住宅ローンの支払いが苦しい時に、家計をラクにする方法のひとつが「借り換え」だ。低金利化が進んでいる現在、より低い金利の住宅ローンへ借り換えることで、毎月の支払いを大きく引き下げることができる。より長期間の住宅ローンに借り換えることも有効だ。ただし、一度でも延滞してしまうと借り換えはほぼ無理になるので、早めの対応を心がけたい（監修：優益FPオフィス）。
低金利の現在は借り換えチャンス
誰でも転職や失業、病気入院などによって収入が大きく減少したり、出産や子供の教育費の増大などによって支出が大きく増大したりする。借入時の計画通りにはいかず、住宅ローンの支払いが家計を圧迫することもあるだろう。そこで、家計をラクにする方法のひとつが借り換え。金利が低下してきた現在は、大半の人に借り換えメリットがある千載一遇のチャンスだ。
「不況でローン返済が苦しいので、何とかならないかという相談はよくあります。無駄な出費を見直したり、生活そのものを切り詰めたりするのも重要ですが、借り換えで金利を引き下げて、支払額を減らすというのは確実で効果も高い手段の一つです」
こう話すのは、優益FPオフィス代表取締役で、住宅ローンアドバイスを得意とする佐藤益弘氏だ。家計の見直しでは、住宅ローンの借り換えが有力な選択肢の一つというわけだ。
実際、住宅金融支援機構の『2015年度 民間住宅ローン借換の実態調査』では、実際に借り換えを行った人のうち53.3%が、借り換えの理由として、「返済額が少なくなるから」を挙げている。「月々の返済額を少なくしたい」「家計に占める住宅ローンの負担を減らしたい」というニーズは非常に高い。
この5年間で35年固定金利が1％以上下落しており、
借り換えで支払額をカットできるチャンスが到来
では具体的にどうすれば、家計はラクになるのだろうか。
2011年に住宅ローンを借りた人が5年後の現在、借り換えるケースをシミュレーションしてみよう。当初の借入額は3000万円、35年固定金利を選択して、金利は2.49%（2011年6月金利）とした。毎月の支払額は10.7万円、総支払額は4498万円だ。現時点で、借入残高は2714万円まで減少している。ここでは3パターンの借り換えを検討してみよう。下表のように、5年前に比べて、金利は相当安くなっている。
| ◆借り換えで、毎月支払額は3.7万円減少！（当初借入額3000万円のケース） | |||
| 借入条件 | 借入期間 | 毎月の支払額 下段は減少額 |
|
| 5年前に借りた 住宅ローン |
2.49% （35年固定金利） |
30年 （残り） |
10.7万円 |
| ↓ ↓ ↓ | |||
| 借り換え（1） | 1.00% （30年固定金利） |
30年 | 8.7万円 ▲2.0万円 |
| 借り換え（2） | 0.50% （変動金利） |
30年 | 8.1万円 ▲2.6万円 |
|---|---|---|---|
| 借り換え（3） | 0.50% （変動金利） |
35年 | 7.0万円 ▲3.7万円 |
| ※変動金利は、今後も金利変化なしと仮定 | |||
5年前に3000万円借りて、毎月返済額月10.7万円なら
変動金利＆返済期間延長で、月3.7万円減額
まずは、「借り換え（1）」は同じ固定金利で借り換えるケース。現在、30年の固定金利（20年超固定金利を含む）は1%程度（2016年8月現在）となっている。仮に、金利が1.00％の住宅ローンに借り換えるだけで、金利は1.49%も安くなる。残りの返済期間と同じ30年で借り換えた場合、毎月返済額は8.7万円となり、2.0万円も安くなる。総支払額は3785万円となり、現在の住宅ローンを継続した場合に比べて、713万円も少ない。
借り換えでかかる諸経費は30万〜280万円程度だが、総支払額は、それ以上に減少しているので、借り換えを検討したいところだ。
「借り換え（2）」のように、変動金利を選択するとさらに毎月の支払額が小さくなる。現在の変動金利は金融機関によっても違うが、約0.5%と非常に安い。返済期間30年、今後も金利が上昇しない前提だと、毎月返済額は8.1万円と、2.6万円も安くなる。総支払額は3566万円となり、現在のローンを継続した場合に比べて、932万円も少ない。
最後が、「借り換え（3）」で、変動金利にしたうえ、ローン期間を伸ばすケース。残り返済期間は30年だったが、借り換え時に35年で借りるというもの。金融機関としてはリスクが増加するので嫌がることが多いが、交渉次第で認められることもある。これで毎月返済額は7.0万円となり、借り換えで3.7万円も軽減される。総支払額は3601万円となり、現在のローンを継続した場合に比べて、896万円少ない。
とはいえ、あまり返済期間を延ばしすぎるのも問題がある。サラリーマンであれば定期収入がなくなる60歳以降に、多額の返済を負担するのは大変だ。またフラット35を始めとした多くの住宅ローンが、80歳までに完済するのを義務付けている。借入期間が35年であれば、45歳が上限となる。民間の金融機関だと、さらに借入条件が厳しく、完済時の年齢を低く設定していることもあり、返済期間を延長するのは慎重にしたほうがいいだろう。
【関連記事はこちら！】
⇒「住宅ローンの『完済時年齢』を主要15銀行で比較！多くの銀行が80歳未満まで条件を緩和」
また、借り換え（2）、借り換え（3）のケースは、見た目上は返済額が減少する。しかし、変動金利が上昇した場合には、毎月支払額が増加することになるので、把握しておこう。
