全半壊約40万戸の被害をもたらした東日本大震災。当然、その中には住宅ローンを支払っている最中の建物も多く、そこで問題になるのが、被災者の抱えるローン（被災ローン）だ。自宅がなくなったにもかかわらず、多額の住宅ローンだけが残ったり、自宅再建のために新たにローンを組むことでローンが多重化したりすれば、下手をすれば家計が破綻するかもしれない。いわゆる被災ローンの問題は、住宅ローンを抱えている人にとっては他人事ではなく、漠然とした不安を抱いている人も多いだろう。東日本大震災の被災地での現地取材もまじえて、被災しても住宅ローンで人生を台無しにしないためのポイントを紹介していきたい。（ジャーナリスト・木野龍逸）
| ◆連載「震災で、住宅ローンだけが残ったらどうなる？」 | |
| ・ | 【第1回】返済が苦しければ、私的整理ガイドラインで減免を |
| ・ | 【第2回】 申し込んでも、債務免除できたのはわずか4分の1 ！ |
| ・ | 【第3回】 災害の規模が大きいほど、後から支援策が出る？！ |
| ・ | 【第4回】 50%しか補償できない地震保険で不安なら？ |
東日本大震災の津波による被害、宮城県仙台市（出所：消防科学総合センター）2011年3月11日に発生した東日本大震災。マグニチュード9.0という巨大なエネルギーから生まれた揺れと、それによって発生した津波により、全半壊約40万戸という未曽有の被害をもたらした。
仙台弁護士会が震災直後から取り組んだ法律相談には、窮状を訴える人が相次いだ。
「震災当日に引き渡しを受けた新築住宅が津波で流失して住宅ローンだけが残った」
「津波で家を失って賃貸住宅に入ったが、既存ローンの上に賃料が発生して生活が成り立たない」
「事業用資産が流されてしまい、既存ローンを抱えながらどうしていいのかわからない」
東日本大震災の被害総額は、内閣府が2011年6月24日に約16兆9000億円と推計しているが、6年が経過した今も被災地は復旧途上にあり、9万人以上が避難生活を送っていることなどを考えると、全容はなお明らかになっていないと言える。
こうした中、1995年に発生した阪神・淡路大震災の後にも問題になった、住宅の「二重ローン」をはじめとする、いわゆる「被災ローン」が被災者を苦しめている。
長期の住宅ローンが一般化している日本では、災害によって自宅がなくなったにもかかわらず、多額のローンだけが残ったり、自宅再建のために新たにローンを組むことでローンが多重化することが、起こりやすい。
災害時には被災者生活再建支援法による住宅再建などのための給付金（最大300万円）は出るが、大きく壊れた家を修復、あるいは解体後に新築するにはあまりにも不十分だ。災害時の低利融資制度もあるが、結局は債務を増やすことになるので、被災者の負担軽減にはなりにくい。
通常、処分する財産がなくなり、住宅ローンの支払いもできなくなった場合、考えられるのは自己破産だろう。自己破産が認められれば、住宅ローンは大きく減免される。しかし、自己破産は本人にとってダメージが大きく、立ち直るにも時間がかかる。本人だけでなく、地域経済の復旧にも大きな影を落とすことになる。
では、大規模災害に巻き込まれたらどうすればいいのか。東日本大震災で頼みの綱として期待されたのが、支払いに苦しんでいる人の被災ローンを減免できる制度、「個人債務者の私的整理に関するガイドライン」（個人版ガイドライン）だ。
東日本大震災では1300人以上が、
個人版ガイドラインによりローンを減免
個人版ガイドラインには、手続きの流れ(マンガ版）も用意されている（個人版ガイドライン運営委員会サイトから引用）個人版ガイドラインは、金融庁の下に設置された研究会によって、地震発生から4カ月後の2011年7月に策定された。実際の運用は同年8月22日に始まった。減免の対象になるのは、住宅ローン、自動車ローン、事業に係る債務などさまざまなものを含む。
個人版ガイドラインを利用してローンの減免ができたのは、2017年2月24日時点で1351件だった。運営委員会のホームページでは、12の成立事例が紹介されている。ここでは、3つの事例を見てみよう。
例えば、東日本大震災で自宅が全壊し、みなし仮設住宅に居住している男性は、「一時的に猶予されている住宅ローンの返済が再開され、さらに仮設を退去するとアパート代が発生することになると大変だ。収入は安定しているのだが、住宅ローンとアパート代を両方払うことになれば、返済が困難になるのは明らかだ」と考えて個人版ガイドラインに申し込んだ。下表はその結果だ。
| 住宅ローンの7割が免除で、手元に500万円残る！ 個人版ガイドライン活用した人の資産・ローンの推移（同運営委員会の事例を元に作成） |
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| 当初（仮設住宅を退去したら、支払いが困難になる） | |
| 住宅ローン残高 | 3270万円 |
| 預貯金 | 約1500万円 |
| ↓ ↓ ↓ | |
| ガイドラインを活用して免除 | |
| 返済（自宅跡地買上げ代金） | 165万円 |
| 返済（預貯金の一部） | 970万円 |
| 残りの住宅ローンは免除 | 2135万円 |
| 預貯金 | 500万円 |
| ↓ ↓ ↓ | |
| 免除後も資産を持てる | |
| 預貯金（手元に残せた自由財産） | 500万円 |
