総戸数300戸以上の大規模中古マンションランキング･ベスト100
あなたのマンションの相場､値上がり率は?【完全版】

東京都の総戸数300戸以上の大規模マンションで、「最も値上がりしたマンション」「最も価格が高いマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの″価格″と″値上がり率″の高い順に作成したランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、東京都の大規模中古マンションの相場が分かる「総戸数ランキング」を1位から100位まで公開する。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）

大規模中古マンション「価格」ランキング・ベスト10

　現在、都心中古マンション市場で、最も高い値段で取引されている、総戸数300戸以上の大規模マンション「価格」ランキング・ベスト10物件は以下の通りだ。

大規模中古マンション ｢価格｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	70㎡換算価格	総戸数	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆ザ六本木東京クラブレジデンス				周辺物件
	1億4568万円	611戸	688万円	2011年10月	六本木駅徒歩3分
2 位	◆パークコート浜離宮ザ・タワー				周辺物件
	1億3424万円	572戸	634万円	2019年7月	浜松町駅徒歩5分
3 位	◆セントラルパークタワー・ラ・トゥール新宿				周辺物件
	1億3234万円	842戸	625万円	2010年2月	都庁前駅徒歩5分
4 位	◆白金タワー				周辺物件
	1億1730万円	581戸	554万円	2005年11月	白金高輪駅徒歩1分
5 位	◆広尾ガーデンヒルズ				周辺物件
	1億1519万円	1130戸	544万円	1985年7月	広尾駅徒歩4分
6 位	◆東京ツインパークス				周辺物件
	1億1074万円	1000戸	523万円	2002年10月	汐留駅徒歩2分
7 位	◆広尾ガーデンフォレスト				周辺物件
	1億735万円	674戸	507万円	2008年11月	広尾駅徒歩9分
8 位	◆パークシティ武蔵小山ザタワー				周辺物件
	1億269万円	624戸	485万円	2019年9月	武蔵小山駅徒歩1分
9 位	◆高輪ザ・レジデンス				周辺物件
	1億227万円	575戸	483万円	2005年11月	高輪台駅徒歩6分
10 位	◆キャピタルゲートプレイスザ・タワー				周辺物件
	1億206万円	737戸	482万円	2015年7月	月島駅徒歩1分
10 位	◆品川Ｖタワー				周辺物件
	1億206万円	650戸	482万円	2003年5月	品川駅徒歩6分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

「価格上昇率」ランキング・ベスト10は、都心立地のマンションが占める

　では、総戸数が300戸以上の大規模マンションで、中古の価格上昇率が大きいマンションはどの物件なのか。

　当然ながら、価格で高順位に位置する中古マンションは、都心立地のものが中心。そして、大規模マンションで値上がりしている物件も、以下のランキングのとおり、都心立地のマンションばかりとなった。

大規模中古マンション ｢価格上昇率｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	騰落率	総戸数	平均販売価格	築年月	最寄り駅
1 位	◆シティタワー品川				周辺物件
	+121%	843戸	6595万円	2008年4月	品川駅徒歩10分
2 位	◆豊洲シエルタワー				周辺物件
	+65%	565戸	6843万円	2006年9月	豊洲駅徒歩1分
3 位	◆白金タワー				周辺物件
	+59%	581戸	1億1532万円	2005年11月	白金高輪駅徒歩1分
4 位	◆東京タイムズタワー				周辺物件
	+59%	319戸	9077万円	2004年9月	末広町駅徒歩2分
5 位	◆ステーションガーデンタワー				周辺物件
	+59%	340戸	7936万円	2008年4月	日暮里駅徒歩1分
6 位	◆ワテラスタワーレジデンス				周辺物件
	+58%	333戸	1億5274万円	2013年3月	新御茶ノ水駅徒歩3分
7 位	◆パークコート千代田富士見ザ タワー				周辺物件
	+58%	505戸	1億4805万円	2014年3月	飯田橋駅徒歩3分
8 位	◆エアライズタワー				周辺物件
	+58%	584戸	8152万円	2007年1月	東池袋駅徒歩1分
9 位	◆赤坂タワーレジデンストップオブザヒル				周辺物件
	+54%	521戸	1億5091万円	2008年5月	赤坂駅徒歩4分
10 位	◆キャピタルマークタワー				周辺物件
	+53%	869戸	8428万円	2007年11月	田町駅徒歩8分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近（過去2年11か月）の売出価格で割って、騰落率（マンション価格の値上がり、値下がり率）を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