金利上昇については、大半の金融機関は、「5年特約」という、返済金額に関するルールを持っている。いわゆる「激変緩和措置」というもので、変動金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を当初のまま据え置いてくれる。さらに、5年後の返済額見直しも25%アップまでに抑えられる。ただし、この特約が発動しても、金利が減免されるわけではない。問題の先送りでしかなく、将来の支払額が増えるだけだ。結局は返済しないといけず、下手をすれば「老後破産」に陥りかねない。
毎月支払額が減少したからといって散財するのではなく、差額を貯金したり、繰上返済したりすることで、自己防衛することも必要だろう。
もう一つ気をつけたいのは、一度でも延滞していると他の金融機関への借り換えはほぼ無理になってしまうことだ。延滞記録がある人はきちんと返済してくれない可能性が高いため、借り換えの対象外になっていることが多い。資金繰りが苦しくなりそうだったら、早めに借り換えを検討するのがいいだろう。
残りの返済期間が短くて借り換えが難しい年配者は、
借りている金融機関に条件変更の相談をする手も
一方で、借り換えが厳しいケースもある。
「私が受ける相談者で多いのは、若い人より年配者ですね。ローンの残り期間は10年以内と短いことが多いのですが、収入が減って生活が苦しく、毎月の支払額を減らしたいという内容です。借り換えができるとしても返済期間が短いのであれば、諸費用を差し引いてプラスになるかどうか疑問ですし、そもそも収入が少なくなっているので借り換えができるかも分かりません。こういう場合は、家計の支出をチェックして、支出を切り詰めるしかありません。それでも生活が成り立たないようであれば、条件変更を金融機関に申し入れるという手もあります」（佐藤氏）。
住宅ローンの返済が本当に苦しい場合は、ファイナンシャルプランナーに相談してみるほか、借り入れている金融機関に直接、相談するのがいい。金融機関側も住宅ローンが貸し倒れになっては困るため、嫌がらずに相談に乗ってくれることが多いので、恐れずに実行してみよう。
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⇒「リバースモーゲージで「老後破産」を防ぐ！自宅に住みながら老後資金を手に入れよう！残った住宅ローンの完済にも利用可能」
⇒「住宅ローンの借り換えより楽に金利を下げられる『条件変更』とは？借入中の金融機関と交渉すれば手間・時間を節約できる」
| 132銀行を比較◆住宅ローン金利ランキング[借り換え] （⇒ 新規借入はこちら） |
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借り換え2025年6月最新 主要銀行版
住宅ローン変動金利ランキング
※借入金額2500万円、借入期間30年で試算
- 実質金利(手数料込)
- 0.809%
- 総返済額 2809万円
- 表面金利
- 年0.640%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%＋55000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,342円
①「団信革命」は要介護まで保障も
②自社商品なら、最大3億円まで借り入れOK!
- 大手銀行の一角で、借り換えを中心に住宅ローンの獲得に積極的
- 一部のローンプラザ支店は休日でも相談可能
- 独自の長期固定金利商品だでなく、フラット35も提供する充実のラインナップ
関連記事 りそな銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン・金利選択型（借り換え） 特別金利・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.820%
- 総返済額 2817万円
- 表面金利
- 年0.728%
- 手数料(税込)
- 330000円
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 77,324円
手数料が定額の33万円で割安
- 事務手数料が一律33万円と安め
- 借入期間中なら変動金利と固定金利を何度も変更できる
- 通常の死亡・高度障害保障に加え、「全疾病就業不能保障」「がん50％保障」付きの団信保険が無料で付けられる
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
楽天銀行の魅力は手数料が定額の33万円（税込み）で、ほかのネット銀行と比べても割安な点です。特に借り換えではメリットが出やすいですね。
諸費用、保証料、団信など、事務手数料以外はほとんど無料なのも魅力です。
なお、審査は固くて厳しいほうです。クレジットカードの支払いで延滞は、厳しく見られる傾向があるようです。また、注文住宅などで物件の前面道路が私道の場合、私道の所有権や使用許諾権についてチェックされるなど、非常に細かい点までチェックします。
関連記事 楽天銀行の金利推移、審査基準、注意点は？ 
住宅ローン（事務手数料型）・変動金利
- 実質金利(手数料込)
- 0.829%
- 総返済額 2817万円
- 表面金利
- 年0.675%
- 手数料(税込)
- 借入額×2.2%
- 保証料
- 0円
- 毎月返済額
- 76,732円
①審査でさらに低い金利提示も！
②疾病保障付住宅ローンの「保険料支払型」は若い時の保険料が安く、中途解約もOK
- 民間金融機関の中で住宅ローンの取扱残高ナンバーワン※日本国内。2007年3月時点より現在まで
- オプション団信の疾病保障付住宅ローンは保険料を毎月支払うタイプがあり、いつでもオプション団信だけ中途解約ができて使い勝手がいい
