総戸数300戸以上の大規模中古マンションランキング・ベスト100
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

2021年1月9日公開(2021年1月8日更新)
櫻井幸雄
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東京都の総戸数300戸以上の大規模マンションで、「最も値上がりしたマンション」「最も価格が高いマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの″価格″と″値上がり率″の高い順に作成したランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、東京都の大規模中古マンションの相場が分かる「総戸数ランキング」を1位から100位まで公開する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

大規模中古マンション「価格」ランキング・ベスト10

 現在、都心中古マンション市場で、最も高い値段で取引されている、総戸数300戸以上の大規模マンション「価格」ランキング・ベスト10物件は以下の通りだ。

大規模中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 総戸数 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ザ六本木東京クラブレジデンス
1億4568万円 611戸 688万円 2011年10月 六本木駅徒歩3分
2
◆パークコート浜離宮ザ・タワー
1億3424万円 572戸 634万円 2019年7月 浜松町駅徒歩5分
3
◆セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿
1億3234万円 842戸 625万円 2010年2月 都庁前駅徒歩5分
4
◆白金タワー
1億1730万円 581戸 554万円 2005年11月 白金高輪駅徒歩1分
5
◆広尾ガーデンヒルズ
1億1519万円 1130戸 544万円 1985年7月 広尾駅徒歩4分
6
◆東京ツインパークス
1億1074万円 1000戸 523万円 2002年10月 汐留駅徒歩2分
7
◆広尾ガーデンフォレスト
1億735万円 674戸 507万円 2008年11月 広尾駅徒歩9分
8
◆パークシティ武蔵小山ザタワー
1億269万円 624戸 485万円 2019年9月 武蔵小山駅徒歩1分
9
◆高輪ザ・レジデンス
1億227万円 575戸 483万円 2005年11月 高輪台駅徒歩6分
10
◆キャピタルゲートプレイスザ・タワー
1億206万円 737戸 482万円 2015年7月 月島駅徒歩1分
10
◆品川Vタワー
1億206万円 650戸 482万円 2003年5月 品川駅徒歩6分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

「価格上昇率」ランキング・ベスト10は、都心立地のマンションが占める

 では、総戸数が300戸以上の大規模マンションで、中古の価格上昇率が大きいマンションはどの物件なのか。

 当然ながら、価格で高順位に位置する中古マンションは、都心立地のものが中心。そして、大規模マンションで値上がりしている物件も、以下のランキングのとおり、都心立地のマンションばかりとなった。

大規模中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
騰落率 総戸数 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆シティタワー品川
+121% 843戸 6595万円 2008年4月 品川駅徒歩10分
2
◆豊洲シエルタワー
+65% 565戸 6843万円 2006年9月 豊洲駅徒歩1分
3
◆白金タワー
+59% 581戸 1億1532万円 2005年11月 白金高輪駅徒歩1分
4
◆東京タイムズタワー
+59% 319戸 9077万円 2004年9月 末広町駅徒歩2分
5
◆ステーションガーデンタワー
+59% 340戸 7936万円 2008年4月 日暮里駅徒歩1分
6
◆ワテラスタワーレジデンス
+58% 333戸 1億5274万円 2013年3月 新御茶ノ水駅徒歩3分
7
◆パークコート千代田富士見ザ タワー
+58% 505戸 1億4805万円 2014年3月 飯田橋駅徒歩3分
8
◆エアライズタワー
+58% 584戸 8152万円 2007年1月 東池袋駅徒歩1分
9
◆赤坂タワーレジデンストップオブザヒル
+54% 521戸 1億5091万円 2008年5月 赤坂駅徒歩4分
10
◆キャピタルマークタワー
+53% 869戸 8428万円 2007年11月 田町駅徒歩8分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

