所有物件の住所変更登記の義務化で、不動産の流通量が増えたら価格は下がる？ 不動産取引のプロが解説

2026年4月1日、不動産の住所・氏名変更登記がついに義務化されました。2024年4月の相続登記義務化に続く今回の措置で、不動産登記に関わるルールは一気に厳格化されつつあります。「登記の義務化が進んで流通量が増えたら、不動産価格が下がるのでは」という見方も一部で出ていますが、現場の実感はどうなのか。制度の背景も踏まえながら考えてみます。（一心エステート株式会社代表取締役：高田一洋）

2026年4月から始まった「住所変更登記の義務化」

　改正不動産登記法第76条の5により、2026年4月1日から、不動産の所有者は住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記の申請をすることが義務付けられました。引越し・婚姻・離婚などの場面が該当します（相続も対象ですが、こちらに関しては2024年に相続登記が義務化されています）。
※参照：法務省「住所等変更登記の義務化について」

　これは、法務省が進める「所有者不明土地問題」の解消に向けた一連の法改正の一環です。住所や氏名を変更した日から2年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料が科される可能性があります。

　注目すべきは、遡及適用の範囲です。義務化前（2026年4月1日より前）の変更であっても、未登記のままであれば義務化の対象となり、2028年3月31日までに対応が必要です。すでに何年も前に引越したにもかかわらず、登記を放置している所有者も例外なく対象になります。

　先述したように、正当な理由なく義務を怠った場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、運用上は登記官が義務違反の事実を把握した際に相当の期間を設けて催告し、それでも応じない場合に初めて過料手続きが行われる仕組みで、即時罰則ではありません。

　また、2026年4月の義務化と同時に「スマート変更登記」制度も導入されました。あらかじめ法務局に検索用情報（住所・氏名・生年月日など）を申し出ておけば、その後は法務局が住基ネットと連携して住所変更の事実を確認し、本人の了解を得たうえで職権により変更登記を行う仕組みです。手続きの負担を大幅に軽減できるため、所有者には積極的に活用してほしい制度です。

昨今の登記ルール変更の全体像とその意図

　今回の住所変更登記義務化は、一連の不動産登記改革の一部に位置づけられます。直近2年間だけでも、制度変更が相次いでいます。

　2024年4月に施行された相続登記の義務化では、相続によって取得した不動産を3年以内に登記しなければならず、怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。従来は任意だった相続登記が、初めて法的義務を持つようになりました。

　さらに、2026年度中に不動産登記における国籍情報の提供義務化が、順次運用開始される見通しです。売買や相続などの移転登記の際に、国籍情報の記入が求められ、パスポートなど証明書類の添付も必要になります。把握した国籍情報は登記簿には記載されず、法務局の内部情報として管理されますが、政府が整備する「不動産ベース・レジストリ」を通じて関係省庁と共有される方針です。

　この一連の流れには、「誰が何を持っているのかを国として正確に把握する」という一貫した政府の姿勢があります。マイナンバーによる個人資産の特定と同じ文脈で、不動産の世界でも同様の動きが進んでいると私は見ています。

　国の意図はよくわかります。所有者不明の土地は、今や全国の土地面積の約24%に及び、その規模は九州全体に匹敵するともいわれています。能登半島地震をはじめ、大規模災害の復旧・復興局面でも、所有者不明の土地が事業の大きな障壁になりました。財政の観点からも、これを放置し続けることはできないのでしょう。

「流通量が増えれば、不動産価格が下がる」は本当か？

　登記義務化によって市場に出回る不動産が増えれば、価格が下がるのでは、という話は以前から一部で繰り返されてきました。ただ、過去の事例を振り返れば、こうした「暴落論」がことごとく外れてきたのは事実です。

　記憶に新しいのが、生産緑地問題です。2022年、30年前に締結された生産緑地の契約が一斉に満期を迎え、大量の農地が宅地に転用され、市場に流出して不動産価格が暴落するのではという懸念が広がりました。

