マンション売却前に水回りと窓を磨くだけで50万円高く売れる！　リフォームなしでも成約できる部屋づくりの極意書籍『マンション売却の錬金術』＜第3回＞

売却の進め方を少し変えるだけで、マンションはあと100万円高く売れる可能性がある。これまで2000件以上の売却に携わってきた著者が、売却価格を上げるのに必要な考え方や行動を解説する。シリーズ第3回（最終回）は、内見者が「ここに住みたい」と思う空間づくりについて。リフォームに頼らなくても、室内をどんな状態にすれば、より売れやすくなるのか。【一心エステート株式会社代表取締役 高田一洋 著：書籍『マンション売却の錬金術「マンションを売りたいと思ったら1番最初に読む本」』（ぱる出版）から一部転載】

入居希望者が住みたいと思う空間レイアウトを心がける

　マンションを売却する際、価格や立地はもちろん重要です。しかし実際の現場で強く感じるのは、ここで暮らしたいと思える空間かどうかが成約を左右します。

　築年数や面積が希望と近い物件でも、家具の配置や照明、色味、動線の設計など見せ方を工夫することで、売れるスピードも価格も大きく変わります。検討者が暮らしのイメージを持てる空間を演出することが、結果として高値売却へとつながるのです。

光と色味が空間の印象を決める

　空間の第一印象は、光の質と室内の色味で大きく左右されます。特に自然光がしっかり入る部屋は、広く感じられ、心地よさを与えます。日中の明るい時間帯に内見の予定を組むことも重要な工夫のひとつです。

　照明についても、統一感のある色味が好まれます。リビングや寝室は電球色で温かみのある演出をし、キッチンや洗面所は昼白色で清潔感を出すなど、空間ごとにメリハリをつけましょう。 また、クロスやカーテンの色は、白やベージュなどシンプルで明るい色を選ぶと、空間に広がりが生まれ、暮らしのイメージを持ってもらいやすくなります。

想定される住まい手に合わせた空間設計を

　どんな間取りが売れやすいかは、想定する買い手層によって異なります。たしかに3LDKは最も汎用性が高く、ファミリー層に好まれる間取りです。しかし、1LDKや2LDKでも、その暮らし方に即した演出があれば、相場より高値での成約は十分に可能です。以下にポイントを挙げます。

単身者	40〜50㎡台の1LDKで、収納やワークスペースの工夫がポイント。
子どもがいない夫婦	ワークスペースや趣味の部屋として使える可変性の高い2LDKが人気。
子育てファミリー	65〜80㎡の3LDKで、リビングと子ども部屋のバランス、キッチン横のスタディスペースなど、具体的な生活イメージを想起させる工夫が効果的。
子どもが独立したシニア夫婦	生活動線がシンプルで、バリアフリー性が高く、コンパクトながら快適な2LDKが喜ばれる。

 このように、間取りの特性を活かしながら、想定される暮らし方に合った工夫を加えることで、購入者の心をつかむことができます。

収納の質と暮らしのシーンを演出する

　収納は「どれだけあるか」よりも、「どこに・どんな形であるか」が問われる時代です。たとえば、玄関脇に十分なシューズ収納がある、リビングに扉付きの収納がある、寝室にウォークインクローゼットがあるといった動線に沿った配置は、暮らしのストレスを減らす要素として高く評価されます。

　加えて、暮らしの具体的なシーンを想像できるような演出も大きな効果を発揮します。夫婦が並んで使える作業机や、リビングの一角に子どもの学習スペースを設ける工夫、オンライン会議に対応した環境づくりなど、生活のリアルなワンシーンをイメージできる空間は、購入者の共感を呼び起こします。買い手に暮らしを想像させることが、売却スピードに大きな差を生むのです。

アクセントクロスであか抜けない部屋が一変

　この部屋、なんだかあか抜けない。写真映えしない。そんな印象を変えるのに有効なのが、アクセントクロスです。壁一面だけに別の色や柄のクロスを取り入れるこの方法は、大がかりなリフォームをしなくても空間の雰囲気を一新できる手軽なテクニックです。貼り替えの費用や手間は最小限で済みますが、内見者の印象には大きく影響します。