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プロの評判・口コミ
淡河範明さん
住宅ローンの商品設計は、いろいろ評価できると思います。一時期金利が低くなって競争力が高い印象でしたが、最近はそうでもありません。商品をよく改定するのでわかりにくい部分もあります。
ただし、実際の現場のスタッフは顧客本位の対応で積極的に相談に乗ってくれます。
審査は厳しい面も、やや緩い面もあるように感じますが、ルールを厳格に守る印象が強いです。住宅を投資用にしていたら、直ちに全額回収をしようとするような厳しさがあります。
「疾病保障付住宅ローン」については、金利を上乗せするタイプか、毎月別途支払う「保険料支払型」が選べます。「保険料支払型」は若いうちの保険料は安く、途中解約もできるというメリットがありますが、年齢とともに掛金が上がっていくタイプなので、住宅ローン残高が少なくなってきたら中途解約するなどの対応をしたいところです。
注文住宅を建設する際は、注意が必要です。本審査の時点で「工事請負契約」が必要になります。また、土地を先行購入するための融資には応じてくれますが、建設資金を分割支払いする場合には、例外はありますが応じてくれません。融資実行と支払タイミングが合わせづらく、状況によっては使いにくいです。
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住宅ローン利用者口コミ調査の詳細を見る
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今回作成した「住宅ローン利用者口コミ調査」の調査概要は以下のとおり。
【調査概要】
調査日：2023年12月
調査対象：大手金融機関の住宅ローン利用者（5年以内に住宅ローンを新規借り入れ、借り換えした人）
有効回答数：822人
調査：大手アンケート調査会社に依頼
評価対象：有効回答数47以上を対象とするアンケートの設問は以下の7問。回答は5段階評価とした。なお、評価点数の平均点は小数点第2位以降を四捨五入。
【アンケートの設問】
Q1．金利の満足度は？
Q2．諸費用・手数料等は妥当でしたか？
Q3．団体信用生命保険には満足しましたか？
Q4．手続き・サポートには満足しましたか？
Q5．審査について、満足していますか？
Q6．借り入れ後の対応に満足しましたか？
Q7．他の人にも現在の銀行を勧めたいと思いますか？
【回答の配点】
・各設問は5段階で回答してもらい、Q1なら以下のように配点。平均値を求めた。
満足している（5点）
どちらかといえば満足している（4点）
どちらともいえない（3点）
どちらかといえば不満である（2点）
不満である（1点）
・総合評価については、各項目の平均値を全て合算。読者が重視する「Q1金利の満足度」については点数を3倍、「Q3団信の満足度」の点数を2倍として、点数の合計を50点満点とし、10で割ることで5点満点の数値を求めた。
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保証料や団信などの諸費用がほとんど無料  |
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132銀行の住宅ローンを比較 ＞＞返済額シミュレーションで、全銀行の金利を一気に比較・調査
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- 年収に対して安心して買える物件価格は？
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- ・年収200万円で妻が妊娠中の家族の上限は1600万円!?
- ・年収250万円の単身者の上限は1800万円!?
- ・年収300万円の4人家族の上限は1800万円!?
- ・年収350万円の2人家族の上限は2100万円!?
- ・年収400万円の単身者の上限は2500万円!?
- ・年収450万円の4人家族の上限は2000万円!?
- ・年収500万円の4人家族の上限は3000万円!?
- ・年収600万円の3人家族の上限は3500万円!?
- ・年収600万円の40代独身の上限は3000万円!?
- ・年収700万円の共働き夫婦の上限は5000万円!?
- ・年収800万円の3人家族の上限は4500万円!?
- ・年収1000万円の30代4人家族の上限は5000万円!?
- ・年収1000万円の40代4人家族の上限は3500万円!?
- ・年収1000万円の50代夫婦の上限は3000万円!?
※サイト内の金利はすべて年率で表示
プロの評判・口コミ
淡河範明さん
りそな銀行の住宅ローンは、まず金利設定がかなりチャレンジングです。期間固定金利の場合、固定期間終了後も当初の金利優遇がずっと大きいままなので、金利は低いですね。そのため借り換えをするならメリットが大いにあります。
審査は、厳しくも緩くもないですね。用意する書類に関して厳格で、お客様の属性にもよりますが、必要書類が他の金融機関に比べて提出書類が多く、また、一つ不備があるときっちり揃えるまで何度もやり取りをしなければならず、煩わしいかもしれません。書類の不備があると審査が長びくリスクもあります。
一般に、自営業や会社経営をしている場合は、直近3期分の決算書と確定申告書、役員報酬の源泉徴収票の提出を求められます。りそな銀行では、さらなる書類を求められることもあり、会社の納税証明書の提出が必要となることもあります。そのため審査に時間がかかりがちで、事前審査も本審査もそれぞれ2〜3週間かかることも珍しくなく、融資実行を早めにしたい人は要注意です。