上表の通り、被災ローンは住宅ローンの3270万円だったが、自治体による自宅跡地買上げ代金165万円と、現預金の一部970万円を返済することで、残りの住宅ローン2135万円が免除されたという。手元には自由財産として500万円を手元に残しながら住宅ローンを精算できたので、生活再建もある程度スムーズに行きそうだ。
津波で自宅が流出し、仮設住宅に居住している福島県の男性は、震災で収入が減少し、今後仮設住宅を出る時に新たな家賃負担が発生することに不安を感じていた。そこで債務整理について相談し、住宅ローン2000万円について、自宅跡地を売却して得られた100万円を一括で返済し、残りの1900万円の免除を受けることができたという。
ほかにも住宅ローンと自動車ローンを合わせて2000万円あった被災ローンのうち、600万円を一括返済した残りの1400万円を免除された例などがある。
このように、住宅ローンの大半を債務免除してもらえる可能性があるのだ。
500万円+義捐金を手元に残せるほか、
債務整理後にすぐ、新たなローンを借りられる
個人版ガイドラインの特徴は第1に、法的整理、つまり裁判所で行う破産手続きによらずに債務の整理ができることだ。破算と同等か、それよりも多く返済できる計画案を示し債権者の同意が得られれば、被災ローンが減免される。破産以上の返済を求められるのはハードルが高いように思えるかもしれないが、すでに返済が相当厳しい状況であれば、破産であっても、個人版ガイドラインによる債務整理であっても、返済できる額はそれほど変わらないだろう。なお、被災者にとってメリットがあるだけでなく、ある程度の債務放棄をする債権者にとっても、債務者が個人破産するよりも多くのお金が回収できる可能性がある。
第2の特徴は、法的整理とは違って信用情報がブラックリストに載らないため、債務整理後にすぐ、生活再建に向けた新たなローンを組めることだ。お金が回るようになるのは、銀行にとっても悪い話ではないだろう。
第3の特徴は、債務整理後に手元に残して自由に使える財産の上限が、法的整理では99万円なのに対し、個人版ガイドラインでは500万円になっていることだ。個人版ガイドラインの開始当初は法的整理と同じ99万円だったが、その後、裁判で自由財産の幅が広がる判決が出たことなどで、500万円に引き上げられた。義援金などはこの500万円の枠には入らないので、自由財産の枠はさらに拡張される。
このほかにも、災害時の被災者支援に携わっている津久井進弁護士は、著書「大災害と法」（岩波新書）の中で個人版ガイドラインについて、債務者だけでなく連帯保証人も制度を利用できるために両者が救済される余地があることや、申し込みをすると登録専門家（弁護士や税理士、会計士など）を紹介されて、無料で債権者との交渉にあたってくれることなどを特徴として挙げている。専門家の費用は全額、国が負担する。被災ローンを抱えた人にとって、非常にありがたいことだ。
個人版ガイドラインを利用する場合、まずは債権者（銀行）に協議開始の相談をする。この際、個人版ガイドライン運営委員会（以下、運営委員会）を経由して申し込みをすると、運営委員会に登録している弁護士や公認会計士、税理士などの登録専門家が紹介され、協議開始の申し入れ、財務状況の整理、返済計画策定などの支援をしてもらえる。
被災ローンを抱えている人たちにとって個人版ガイドラインは、将来への希望をつなぐ制度といえた。現在でも、東日本大震災を対象に運用が続いている。
今後の自然災害の影響で返済に困ったら、
自然災害ガイドラインで債務整理を検討すべき
自然災害ガイドラインのチラシ（全国銀行協会サイトより引用）一方、全国銀行協会（全銀協）は、個人版ガイドラインを改定する形で恒常的に利用できる制度を模索し、2015年12月に、地震に限らず幅広い災害を対象にした「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」（自然災害ガイドライン）を策定した。今後の大規模災害は、こちらのガイドラインが適用される。
自然災害ガイドラインが対象にしているのは、15年9月以降に災害救助法の適用を受けた大規模災害だ。これまでに、15年には台風18号と、台風21号の被害、16年は熊本地震と鳥取県中部地震、台風10号の被害が対象になった。16年12月に発生した新潟県糸魚川の大規模火災も、自然災害ではないが災害救助法が適用されたために、制度の対象になっている。
自然災害ガイドラインで減免される被災ローンの内容は、個人版ガイドラインとほとんど同じだ。熊本地震の対応にあたっている熊本県弁護士会はホームページで、自然災害ガイドラインは自己破産などと比べてメリットがあるとしており、①ブラックリストに載らない、②最大500万円の現金と最大250万円の家財保険金のほか災害弔慰金や義援金などを手元に残すことができる、③原則として保証人への支払い請求がされない、の3点を挙げている。
債務整理するには、まず最大の借入先に行き、
同意書をもらった上で、弁護士などと相談を
自然災害ガイドラインを利用する場合、まずは自分で、借り入れしている元金がもっとも大きい銀行に制度の利用を伝えて同意書を発行してもらい、全銀協に対して、登録支援専門家に委嘱して書類作成をしてもらうよう依頼をする。この場合、登録支援専門家の費用は無料だ（書類提出のための郵送料などの実費は別）。
全銀協から弁護士会などを通して委嘱を受けた登録専門家は、債務者と調停案を策定。全債権者に申し出をして、同意が得られれば簡易裁判所に特定調停を申し立て、調停案を確定させる。全債権者への申し出から特定調停による確定までは半年程度かかると予想されている。東日本大震災のときとは若干手続きが違うが、中身はほぼ一緒だ。
