戸建てやマンションを売る際に行う「内覧(内見とも言う)」は、高値売却のチャンス? ここでは、売主が内覧の当日までにできる対策として、「家のメンテナンスの状況」をより良く見せるノウハウを詳しく紹介しよう。実は、専門の業者に依頼せずとも、売主自身が掃除などの対策をちょっとした手間をかけてするだけで、100万円単位で不動産の売却価格が上がることもあり得るのだ。(住宅・不動産ライター 椎名前太)
一般媒介で”売るチャンス”を最大化
まずは「内覧(内見)」に至るまでの、不動産売却の流れを簡単におさらいしよう。
一般的に戸建てやマンションを売却する際は、買主を見つけてきてくれる不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法がある。媒介契約を結ぶ場合、売却(現金化できる)までの期間の目安はおよそ3カ月だ。一方で、買い取りの場合は、すぐに現金化できるというメリットはあるが、不動産会社としては転売を目的に買い取るので、その利益分を差し引いた価格での売却となる。より高値での売却を目指す時間があるなら、前者の媒介契約を結ぶ方法を選ぼう。
「不動産一括査定サイト」などを利用して複数の不動産仲介会社に査定を依頼した後、契約する不動産仲介会社を決定する。契約方法は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあるが、基本的には複数の不動産仲介会社に販売を依頼できる「一般媒介」をおすすめしたい。複数の不動産仲介会社に売ってもらうので管理の手間はかかるが、買主との接点が増えるメリットや、不動産仲介会社同士を競わせることで早期に売れる可能性もあるからだ。そして売出価格を決めたら、いよいよ売却のスタートとなる。
【不動産売却の流れを詳しく知りたい方はこちら】>>【不動産売却の基礎知識】高値で売却するための、査定方法、費用、手続きの流れとは?
きちんと「メンテナンス」していることをアピールせよ
売却を開始して順調にいけば、「内覧(内見)」希望の問い合わせが不動産仲介会社に入るだろう。内覧希望者は、一般的に以下のような項目をチェックして、購入するかどうかを判断している。
・立地(最寄駅からの距離など)
・周辺環境(商業施設の有無など)
・間取り
・設備(システムバス・キッチンなど)
・劣化状況
・メンテナンス状況
しかし、この中で内覧が決定した後に売主自身がコントロールできるのは「メンテナンス状況」だけだ。そのため内覧時には、このメンテナンス状況を分かりやすくアピールすることが有効となる。「それだけ!?」と思うかもしれないが、内覧希望者も人間だ。たとえ立地や間取りが同じ住宅でも、入った瞬間「なんだこの汚い家」と感じるのと、「この家はきちんとメンテナンスされている!」と感じるのでは、当然ながらきちんとメンテナンスされている方が好印象になる。
きちんとメンテナンスされていることが一目で分かれば、契約を決断する大きな要素になるし、「こんな丁寧に扱われている物件はほかにない!」と感じてもらうことで値引き交渉を避ける効果もある。高額商品である住宅は、一般的に数十万円から100万円以上の範囲での値引き交渉となる。それゆえ、値引き交渉なく成約すれば、100万円単位で高く売れることもあり得るのだ。
「清潔に、明るく、広く」見せる8つのポイント
では、具体的に「どうすればきちんとメンテナンスがされているように見えるか」を解説しよう。これは簡単に言ってしまえば「清潔に、明るく、広く」見せることだ。特に居住中の物件は、居住していない物件以上にケアが必要。具体的には次の8つの点に気をつけて、内覧の日までに徹底的に清掃をしてほしい。
(1)フローリング床にワックスをかける
最低でも第一印象を決定づける玄関ホールとリビングの床はワックスをかける。このことで多少のキズや汚れはカバーできるはずだ。
(2)玄関土間に靴や趣味のモノを置かない
玄関土間を掃除することはもちろん、普段置きっぱなしにしがちな靴や趣味のモノも片付けて少しでも広く、明るく見せたい。また、下駄箱の上などに花や絵画を飾っておくのも明るい空間づくりに有効だ。
(3)全ての照明をつけておく
これは昼間でも有効。できる限り明るい空間を演出する。
(4)全てのカーテンやブラインドを開けておく
これも明るい空間演出に有効な手段だ。
(5)全ての空間を消臭しておく
自分では気づかないものの、それぞれの住宅には独特のニオイがありがちだ。これは第三者にとって不快に感じることもある。そのため、事前にすべての空間の換気を行い、キッチンまわりやトイレなどニオイがこもっていそうな場所は、消臭剤などで対策をしておく。ただし、きつい芳香剤を使用するのは逆効果になる場合もあるので注意が必要。
(6)水まわり設備の水滴は拭き取っておく
キッチン、バス、トイレなどの水まわり設備は、いくら丁寧に清掃しても水滴がつきっぱなしになっていれば、イメージダウンにつながる。これは自分がホテルに宿泊したときのことを想像すれば分かるだろう。なので水まわりの清掃をした後は、必ず水滴を拭きとっておく。
(7)室内の荷物や、ふたのないゴミ箱内のゴミはすべて片付けておく
普段出しっぱなしにしている掃除機や段ボールなどの荷物があれば、見えない場所に片付けておく。これだけでも随分と広く、明るく見えるはずだ。また、ふたのないゴミ箱は中を片付けておくだけで、すっきりとしたイメージづくりに貢献する。
(8)庭の雑草は抜き、樹木は剪定しておく
最後は戸建て限定の話。たとえ小さな庭であっても雑草は抜き、枝の茂った樹木があれば剪定しておく。剪定は室内への日当たりをよくする効果もある。
これら8つの対策を行えば、「きちんとした人が住んでいる(いた)住宅」=「メンテナンスが行き届いた住宅」という印象を持ってもらえるはずだ。
メンテナンスやリフォームの履歴は書面化を
さらに、過去に専門業者に依頼したメンテナンスやリフォーム履歴が目に見える形で残っていれば、貴重なアピール資料になる。たとえば、防蟻処理(シロアリ対策)、外壁の塗り替え、給湯器の交換など定期的に行うべきメンテナンス・リフォーム項目と実施時期を書面化し、内覧時に見てもらうのもいい。また、建物の施工会社が定期点検を行っている場合は、メンテナンス記録を残しているはずなので、そちらから入手できる場合もある。このような書面があれば、買主としては大きな安心材料になるはずだ。
不動産仲介会社による訪問査定でも好印象に
ここまでさまざまな方法を述べてきたが、戸建てやマンションを高値で売却するために必要な「内覧(内見)」対策の基本は、できる限りのことをして「清潔に、明るく、広く」見せることだと押さえておこう。
なお、この対策は、買主の内覧時だけでなく、それ以前に行われる不動産仲介会社による訪問査定時にも役立つだろう。訪問査定の担当者が、行き届いたメンテナンスの状況を見て「ここは相場よりも高値で売れるぞ!」と感じれば、査定価格のアップにつながるかもしれない。
ただし、注意しなければならないのは「査定価格=売却価格」ではないこと。あまりに相場からかけ離れた高値で売り出せば、結局は大幅値下げをしなければ見向きもされない事態になるからだ。中にはそのことを知りつつも、一般媒介ではなく専任媒介の契約を結びたいがゆえに、高い査定価格を提示する不動産仲介会社もいる。そのような信頼できない業者を見極めるためにも、複数の不動産仲介会社へ査定を依頼した方がいいだろう。そして、周辺相場を熟知した上で、メンテナンスの状態までプラス査定してくれる不動産仲介会社をパートナーとして選択するのが得策だ。
