【不動産売却】売主の努力で査定額は上げられる！ 意外に見落としがちな4つのポイントを解説

不動産を売却するとき、売主の工夫次第で価格が上がることは往々にしてあります。意外と見落とされている部分が査定額に影響を及ぼします。どんな点に着目すればいいのでしょうか。今回は、4つのポイントについて解説します。（一心エステート株式会社代表取締役：高田一洋）

査定額を上げるポイント１：物件の清潔さは価格に直結する

　売主の努力次第で物件の価格に大きく影響し、かつ最も見落とされがちなポイントは、物件の清潔さです。

　これは、購入して売却するまでの間に、きれいに住んでいたか、こまめに普段の手入れを行っていたかに起因します。実は、これが査定額に与える影響は想像以上に大きいのです。

　実際に私が担当した都内の城東エリアのマンションのケースで説明します。この物件は、前のオーナーが20年ほど住んでいましたが、残念ながら内装や設備の手入れが行き届いていませんでした。結果、4,650万円で売り出し、最終的に4,600万円で成約しました。

　ここで重要なのは、もし適切に手入れがされていれば、同じ物件でも5,000万円から5,100万円ほどで売却できた可能性が高い点です。つまり、清掃や日々の手入れだけで、500万円もの差が生まれる可能性があるのです。

　清潔さを保つためには、定期的な掃除が欠かせません。特に注意が必要なのは窓ガラスの清掃です。黄砂や汚れが付着した窓ガラスは、物件全体の印象を大きく下げます。

　また、カーテンの手入れも重要です。日焼けや汚れが目立つカーテンは、部屋全体の印象を悪くします。定期的な洗濯や交換を心がけましょう。さらに、バルコニーの清掃も忘れずに。外からも見える場所なので、注意が必要です。

清潔さが売却価格に影響を与える理由

　なぜ、清潔さが重要なのか？これにはいくつかの理由があります。

　1つ目は、物件の売却を担当する営業担当者のモチベーションに影響を与えるためです。営業担当者は、売主から売却の相談を受けて、周辺の取引事例などを参考に机上査定を行い、おおよその金額を査定しますが、実際に売りに出す際には必ず現地査定を行います。

　その際に、物件が汚い状態だったり、荷物やゴミがあふれていた場合、営業担当者は「売りにくそうな物件だな。値引きして早く売ってしまおう」と心の中で考えます。査定時に営業担当者に与える印象によって、価格は大きく変わることに注意しましょう。

　2つ目として、汚い状態だと物件写真を撮影できないことも、高く売るためにはマイナスポイントとなります。不動産会社は、不動産ポータルサイトに物件情報を載せて、購入検討者を集客します。　

　業界内では、物件掲載時に「部屋の写真は15枚以上掲載しないと反響がない（室内写真がないと反響が少ない）」という常識があります。荷物や残置物がある物件は、写真を撮影して掲載することが難しくなります。

　ポータルサイトに掲載するために不動産会社が広告料を支払います。物件写真を撮影できない物件や、撮影枚数の少ない物件を掲載するよりも、他の物件を掲載する方が集客できるため、清潔さのない物件はポータルサイトに掲載する優先順位も低くなってしまうのです。

修繕やリフォームは必要なのか

　清掃と並んで重要なのが適切な修繕です。長年住んでいると、気づかないうちにさまざまな箇所が劣化していきます。これらを放置すると、査定額に大きく影響します。

　なかでも、効果的な修繕箇所が壁紙の張り替えです。比較的安価で、効果の高い投資と言えるでしょう。部屋の印象を一新させます。また、フローリングの補修も見逃せません。傷や剥がれは、物件の価値を大きく下げてしまいます。

　その他にも、わざわざ売却のために費用をかけて行う必要はありませんが、キッチンやトイレといった水まわりのリフォームや設備の取り替えなどを、生活の必要性においてこまめに行っている物件は、物件価格に良い影響を与えるでしょう。

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査定額を上げるポイント2：売却の適切なタイミングと事前準備

