「周りの家や、親戚に知られずに物件を売りたい？」は可能なのか？　それって事実上の買い取りになっちゃうのか？

近所の人や親戚の人に知られずに不動産を売却したいと希望される売主は結構います。理論的に可能な方法はありますが、完ぺきを求めるなら、買取しかありません。あなたの要望を不動産会社によく説明して、ベストな方法を選んでください。

絶対に知られたくないのなら“買い取りが一番”

　家を売る時、周囲に知られずに売りたいと希望される売主は、一定数いらっしゃいます。

　「離婚」「リストラ」「倒産」等のネガティブな理由で売却される場合は当然だと思いますが、ネガティブな売却理由では無くとも、「何故売るの？」「どこに行くの？」「安く売りに出して相場を下げないでね」と言われる事が煩わしく、出来れば近所の人や親戚に知られず売却したいと希望される売主がいらっしゃいます。

　このような場合、不動産会社による買い取りを選択する事が一般的ですが、不動産会社の買い取りとなると市場価格より安く売らなければならない為、売主とすれば“痛し痒し”といったところでしょうか。
【※関連記事はこちら】＞＞不動産を「買取」で売るメリット・デメリットとは？　仲介との違いから、買取業者の選び方、注意点まで、マンション・戸建ての買取で損しない方法を徹底解説

 「周りの家や、親戚に知られずに物件を売りたい、は可能なのか？」
「それって事実上の買い取りになっちゃうのか？」
という質問にお答えしましょう。

買取でなくても、知られない方法は2つ

　買い取りを利用せず、周りの家や、親戚に知られずに物件を売る事は、理論的には可能です。では、「理論的には可能」な売却手順をご説明します。
その方法は、具体的には2パターンあります。

パターン１、専任媒介で契約

1.「専属専任媒介契約」若しくは、「専任媒介契約」で1社の不動産会社に
　販売を依頼。
2.不動産会社が自社に登録済みの購入希望顧客へ紹介。
3.不動産会社が「ネット・チラシ・近隣紹介厳禁」の但し書き付きで
　レインズ登録。
　※専属専任・専任媒介契約の場合、不動産会社はレインズ（指定流通機構）
　への登録義務有り。
4.依頼した不動産会社の顧客若しくは、レインズを見た不動産会社からの
　紹介顧客で成約。

パターン2、一般媒介で契約

1.複数の不動産会社に一般媒介契約で販売を依頼。
（情報の拡散を防止する為、レインズへの登録無しで依頼）
2.各媒介受託不動産会社が自社に登録済みの購入希望顧客へ紹介。
3.各媒介受託不動産会社が紹介した購入希望顧客の内、
　物件を気に入られた方と成約。

　上記のパターン1、パターン2の様な方法を取れば、「理論上」は買い取りを利用せず、周りの家や、親戚に知られずに物件を売る事が可能になります。

専任媒介では全く情報が漏れない保証はない

　しかし、先程から煩いくらい「理論的には、理論的には」と申し上げている事には理由がございまして、上記の様な方法を採用しても「全く情報が漏れない」保証はないのです。

　では、どのような形で情報が漏れるのか、そのリスクを具体的に紹介致します。

　専属専任媒介契約若しくは、専任媒介契約で依頼した場合の情報漏洩リスクとしては、レインズを介して情報を得た不動産会社（売主から直接販売の依頼を受けていない不動産会社）の行動を把握しきれない事が上げられます。

 「ネット・チラシ・近隣紹介厳禁」という条件の下、他の不動産会社に情報を公開しているにもかかわらず、恣意的若しくは過失により物件情報を公開してしまう事は「分かりやすいリスク」として想定出来ますが、それだけではありません。

　そして、レインズを介して情報を得た不動産会社から物件紹介を受けた一般顧客が、資料を片手に物件をジロジロ見に行くことにより、「あのお家って、売りに出ているのかも知れないね」とご近所で噂が立つかもしれません。

一般媒介でも複数社に頼むとリスク増大

　次に一般媒介契約で依頼した場合の情報漏洩リスクを考えてみましょう。

　一般媒介で販売を受けた不動産会社には専属専任媒介契約若しくは、専任媒介契約と異なり、「レインズへの登録義務」がございません。従って、売主の所有不動産を販売するのは「一般媒介契約を締結した不動産会社のみ」となります。

