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広い土地を相続する際の注意点は? 「広大地の評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」の変更点を解説

2021年11月27日公開(2022年1月14日更新)
古井一匡
監修者: 弓家田良彦

相続税の計算にあたって、土地についてはさまざまな評価の規定がありますが、広い土地の場合は「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されます。ここでは、広い土地の相続における注意点や評価額の計算方法などを解説します。(協力・監修:税理士法人 弓家田・富山事務所 弓家田 良彦)

「広大地の評価」とは

広大地
「広大地の評価」は2018年から「地積規模の大きな宅地の評価」に変更された(出所:PIXTA)

 相続税の計算にあたっては、まず相続税の対象となるさまざまな財産の評価額を決めなければなりません。そのため、国税庁では「財産評価基本通達」において細かいルールを定めており、特に土地については数十にも上る規定があります。

 広い土地の場合は、2021年現在「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されますが、2017年(平成29年)12月31日までの相続では、「広大地の評価」が用いられていました。

 「地積規模の大きな宅地の評価」を理解するために、まずは「広大地の評価」の評価について見ていきましょう。

 「広大地」とは基本的に、東京、大阪、名古屋を中心とした三大都市圏にある500㎡以上の宅地、および三大都市圏以外の地域にある1000㎡以上の宅地のことです。

 ただし、面積がこの要件を満たしていても、宅地造成(開発行為)を行う際に道路や公園など公共公益的施設のための用地負担が必要でないものや、マンションの敷地に適しているもの(原則、容積率300%以上のもの)などは除かれていました。

「広大地の評価」の計算方法

 「広大地の評価」はもともと、1994年(平成6年)1月1日から始まりました。当初は、団地造成の開発想定図を作成し、道路や公園など公共公益的施設用地を除外した有効宅地部分の割合(有効宅地化率)をもとに計算する方法が採用されていました。

 しかし、この方法では開発想定図の作成など専門的な知識が必要で使いにくかったため、2004年(平成16年)1月1日以降、より簡易な方法に改正されました。これが従来の「広大地の評価」です。

 具体的には、相続した土地の評価において「広大地の評価」を使う場合は、「財産評価基本通達」に設けられている他の規定は適用せず、「広大地補正率」のみを用いることとされました。

 広大地の評価額の計算方法は以下のように計算されます。

評価額 = 路線価 × 広大地補正率 × 地積(㎡)
広大地補正率 = 0.6 − 0.05 × (広大地の地積 ÷ 1000㎡)

 「広大地補正率」は最大で0.6、最少では0.35とされていました。すなわち、路線価に対して最大で40%(1- 0.6)、最小でも65%(1- 0.35)に軽減されていたのです。

「広大地の評価」の問題点

 しかし、この「広大地の評価」については、以下の問題点が指摘されていました。

土地の形状によって評価額に差が出る

 第一に、「広大地の評価」では土地の形状などに応じた他の補正率等が併用されず、広さ(面積)のみに比例して減額されます。

 そのため、一般的にいって、形の整った土地は市場での取引価格より相続税評価がかなり低くなり、逆に形の歪(いびつ)な土地については市場の取引価格に比べて相続税評価はそれほど低くなりません。

広大地に当たらないケースの規定が曖昧

 第二に、「広大地の評価」では、広大地に当たらないケースとして、開発行為を行うとしても公共公益的施設用地の負担が必要でないもの、マンションの敷地に適しているもの(原則、容積率300%以上のもの)といった、やや曖昧な規定になっていました。

 逆に、三大都市圏で500㎡などの面積要件には該当しなくても、周辺で用途地域、容積率がほぼ同様の地域において、道路を引き込むことで複数の戸建て住宅の区画を造成することが最も有効利用である場合は、「広大地の評価」が受けられるケースもありました。これを「ミニ広大地」などと呼びました。

 このように、実際には「広大地の評価」が受けられるかどうか、判断に迷うようなケースも少なくなかったのです。

広大地補正率の軽減率が大きく相続税の負担において不公平

 第三に、先ほども触れましたが「広大地補正率」は最大で40%、最小でも65%に軽減されるため、節税対策の有力な手法として広く知られるようになり、積極的に活用される傾向がありました。

 活用そのものに問題があるわけではありませんが、相続税の負担において不公平ではないかという見方があったようです。

「広大地の評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」では何が変わった?

