マンション売却で税金はいくらかかる? 計算シミュレーションと節税できる特別控除を解説

2021年6月25日公開(2021年6月25日更新)
竹内英二

マンションを売却した際には売却益に対して税金が発生するが、仕組みが複雑なため、どれくらい税金がかかるのか、簡単に計算することができない。また節税を可能とする特例制度も複数あり、税金で損をしないためには、しっかりと概要を把握することが必要だ。この記事では「マンション売却の税金」について、計算方法、節税できる特別控除や特例、確定申告に必要な書類など、税金で損をしないための知識を解説する。

マンション売却で税金が発生するケースとしないケース

マンションを売却した利益に対して税金がかかる(出所:PIXTA)

 マンション売却では、税金が「発生するケース」と「発生しないケース」がある。具体的には、譲渡所得がプラス(譲渡益という)のときは税金が発生し、譲渡所得がマイナス(譲渡損失という)のときは税金が発生しない。

 譲渡所得とは、個人が不動産を売却したときに得られる所得のことである。譲渡所得は売却額のことではなく、利益を表したものであることがポイントだ。

 譲渡所得は以下の式で計算される。

譲渡所得=譲渡価額※1-取得費※2-譲渡費用※3

※1譲渡価額は売却価額のこと
※2取得費は土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額となる
※3譲渡費用は仲介手数料や印紙税など売却に直接要した費用のこと

 ここでポイントとなるのが取得費の計算になる。取得費は単純に購入額のことではなく、建物は購入額から減価償却費を控除した価額となる。

取得費=土地購入価額+(建物購入価額-減価償却費)

 減価償却費の計算はマイホームのマンションの場合、以下の式で計算される。

減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

 償却率は、建物構造によって決まるが、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションであれば「0.015」を用いる。

 経過年数は、購入から売却までの所有期間のことであり、築年数ではない。経過年数は年単位とし、6カ月以上は切り上げ、6カ月未満は切り捨ての端数処理をして求める。

 譲渡所得の計算の結果、譲渡損失が発生すれば税金は発生しないことになる。マンション売却では、購入時から価格が値下がりしていることが多いため、計算すると譲渡損失が発生していることはよくある。そのため、まずは譲渡所得の計算から始めるとよい。

▼ポイント

・マンションを売って利益(譲渡所得)が出たら税金が発生する
・譲渡所得は売却価格(譲渡価額)から購入価格(取得費)、売却の際にかかった手数料など(譲渡費用)を引いて求める
・マンションの取得費は減価償却費を控除する
・マンション売却では譲渡損失が発生することがよくある

所有期間と税率

 前記のとおり、譲渡益が発生する場合には税金が生じる。税金は、譲渡所得に税率を乗じて求められる。

税金=譲渡所得×税率

 税率は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」とされている。それぞれの税率は下表の通りだ。

  短期譲渡所得 長期譲渡所得
所有期間 5年以下 5年超
所得税率 30% 15%
住民税率 9% 5%
復興特別所得税率※4 所得税×2.1% 所得税×2.1%

※4復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のための施策実施に使われる税金。2037年まで所得税に上乗せされる。

▼ポイント

・税金は譲渡所得に税率を掛けて求める
・税率は長期譲渡所得(5年以上)と短期譲渡所得(5年以下)で異なる
・長期譲渡所得のほうが税金が安くなる

マンション売却時の税金シミュレーション

 ここでは、購入価格6,500万円、15年経過のマンションを6,400万円で売却した時の税金がいくらになるのかをシミュレーションしてみよう。なお、マンションなど不動産の売却益にかかる税金は分離課税のため、給与所得などほかの所得とは別に計算する。

【前提条件】

建物構造:鉄筋コンクリート造(償却率は「0.015」)
購入価額:6,500万円(消費税別)
内訳 土地購入価額:4,500万円
   建物購入価額:2,000万円(消費税別)
経過年数:15年

売却額:6,400万円
譲渡費用:205万円

【計算シミュレーション】

  • (1)最初に減価償却費から求める。
    減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
         =2,000万円×0.9×0.015×15年
         =405万円
  • (2)2番目に、取得費を求める。
    取得費=土地購入価額+(建物購入価額-減価償却費)
       =4,500万円+(2,000万円-405万円)
       =4,500万円+1,595万円
       =6,095万円
  • (3)3番目に、譲渡所得を計算する。
    譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用
        =6,400万円-6,095万円-205万円
        =100万円
  • (4)所得税から計算する。税率は長期譲渡所得のものを用いる。
    所得税=譲渡所得×所得税率
       =100万円×15%
       =15万円
  • (5)求められた所得税から復興特別所得税を計算する。
    復興特別所得税=所得税×復興特別所得税率
           =15万円×2.1%
           ≒0.32万円
  • (6)住民税を計算する。
    住民税=譲渡所得×住民税率
       =100万円×5%
       =5万円
  • (7)最後に税金の合計額を求める。
    税金=所得税+住民税+復興特別所得税
      =15万円+5万円+0.32万円
      =20.32万円