熊本県弁護士会によれば、熊本地震に関連した自然災害ガイドラインの利用申し出は、17年1月13日時点で556件だった。これは弁護士会に委嘱があった件数なので、銀行への相談件数はそれよりも多いと思われる。
そして、このうち特定調停が成立したのは、自身も登録支援専門家に登録して被災者支援にあたっている熊本県弁護士会の鹿瀬島正剛弁護士によれば、「20件弱」だという。全銀協もまだ件数を公表していないが、申し出から半年程度かかることを考えると、数が増えるのはこれからになりそうだ。
鹿瀬島弁護士は、「銀行がこの制度を知らないと、リスケジュールを進めるのが普通です。そうなる前にまずは銀行や、災害時の無料法律相談でガイドラインの相談をしてほしい」と、制度の利用を呼びかけている。
リスケジュールで何とかなればいいのだが、それでは返済が相当苦しいという場合は、自然災害ガイドラインを使ったほうがいい。東日本大震災のときは、地震後4カ月は個人版ガイドラインは存在しなかったし、個人版ガイドラインができた後も、知らない銀行員は多かった。さすがに、その反省もあって、最近は銀行員が自然災害ガイドラインを知らないということは減ってきたが、借り手側からもガイドラインの話をすべきだろう。
ローン減免はムシがよすぎるとは考えず、
状況が厳しいと判断したらまずは銀行に相談を
自然災害の被害から立ち直るために、まずは自分でなんとかしようと頑張るのは自然なことだ。しかし被災ローンを抱えれば間違いなく生活再建が遅れるだけでなく、多重ローンによって負の連鎖が生まれるおそれもある。
前述したように被災ローンの減免制度は、最悪の事態を避け、地域経済の早期復旧を目指すために作られた枠組みだ。決して、個人のわがままで借金から逃れるという都合のいい制度ではない。見方を変えれば、貸し手である金融業界も合意の上で成立した、借り手の権利のようなものといえる。
日本では、国が持ち家政策を進めてきた一方、地震多発国での長期ローンのリスクは借り手が背負う形になっているのが現実だ。これに対して、個人版ガイドラインや自然災害ガイドラインは、銀行にも応分のリスク負担を求めるものといえるだろう。
被災時にローンの減免を求めるのはムシがよすぎるのではないかと考えず、状況が厳しいと判断したらまずは銀行に相談してみるのが、生活再建の第一歩ではないだろうか。
次回は、福音とも思えた「個人版ガイドライン」にも意外な落とし穴があることと、その対策も含めて解説したい。
連載「震災で、住宅ローンだけが残ったらどうなる？」
【第1回】返済が苦しければ、私的整理ガイドラインで減免を
【第2回】申し込んでも、債務免除できたのはわずか4分の1！
【第3回】 災害の規模が大きいほど、後から支援策が出る？！
【第4回】50%しか補償できない地震保険で不安なら？
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【2021年7月最新版、主要銀行版】
「変動金利」住宅ローン金利ランキング（新規借入）
※借入金額3000万円、借入期間35年
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1位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯
【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 三菱ＵＦＪ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
- 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
- ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2～3営業日で回答など、審査スピードも速い
（審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません）
auじぶん銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 融資額×2.20%（税込） 保証料 0円（審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない） 繰上返済手数料（一部） 0円（1円以上1円単位） 繰上返済手数料（全額） ・変動金利／0円
・固定金利／3万3000円（税込）団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 死亡・高度障害
+がん50％保障団信
+全疾病保障（入院が継続180日以上となった場合）
+月次返済保障（31日以上連続入院、以降30日ごと）オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
（一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障）
金利+0.20％ - 11疾病保障団信（生活習慣病団信）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上、2億円以下 借入期間 1年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
・戸建・マンション（中古物件含む）の購入資金
・戸建の新築資金
