区分所有法の改正でマンション建て替え決議が緩和！ 都心や駅近の建て替え加速で、資産価値の高い物件に生まれ変わる未来も!?

老朽化したマンションの管理や再生を促進するため、改正区分所有法が2026年4月1日から施行されます。今回の法改正の大きなポイントの1つは、建て替え決議が緩和されることにあります。今後マンションの建て替えは、どうなっていくのか？不動産市場にどんな影響を与えるのか？不動産の取引現場にいる立場から解説したいと思います。（一心エステート株式会社代表取締役：高田一洋）

マンション取引の現場で感じる消費者の変化

　最近、マンション売買の現場で増えているお客様からの質問があります。「このマンション、将来的に建て替えになる可能性ってありますか？」

　以前はほとんど聞かれたことがなかったのですが、旧耐震マンションの購入を検討する方も、すでに住んでいる方も、自然と「建て替え」を意識するようになってきています。

　戦後、本格的にマンションが普及してから80年ほど。日本では、初期にできたマンションが寿命を迎えつつあります。マンションはいずれ解体や建て替えが必要になりますが、これまでの区分所有法では、その「いつか」に向き合う仕組みがあまりに弱かった。合意形成ができない、決められない、その結果として、老朽化したマンションがただ時間だけを重ねてしまう。そのような状態でした。

　こうした問題に本格的な取り組みができるよう、2026年4月1日から改正区分所有法（法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」）が施行されます。

なぜ、いま区分所有法の改正が必要だったのか

　では、なぜこの時期に区分所有法を改正する必要があったのか。その背景には、日本のマンションを取り巻く深刻な状況がありました。

　1つ目は、マンションの老朽化が進んでいることです。国土交通省のデータ（※「マンションに関する統計・データ等」）によると、2024年末時点での全国のマンション戸数のストックは約713.1万戸で、約1,600万人が居住しています。そのうち築40年を超えるマンション戸数は、2024年末の時点で約140万戸。これが2034年には約293.2万戸、2044年には、約482.9万戸になると見込まれています。

　これに対して、建て替えが実施されたマンションは、2025年3月31日時点の累計でわずか323件（約26,000戸）となっています。

　2つ目は、マンション住人の高齢化です。建物だけでなく、住んでいる人も高齢化が進んでいます。その結果、管理組合の役員の担い手不足が深刻になっています。総会の運営や議決が困難になっている管理組合も少なくありません。

　3つ目が、所在不明の区分所有者です。これまでは建て替えを決めるには、5分の4以上の賛成が必要という厳しい条件がありました。さらに一部の区分所有者が所在不明であっても、その議決権も分母に含まれている必要があったのです。

　こうした状況を踏まえて、老朽化マンションの管理および再生を円滑にするために、約23年ぶりに区分所有法が改正されることになりました。

2026年4月施行、改正区分所有法の主なポイント

　改めて、2026年4月から施行される改正区分所有法のポイントについて説明します。

決議の円滑化

　これまでマンションの管理および運営の現場では、「必要性はわかっているのに決議できない」ということが繰り返されてきました。

　また、「バリアフリー化」や「耐震補強」といった共用部分の変更には、総会に参加しない人も決議の分母に含まれる必要があり、事実上の反対票となっていました。

　改正後は、共用部の変更のみになりますが、区分所有者とその議決権の過半数が総会に出席、そして出席した区分所有者とその議決権、それぞれ3/4以上の賛成で決議できるようになり、意思決定がよりスムーズになります。ただし、「管理規約自体の変更」については、引き続き全区分所有者と議決権、それぞれ4分の3以上の賛成が必要です。

マンション再生の多様化と緩和

　そして、もっとも注目されているのが、建て替え決議の緩和です。これまでは一律で「5分の4以上」の賛成が必要でしたが、改正後は、耐震性不足や火災安全性不足などの「老朽化認定」を受けたマンションに限り、4分の3以上の賛成で建て替えが可能となります。

　都内には反対者が数名いるだけで永遠に建て替えできないマンションが多数現存しています。建て替えは、全員合意に近いレベルが求められるほど難しいものでした。

　4分の3でも決して低いハードルではありませんが、これまで以上に建て替えが促進されることは言うまでもありません。

　また、一棟リノベーションの用途変更、いわゆるコンバージョンも注目されています。老朽化マンションの建て替え以外の選択肢として、一棟をリノベーションしてホテルなどに変更するための議決権が、5分の4以上から4分の3以上に引き下げられます。

　渋谷、新宿、東京、品川などターミナル駅の周辺では、インバウンド需要の回復に加えて、エリアの再開発が重なり、ホテルの数が圧倒的に足りていません。こうした中で、築古の小規模マンションを一棟買いし、ホテルやサービスアパートメントに用途転換する動きがすでに活発になってきています。

　大型マンションにおいても区分所有者の議決によって、転用の動きは活発になっていくかもしれません。

管理の適正化

　管理不全のマンションに対しては、裁判所が外部の専門家として管理人を選任して、管理体制を整える制度が新設されました。専有部分内部のゴミ屋敷・漏水・害虫など、これまで管理組合が実質的に介入できなかった領域についても、理事長が裁判所に申し立て、専有部分管理人の選任によって内部の改善できるようになります。

　また、理事会の権限も強化されます。理事会が迅速かつ柔軟に対応できるルールや、理事が出席できない場合の「職務代行者」規定などが明確化されました。

　海外在住の所有者に対しても、国内の管理者を選任できる制度が設けられます。そして、管理規約で届出義務を課すことで、理事長や管理会社が本人とコンタクトを取れる仕組みが整えられました。

