リバースモーゲージやリースバックで高齢者の不動産売却が活発になっている！　買いたたかれるケースもあるが意外なメリットも?!

高齢者がつい最近まで住んでいた家や、今も高齢者が居住中の不動産がよく売りに出されています。その理由としてリバースモーゲージやリースバックが関係しているケースがあり、その現状について銀行員が解説します。このような状況は、自宅購入や住宅ローンを検討している人にとってはプラスになることもあるので、ぜひ参考にしてください。（金融ライター・加藤隆二、現役銀行員）

高齢者の住む住宅が売却される3つの原因

　銀行員の仕事として、不動産の現地調査を行うことがあるのですが、最近感じるのは、高齢者がつい最近まで住んでいた家や、現在も高齢者が居住中の不動産が、よく売りに出ていることです。

　なぜ、このような状況になっているのでしょうか。その主な原因としては、以下の3つが考えられます。

「（元）新興分譲地」に住めなくなった高齢者が流出

　高齢者の家といっても、特に目立つのが首都圏や周辺のベッドタウンなどで「新興分譲地」として開発された場所です。

　新興とはいっても開発から数十年がたっているので「（元）新興分譲地」と表現した方がよいでしょう。

　一戸建て住宅が密集し、かつては子育て世代が中心に暮らすにぎやかなエリアだったはずです。

　しかし、時間がたつにつれ住民の高齢化も進み、もともと自家用車で通勤する前提の立地だったところも多いので、高齢になると「バスがない」「坂道がつらい」などの理由で人が流出しているのです。

空き家問題を抱えたくないから

　最近、話題になることも増えてきたいわゆる「空き家問題」（空き家を持っていることで生じるさまざまな問題）が、高齢者の不動産では差し迫った可能性が高くなります。

　所有している高齢者本人はもちろんのこと、その子供世代も、「親が亡くなったり、施設に入居したりして空き家になったら、その空き家と『空き家問題』まで抱えることになりイヤだ」と、今のうちから手放すよう親をせっつくケースもあるでしょう。

　こうした事情から、高齢者が「空き家問題で子供に負担をかけたくない、近所にも迷惑をかけたくない」と、元気なうちに売却するケースもあるようです。

リバースモーゲージやリースバックで手放すパターンが増加中

　リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保にしてお金を借りるローンのことです。また、リースバックは、自宅を専門業者に売却して、その「元自宅」を業者から賃貸し、家賃を払うことで自宅に住み続けることができる仕組みで、高齢者の利用が多いのが特徴です。

　近年、生活資金が必要になった高齢者が、リバースモーゲージやリースバックといった新しい資金調達の手段を利用することが増えてきました。

　そして、これらを利用することで、高齢者が自宅を手放すケースも増加しているのです。こちらは次項で詳しく解説します。

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リバースモーゲージやリースバックがなぜ売却の原因になるのか

　リバースモーゲージやリースバックにより不動産が売却される原因として、以下の3つが挙げられます。

リバースモーゲージの場合、死んでも借金は残る

　リバースモーゲージでは、融資を受けてお金を借りるのが高齢者なので、借りた人が死ぬことを想定した制度設計になっています。端的に言えば「死んでも借金は残り、担保を売ることで返済する」というものです。

　基本的には、お金を借りていた人が死亡した場合でも、借金はそのまま残ります。

　そのため、契約の時点で「死んだら担保不動産を売却（競売）して借金返済に充ててよい」という約束をするケースが主流です。

　こうして、リバースモーゲージを借りていた人が死亡する「想定済みだった」ケースとして売りに出されるのです。

　また、それ以外にも返済不能となり手放す場合や、介護施設への入所や入院などで売却する場合もあります。

リースバックの場合、「家を売っても住み続けられる」とは限らない

　リースバックの広告では「自宅を売っても住み続けられる」というキーワードがよくあります。

　しかし、リースバックという仕組みの究極の目的は、「なにもなければ、いつ売りに出るかわからないような、高齢者所有の物件を、リースバックという『きっかけ』で売れるようもっていくこと」だと銀行員の私は考えています。

　もちろん正規の業者が取り扱うサービスの一つであり、悪いことでもないとは思います。

　リースバックを利用した場合、まず、まとまったお金を手にすることができます。これは自宅を売却したわけですから当然と言えば当然です。

　しかし、リースバックを利用する人は、結局お金に困って利用するわけなので、売却代金を手にしても裕福に暮らせるわけではありません。

　しかも、これまで家賃が不要だったのに（自宅ですから当然です）、今度は家賃負担が増えてくるわけです。

　もうこれ以上は細かく言う必要もないと思いますが、結局のところはお金に困った人が、その穴埋めに自宅を売り、家賃が払えなくなり、手放すことにつながるケースも多いのです。

両者とも「売ることが前提」になっているから

　リバースモーゲージでもリースバックでも、それぞれが社会的な認知度も高い、よくあるサービスであり、利用することは悪いことではありません。

　ただし、高齢者の利用という特徴は、やはり「売ることが前提」になっているという点も重要です。

　もともと売るという前提で審査して契約しているのは、リバースモーゲージ（首都圏や大都市近辺の物件なら担保にお金を借りることができるが、地方では利用できないこともある）でも、リースバック（こちらも地方では利用できないことも）でも共通しています。

　逆に言えば、物件が首都圏や大都市近辺など「売れ筋物件」に限定されていることからも、そもそもが売る前提だと言えます。

買いたたかれるケースもあるが、感謝している人もいる

　私は銀行員の仕事として、こうしたリバースモーゲージやリースバックで手放すことになった物件を見ることがよくあります。

　これらの不動産登記簿を確認すると、リースバックで所有権が業者に移ってから、わずか1年程度で売却されているケースもあります。

　リバースモーゲージにより競売となった不動産は、そのあたりの相場よりもかなり安く「買いたたかれる」ことになるので、銀行員として「普通の売買ができればもっと高く売れたのに」と感じることもあるのです。

感謝している若い世代の人も

　今回は、高齢者の住む物件が売りに出されることについて解説してきました。しかし、問題点ばかりではなく、感謝している人もいるのです。

　高齢者が住んでいた家は、多くが分譲地内なのですぐ住めますし、購入するのは車がある若い世代が多くなります。もともとこぢんまりとした物件が多いため価格も手に入れやすい範囲なのです。

　高齢者なので、その家で亡くなるケースもあるでしょうが、仮に病死した家だとしても、それはよくあることで、事故や自殺などいわゆる「事故物件」ではありません。

　 このような理由で、高齢者の不動産が売りに出されることにより、若年層世代がマイホームを手に入れることにつながり、感謝している人もいるというわけです。

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