住宅ローンが破綻したら「任意売却」の検討を！
「競売」よりも高値売却が可能でメリット大
経験が豊富な専門家に早めに相談しよう

住宅ローンが返済できなくなってしまった、つまり、ローンが破綻してしまった場合、「競売」という言葉がまず思い浮かぶだろう。しかし近年、この競売に代わって注目されているのが、「任意売却」という制度。借り手、銀行ともに競売より多くのメリットがあるので解説しよう（監修：任意売却支援機構・富永順三氏）

競売情報は、ネットで調べらるので秘密にできない

 従来、銀行は、住宅ローンの支払いが3〜6カ月ストップし、破綻したと認定すると、債権を回収するために担保物件の不動産を「競売」に出して資金を回収しようとする。

　銀行は、競売によって全額回収できなければ、残った住宅ローンについても、分割で返済するよう求めたり、最後の手段として、財産を差し押さえるなどの法的手段を取っていた。ただし、銀行から見れば、住宅ローンという貸し出しは少額の貸し出しであるため、差し押さえなどの強硬手段に出ることは少ない。

　このため、借り手は競売後に多額の残債が残った場合、銀行との交渉がうまくいけば支払いを多少免除されることもある。とはいえ、最悪のケースでは自己破産せざるを得ないこともあった。

 これに対して、「任意売却」は、「競売を待たずに、住宅ローンの借り手が不動産を売却して、債務返却に充てる」というものだ。もちろん、住宅ローンの担保となっている不動産を売却するので、銀行や保証会社などとの事前協議が必要となるが、メリットも多い。

 「任意売却」のメリットは、次の5つだ。
（1）競売より高く売却でき、残債を抑えられる
（2）任意売却時に残債についても合わせて交渉できる
（3）持ち出し費用がないだけでなく、手元にお金も残せる
（4）競売より処理が速く、一般に公開されないので世間体を保てる
（5）競売より銀行や保証会社からの同意を得やすい

　では、それぞれのメリットを具体的にみていこう。

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任意売却は、競売よりも高く売却できる

 まずは、任意売却のメリットは、（1）競売より高く売却でき、残債を抑えられる、ことだ。

　競売の場合、対象となるのは基本的にプロの不動産会社が多く、最低売却価格で取引されることが多い。そのため、実勢価格より2～4割程度低い価格で落札されてしまう。一方、任意売却の場合、通常の不動産売買ルートで売却し、対象は一般人が多いため、実勢価格とさほど変わらない価格で売却できるのだ。

　しかし、それでも最終的には残債が残ってしまうケースは多いが、任意売却なら残債を抑えられる可能性がある。なぜなら、（2）任意売却時に残債についても合わせて交渉できる、からだ。

　任意売却後の残債は、無担保債権となり、一般に「ポンカス債権」とも呼ばれる。これ以上、回収できる資産はほとんどなく、借り手自身の返済能力もそれほどない。となれば、任意売却の合意を得る交渉時に、残債について、無理のない月々の返済プランに応じてくれる場合がある。

　また、民間銀行の場合、「ポンカス債権」はサービサーと呼ばれる債権回収会社に譲渡される。その場合は、サービサーは銀行以上に、譲歩してくれる可能性が高い。サービサーは銀行から二束三文で住宅ローン債券を購入しているので、一定額が取れればそれで納得するからだ。

 任意売却支援機構の富永順三代表によれば「場合によっては残債の支払いは月額5000円～1万円だけでいいというケースや、残債を一括で支払ってくれるなら10分の1だけ払ってくれればいいというケースもある」という。債務免除を引き出す交渉は大変なものだが、任意売却の交渉時からそうした話ができれば、借り手としても安心感が高い。