法改正後の建て替え加速で、マンションの明暗が分かれる

　今回の法改正で、建て替えは加速していくでしょう。ただし、それは都心部や駅近に限定されるはずです。

　マンションの建て替えには、1戸あたり約2000万円の負担が発生すると言われます。解体費用や設計費、建て替え工事費などを合算すると、それ以上になるかもしれません。

　では、実際に建て替えが成立しているマンションは、どうやってこの資金を捻出しているのか。ポイントは「規模を大きくして、新しく生まれた住戸を販売する」ことです。

　多くの築古マンションは、建築当時の容積率を使い切っていない、あるいは現在の都市計画では用途地域の見直しによって、以前より大きな建物を建てられるケースがあります。

　そこで、建て替え後のマンションを大きい規模で設計し、増えた分の住戸を販売します。この分譲収入を建て替え費用に充てることで、既存所有者の自己負担を大幅に圧縮する、あるいは実質ゼロになるスキームで進められています。

　東京にはもうマンションを建てる土地がない。だから既存のマンションを建て替えることに前向きにならざるを得ない状況もあるのです。

　つまり、建て替えが成立するかどうかは、「その立地で、建て替え後に新しく生まれる住戸が売れるか」にかかっています。だからこそ、都心や駅近など、需要のあるエリアでは建て替えが現実的になりやすく、逆に需要が弱い立地では成立しにくい。この差が、今後ますますマンションの資産価値の二極化を生んでいくでしょう。

 「宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンス」（渋谷区：2020年完成）「パークコート渋谷 ザ タワー」（渋谷区：2020年間完成）「パークコート神宮北参道ザタワー」（渋谷区：2023年完成）などは、渋谷エリアの建て替えたマンションの代表的な事例ですが、すべての物件で現在の中古価格が、建て替え後の新築販売価格を上回っているという状況です。

　また、建て替えは、広義には再開発とも捉えられます。例えば、現在建設が進んでいる「パークコート麻布十番東京」（港区：2030年竣工予定）は、地上42階（ザ タワー ノース）と31階（ザ タワー サウス）建ての総戸数1342戸の大規模タワーマンションです。この一帯は、元々は低層のマンションや戸建てが密集していたエリアでした。大規模再開発の本質は、建て替えの集合体とも考えることができるでしょう。

建て替え・修繕できないマンションの行く末は？

　一方で、建て替えも修繕も難しいマンションは、より厳しい状況になっていきます。

　以前、他の業者から都内のあるマンションの取引について相談を受けました。旧耐震基準の物件でこれまで大規模修繕をしたことがないものでした。物件の状態はひどく、2024年の台風と大雨で天井から雨漏りが発生しましたが、修繕する費用がなく、自主管理で運営している組合も機能していないという状態です。

　こうした物件は、買い手を見つけるのがとても難しく、一般の買い主が購入することはほぼありません。そうなると、不動産会社が直接買い取ることになるのですが、周辺相場から通常5000万円ほどが妥当な価格帯でしたが、リスクを勘案して1000万円ほどで取引されました。

　これは東京都内のケースであり、まだ売れただけ良い事例といえるかもしれません。郊外や地方になると、修繕費用が足りず、建て替えもままならない老朽マンションが増えています。売却をしようにも買い手が現れず、八方塞がりになってしまうケースがあり得るのです。

建て替えを見越して、築古マンションを買うのはあり？

　先述したように、建て替えが進むマンションは需要のあるエリアが多いため、建て替え後は、ほぼ間違いなく価値が上がります。そのため、最近では「将来建て替えになりそうな旧耐震マンションを買いたい」という投資相談も増えています。

　ただ、個人的には建て替えによる価格上昇を目的とした物件購入はおすすめしません。というのも、建て替えの計画を部外者が把握するのは難しいのです。日々、東京都内のマンション情報に触れていますが、事前に建て替え計画が外部に知れ渡ったことは一度もありません。もし、そうした情報が少しでも出てきたら、不動産事業者が先に買ってしまうでしょう。

　また、投資目的という観点からみても効率があまり良くありません。いつ建て替えが進むかわからない（しないかもしれない）なかで、何十年と待って数千万円の利益が出ても、年利換算すれば大きなリターンにはなりません。もし、築古マンションに住むのであれば、「将来、建て替えになれば良いな」程度に考えておく方が現実的です。

ディベロッパー起点の建て替えの進め方は、どう変わる？

　これまでの建て替え事例では、ほとんどディベロッパーからの建て替え提案があり、そこからプロジェクトが進んでいったものと思われます。

　立地的に「建て替えれば確実に事業になる」と読めるマンションに対して、ディベロッパー側が水面下で事業収支を立て、「こうすれば住民の方たちの負担を抑えつつ成立しますよ」と持ち込む。この提案を受けた理事会が、総会に諮り、合意形成を得ていく。これが、これまでの典型的な建て替えの進め方でした。

　建て替えの事業計画を組むには、設計や建築コストの算出、販売価格の設定、市場動向の調査、法規制との照合など、多岐にわたる専門知識と慎重な準備が必要です。個々の区分所有者や理事会が、独力でその採算性を検証することは非常に困難です。だからこそ、「まずディベロッパーありき」で話が始まってきたわけです。

　しかし、今回の区分所有法の改正によって、たとえば、理事会や管理組合が率先して「うちのマンションは将来的に建て替えができるのか」「どの程度の負担で実現できるのか」を検討し、ある程度の方向性を固めたうえで、「では、どのディベロッパーに事業を任せるか」を比較・選定する、いわばコンペのような進め方を選択できるようになるかもしれません。

　これまでは、ディベロッパーの提案を「受けるか、受けないか」の二択でした。しかし今後は、「より有利な条件を引き出す」「複数の事業者を比較する」といった交渉余地が生まれる可能性があるしょう。

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