 とはいっても、大規模マンションは郊外エリアに多い。広い土地がある郊外こそ、大きな敷地で戸数の多いメガ・マンションをつくりやすいからだ。

 大規模マンションが建設されやすいのは、圧倒的に郊外。しかし、「中古で値上がりしている」という条件を付けると、やはり都心物件が強いということになるわけだ。

 都心立地のマンションで、大規模になりやすいのは超高層マンション(タワーマンション)。それも、地上40階建て以上の超高層マンションが中心になる

 「超高層」と呼ばれるのは、一般的に地上20階建て以上。しかし、地上20階建て程度では、総戸数は100戸〜200戸程度にとどまるケースが多い。

 その点、20階以上になると、高さに応じて総戸数が増え、少なくとも300戸以上。40階を超えると、全2000戸を超える規模も出てくる。

 そのため、都心部で「中古価格が高くなる大規模マンション」は、40階建て以上の超高層マンンションが多くなる、という図式ができあがる。

 その結果、騰落率で高い数値を示す中古大規模マンションは、騰落率が高い中古タワーマンションランキングとほぼ同じ顔ぶれとなった

【関連記事はこちら】>>中古タワーマンション価格、階数ランキング・ベスト100 あなたのマンションの相場、値上がり率は?

東京都の大規模中古マンション「総戸数」ランキング・ベスト10

 次に、総戸数が多い順に見てみよう。現在、東京都の中古マンションの中で、「総戸数」が300戸以上の大規模マンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

大規模中古マンション
「総戸数」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
総戸数 騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆ザ・トーキョータワーズ
2799戸 +48% 8982万円 2007年12月 勝どき駅徒歩5分
2
◆ワールドシティタワーズ
2090戸 +35% 8135万円 2007年11月 天王洲アイル駅徒歩4分
3
◆ドゥ・トゥール
1668戸 +7% 8342万円 2015年9月 勝どき駅徒歩9分
4
◆シティタワーズ東京ベイ
1539戸 5605万円 2019年7月 有明駅徒歩3分
5
◆アーバンドックパークシティ豊洲
1481戸 +50% 8589万円 2008年3月 豊洲駅徒歩8分
6
◆勝どきザ・タワー
1420戸 +19% 7899万円 2016年12月 勝どき駅徒歩6分
7
◆Wコンフォートタワーズ
1149戸 +44% 6129万円 2004年10月 辰巳駅徒歩6分
8
◆広尾ガーデンヒルズ
1130戸 1億6312万円 1985年7月 広尾駅徒歩4分
9
◆スカイズタワー&ガーデン
1110戸 +31% 7781万円 2014年8月 新豊洲駅徒歩5分
10
◆芝浦アイランドケープタワー
1095戸 +53% 7838万円 2006年12月 芝浦ふ頭駅徒歩11分
※ーは対象データなし、2020年調査

 ここからは、総戸数が多くて、値上がりしているマンションを中心に解説していこう。

ひとつの「町」と呼べるほど大規模な「ザ・トーキョータワーズ」

 総戸数2799戸でランキング第1位の「ザ・トーキョータワーズ」は、価格上昇率は48%とベスト10には入らなかったが、高順位のマンション。2007年12月、中央区勝どきに完成した2棟の建物(シータワーとミッドタワー)で構成される巨大マンションだ。

ザ・トーキョータワーズの外観
巨大さと外観のデザインが目を引く「ザ・トーキョータワーズ」(出所:PIXTA)

 総戸数が約2800戸ということは、1戸に2人住んでいるとして、人口は5600人。3人ならば、8400人ということになる。

 一般に「村」が「町」になるとき、必要な人口は5000人から8000人とされる。そうすると、「ザ・トーキョータワーズ」は、ひとつの「町」と呼べるくらい大きなマンションということになる。

 スケールが大きいため、マンションの1階に24時間営業のスーパーマーケットを備えているし、歯科、内科、小児科のクリニックを併設。居住者専用のスポーツ施設もある。

 20世紀半ば、フランスの建築家ル・コルビジェが、当時の最新技術である「鉄筋コンクリート造」を活用し、石積みでは実現できない規模の集合住宅を思い描いたとき、「ホテルや豪華客船のように何でもそろう住まい」にしようと考えた。

 まさに、その理想型が「ザ・トーキョータワーズ」であるわけだ。新築分譲時には、4000万円台で購入できる3LDK、3000万円台で購入できる2LDKが多かった。そのため、2005年の分譲当時、不動産業界では「安く売りすぎている」という声があった。これから発展する町の将来像からみて、安すぎると判定したわけだ。

 それに対し、一般購入者からは「高すぎる」という声が出た。いつの時代も、購入者はなるべく安く買いたいと願うためだろう、購入者は高いと判定したわけだ。しかし、その後、中古価格が上がり続けているので、やはり新築分譲時の価格は安すぎたのかもしれない

