マンションを賢く住み替える秘訣とは? 「リセール指数」が高い物件で高値売却を狙おう!

2023年10月19日公開(2023年10月18日更新)
高田一洋:一心エステート株式会社代表取締役CEO

住み替えを前提にマンションを購入するなら、なるべく高く売れるマンションを選びたいところです。そのためには「リセール指数」を参考にするのがおすすめ。今回は、高値で売却できる物件選びの一つの指標となる「リセール指数」について解説します。(一心エステート株式会社代表取締役:高田一洋)

マンションの「リセール指数」とは

 「リセール指数」とは、マンションを購入して売却する際に資産価値が上がっているのか、下がっているのか、また売りやすいのかを判断するための一つの指標で、私が不動産業界に15年以上携わってきたなかで編み出した造語です。

リセール指数が高いマンションは将来の資産価値上昇が狙える(出所:PIXTA)

 高級な外車や腕時計などは、しばしば購入したときよりも価格が上昇していることがあります。これを「リセールバリューが高い」と言ったりしますが、リセールバリューが高ければ、それを売り、さらに資産性の高い腕時計を買うというように、次々とステップアップしていくことができます。

 マンションも同様です。少し前まで、住まいは「一生に一度の買い物」と言われていましたが、首都圏や都心部でマンション価格が値上がりしている現在の状況においては、ライフイベントに合わせてマンションを住み替えていくほうが賢い選択と言えます。

 結婚や出産、子どもの独り立ち、はたまた離婚といったライフステージ・生活環境に変化が起きているのに、同じマンションに住み続けることは得策ではありません。

 ライフイベントごとに適切な住まいへ住み替えていく。しかも、住み替えるたびに資産性の高いマンションに住むことができる「リセールバリューの高いマンション」を選ぶことを可能にするのが「リセール指数」なのです。

高値売却が狙えるリセール指数の目安は?

 それでは、「リセール指数」について具体的に解説していきます。

 マンションや周辺の環境を示す項目ごとに1~4点の点数があり、満点は19点です。当然ながら点数が高いほど将来にわたって資産価値が高く(価格が上がる可能性も)、住み替えやリセールがスムーズにできるマンションとなります。

 19点満点のマンションはなかなかありません。目安として、7点以下のマンションはリセールバリューが低く、8点以上からリセールバリューが高くなり(売却益を見込め)、15点以上なら住み替え時に大きく利益が出る可能性があります

 リセール指数は、以下の算定表で計算します。

マンションの「リセール指数」算定表

駅からの距離 (歩数) 11分以上 10分以内 7分以内 5分以内 3分以内
0点 1点 2点 3点 4点
間取り(広さ) 1LDK
または
55㎡以下
55㎡以上の
1LDK
2LDK〜3LDK 4LDK
0点 1点 2点 3点
地域の人口予測 減る見込み 変わらない 増える見込み
0点 1点 2点
マンションブランド 無名 中程度 大手
0点 1点 2点
築年数 11年以上 10年以内 5年以内
0点 1点 2点
希少性 なし 低い 高い
0点 1点 2点
利便性 なし 低い 高い
0点 1点 2点
施設数
(商業・教育・医療)
なし 良い とても良い
0点 1点 2点

 算定表の項目で、「築年数」や「商業・教育・医療施設数」といったものは予想がつくと思います。そのほか、特に重要な項目について解説します。

駅からの距離

 首都圏や都心部でのマンション選びにおいて、一番重要なポイントが駅からの距離です。

 当然ながら、マンションをはじめとした不動産は、建ったあとに移動することはありません。周辺施設や環境は将来的な開発などによって変わる可能性がありますが、マンションの所在地はどうやっても変わらないのです。

 購入時に「駅から少し遠くてもいいか」と妥協したがために、売却時にそれがネックとなって値下げしてしまうケースや、最悪のケースでは長期間売れないといった事態に陥りかねません。

 リセール指数を意識するのであれば、最低でも駅から10分以内、可能であれば5分以内のマンションを選びたいです。

間取り(広さ)

 マンションの資産性として、間取りや広さも重要なリセール指標になります。具体的には、2LDK~3LDK、4LDK以上と広ければ広いほど資産性が高くなります。広い間取りのマンションは希少性が高いからです。