　しかし蓋を開ければ、多くの生産緑地は、特定生産緑地への指定延長が進み、大量供給は起きませんでした。2020年東京オリンピック後の暴落説も同様です。五輪後の需要消失や選手村跡地（晴海）の供給増による価格崩壊が語られましたが、ご存知の通り不動産価格は五輪後も上昇を続けました。

　一方で、供給過多が実際に不動産価格に影響しているケースも存在します。晴海フラッグをはじめとする湾岸エリアの大規模タワーマンション群が競合するなか、当初想定より売れ行きが鈍いという話は現場でも聞こえてきます。需要と供給のバランスが崩れれば価格は動く。これは市場の基本原理です。ただ、それは「登記義務化が直接価格を引き下げる」という話とは別です。

　今回の住所変更登記義務化についても、価格への直接的なインパクトは限定的だと私は見ています。理由の一つは、罰則の水準です。5万円以下の過料で、しかも即時適用ではない。都心部の不動産を持つ所有者にとって、「5万円で済むなら」と判断する人もいるのが正直なところではないでしょうか。地方では多少意識されるかもしれませんが、東京の不動産市場を動かす規模感の売却ラッシュには結びつかないと思います。

今後は、相続案件の不動産市場が拡大していく

　一方で、2024年からの相続登記の義務化については、現場への影響を無視できません。

　75歳以上の持ち家比率は85%を超えるというデータがあります。しかも、都市部に住む高齢者ほど、資産の大半が不動産に偏っています。東京などの都市部では、30年前に購入した物件でも相続が発生した時点で相続税の対象になりうるほど価格が上昇しています。以前はそこまで注目されていなかったエリアでも、今では購入当時の数倍の価値になっているケースは珍しくありません。

　親が亡くなり相続が発生する。相続税はかかるが、現金の手元資金が足りないため、不動産を売って納税する。相続登記が義務化されて手続きが促進されれば、売却に踏み切る相続人も増える、という流れが起こります。

　ただ、相続案件は通常の売買と性質が大きく異なります。遺産分割協議書の存在確認、相続人の特定、戸籍謄本や印鑑証明の収集、登記費用の手配。これらをすべて把握したうえで進められる不動産会社は、実はそう多くありません。

　多くの営業担当者が、そもそも相続案件に触れたことがなく、どこに何を頼めばいいかさえわからないのが現実です。税理士からの紹介ルートで入ってくる案件に対応した経験のある不動産業者は、業界全体を見渡してもまだ少数派です。

　手前みそですが、当社では相続関連の専門知識を備えたうえで案件に取り組んでおり、税理士や司法書士と連携した相続不動産の売却支援に力を入れています。

　相続案件に強い業者が少ない現状ですが、逆に言えばここに大きな市場機会があります。義務化によって案件が増え、それを扱えるプレーヤーがマーケットに参入してくる流れは、今後加速するでしょう。ニワトリが先か卵が先かという話ではありますが、相続不動産市場はこれから確実に拡大します。

登記の整備は、国土政策の一環として重視

　一連の登記改正を俯瞰すると、住所変更登記で所在地を更新させ、相続登記で所有者の移転を追いかけ、国籍情報の提供義務化で外国資本の動向を把握するという国の意図が読み取れます。

　空き家問題、災害復旧の障壁、外国資本による土地取得への安全保障上の懸念。これらを一括して解決しようとする大きな国土政策の一環として、登記制度の整備は進んでいます。

　こうした変化を「価格が下がるかどうか」という一点だけで評価するのは、やや近視眼的です。市場の透明性が高まること自体は、長期的に見れば健全な取引環境の整備につながります。

　不動産価格を動かす本質的な力は、やはり需要と供給、そして経済環境にあります。登記の整備はその大前提となる市場インフラであって、直接的な価格変動の要因ではない。これが私の現場感覚です。