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住宅ローン支払いが苦しいなら、借り換え検討を!
金利引き下げや、返済期間の延長により、
借入額3000万円なら、月3.7万円減額の可能性も!

2017年6月15日公開(2021年10月12日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者 優益FPオフィス

住宅ローンの支払いが苦しい時に、家計をラクにする方法のひとつが「借り換え」だ。低金利化が進んでいる現在、より低い金利の住宅ローンへ借り換えることで、毎月の支払いを大きく引き下げることができる。より長期間の住宅ローンに借り換えることも有効だ。ただし、一度でも延滞してしまうと借り換えはほぼ無理になるので、早めの対応を心がけたい(監修:優益FPオフィス)。

低金利の現在は借り換えチャンス

 誰でも転職や失業、病気入院などによって収入が大きく減少したり、出産や子供の教育費の増大などによって支出が大きく増大したりする。借入時の計画通りにはいかず、住宅ローンの支払いが家計を圧迫することもあるだろう。そこで、家計をラクにする方法のひとつが借り換え。金利が低下してきた現在は、大半の人に借り換えメリットがある千載一遇のチャンスだ。

 「不況でローン返済が苦しいので、何とかならないかという相談はよくあります。無駄な出費を見直したり、生活そのものを切り詰めたりするのも重要ですが、借り換えで金利を引き下げて、支払額を減らすというのは確実で効果も高い手段の一つです

 こう話すのは、優益FPオフィス代表取締役で、住宅ローンアドバイスを得意とする佐藤益弘氏だ。家計の見直しでは、住宅ローンの借り換えが有力な選択肢の一つというわけだ。

 実際、住宅金融支援機構の『2015年度 民間住宅ローン借換の実態調査』では、実際に借り換えを行った人のうち53.3%が、借り換えの理由として、「返済額が少なくなるから」を挙げている。「月々の返済額を少なくしたい」「家計に占める住宅ローンの負担を減らしたい」というニーズは非常に高い。

この5年間で35年固定金利が1%以上下落しており、
借り換えで支払額をカットできるチャンスが到来

 では具体的にどうすれば、家計はラクになるのだろうか。

 2011年に住宅ローンを借りた人が5年後の現在、借り換えるケースをシミュレーションしてみよう。当初の借入額は3000万円、35年固定金利を選択して、金利は2.49%(2011年6月金利)とした。毎月の支払額は10.7万円、総支払額は4498万円だ。現時点で、借入残高は2714万円まで減少している。ここでは3パターンの借り換えを検討してみよう。下表のように、5年前に比べて、金利は相当安くなっている。

◆借り換えで、毎月支払額は3.7万円減少!(当初借入額3000万円のケース)
  借入条件 借入期間 毎月の支払額
下段は減少額
5年前に借りた
住宅ローン
2.49%
(35年固定金利)
30年
(残り)
10.7万円
↓   ↓   ↓
借り換え(1) 1.00%
(30年固定金利)
30年 8.7万円
▲2.0万円
借り換え(2) 0.50%
(変動金利)
30年 8.1万円
▲2.6万円
借り換え(3) 0.50%
(変動金利)
35年 7.0万円
▲3.7万円
※変動金利は、今後も金利変化なしと仮定

5年前に3000万円借りて、毎月返済額月10.7万円なら
変動金利&返済期間延長で、月3.7万円減額

 まずは、「借り換え(1)」は同じ固定金利で借り換えるケース。現在、30年の固定金利(20年超固定金利を含む)は1%程度(2016年8月現在)となっている。仮に、金利が1.00%の住宅ローンに借り換えるだけで、金利は1.49%も安くなる。残りの返済期間と同じ30年で借り換えた場合、毎月返済額は8.7万円となり、2.0万円も安くなる。総支払額は3785万円となり、現在の住宅ローンを継続した場合に比べて、713万円も少ない。