 新築分譲時に私が購入を勧め、実際に「ザ・トーキョータワーズ」を購入した妙齢の女性は住み心地の良さに感服し、娘にも同マンションの中古住戸の購入を勧めた。今は、親子で便利な生活を満喫している。

 特別なマンションであることは間違いない。その外観には、目立つ模様が入っている。新橋や浜松町のあたりから湾岸方向を眺めたとき、グレーで、表面が斜めに剥がれているかのように思える模様だ。「ザ・トーキョータワーズ」は、外観の個性でも際立つマンションである。

「ワールドシティタワーズ」は、希少な品川駅徒歩圏内マンション

 総戸数2090戸でランキング2位となったマンションが、「ワールドシティタワーズだ。こちらも、建物の隣接地にスーパーマーケットがあり、マンション居住者は、地下駐車場を通ってスーパーマーケットに行き来できるようになっている。

「ワールドシティタワーズ」の外観
「ワールドシティタワーズ」の外観(出所PIXTA)

 「ワールドシティタワーズ」は、2004年から販売が開始され、全戸が完売したのは2012年だったと記憶される。中間の2007年に建物が完成しているので、建物完成後5年間も売り続けたわけだ。その間、販売価格は上がり続けた。

 販売当初は、4000万円台前半で購入できる3LDKが多かったが、それでも「高い」とされた。「品川駅から徒歩14分」が遠いとされたし、東京湾に近いこと、首都高速道路が近いことも懸念材料となった。しかし、今、その3つを短所に挙げる人はいない。

 東京湾に近いから眺望が開けている。実際、「ワールドシティタワーズ」から眺めるレインボーブリッジのらせん部はずっと見ていても飽きることがない。

 品川駅から徒歩14分であっても、今や品川駅の徒歩圏であるだけで価値がある。近くを走る高速道路は、車の騒音が静かになり、排気ガスもクリーンになっている現在、短所になっていない。

 そして、「ワールドシティタワーズ」は、建物のつくりがよい。エントランスロビーは3層吹き抜けで天井までの高さが約10m。外壁はガラス張りで、石張りの柱とフロントが設けられたその様子は、まさにホテルかオフィスビルのよう。共用施設の充実ぶりと併せて、その後のマンションに大きな影響を与えた。結局、販売開始直後、「高すぎる」と考えた人は、大きな得を逃したことことになる。

 ワールドシティタワーズ以降、住友不動産は、「建物が完成しても売り急がない」姿勢と、「販売しながら価格が上がることもある」という方式を確立させた。

 その姿勢は、今、多くの不動産会社が見習うようになっている。

新築分譲時は安かった「ドゥ・トゥール」「勝どきザ・タワー」など

 新築分譲時は安かった、といえるのは、総戸数ランキングで3位の「ドゥ・トゥール」(1668戸)、5位の「アーバンドックパークシティ豊洲」(1481戸)、6位の「勝どきザ・タワー」(1420戸)、7位の「Wコンフォートタワーズ」(1149戸)、10位の「芝浦アイランドケープタワー」(1095戸)も同様だ。

 「芝浦アイランドケープタワー」では、「グローヴタワー」も同様に新築時価格が安かった。しかし、総戸数の多さでは、「芝浦アイランドケープタワー」が上ということになる。

 ちなみに、「ドゥ・トゥール」は2015年に建物が完成しているが、残り少ないながら、まだ「新築分譲中」の住戸が残っている。だから、初期に購入された住戸は、中古で大きく値上がりしているマンションということになる。

新築分譲時から高額だった「広尾ガーデンヒルズ」「スカイズタワー&ガーデン」

 新築分譲時には安かった、といえるマンションが多いなか、総戸数ランキング8位の「広尾ガーデンヒルズ」(1130戸)、9位の「スカイズタワー&ガーデン」(1110戸)のように、必ずしも安くはなかったマンションもある。

 「広尾ガーデンヒルズ」は、昭和の終わりに分譲されたマンションだ。その敷地は、日本赤十字社の所有地で、日本赤十字社医療センターを新築する際、敷地の半分が売却されて、マンションとなった。事業主は、当時の三井不動産、三菱地所、住友不動産他。財閥系不動産会社3社による初の共同事業でもあった。

