高齢者がつい最近まで住んでいた家や、今も高齢者が居住中の不動産がよく売りに出されています。その理由としてリバースモーゲージやリースバックが関係しているケースがあり、その現状について銀行員が解説します。このような状況は、自宅購入や住宅ローンを検討している人にとってはプラスになることもあるので、ぜひ参考にしてください。(金融ライター・加藤隆二、現役銀行員)
高齢者の住む住宅が売却される3つの原因
銀行員の仕事として、不動産の現地調査を行うことがあるのですが、最近感じるのは、高齢者がつい最近まで住んでいた家や、現在も高齢者が居住中の不動産が、よく売りに出ていることです。
なぜ、このような状況になっているのでしょうか。その主な原因としては、以下の3つが考えられます。
・空き家問題を抱えたくないから
・リバースモーゲージやリースバックで手放すパターンが増加中
「(元)新興分譲地」に住めなくなった高齢者が流出
高齢者の家といっても、特に目立つのが首都圏や周辺のベッドタウンなどで「新興分譲地」として開発された場所です。
新興とはいっても開発から数十年がたっているので「(元)新興分譲地」と表現した方がよいでしょう。
一戸建て住宅が密集し、かつては子育て世代が中心に暮らすにぎやかなエリアだったはずです。
しかし、時間がたつにつれ住民の高齢化も進み、もともと自家用車で通勤する前提の立地だったところも多いので、高齢になると「バスがない」「坂道がつらい」などの理由で人が流出しているのです。
空き家問題を抱えたくないから
最近、話題になることも増えてきたいわゆる「空き家問題」(空き家を持っていることで生じるさまざまな問題)が、高齢者の不動産では差し迫った可能性が高くなります。
所有している高齢者本人はもちろんのこと、その子供世代も、「親が亡くなったり、施設に入居したりして空き家になったら、その空き家と『空き家問題』まで抱えることになりイヤだ」と、今のうちから手放すよう親をせっつくケースもあるでしょう。
こうした事情から、高齢者が「空き家問題で子供に負担をかけたくない、近所にも迷惑をかけたくない」と、元気なうちに売却するケースもあるようです。
リバースモーゲージやリースバックで手放すパターンが増加中
リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保にしてお金を借りるローンのことです。また、リースバックは、自宅を専門業者に売却して、その「元自宅」を業者から賃貸し、家賃を払うことで自宅に住み続けることができる仕組みで、高齢者の利用が多いのが特徴です。
近年、生活資金が必要になった高齢者が、リバースモーゲージやリースバックといった新しい資金調達の手段を利用することが増えてきました。
そして、これらを利用することで、高齢者が自宅を手放すケースも増加しているのです。こちらは次項で詳しく解説します。
【関連記事】>>急増するリバースモーゲージ、リースバックを比較! 自宅に住みながら老後資金が手に入り、残った住宅ローン完済にも利用可能!
リバースモーゲージやリースバックがなぜ売却の原因になるのか
リバースモーゲージやリースバックにより不動産が売却される原因として、以下の3つが挙げられます。
・リースバックの場合、「家を売っても住み続けられる」とは限らない
・両者とも「売ることが前提」になっているから
リバースモーゲージの場合、死んでも借金は残る
リバースモーゲージでは、融資を受けてお金を借りるのが高齢者なので、借りた人が死ぬことを想定した制度設計になっています。端的に言えば「死んでも借金は残り、担保を売ることで返済する」というものです。
基本的には、お金を借りていた人が死亡した場合でも、借金はそのまま残ります。
そのため、契約の時点で「死んだら担保不動産を売却(競売)して借金返済に充ててよい」という約束をするケースが主流です。
こうして、リバースモーゲージを借りていた人が死亡する「想定済みだった」ケースとして売りに出されるのです。
また、それ以外にも返済不能となり手放す場合や、介護施設への入所や入院などで売却する場合もあります。
リースバックの場合、「家を売っても住み続けられる」とは限らない
リースバックの広告では「自宅を売っても住み続けられる」というキーワードがよくあります。
しかし、リースバックという仕組みの究極の目的は、「なにもなければ、いつ売りに出るかわからないような、高齢者所有の物件を、リースバックという『きっかけ』で売れるようもっていくこと」だと銀行員の私は考えています。
もちろん正規の業者が取り扱うサービスの一つであり、悪いことでもないとは思います。
リースバックを利用した場合、まず、まとまったお金を手にすることができます。これは自宅を売却したわけですから当然と言えば当然です。
しかし、リースバックを利用する人は、結局お金に困って利用するわけなので、売却代金を手にしても裕福に暮らせるわけではありません。
しかも、これまで家賃が不要だったのに(自宅ですから当然です)、今度は家賃負担が増えてくるわけです。
もうこれ以上は細かく言う必要もないと思いますが、結局のところはお金に困った人が、その穴埋めに自宅を売り、家賃が払えなくなり、手放すことにつながるケースも多いのです。
両者とも「売ることが前提」になっているから
リバースモーゲージでもリースバックでも、それぞれが社会的な認知度も高い、よくあるサービスであり、利用することは悪いことではありません。
ただし、高齢者の利用という特徴は、やはり「売ることが前提」になっているという点も重要です。
もともと売るという前提で審査して契約しているのは、リバースモーゲージ(首都圏や大都市近辺の物件なら担保にお金を借りることができるが、地方では利用できないこともある)でも、リースバック(こちらも地方では利用できないことも)でも共通しています。
逆に言えば、物件が首都圏や大都市近辺など「売れ筋物件」に限定されていることからも、そもそもが売る前提だと言えます。
買いたたかれるケースもあるが、感謝している人もいる
私は銀行員の仕事として、こうしたリバースモーゲージやリースバックで手放すことになった物件を見ることがよくあります。
これらの不動産登記簿を確認すると、リースバックで所有権が業者に移ってから、わずか1年程度で売却されているケースもあります。
リバースモーゲージにより競売となった不動産は、そのあたりの相場よりもかなり安く「買いたたかれる」ことになるので、銀行員として「普通の売買ができればもっと高く売れたのに」と感じることもあるのです。
感謝している若い世代の人も
今回は、高齢者の住む物件が売りに出されることについて解説してきました。しかし、問題点ばかりではなく、感謝している人もいるのです。
高齢者が住んでいた家は、多くが分譲地内なのですぐ住めますし、購入するのは車がある若い世代が多くなります。もともとこぢんまりとした物件が多いため価格も手に入れやすい範囲なのです。
高齢者なので、その家で亡くなるケースもあるでしょうが、仮に病死した家だとしても、それはよくあることで、事故や自殺などいわゆる「事故物件」ではありません。