借り換えでかかる諸経費は30万〜280万円程度だが、総支払額は、それ以上に減少しているので、借り換えを検討したいところだ。

 「借り換え(2)」のように、変動金利を選択するとさらに毎月の支払額が小さくなる。現在の変動金利は金融機関によっても違うが、約0.5%と非常に安い。返済期間30年、今後も金利が上昇しない前提だと、毎月返済額は8.1万円と、2.6万円も安くなる。総支払額は3566万円となり、現在のローンを継続した場合に比べて、932万円も少ない。

 最後が、「借り換え(3)」で、変動金利にしたうえ、ローン期間を伸ばすケース。残り返済期間は30年だったが、借り換え時に35年で借りるというもの。金融機関としてはリスクが増加するので嫌がることが多いが、交渉次第で認められることもある。これで毎月返済額は7.0万円となり、借り換えで3.7万円も軽減される。総支払額は3601万円となり、現在のローンを継続した場合に比べて、896万円少ない。

 とはいえ、あまり返済期間を延ばしすぎるのも問題がある。サラリーマンであれば定期収入がなくなる60歳以降に、多額の返済を負担するのは大変だ。またフラット35を始めとした多くの住宅ローンが、80歳までに完済するのを義務付けている。借入期間が35年であれば、45歳が上限となる。民間の金融機関だと、さらに借入条件が厳しく、完済時の年齢を低く設定していることもあり、返済期間を延長するのは慎重にしたほうがいいだろう。

【関連記事はこちら!】
「住宅ローンの『完済時年齢』を主要15銀行で比較!多くの銀行が80歳未満まで条件を緩和」

 また、借り換え(2)、借り換え(3)のケースは、見た目上は返済額が減少する。しかし、変動金利が上昇した場合には、毎月支払額が増加することになるので、把握しておこう。

 金利上昇については、大半の金融機関は、「5年特約」という、返済金額に関するルールを持っている。いわゆる「激変緩和措置」というもので、変動金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額を当初のまま据え置いてくれる。さらに、5年後の返済額見直しも25%アップまでに抑えられる。ただし、この特約が発動しても、金利が減免されるわけではない。問題の先送りでしかなく、将来の支払額が増えるだけだ。結局は返済しないといけず、下手をすれば「老後破産」に陥りかねない。

 毎月支払額が減少したからといって散財するのではなく、差額を貯金したり、繰上返済したりすることで、自己防衛することも必要だろう。

 もう一つ気をつけたいのは、一度でも延滞していると他の金融機関への借り換えはほぼ無理になってしまうことだ。延滞記録がある人はきちんと返済してくれない可能性が高いため、借り換えの対象外になっていることが多い。資金繰りが苦しくなりそうだったら、早めに借り換えを検討するのがいいだろう。

残りの返済期間が短くて借り換えが難しい年配者は、
借りている金融機関に条件変更の相談をする手も

 一方で、借り換えが厳しいケースもある。

 「私が受ける相談者で多いのは、若い人より年配者ですね。ローンの残り期間は10年以内と短いことが多いのですが、収入が減って生活が苦しく、毎月の支払額を減らしたいという内容です。借り換えができるとしても返済期間が短いのであれば、諸費用を差し引いてプラスになるかどうか疑問ですし、そもそも収入が少なくなっているので借り換えができるかも分かりません。こういう場合は、家計の支出をチェックして、支出を切り詰めるしかありません。それでも生活が成り立たないようであれば、条件変更を金融機関に申し入れるという手もあります」(佐藤氏)。

 住宅ローンの返済が本当に苦しい場合は、ファイナンシャルプランナーに相談してみるほか、借り入れている金融機関に直接、相談するのがいい。金融機関側も住宅ローンが貸し倒れになっては困るため、嫌がらずに相談に乗ってくれることが多いので、恐れずに実行してみよう。