　とはいっても、大規模マンションは郊外エリアに多い。広い土地がある郊外こそ、大きな敷地で戸数の多いメガ・マンションをつくりやすいからだ。

　大規模マンションが建設されやすいのは、圧倒的に郊外。しかし、「中古で値上がりしている」という条件を付けると、やはり都心物件が強いということになるわけだ。

　都心立地のマンションで、大規模になりやすいのは超高層マンション（タワーマンション）。それも、地上40階建て以上の超高層マンションが中心になる。

 「超高層」と呼ばれるのは、一般的に地上20階建て以上。しかし、地上20階建て程度では、総戸数は100戸〜200戸程度にとどまるケースが多い。

　その点、20階以上になると、高さに応じて総戸数が増え、少なくとも300戸以上。40階を超えると、全2000戸を超える規模も出てくる。

　そのため、都心部で「中古価格が高くなる大規模マンション」は、40階建て以上の超高層マンンションが多くなる、という図式ができあがる。

　その結果、騰落率で高い数値を示す中古大規模マンションは、騰落率が高い中古タワーマンションランキングとほぼ同じ顔ぶれとなった。

【関連記事はこちら】＞＞中古タワーマンション価格、階数ランキング･ベスト100　あなたのマンションの相場､値上がり率は?

東京都の大規模中古マンション「総戸数」ランキング・ベスト10

　次に、総戸数が多い順に見てみよう。現在、東京都の中古マンションの中で、「総戸数」が300戸以上の大規模マンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

大規模中古マンション ｢総戸数｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	総戸数	騰落率	平均販売価格	築年月	最寄り駅
1 位	◆ザ・トーキョータワーズ				周辺物件
	2799戸	+48%	8982万円	2007年12月	勝どき駅徒歩5分
2 位	◆ワールドシティタワーズ				周辺物件
	2090戸	+35%	8135万円	2007年11月	天王洲アイル駅徒歩4分
3 位	◆ドゥ・トゥール				周辺物件
	1668戸	+7%	8342万円	2015年9月	勝どき駅徒歩9分
4 位	◆シティタワーズ東京ベイ				周辺物件
	1539戸	ー	5605万円	2019年7月	有明駅徒歩3分
5 位	◆アーバンドックパークシティ豊洲				周辺物件
	1481戸	+50%	8589万円	2008年3月	豊洲駅徒歩8分
6 位	◆勝どきザ・タワー				周辺物件
	1420戸	+19%	7899万円	2016年12月	勝どき駅徒歩6分
7 位	◆Ｗコンフォートタワーズ				周辺物件
	1149戸	+44%	6129万円	2004年10月	辰巳駅徒歩6分
8 位	◆広尾ガーデンヒルズ				周辺物件
	1130戸	ー	1億6312万円	1985年7月	広尾駅徒歩4分
9 位	◆スカイズタワー＆ガーデン				周辺物件
	1110戸	+31%	7781万円	2014年8月	新豊洲駅徒歩5分
10 位	◆芝浦アイランドケープタワー				周辺物件
	1095戸	+53%	7838万円	2006年12月	芝浦ふ頭駅徒歩11分
※ーは対象データなし、2020年調査

　ここからは、総戸数が多くて、値上がりしているマンションを中心に解説していこう。

ひとつの「町」と呼べるほど大規模な「ザ・トーキョータワーズ」

　総戸数2799戸でランキング第1位の「ザ・トーキョータワーズ」は、価格上昇率は48%とベスト10には入らなかったが、高順位のマンション。2007年12月、中央区勝どきに完成した2棟の建物（シータワーとミッドタワー）で構成される巨大マンションだ。

　総戸数が約2800戸ということは、1戸に2人住んでいるとして、人口は5600人。3人ならば、8400人ということになる。

　一般に「村」が「町」になるとき、必要な人口は5000人から8000人とされる。そうすると、「ザ・トーキョータワーズ」は、ひとつの「町」と呼べるくらい大きなマンションということになる。

　スケールが大きいため、マンションの1階に24時間営業のスーパーマーケットを備えているし、歯科、内科、小児科のクリニックを併設。居住者専用のスポーツ施設もある。

　20世紀半ば、フランスの建築家ル・コルビジェが、当時の最新技術である「鉄筋コンクリート造」を活用し、石積みでは実現できない規模の集合住宅を思い描いたとき、「ホテルや豪華客船のように何でもそろう住まい」にしようと考えた。