・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え（住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む）資金
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 200万円以上 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 満20歳以上〜満65歳未満 年齢（完済時） 満80歳の誕生日まで その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：auじぶん銀行の公式サイト
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1位
PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円 【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- ネット銀行のPayPay銀行（旧ジャパンネット銀行）が、2019年７月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
- 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
- オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
- 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可
PayPay銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） 借入金額×2.20％ 保証料 0円 繰上返済手数料（一部） ホームページでの手続き:無料
電話での手続き:5,500円（税込）繰上返済手数料（全額） 手数料：33,000円（消費税含む）
PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信（死亡・高度障害）
+がん診断給付金
+先進医療給付金
+がん50％保障団信オプション（特約）の団信 - がん100％保障団信
金利+0.20％ - 11疾病保障団信
（がん100％保障団信+10種類の生活習慣病）
金利+0.30％ - ワイド団信
金利+0.30％
審査基準は？
借入額 500万円以上2億円以下 借入期間 １年以上35年以内（1ヶ月単位） 融資を受けられるエリア 全国 使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
・戸建またはマンションの購入（中古物件を含む）
・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
・上記に伴う諸費用年収（給与所得者） 200万円以上 勤続年数（給与所得者） ー 年収（個人事業主等） 原則、利用不可 事業年数（個人事業主等） ー 年齢（借入時） 65歳未満 年齢（完済時） 80歳未満 その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：PayPay銀行の公式サイト
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3位
みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク！全期間重視プラン（ネット専用、ローン取扱手数料型）・変動金利」
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.512% 0.375 % 借入額×2.2%＋33000円 0円 【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
- 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する
みずほ銀行の住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
①保証料を一部前払いする方式
事務手数料：33,000円、保証料：融資額×2.06％（借入期間35年）
②保証料を前払いしない方式（金利上乗せ型）
事務手数料：33,000円、保証料：金利＋0.2％
③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
事務手数料：融資額×2.20%
■フラット35
融資額×1.045％～（定率型、頭金10％以上）
④固定金利選択方式利用時に11,000円保証料 ■自社商品
上記を参照
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
みずほダイレクト[インターネットバンキング]：無料（1万円以上1億円以内1万円単位）
店頭：33,000 円
■フラット35
0円（100万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
店頭のみ：33,000 円
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 一般団信
（死亡・高度障害）オプション（特約）の団信 - 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
（がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償がんサポートプラン
（がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>）
月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償プラス
（全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>）
月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - 8大疾病補償
（8大疾病<1年超就業障害継続>）
月478円から
※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照 - がん団信<診断で給付>
金利+0.20％
審査基準は？
借入額 ■自社商品
50万円以上、1億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下（1万円単位）借入期間 1年以上35年以内（1年単位） 融資を受けられるエリア ■自社商品
全国
■フラット35
全国使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
(2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用（住宅の購入資金と同時申込の場合）年収（給与所得者） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
安定した収入がある人
■フラット35
【年収400万円未満】総返済負担率が30％以下
【年収400万円以上】総返済負担率が35％以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
71歳未満
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
81歳未満
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：みずほ銀行の公式サイト
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4位
実質金利
(費用等含む)表面金利
(費用等除く)手数料
（税込）保証料 0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円 【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯
【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】
- SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
- 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
- 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」（住信SBIネット銀行の商品）と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める
SBIマネープラザの住宅ローンの詳細
手数料・保証料は？
手数料（税込） ■自社商品
融資額×2.20％
■フラット35
融資額×2.20％保証料 ■自社商品
0円
■フラット35
0円繰上返済手数料（一部） ■自社商品
0円（1円以上1円単位）
■フラット35
0円（10万円以上）繰上返済手数料（全額） ■自社商品
0円（固定金利特約期間中は3万3000円）
■フラット35
0円団信（団体信用生命保険）は？
無料の団信 全疾病保障
（一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約）オプション（特約）の団信 審査基準は？
借入額 ■自社商品
500万円以上、2億円以下
■フラット35
100万円以上8,000万円以下借入期間 ■自社商品
1年以上35年以内融資を受けられるエリア ■自社商品
日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
■フラット35
－使いみち ー 年収（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下勤続年数（給与所得者） ■自社商品
－
■フラット35
－年収（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
総返済負担率が、
年収400万円未満は30%以下
年収400万円以上は35%以下事業年数（個人事業主等） ■自社商品
－
■フラット35
－年齢（借入時） ■自社商品
－
■フラット35
70歳未満年齢（完済時） ■自社商品
－
■フラット35
80歳未満その他条件 ー 自社住宅ローンについて解説 参考：SBIマネープラザの公式サイト
| 新生銀行は来店不要 | フラット35ならアルヒ | 三井住友銀行はアプリが便利 |
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