 不動産ポータルサイトの「SUUMO」で、JR山手線恵比寿駅周辺の中古マンションを調べてみると、掲載件数は440件でした(2023年9月時点)。

 さらに、間取りの条件を絞ってみたところ「1K/DK/LDK」が163件、「2K/DK/LDK」が151件、「3K/DK/LDK」が95件と、間取りを広くするほど物件数が少なくなり、「4K/DK/LDK」にいたってはたったの5件でした。

 恵比寿駅周辺で4LDKの中古マンションに住みたい人は、この5件のなかから選ばなくてはなりません。ライバルの物件は少ないほど売りやすくなります。

 一方でリセールを考えていないなら、都心部でおすすめなのは2LDK・55㎡のマンションです。

 これまでの経験上、この間取りのマンションは「子どものいない40代以降の夫婦」や「若い子育て層」「広い家に住みたい単身者」といった幅広い世帯層に人気で、将来、賃貸として貸すなど選択肢が広がることが理由です。

地域の人口予測

 将来的な地域の人口の増減も、マンションの資産性に大きく影響します。人口が増えるエリアはマンションの需要が高まり、価格も上がるというのは想像がつくと思います。

 将来的な人口の増減を知る方法としては、たとえば地域経済分析システム「RESAS(リーサス)」があります。これは、内閣府などのビッグデータを地図上に表示させるもので、将来的な人口増減を市区町村単位で見ることができるサイトです。

 「RESAS」で、2035年までの人口増減を見てみると、東京23区でも足立区、葛飾区、江戸川区では人口が減少に転じていると推測されています。ただ、これらの地域でも、駅近の物件においてはまだまだマンション需要は高いと考えられるため、一概におすすめしないわけではありません。

 しかし、20年、30年と長期間住むようであれば、資産性は間違いなく低下するでしょう。そのため、住む期間をあらかじめ決めておくことをおすすめします

 もう一つ、購入を検討している地域での再開発や都市計画の情報なども人口増減に大きく影響するため調べておきましょう。たとえば、東京の湾岸エリアでは、2024年から2027年にかけて大型のタワーマンションが1万戸以上供給されるといわれています。

 2021年の東京オリンピックでは選手村として活用され、現在とんでもない競争倍率で販売されている「HARUMI FLAG」は5,632戸、2024年から入居がはじまる三井不動産の「パークタワー勝どき」は2,786戸と、巨大なマンションが湾岸エリアに集中します。

 これにより人口が増加することはもちろん、街のインフラも急速に発展していくことが予測されるため、マンション価格に大きな影響を与えます。

マンションブランド

 マンションがどのメーカー(デベロッパー)によって建てられたのか、ブランドがあるのか。これは、営業担当者や不動産のプロから見て扱いやすさに差があります。

 大手デベロッパーが手がけたマンション、「メジャーセブン」と呼ばれる三井不動産、三菱地所、住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産の7社が建てたマンションなどは超有名ブランドです。

 三菱地所の「パークハウス」、大京の「ライオンズマンション」、野村不動産の「プラウド」などは、売却の相談を受けた段階で、営業担当者は「ブランドマンションだから設備や構造、性能に問題はないだろう」と感じます。当然、買主にもプラスにはたらきます。

 逆に、無名のブランドや賃貸マンションのデベロッパーが手がけたマンションの場合、担当者は「本当に大丈夫なマンションなのか?」とつい警戒してしまいます。

 もちろん、売りに出す前には建物の構造や仕様をきちんと調査するため問題はないのですが、一瞬、不安を感じてしまうのです。

 一般の買主が、このような感覚を持っている可能性は低いでしょう。しかし、買主側についた不動産会社の担当者がその感覚を持っていると、ノンブランドのマンションは紹介すらしない可能性もあります。ブランドがないことで、売却の機会損失につながる可能性もあるのです。

【関連記事】>>三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス」はなぜ人気があるのか?