　まさに、その理想型が「ザ・トーキョータワーズ」であるわけだ。新築分譲時には、4000万円台で購入できる3LDK、3000万円台で購入できる2LDKが多かった。そのため、2005年の分譲当時、不動産業界では「安く売りすぎている」という声があった。これから発展する町の将来像からみて、安すぎると判定したわけだ。

　それに対し、一般購入者からは「高すぎる」という声が出た。いつの時代も、購入者はなるべく安く買いたいと願うためだろう、購入者は高いと判定したわけだ。しかし、その後、中古価格が上がり続けているので、やはり新築分譲時の価格は安すぎたのかもしれない。

　新築分譲時に私が購入を勧め、実際に「ザ・トーキョータワーズ」を購入した妙齢の女性は住み心地の良さに感服し、娘にも同マンションの中古住戸の購入を勧めた。今は、親子で便利な生活を満喫している。

　特別なマンションであることは間違いない。その外観には、目立つ模様が入っている。新橋や浜松町のあたりから湾岸方向を眺めたとき、グレーで、表面が斜めに剥がれているかのように思える模様だ。「ザ・トーキョータワーズ」は、外観の個性でも際立つマンションである。

「ワールドシティタワーズ」は、希少な品川駅徒歩圏内マンション

　総戸数2090戸でランキング2位となったマンションが、「ワールドシティタワーズ」だ。こちらも、建物の隣接地にスーパーマーケットがあり、マンション居住者は、地下駐車場を通ってスーパーマーケットに行き来できるようになっている。

 「ワールドシティタワーズ」は、2004年から販売が開始され、全戸が完売したのは2012年だったと記憶される。中間の2007年に建物が完成しているので、建物完成後5年間も売り続けたわけだ。その間、販売価格は上がり続けた。

　販売当初は、4000万円台前半で購入できる3LDKが多かったが、それでも「高い」とされた。「品川駅から徒歩14分」が遠いとされたし、東京湾に近いこと、首都高速道路が近いことも懸念材料となった。しかし、今、その3つを短所に挙げる人はいない。

　東京湾に近いから眺望が開けている。実際、「ワールドシティタワーズ」から眺めるレインボーブリッジのらせん部はずっと見ていても飽きることがない。

　品川駅から徒歩14分であっても、今や品川駅の徒歩圏であるだけで価値がある。近くを走る高速道路は、車の騒音が静かになり、排気ガスもクリーンになっている現在、短所になっていない。

　そして、「ワールドシティタワーズ」は、建物のつくりがよい。エントランスロビーは3層吹き抜けで天井までの高さが約10m。外壁はガラス張りで、石張りの柱とフロントが設けられたその様子は、まさにホテルかオフィスビルのよう。共用施設の充実ぶりと併せて、その後のマンションに大きな影響を与えた。結局、販売開始直後、「高すぎる」と考えた人は、大きな得を逃したことことになる。

　ワールドシティタワーズ以降、住友不動産は、「建物が完成しても売り急がない」姿勢と、「販売しながら価格が上がることもある」という方式を確立させた。

　その姿勢は、今、多くの不動産会社が見習うようになっている。

新築分譲時は安かった「ドゥ・トゥール」「勝どきザ・タワー」など

　新築分譲時は安かった、といえるのは、総戸数ランキングで3位の「ドゥ・トゥール」（1668戸）、5位の「アーバンドックパークシティ豊洲」（1481戸）、6位の「勝どきザ・タワー」（1420戸）、7位の「Wコンフォートタワーズ」（1149戸）、10位の「芝浦アイランドケープタワー」（1095戸）も同様だ。

 「芝浦アイランドケープタワー」では、「グローヴタワー」も同様に新築時価格が安かった。しかし、総戸数の多さでは、「芝浦アイランドケープタワー」が上ということになる。

　ちなみに、「ドゥ・トゥール」は2015年に建物が完成しているが、残り少ないながら、まだ「新築分譲中」の住戸が残っている。だから、初期に購入された住戸は、中古で大きく値上がりしているマンションということになる。

新築分譲時から高額だった「広尾ガーデンヒルズ」「スカイズタワー＆ガーデン」

　新築分譲時には安かった、といえるマンションが多いなか、総戸数ランキング8位の「広尾ガーデンヒルズ」（1130戸）、9位の「スカイズタワー＆ガーデン」（1110戸）のように、必ずしも安くはなかったマンションもある。