　しかし、複数の不動産会社に依頼するという事は、多くの不動産営業担当が入れ代わり立ち代わり物件を訪れる事になります。スーツ姿の営業担当が何人も出入りすれば「あのお家って、売りに出ているのかも知れないね」と噂になる可能性は否定できません。不動産の営業マンは、大体きちっとしたスーツを着ている人が多いので、分かりやすいですよね。

　又、一般媒介契約であっても、不動産会社から物件紹介を受けた一般顧客が、資料を片手に物件をジロジロ見る事により、売りに出している事が知られてしまうリスクは専属専任媒介契約若しくは、専任媒介契約の時と同様に発生します。

　専属専任媒介契約若しくは、専任媒介契約の場合は、販売に責任を持っている不動産会社は1社ですから、情報の漏洩が発覚した場合、売主としてその不動産会社を責める事は出来ますが、一般媒介で複数社に依頼していた場合、どの不動産会社から情報が漏えいしたのか判然としないケースが多く、責任の所在が分かりにくくなる可能性が高いでしょう。これも大きなリスクです。

　つまり理論的には「買い取りを利用せず、周りの家や、親戚に知られずに物件を売る事」は可能なのですが、不動産会社側の故意的な情報漏洩や、不動産会社も予期していなかったヒューマンエラー等により、売却活動の事実が明らかになる危険性が常に伴います。

オークションを利用する手もある

　では、「絶対情報漏洩しない、買い取り以外の不動産売却法」は無いのでしょうか？

　私は「そんな方法は無い」と思います。

　売主が「売りに出ている事が漏洩する事は絶対に困る。何が何でも秘密裏に売却を完了したい」とお考えなら、多少金額が安くなっても不動産会社による買い取りを選択される事をお勧めします。

　どうしても、「不動産会社による買い取りは了承するが、出来るだけ高値で売却したい」場合は、専属専任媒介契約若しくは、専任媒介契約で1社に対し販売を依頼し、その会社に「オークション（民間競売）」を実施して貰っても良いでしょう。

　媒介契約を締結した不動産会社が窓口になり、複数の買い取り不動産会社に声をかけて貰う事により参加者を限定したクローズドなオークションを開催し、最高値を出した不動産会社に売却すれば良いのです。この場合は、窓口になる不動産会社へは仲介手数料を支払う必要が出て参りますので、「売れる金額」と「支払う手数料」を天秤にかけ、しっかりご検討下さい。

　尚、オークションに参加する不動産会社には秘密保持誓約書（CA）を差し入れて貰う事をお忘れなく。
【関連記事はこちら】＞＞広い土地など売りにくい不動産でも、早く売却できる「不動産オークション」を知っておこう！

　しかし、「秘密保持誓約書？オークション？いやいやそんな難しい話じゃなくて、周りに知れずに売れたらいいなぁくらいの気持ちであって、絶対に漏洩されたら困るとでは思ってないよ」とお考えの売主は、この記事の中でご紹介したリスクをご認識の上で、不動産会社に「出来るだけ知られずに売却してね」と依頼されては如何でしょうか？

　その際、出来るだけ高値で売却したい時は「専属専任・専任媒介契約」で依頼され、出来るだけ早く売却したい時は「一般媒介契約」をお勧めしています。その理由に関しては、私の記事「家を売るなら、専任媒介と一般媒介のどちらを選ぶべきか、現場を知るプロが解説！ 「速さ重視」は一般媒介、「高値重視」は専任媒介」をご参照下さい。

まとめ 買取でなくてもいい人はたくさんいる

 「周りの家や、親戚に知られずに物件を売りたい」といってもその理由は売主によって様々です。
「絶対に知られたくない」ということであれば買取業者に頼むのが一番です。
「出来れば知られたくない」、「知られても困らないけど、知られないにこしたことはない」ということであれば、専任媒介や一般売価での売却もアリです。あなたのご希望によってベストな売却方法を選択して下さい。
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