希少性

 マンションにおける希少性は、先ほど紹介した間取り以外にもさまざまなものがあります。

 私がこれまで対応して印象に残っているのは、大きなルーフバルコニーのある物件や、駅とペデストリアンデッキで直結するマンションなどです。

 そのほかにも、天井高が高い、皇居や東京タワーが見える、役所や商業施設と一体型になっているといったものも、代えの利かない希少性を持っているマンションといえます。

利便性

 駅からの距離だけでなく、駅の東西南北どこに位置しているのか、実際に住んだ時の生活動線は良いか、などの利便性も重要なポイントです。

 たとえば、JR川崎駅は駅の東西でマンション価格相場が異なっている代表的なケースです。

 理由は、西側には駅直結の大型商業施設「ラゾーナ川崎プラザ」があり、東側は多くの方が治安を懸念する場所だから。全く同じスペックの物件が川崎駅の東西にあった場合、相場で西側の方が1.3倍前後高い傾向にあります。

 このように、駅周辺のどのエリアに人が集まるのかも購入前には注目しておきましょう

 また、マンションに住んだ際の生活動線も考えてみましょう。たとえば、駅とマンションまでの間に幼稚園や保育所がない場合、通勤時に子どもを預けるには遠回りしなければなりません。

 最近では「育住近接」という言葉が生まれているように、住居と保育所や学童施設が近い物件を探している人も増えています。

 駅から近い物件を探すあまり、生活動線が不便になってしまうケースは他にもあります。たとえば、スーパーマーケットが駅の反対にしかない、外食できるお店がないなども利便性は低くなってしまいます。

自分でリセール指数の高いマンションを探す方法

 リセール指数の高いマンションを選ぶためには、信頼できる営業担当者に任せることが一番ですが、誰でも簡単にリセール指数の高い物件を探す方法もあります。それは、不動産ポータルサイトを正しく使いこなすことです。

 どのサイトでも構いませんが、サイトで検索する際は、希望する条件を細かく設定して、リセールバリューの高いマンションを妥協せずに探しましょう。最初は、購入予算や価格は無視してしまって構いません。

 たとえば、先ほどのSUUMOで、恵比寿駅周辺のマンションは、間取りを「2K/DK/LDK」にすると151件でした。さらに駅徒歩「7分以内」で25件、南向きの条件を加えると5件まで絞れました。

 検索結果がまだ数十件出てくるようであれば、さらに細かく条件を絞っても構いません。そして、希望する条件で絞りきった上で、はじめて価格を見てみましょう。

 恵比寿駅周辺で上記の条件であれば1億円を超える物件がほとんどです。あまり現実的ではないかもしれません(現在の低金利では、世帯年収が1,500万円を超えている方なら十分に購入できる可能性があります)。

 もし、希望するエリアで条件を絞って物件を探した際に、予算を大きく上回ってしまったのであれば、条件を妥協するのではなく、エリアを変えることをおすすめします。

 たとえば、先ほどと同じ条件で、恵比寿駅から東京メトロ日比谷線と東急東横線で8駅の新丸子駅にすれば、価格は5,000万円〜6,000万円台になります。恵比寿から電車で20分離れれば、価格が3分の1程度になるのです。

リセール指数の高いマンションを選び、賢く住み替えよう

賢い住み替えのポイントはリセール指数の高いマンション選び
リセール指数の高いマンション選びが賢い住み替えのポイント(出所:PIXTA)

 私自身、これまで3回の住み替えを経験し、そのたびに利益を得てきました。重要なことは、紹介したリセール指数の算定表の各項目で一つでも「0点」のある物件は絶対に買わないということです(ただし、築年数はこの限りではありません。基本は1981年<昭和56年>6月1日以降に建てられた、新耐震基準の建物であれば問題ありません。それよりも古いマンションでも、有名なヴィンテージマンションと呼ばれるものであれば資産性は高くなります)

 周辺環境が良くても、駅から徒歩15分かかるマンションは選ばない。人口が減少する地域や周辺に施設が全くない地域のマンションも選ばない。リセール指数は、最低限購入してはいけない物件を判断するための指標でもあります。

 住まいを将来の資産として活用するため、ライフスタイルに合わせてスムーズに住み替えたいと考えるのであれば、ぜひ、リセール指数を参考にマンションを探してみてください。

【関連記事】>>住み替える際に今の家を売却するか、賃貸に出すべきかの判断ポイント5ステップ!

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