 「広尾ガーデンヒルズ」は、昭和の終わりに分譲されたマンションだ。その敷地は、日本赤十字社の所有地で、日本赤十字社医療センターを新築する際、敷地の半分が売却されて、マンションとなった。事業主は、当時の三井不動産、三菱地所、住友不動産他。財閥系不動産会社3社による初の共同事業でもあった。

　当時、最初のマイホームを物色していた私も購入を検討した。が、安い住戸でも2LDKが5000万円以上した。

　結局、手が届かず、横浜市内で3000万円台のマンション3LDKを購入した。当時は、住宅ローンの金利が5％〜7％あり、2000万円の差はとてつもなく大きかった。5000万円以上のマンションを購入できる人（銀行が4000万円以上貸してくれる人は）は限られていたのである。

　その「広尾ガーデンヒルズ」は、バブル経済期に大きく値上がりし、3LDKで5億円とか7億円で取引された。新築分譲時の8倍以上となり、バブルの象徴となった。

　それが、今は、1.5倍とか2倍といったところか。十分な高値だが、バブルを経験した所有者には物足りない数値となるだろう。

東京都の大規模中古マンション戸数ランキング
1位～100位を一挙大公開！

　最後に、東京都の中古マンションで、総戸数300戸以上の大規模マンション上位100物件を紹介しよう。

大規模中古マンション ｢総戸数｣ランキング･ベスト100
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	総戸数	騰落率	平均販売価格	築年月	最寄り駅
1 位	◆ザ・トーキョータワーズ				周辺物件
	2799戸	+48%	8982万円	2007年12月	勝どき駅徒歩5分
2 位	◆ワールドシティタワーズ				周辺物件
	2090戸	+35%	8135万円	2007年11月	天王洲アイル駅徒歩4分
3 位	◆ドゥ・トゥール				周辺物件
	1668戸	+7%	8342万円	2015年9月	勝どき駅徒歩9分
4 位	◆シティタワーズ東京ベイ				周辺物件
	1539戸	ー	5605万円	2019年7月	有明駅徒歩3分
5 位	◆アーバンドックパークシティ豊洲				周辺物件
	1481戸	+50%	8589万円	2008年3月	豊洲駅徒歩8分
6 位	◆勝どきザ・タワー				周辺物件
	1420戸	+19%	7899万円	2016年12月	勝どき駅徒歩6分
7 位	◆Ｗコンフォートタワーズ				周辺物件
	1149戸	+44%	6129万円	2004年10月	辰巳駅徒歩6分
8 位	◆広尾ガーデンヒルズ				周辺物件
	1130戸	ー	1億6312万円	1985年7月	広尾駅徒歩4分
9 位	◆スカイズタワー＆ガーデン				周辺物件
	1110戸	+31%	7781万円	2014年8月	新豊洲駅徒歩5分
10 位	◆芝浦アイランドケープタワー				周辺物件
	1095戸	+53%	7838万円	2006年12月	芝浦ふ頭駅徒歩11分
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	総戸数	騰落率	平均販売価格	築年月	最寄り駅
11 位	◆富久クロスコンフォートタワー				周辺物件
	1093戸	ー	9660万円	2015年4月	新宿御苑前駅徒歩5分
12 位	◆富久クロス				周辺物件
	1093戸	+37%	9516万円	2015年5月	新宿御苑前駅徒歩5分
13 位	◆ブリリア有明スカイタワー				周辺物件
	1089戸	+10%	5546万円	2011年3月	有明テニスの森駅徒歩5分
14 位	◆ブリリアマーレ有明				周辺物件
	1085戸	+11%	6039万円	2008年12月	有明テニスの森駅徒歩3分
15 位	◆大崎ウエストシティタワーズ				周辺物件
	1084戸	+20%	8515万円	2009年8月	大崎駅徒歩3分
16 位	◆パークタワー晴海				周辺物件
	1076戸	+10%	8727万円	2019年2月	月島駅徒歩12分
17 位	◆シティタワーズ豊洲ザツイン				周辺物件
	1063戸	+5%	6984万円	2009年6月	豊洲駅徒歩4分
18 位	◆東京テラス				周辺物件
	1036戸	+4%	5241万円	2006年3月	千歳烏山駅徒歩16分
19 位	◆二子玉川ライズタワー＆レジデンス				周辺物件
	1033戸	+29%	1億2640万円	2010年4月	二子玉川駅徒歩6分
20 位	◆東京ツインパークス				周辺物件
	1000戸	+26%	1億3305万円	2002年10月	汐留駅徒歩2分

 

 

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