　さらに、任意売却のメリット（3）持ち出し費用がないだけでなく、手元にお金も残る、も重要だ。

 住宅ローンが支払えなくなった人は、マンション管理費の支払いなども難しいだろう。任意売却なら、マンション管理費の滞納分に加え、仲介手数料や司法書士費用などのほとんどの費用が住宅の売却価格の中から控除されることが多い。つまり、任意売却は、費用は一切なくても取り組める可能性があるのだ。それだけではなく、銀行は売却後の引っ越し費用を20万～30万円を上限に認めてくれることが多い。競売の場合、強制退去までありうるため、家を失うばかりか手元にお金が全く残らないということもざらだ。住宅の売却後のことも考えるなら、ぜひ任意売却にしたい。

　また、（4）競売より処理が速く、一般に公開されないので世間体を保てる、というメリットもある。

　競売の場合、手続きが強制的に執り行われるため、住宅ローンが破綻してから、通常8カ月から1年もかかってしまう。また、その事実が裁判所に広告されるほか、インターネットにも掲載されてしまうため、周囲の人に知られてしまう可能性がある。一方、任意売却であれば、あくまで一般の不動産取引きなので、処理にかかる時間が短く、公表されることもないので安心だ。

 加えて、任意売却なら、（5）競売よりも、銀行や保証会社からの同意を得やすい。

　銀行側も、任意売却なら、競売よりも回収できる金額が多いことや、処理にかかる時間や手間も省けるため、借り手の申し出をを受け入れやすい傾向にあるという。

 なお、任意売却の活用を検討するのであれば、早いにこしたことはない。住宅ローンを複数の銀行から借りている場合などは、交渉相手が増えるため簡単には合意を得られず、交渉がうまくまとまらなければ競売になってしまうからだ。前述した富永氏は、任意売却を活用することが適当なのかも含めて、早い時期からの相談にも対応する。住宅ローンの返済の見通しが立たなくなってしまった段階で早めに専門家に相談しよう。

「遵法意識」が高い、任意売却のプロを選ぼう

 これまで見てきたように、任意売却は銀行との交渉によってローン破綻処理のための和解を取り決めるという手法のため、その成否は交渉を行ってくれる専門家の手腕におう部分が多い。任意売却を仲介する業者は数多く存在しているが、どのようなポイントで業者を頼むべきか、富永氏に伺った。要約すれば、次のようになる。

（1）スキルが高い任意売却を専門に扱っている
（2）私的整理や再生支援など、不動産の処理に限らないアドバイスができる
（3）任意整理の経験が豊富であり、対応が早い
（4）手数料などの説明が的確である

 さらに富永氏は「必要経費として認められる引越代について、必要以上の引越代を顧客に渡すことができるなどと宣伝しているような仲介業者は、注意したほうがいい」と指摘する。

　任意整理の場合、銀行は引越代を必要経費として認めてくれることが多く、その分の現金は売却金額から差し引くことができる。ところがこうした取引慣習を拡大解釈して、一部の悪質な業者は、例えば、ホームページなどで、通常20万円程度が相場である引越代を、「50万～100万円まで可能」とうたっているケースもあるという。誇大広告をするような業者は、約束が守れなかったり、また銀行とのトラブルを起こしやすいので、注意したいところだ。

　取り扱った任意売却物件を関連会社などで購入している業者も、安値で買い取れば大きく儲けることができるため、もうけ主義に走って借り手の利益を軽視しがちなので、気をつけたい。

 任意売却を目指したが、結果として自己破産を選択せざるを得ないケースが出てくる。ただし、自己破産となると弁護士でなければ手続きはできないが、「自社で自己破産もお手伝いしますよ」と安易に業務を引き受ける業者もある。遵法意識を持っている業者を選ぶことが重要だ。

 破綻したローンの処理を、「任意売却」で行おうと考えるならば、早いうちにいくつかの仲介会社に相談して、比較してみるという方法もいいだろう。誠意を持ってさまざまな相談に乗ってくれる業者を選ぶことが、住宅ローン破綻から脱出できる近道となるだろう。

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