【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&仲介業者25社で比較! メリット・デメリット、掲載不動産会社、不動産の種類で評価しよう
一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト!
◆SREリアルティ(旧ソニー不動産)売却査定 | |
|
|
特徴 | ・両手仲介・囲い込みを行わない ・上場企業のソニーグループ関連会社が運営 ・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産 |
対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 |
運営会社 | SREホールディングス株式会社 |
|
※不動産一括査定サイトとは、売却したい不動産の情報と個人情報を入力すれば、無料で複数社に査定依頼ができます。査定額を比較できるので売却相場が分かり、きちんと売却してくれる不動産会社を見つけやすくなる便利なサービスです。
◆SUUMO(スーモ)売却査定 | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 | ・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地 |
紹介会社数 | 10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
運営会社 | 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証プライム子会社) |
|
◆リビンマッチ | |
特徴 |
・マンション、戸建、土地のほか、工場、倉庫、農地の査定にも対応可能 ・1700社の不動産会社と提携 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫 |
紹介会社数 | 最大6社(売却6社、賃貸、買取) |
運営会社 | リビン・テクノロジーズ(東証グロース上場企業) |
◆すまいValue | |
|
|
特徴 | ・大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル |
対応エリア | 北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀 |
運営会社 | 大手不動産会社6社(東急不動産、住友不動産販売、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介+、小田急不動産) |
|
◆マンションナビ | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・マンションの売却に特化 |
---|---|
対応物件 | マンション |
紹介会社数 | 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社) |
運営会社 | マンションリサーチ |
|
◆HOME4U(ホームフォーユー) | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 | ・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している ・20年以上の運営歴があり信頼性が高い ・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | NTTデータ・スマートソーシング(東証プライム子会社) |
|
◆いえカツLIFE | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・対応可能な不動産の種類がトップクラス |
---|---|
対応物件 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権 |
紹介会社数 | 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社) |
運営会社 | サムライ・アドウェイズ(上場子会社) |
|
◆おうちクラベル | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・AI査定で、査定依頼後すぐに結果が分かる |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート |
紹介会社数 | 最大15社 |
運営会社 | SREホールディングス株式会社(東証プライム上場企業) |
|
◆イエウール | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | Speee |
|
◆LIFULL HOME'S(ライフルホームズ) | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | LIFULL(東証プライム) |
|
不動産一括査定サイトを比較
評価・評判を実際に一括査定して検証!
サイトロゴ | |||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
サイト名 | suumo売却査定 | HOME4U | マンションナビ | おうちクラベル | イエウール | ライフルホームズ | リビンマッチ | いえカツLIFE | HowMa | RE-Guide | マイスミEX | イエイ | すまいValue |
提携社数 | 2000以上 | 1800以上 | 2500 | 不明 | 1900以上 | 3691以上 | 1700以上 | 500以上 | 6400以上 | 29 | 800以上 | 1700以上 | 6 |
最大紹介社数 | 10 ※物件所在地によって異なる |
9 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 10 | 7 | 6 |
主な対応物件 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地 | マンション | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など |
対応エリア | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 東京、千葉、神奈川、埼玉 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 |
記事を読む | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら |
【不動産仲介会社の評判を徹底調査!】 |