このような理由で、高齢者の不動産が売りに出されることにより、若年層世代がマイホームを手に入れることにつながり、感謝している人もいるというわけです。
【関連記事】>>リバースモーゲージに積極的・消極的な銀行はどこ? 東京の地方銀行が力を入れている理由とは
※不動産一括査定サイトとは、売却したい不動産の情報と個人情報を入力すれば、無料で複数社に査定依頼ができます。査定額を比較できるので売却相場が分かり、きちんと売却してくれる不動産会社を見つけやすくなる便利なサービスです。
◆SUUMO(スーモ)売却査定 | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 | ・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地 |
紹介会社数 | 10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります |
運営会社 | 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証プライム子会社) |
|
◆すまいValue | |
|
|
特徴 | ・大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル |
対応エリア | 北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀 |
運営会社 | 大手不動産会社6社(東急不動産、住友不動産販売、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介+、小田急不動産) |
|
◆マンションナビ | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・マンションの売却に特化 |
---|---|
対応物件 | マンション |
紹介会社数 | 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社) |
運営会社 | マンションリサーチ |
|
◆HOME4U(ホームフォーユー) | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 | ・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している ・20年以上の運営歴があり信頼性が高い ・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | NTTデータ・スマートソーシング(東証プライム子会社) |
|
◆いえカツLIFE | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・対応可能な不動産の種類がトップクラス |
---|---|
対応物件 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権 |
紹介会社数 | 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社) |
運営会社 | サムライ・アドウェイズ(上場子会社) |
|
◆おうちクラベル | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・AI査定で、査定依頼後すぐに結果が分かる |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート |
紹介会社数 | 最大15社 |
運営会社 | SREホールディングス株式会社(東証プライム上場企業) |
|
◆イエウール | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | Speee |
|
◆LIFULL HOME'S(ライフルホームズ) | |
無料査定はこちら >> |
|
特徴 |
・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 |
紹介会社数 | 最大6社 |
運営会社 | LIFULL(東証プライム) |
|
一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト!
◆ソニーグループの「SRE不動産」売却査定 | |
|
|
特徴 | ・両手仲介・囲い込みを行わない ・上場企業のソニーグループが運営 ・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求 |
---|---|
対応物件 | マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産 |
対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 |
運営会社 | SREホールディングス株式会社(ソニーグループ) |
|
不動産一括査定サイトを比較
評価・評判を実際に一括査定して検証!
サイトロゴ | |||||||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
サイト名 | suumo売却査定 | HOME4U | マンションナビ | おうちクラベル | イエウール | ライフルホームズ | リビンマッチ | いえカツLIFE | HowMa | RE-Guide | マイスミEX | イエイ | すまいValue |
提携社数 | 2000以上 | 1800以上 | 2500 | 不明 | 1900以上 | 3691以上 | 1700以上 | 500以上 | 30以上 | 29 | 800以上 | 1700以上 | 6 |
最大紹介社数 | 10 ※物件所在地によって異なる |
9 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 6 | 10 | 7 | 6 |
主な対応物件 | マンション、戸建て、土地 | マンション、戸建て、土地 | マンション | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など | マンション、戸建て、土地など |
対応エリア | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 | 東京、千葉、神奈川、埼玉 | 東京23区、神奈川県:横浜市(西区・中区・港北区・神奈川区)、川崎市(幸区・中原区) | 全国 | 全国 | 全国 | 全国 |
記事を読む | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら | 評判や査定内容の検証はこちら |
【不動産仲介会社の評判を徹底調査!】 |