空間の余白が一気に引き締まる

　無地の白い壁が続く空間は、広く見える反面、どうしても単調な印象を与えてしまいます。とくに築年数が経った物件では、古さがより目立つこともあります。そんなとき、アクセントクロスをひとつ取り入れるだけで、空間にメリハリが生まれ、全体の雰囲気が引き締まります。

　よく使われる場所は、リビングのテレビ裏や寝室のベッドヘッド側、玄関正面の壁などです。視線が集まりやすい面に取り入れることで、空間の印象をコントロールしやすくなります。空間の余白にアクセントを加える意識を持つことで、やりすぎ感のない自然な演出につながります。

室内写真の印象も一変

　最近では、物件情報をスマートフォンで見るのが一般的になっています。ポータルサイトに掲載される室内写真の印象が、内見予約の有無を大きく左右します。そうした視覚的な第一印象を整える手段としてもアクセントクロスは有効です。

　特別な施工をしなくても、色や素材感を変えるだけで写真に奥行きが生まれ、印象がぐっと良くなります。照明との組み合わせを意識すると、より効果が高まります。たとえば、電球色の照明と木目調クロスを組み合わせると、自然光が入りにくい部屋でも温かみのある印象を演出できます。

アクセントクロスは一面だけに貼る

　アクセントクロスを使う際の基本は、一面だけにとどめることです。複数の壁に使うと、空間にまとまりがなく落ち着かない印象になることがあります。部屋の中で視線が集中する面を一か所選び、そこにアクセントを加えるようにしましょう。貼る場所やクロスの選定に不安がある場合は、内装業者に相談するのも効果的です。また、最近は貼ってはがせるタイプの壁紙も増えており、DIYでも手軽に試せる選択肢が広がっています。

落ち着いた色味や質感がポイント

　 アクセントクロスと聞くと、ビビッドな色や大胆な柄を思い浮かべるかもしれませんが、売却を前提にする場合は、癖の少ないデザインを選ぶのが基本です。

　たとえば、グレーやネイビー、モカ系などの落ち着いた色味や、布地風・木目調といった控えめな質感のクロスは、多くの人に好印象を与えます。

　購入を検討する人が、自分の家具とも合わせやすい、落ち着いて暮らせそうだ、と感じられることが大切です。自己主張よりも、暮らしの背景として空間になじむクロスを選ぶことが、結果的に売却につながります。 

窓をきれいに拭くだけで50万円高く売れた

　他にも、目に見える部分の印象づくりで意外と見落とされがちなのが、窓ガラスです。実際に、窓をきれいに磨いただけで50万円高く売れた事例もあるほど、購入希望者に与える印象は大きな意味を持ちます。

　内見時の第一印象は、そのまま購入判断に直結するからです。だからこそ、プロの清掃も含めた丁寧な準備が売却成功のカギを握っています。

窓越しに見える景色が暮らしの質を左右する

　内見時に購入希望者が最初に注目するのは、玄関からの動線や部屋の明るさ、そして窓越しの景色です。せっかく眺望のよい部屋でも、窓ガラスに汚れやくもりがあると、外の景色がくすんで見えてしまい、印象が大きく下がってしまいます。

　透明なガラス越しに広がる空や街並み、緑の景色は、そこでの暮らしを想像させる大きな要素です。特に高層階や眺望の良い住戸では、そのまま付加価値になります。だからこそ、窓が美しく保たれているかどうかが売却価格を左右する要因になります。

窓まわりの汚れは生活感や管理状態に直結する

　窓ガラスだけでなく、網戸やサッシ、バルコニーの床など、窓まわりの清掃は室内全体の清潔感に直結します。特に長く住んでいた物件では、手の届きにくい場所の汚れが蓄積していることもあります。

　こうした部分が汚れたままだと、購入希望者に「この部屋はきちんと手入れされていない」と受け取られ、価格交渉や印象悪化につながってしまいます。

　過去に窓ガラスが黄砂で汚れた部屋や、バルコニーに鳩のフンが大量にあった部屋の売却をお手伝いしましたが、そのまま放置したままでは思うような金額で売れなかったと思います。