広尾ガーデンヒルズ周辺の様子
中央の茶色い建物一帯の敷地に「広尾ガーデンヒルズ」などが立つ(出所:PIXTA)

 当時、最初のマイホームを物色していた私も購入を検討した。が、安い住戸でも2LDKが5000万円以上した。

 結局、手が届かず、横浜市内で3000万円台のマンション3LDKを購入した。当時は、住宅ローンの金利が5%〜7%あり、2000万円の差はとてつもなく大きかった。5000万円以上のマンションを購入できる人(銀行が4000万円以上貸してくれる人は)は限られていたのである。

 その「広尾ガーデンヒルズ」は、バブル経済期に大きく値上がりし、3LDKで5億円とか7億円で取引された。新築分譲時の8倍以上となり、バブルの象徴となった

 それが、今は、1.5倍とか2倍といったところか。十分な高値だが、バブルを経験した所有者には物足りない数値となるだろう。

東京都の大規模中古マンション戸数ランキング
1位~100位を一挙大公開!

 最後に、東京都の中古マンションで、総戸数300戸以上の大規模マンション上位100物件を紹介しよう。
【関連記事はこちら】>>大規模マンションの賢い売却方法とは? ライバル物件を出し抜くために、リフォーム、ホームステージングなどで差別化を

大規模中古マンション
「総戸数」ランキング・ベスト100
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
総戸数 騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆ザ・トーキョータワーズ
2799戸 +48% 8982万円 2007年12月 勝どき駅徒歩5分
2
◆ワールドシティタワーズ
2090戸 +35% 8135万円 2007年11月 天王洲アイル駅徒歩4分
3
◆ドゥ・トゥール
1668戸 +7% 8342万円 2015年9月 勝どき駅徒歩9分
4
◆シティタワーズ東京ベイ
1539戸 5605万円 2019年7月 有明駅徒歩3分
5
◆アーバンドックパークシティ豊洲
1481戸 +50% 8589万円 2008年3月 豊洲駅徒歩8分
6
◆勝どきザ・タワー
1420戸 +19% 7899万円 2016年12月 勝どき駅徒歩6分
7
◆Wコンフォートタワーズ
1149戸 +44% 6129万円 2004年10月 辰巳駅徒歩6分
8
◆広尾ガーデンヒルズ
1130戸 1億6312万円 1985年7月 広尾駅徒歩4分
9
◆スカイズタワー&ガーデン
1110戸 +31% 7781万円 2014年8月 新豊洲駅徒歩5分
10
◆芝浦アイランドケープタワー
1095戸 +53% 7838万円 2006年12月 芝浦ふ頭駅徒歩11分
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
総戸数 騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
11
◆富久クロスコンフォートタワー
1093戸 9660万円 2015年4月 新宿御苑前駅徒歩5分
12
◆富久クロス
1093戸 +37% 9516万円 2015年5月 新宿御苑前駅徒歩5分
13
◆ブリリア有明スカイタワー
1089戸 +10% 5546万円 2011年3月 有明テニスの森駅徒歩5分
14
◆ブリリアマーレ有明
1085戸 +11% 6039万円 2008年12月 有明テニスの森駅徒歩3分
15
◆大崎ウエストシティタワーズ
1084戸 +20% 8515万円 2009年8月 大崎駅徒歩3分
16
◆パークタワー晴海
1076戸 +10% 8727万円 2019年2月 月島駅徒歩12分
17
◆シティタワーズ豊洲ザツイン
1063戸 +5% 6984万円 2009年6月 豊洲駅徒歩4分
18
◆東京テラス
1036戸 +4% 5241万円 2006年3月 千歳烏山駅徒歩16分
19
◆二子玉川ライズタワー&レジデンス
1033戸 +29% 1億2640万円 2010年4月 二子玉川駅徒歩6分
20
◆東京ツインパークス
1000戸 +26% 1億3305万円 2002年10月 汐留駅徒歩2分

【関連記事はこちら!】>>「旧耐震」「事故物件」「狭小物件」「1階部屋」など、売りにくいマンションの相場は? 不動産のプロが不人気物件の売却法を解説

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紹介会社数 最大6社
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サービス開始 2007年
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