【関連記事はこちら!】
「リバースモーゲージで「老後破産」を防ぐ!自宅に住みながら老後資金を手に入れよう!残った住宅ローンの完済にも利用可能」
「住宅ローンの借り換えより楽に金利を下げられる『条件変更』とは?借入中の金融機関と交渉すれば手間・時間を節約できる」

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  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.461% 0.310% 借入額×2.2% 0円

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    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
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      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。au金利優遇割は、au回線とじぶんでんきをセットで契約された場合に適用されるプラン。審査によっては、割引が適用されない場合がある)

     

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    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

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    無料の団信 一般団信
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    無料
    (死亡・高度障害と診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。がんと診断された場合、ローン残高が半分)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
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      上乗せ金利年0.10%
      (死亡・高度障害状態、がんと診断された場合。または、すべてのけが・病気で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:50歳以下)

      上乗せ金利年0.20%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。または、10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円)
      ※2022年5月2日以降借り入れの顧客が対象
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      上乗せ金利年0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満18歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

  • 2
    実質金利
    (費用等含む)
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    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.500% 0.349% 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】借り換え(変動金利)は、▲0.05%引き下げキャンペーン実施中(2022年7月1日~2022年9月30日)

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    手数料(税込) 借入金額×2.20%
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    (借入時年齢:51歳未満)
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    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.10%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金)
    • 11疾病保障団信
      (借入時年齢:51歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害、がんと診断された場合。10種類の生活習慣病で入院が180日超の場合、ローン残高が0円。または、がんと診断された場合、100万円の給付金。上皮内がん・皮膚がんと診断された場合、50万円の給付金。病気やけがで入院が連続5日以上の場合、10万円の給付金)
    • ワイド団信
      (借入時年齢:65歳未満)

      金利+0.30%
      (死亡・高度障害と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

  • 3
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.501% 0.350% 借入額×2.2% 0円

    【新生銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 事務手数料は5.5万円からと、非常に安い
    • 事務手数料を11万円支払った場合、要介護状態になると住宅ローン残高がゼロになる「安全保障付団信」が付く。また、事務手数料を16.5万円支払った場合には、急病の子供を預かったり、家事代行をするなどの充実したオプションサービスを用意している
    • 長期固定には「ステップダウン金利」と「長期固定金利」がある。ステップダウン金利タイプは、10年後以降、5年ごとに金利が当初金利の10%分ずつ下がる

     

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    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 【通常商品】5万5000円~
    【変動フォーカス】借入残高×2.2%
    【ステップダウン金利】16万5000円
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) 0円。電話にて連絡
    (安心パックW(ダブル)の場合、借り入れ日から5年以内に完済すると、繰上返済手数料として完済時に別途165,000円必要)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (加入時年齢:65歳以下)
    無料
    オプション(特約)の団信
    • 安心保障付団信
      (加入時年齢:65歳以下)

      11万円
      (要介護3以上。または、所定の状態が180日超と診断された場合、ローン残高が0円)

    審査基準は?

    借入額 500万円以上1億円以下
    (ステップダウン金利タイプは、2000万円以上、1億円以下)
    借入期間 5年以上35年以内
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が居住するための、
    ●戸建・マンション(中古物件を含む)の購入資金
    ●戸建住宅の新築資金
    ●戸建・マンションにかかる他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借換資金
    ●戸建・マンションのリフォーム資金
    ●上記にかかる諸費用
    ●延床面積で50平米以上(マンションの場合は専有面積30平米以上)
    ●住居専用、もしくは店舗や事務所との併用住宅(住居部分が延床面積の50%以上で、併用部分(店舗・事務所)は、自己使用であるものに限る)であるもの
    年収(給与所得者) 300万円以上
    勤続年数(給与所得者) 2年以上
    年収(個人事業主等) 300万円以上(2年平均)
    事業年数(個人事業主等) 2年以上
    年齢(借入時) 65歳以下
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:新生銀行の公式サイト

※実質金利は、借入金額2500万円、借入期間30年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。変動金利は現在の水準が継続と仮定。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の監修で作成。
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