　営業担当者がハウスクリーニングを勧めるのはこのためです。見た目の清潔感は、リフォームやリペアよりも先に取り組むべき優先度の高いポイントといえるでしょう。

手が届かない場合はプロに任せるのが正解

　バルコニーの外側や高い位置にある窓ガラスなど、自分では掃除が難しい箇所もあります。また、多忙で時間がとれない方や、体力的に大がかりな掃除ができない方にとっては、どうしても後回しになりがちです。

　そういった場合は、プロのハウスクリーニング業者に任せるのが得策です。数万円の費用はかかりますが、それによって売却価格が数十万円単位で変わることを考えれば、十分に価値のある投資です。

　特に都市部の高額物件では、こうした細部への配慮が買い手の心をつかむ決め手になります。内見時に購入希望者が感じる空間の印象は、視覚的な要素によって大きく左右されます。その中でも窓の清潔感と透明感は、部屋の明るさや広さ、そして管理状態を象徴する重要なポイントです。

水回りはプロにクリーニングを依頼する

　どんなに立地や間取りが良くても、内見時にキッチンや浴室、トイレが汚れていれば、購入希望者の心は一気に離れてしまいます。水回りは生活感が出やすく、清潔さが最も問われる場所です。

　そこに汚れやにおいが残っていれば、物件全体の印象が悪くなり、購入意欲の低下や価格交渉の材料にされてしまうことがあります。

　水回りは、見た目の印象だけでなく「使い方、生活の丁寧さ」や「暮らしの快適さ」を想像させる象徴です。だからこそ、売却を前にプロの力を借りて徹底的に磨き上げることをおすすめします。

内見時は無意識に水回りを見ている

　内見の際、多くの購入希望者が無意識に目を向けているのが水回りです。とくにキッチン、浴室、トイレは「ここで気持ちよく暮らせるか」を判断する上での重要なチェックポイントになっています。

　少しでも汚れが目立つ、水垢やカビが残っている、排水口からにおいがする、こうした状態では、せっかくの内見も印象が台無しになります。水回りの状態は、これまでの住まい方や手入れの丁寧さをそのまま表します。

　よく管理された物件であれば「大切にされてきた家」という好印象を与えられますが、手入れの行き届いていない印象を持たれると、不安要素として購入判断に影響を与えてしまいます。

自分では落とせない汚れはプロに任せる

　日常的な掃除で表面の汚れを落とすことはできますが、長年の油汚れや水垢、カビ、石鹸カスなどは、一般的な洗剤や道具では落としきれません。とくに浴室の鏡の水アカやウロコは、売却活動前に取っておいた方が良いです。

　こうした汚れを確実に取り除くには、専門のハウスクリーニング業者に依頼するのがベストです。水回り4点セット（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）のクリーニングであれば、数万円の出費で売却価格が数十万円上がる可能性もあり、費用対効果の高い投資といえます。

モデルルームのような空間は水回りから

　魅力的な物件に見せるためには、室内の演出だけでなく「清潔感の演出」も欠かせません。モデルルームや一流ホテルのような整った印象をつくるには、まず水回りの美しさが前提になります。

　ピカピカに磨かれたシンクや蛇口、カビのない浴室、白く明るいトイレ空間は、購入希望者に安心感と清潔感を与えます。

　また、洗剤ボトルや歯ブラシ、掃除用具など生活感の出るアイテムは、内見時にはすべて収納しておくことが基本です。棚の中も整理しておけば、収納力のアピールにもつながります。こうした小さな気遣いが、部屋全体の印象を格段に高めてくれるのです。

清掃の判断に迷ったら営業担当者に相談を

　水回りの清掃にどこまで手を入れるべきか悩んだときは、不動産会社の営業担当者に相談してみるのが効果的です。現場で多くの物件を見てきた営業担当者は、「どこを整えると印象が良くなるか」を把握しています。

　とくに都市部では、高価格帯の物件ほど、プロのクリーニングを入れる傾向が強いです。自分で落とせない汚れはプロに任せて整えることで、価格と信頼を確実に引き上げていきましょう。

　大きなリフォームを検討しなくても、納得いく値段で売れるためにできる工夫はたくさんあります。拙著「マンション売却の錬金術『マンションを売りたいと思ったら最初に読む本』」では、今回ご紹介した方法のほかにも、部屋の匂いの和らげ方や傷のリペア、リフォーム費用をかけた場合の売値の目安などについても解説しています。

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