　売却のタイミングも査定額に影響を与える重要な要素です。市場の動向を見極めつつ、適切な準備を整えることが大切です。

　まず、市場動向の把握が欠かせません。不動産市場は常に変動しています。取引件数が多いタイミングであれば、そのエリアの不動産ニーズが高まっているため、物件価格は高くなる可能性があります。

　また、物件価格は金利にも連動します。金利が高ければ物件価格は下がり、金利が下がれば物件価格は上昇します。

　現在、金利が上昇しているといった報道があり、住宅価格への影響や買い控えへの懸念などもあります。しかし、今もなお住宅ローンは超低金利の状態です。今後、大きく金利が上昇するといったことがあれば、物件価格は下がってしまう可能性もあります。このように売却のタイミングを逃さないよう、日頃から情報収集を心がけましょう。

　その他、売却に必要な書類の整理も重要です。登記簿謄本、固定資産税の納税証明書など、必要書類を事前に準備しておくことでスムーズな取引につながります。

　住宅ローンが残っている場合は、残高を正確に把握しておくことも大切です。そして、売却後の住まいの準備も並行して進めましょう。引越しの計画を立てることで、売却のタイミングを柔軟に調整することができます。

査定額を上げるポイント3：ホームステージングで売却をスムーズに

　近年注目を集めているのが、ホームステージングです。ホームステージングとは、販売中の住宅やマンションの内装を家具や照明、装飾品、植物などを用いて魅力的に演出するものです。ホームステージングを施すことで、内見客に「ここで暮らしたい」という感覚を想起させ、販売をより円滑に進めることができます。

　ホームステージングでは、まず不要な家具の撤去が重要です。スペースを広く見せるために、生活に必要最小限の家具だけを残します。また、デザインは中立的なものを心がけます。個性的な装飾は控え、多くの人に受け入れられるデザインを選ぶとよいでしょう。

　ホームステージングは売主自らが行うよりも、仲介会社や仲介会社を介して専門業者が行うことが一般的です。当然、費用負担も発生するため、ホームステージングを希望する場合は、不動産会社にホームステージングは可能なのかや費用などについて相談するようにしましょう。

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査定額を上げるポイント4：良い不動産会社をどう選ぶか？

　どの不動産会社を選ぶのかも査定額を左右する大きな要因となります。優秀な不動産会社と組むことで、物件の価値を最大限に引き出すことができるからです。

　良い不動産会社を選ぶためには、まず実績と評判を確認することが大切です。地域での実績や口コミなどの評判は、その会社の信頼性を示す重要な指標となります。また、初回の相談時から、丁寧で分かりやすい説明ができるかどうかもチェックポイントです。コミュニケーション能力の高さは、スムーズな取引につながります。

　提案力も重要です。単に物件を紹介するだけでなく、価値を高めるための具体的な提案ができる会社を選びましょう。そして、取引の過程や費用について、明確な説明ができる透明性の高さも忘れてはいけません。

　良い不動産会社は、単に物件を売るだけでなく、売主様の立場に立って最良の結果を導き出す努力をします。例えば、私たちは売却をお預かりする際、その物件を「好きになる努力」をします。なぜなら、エージェントが物件に愛着を持つことで、より熱心に、より高い価格で売却しようとするからです。

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まとめ：総合的にアプローチする

　ここまで、査定額を上げるためのさまざまなポイントについてお話ししてきました。重要なのは、これらのポイントを個別に考えるのではなく、総合的に取り組むことです。

　清潔で手入れの行き届いた物件、適切な修繕と投資、優秀な不動産会社との連携、適切なタイミングでの売却など、これらすべてが相まって物件の価値を最大化し、高い査定額につながります。

　不動産売却は、あくまでも個々の状況や条件によって大きく異なります。ここでご紹介した内容は、あくまで一般的な指針であり、具体的なアドバイスが必要な場合は、必ず信頼できる不動産の専門家に相談することをおすすめします。

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