさいたま> 
 地方銀行  北海道銀行 青森銀行 みちのく銀行 秋田銀行 北都銀行 荘内銀行 山形銀行 岩手銀行 東北銀行 七十七銀行 東邦銀行 群馬銀行 足利銀行 筑波銀行 常陽銀行 埼玉りそな銀行 武蔵野銀行 千葉銀行 横浜銀行 千葉興業銀行 きらぼし銀行 第四北越銀行 静岡銀行 山梨中央銀行 八十二銀行 北陸銀行 富山銀行 北國銀行 福井銀行 スルガ銀行 清水銀行 大垣共立銀行 十六銀行 三十三銀行 百五銀行 滋賀銀行 京都銀行 関西みらい銀行 池田泉州銀行 南都銀行 紀陽銀行 但馬銀行 鳥取銀行 山陰合同銀行 中国銀行 広島銀行 山口銀行 阿波銀行 百十四銀行 伊予銀行 四国銀行 福岡銀行 筑邦銀行 佐賀銀行 十八親和銀行 肥後銀行 大分銀行 宮崎銀行 鹿児島銀行 琉球銀行 沖縄銀行 西日本シティ銀行 北九州銀行 
 第二地方銀行  北洋銀行 きらやか銀行 北日本銀行 仙台銀行 福島銀行 大東銀行 東和銀行 栃木銀行 京葉銀行 東日本銀行 東京スター銀行 神奈川銀行 大光銀行 長野銀行 富山第一銀行 福邦銀行 静岡中央銀行 愛知銀行 名古屋銀行 中京銀行 みなと銀行 島根銀行 トマト銀行 もみじ銀行 西京銀行 徳島大正銀行 香川銀行 愛媛銀行 高知銀行 福岡中央銀行 佐賀共栄銀行 長崎銀行 熊本銀行 豊和銀行 宮崎太陽銀行 南日本銀行 沖縄海邦銀行
TOP