 上記のシミュレーションで、購入価格6,500万円、15年経過のマンションを売却した場合の税金は、20万3200円となることが分かった。

▼ポイント

・マンションなど不動産売却の税金は、ほかの所得と合算せずに計算する

マンション売却で利用できる特別控除と特例

 この章ではマイホームのマンション売却で利用できる特別控除と特例について紹介する。詳しい要件は国税庁のHPを参照してほしい。

マイホーム売却の3,000万円の特別控除

 マイホームの売却では、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例がある。計算方法は以下の通り。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用-3,000万円

 特例を適用した結果、譲渡所得がゼロ円(マイナスもゼロ)となれば、税金は発生しないことになる。マンションを売却する人の大部分がこの特例を利用するため、課税されることはほとんどない。
参考:国税庁HP「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

 3,000万円特別控除を適用しても譲渡益が生じる場合、所有期間が10年超であれば特例によって税率を下げることができる。

課税譲渡所得金額 所得税 住民税
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分 10% 4%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分 15% 5%

参考:国税庁HP「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

特定の居住用財産の買い換え特例

 マイホームの買い換えを行うときに利用でき、売る不動産の譲渡価額と買う不動産の取得価額で課税の有無が決まる特例となる。

金額の関係 課税の有無
譲渡価額>取得価額 課税される
譲渡価額 ≦取得価額 課税されない(繰り延べされる)

 ただし、売却時に課税されないといっても繰り延べ(先送り)されるだけであり、購入した物件を将来売却する場合には、今回の売却にさかのぼって課税されることになる。
参考:国税庁HP「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

 なお、以下の3つの特例は、買い換えにおいて購入物件で住宅ローン控除を利用する場合、住宅ローン控除と併用することができない。住宅ローン控除と以下の特例は、いずれか有利な方を選択することになる。

【住宅ローン控除と併用できない特例】
 
  • ・3,000万円特別控除
  • ・所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  • ・特定の居住用財産の買換え特例

居住用財産の買い換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 買い換えを行う場合、売却物件で譲渡損失が発生したときに、その損失をほかの所得と合算する(損益通算と呼ぶ)ことで税金の還付を受けることができる特例である。

 例えば、譲渡損失が▲800万円、給与所得が600万円とすると、損益通算によってその年の所得は▲200万円とすることができる。

 給与所得者は年間所得が600万円を前提として源泉徴収が行われているため、払い過ぎていた税金の還付を受けることができるという特例だ。
参考:国税庁HP「No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 前節の特例とは異なり、買い換えを要件とせずに、単純売却で譲渡損失が生じたときに利用できる特例となる。住宅ローン残高が売却額を上回っているときに利用でき、住宅ローン残高との差額が、ほかの所得から控除できる限度額となる。
参考:国税庁HP「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

確定申告から納税までのスケジュール

 マンションを売却して譲渡益が生じた場合は確定申告を行い、納税する必要がある。確定申告は、売却した翌年の2月16日~3月15日までに行う。確定申告が必要な人と不要な人は、以下の通りである。

確定申告が必要な人 確定申告が不要な人
・譲渡益が生じている人
・特例を利用する人
・譲渡損失が発生している人

確定申告に必要な書類

 確定申告に必要となる基本的な書類には以下のものがある。

  • 【確定申告に必要な書類】
     
  • 1.譲渡所得計算証明書
  • 2.売却物件の売買契約書の写し
  • 3.売却物件の購入時の売買契約書の写し
  • 4.媒介報酬や印紙代などの金額が分かる書類
  • 5.特例に必要な書類

 上記のほか、特例の申請に必要な書類を下表に示す。

特別控除と特例の種類 譲渡資産の登記事項証明書 買換え資産の登記事項証明書 新しい住民票 その他必要な書類
3,000万円の特別控除 - - - -
所有期間10年超の居住用財産を譲渡しタ場合の軽減税率の特例 - - -
特定の居住用財産の買換え特例 買換え資産で築後年数要件に該当しない場合は耐震基準適合証明書等
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例 買換え資産の住宅購入金の残金証明書
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例 - - 譲渡資産の住宅借入金の残高証明書

 そのほか、譲渡契約締結日の前日において、住民票に記載されていた住所と譲渡資産の所在地が異なる場合は、戸籍の附票の写しなどの居住をしていた事実を明らかにする書類が必要となる。

 納税スケジュール

 マンション売却の税金を納付するタイミングは以下の通り。例えば2021年4月1日にマンションを売却した場合、印紙税が売却日、所得税を翌年の確定申告期間中、住民税を売却の翌年6月までに一括払いまたは、4分割の場合は6月末、8月末、10月末、翌年1月末までに納付する。

マンション売却の納税スケジュール

▼ポイント

・マンションを売って利益が出たら確定申告が必要
・特例を利用する場合も確定申告が必要
・確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日まで

特別控除で税金を抑えるほか、なるべく高値で売るのもポイント

 以上、マンション売却の税金について解説してきた。

 マイホームのマンション売却では、利用できる可能性のある特例が5つ存在する。要件に合う特例があれば、上手に使って賢く節税をしてほしい。

 また、マンションを売却する際は、相場を知って、なるべく高値で売ってくれる不動産会社を選ぶこともポイントだ。そのためには、「不動産一括査定サイト」の利用が便利なので、ぜひ活用していただきたい。

【関連記事はこちら】>>不動産一括査定サイト&査定業者30社で比較! おすすめの人やサービス内容などを徹底解説

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