 こうした「広大地の評価」の問題点を解消するため新たに設けられたのが、「地積規模の大きな宅地の評価」です。2018年(平成30年)1月1日以降の相続に適用されています。

 「地積規模の大きな宅地」とは、東京、大阪、名古屋を中心とした三大都市圏にある500㎡以上の宅地、および三大都市圏以外の地域にある1000㎡以上の宅地などのことで、「広大地」と同じです。

 ただし、面積要件を満たしていても対象外となる土地の要件が変わりました。

・市街化調整区域や工業専用地域にある宅地が除かれる
・路線価が設定されている都市部などでは、普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区にある宅地のみが対象になる
・指定容積率が400%(東京特別区においては300%)以上の地域にある宅地などは除かれる

 まず、市街化調整区域や工業専用地域にある宅地が除かれます。これらの地域では戸建て住宅を建てることができないためです。

 また、路線価が設定されている都市部などでは、普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区にある宅地のみが対象となり、それ以外の土地は除かれることになりました。戸建て住宅の団地造成が行われるのは、こうした地区がほとんどであるというのが理由です。

 さらに、指定容積率が400%(東京特別区においては300%)以上の地域にある宅地などは除かれます。指定容積率がこの基準以上であれば、一般的にマンションが建てられるからです。

 一方、「広大地の評価」にあった、道路など公共公益的施設用地の負担の有無については問われなくなりました

 このように、「地積規模の大きな宅地」に当てはまるかどうかの判断は、「広大地の評価」に比べて数値が明確で、分かりやすくなったといえます。

相続での適用にあたって注意すべき4つのポイントとは

 「広大地の評価」が「地積規模の大きな宅地の評価」に変わったことにより、該当する宅地の相続税評価は、その形状などに応じてよりきめ細かく行われるようになっています。

 ただ、実際の相続においてはいくつか注意すべき点もあります。

  • ①面積要件を満たしていないと適用されない
  • ②「地積規模の大きな宅地の評価」から対象となるケース、対象外となるケースがある
  • ③形が良く、広い土地ほど相続税評価額が高くなる
  • ④場合によっては「不動産鑑定評価」を用いることも可能

 各注意点について詳しく見ていきましょう。

①面積要件を満たしていないと適用されない

 第一に、面積要件を満たすことが極めて重要です。

 「広大地の評価」では、「ミニ広大地」のように面積要件を満たさないでも適用対象になるケースがありましたが、現在はなくなっています。面積要件に満たない場合、次のような対策が考えられます。

  • ・相続税の土地の評価は利用状況ごとに行うことになっているので、隣接する所有地で利用状況をそろえる
  • ・隣接する土地を購入する
  • ・家族間で隣地の贈与や売買を行い集約する
  • ・土地を分割して相続するのではなく、共有財産として相続する
  • ・土地の測量をし直す(登記簿の面積より実測した面積のほうが広くなることがある)
  •  

②「地積規模の大きな宅地の評価」から対象となるケース、対象外となるケースがある

 第二に、「広大地の評価」では対象外だったものの、「地積規模の大きな宅地の評価」では対象となるケースがあります。以前、「広大地の評価」については難しいとされた場合、もう一度確認したほうがいいでしょう。

 例えば、道路や公園など公共公益的施設用地が必要のない土地やマンションに適した土地は「広大地の評価」では対象外でしたが、「地積規模の大きな宅地の評価」ではこうした定性的な条件はなくなりました。

 すなわち、公共公益的施設用地が不要な土地であっても、マンションを建てられる土地であっても、所定の要件さえ満たせば適用を受けられます。

 一方、路線価が設定されているエリアにおいて「繁華街地区」や「中小工場地区」などにある宅地は、「広大地の評価」では対象となりましたが、「地積規模の大きな宅地の評価」では対象にならなくなったケースもあります。

③形が良く、広い土地ほど相続税評価額が高くなる

 第三に、形の良い土地については「広大地の評価」より「地積規模の大きな宅地の評価」のほうが、相続税評価額が高くなる傾向があります。また、面積が広ければ広いほど、高くなる傾向があります。

 形が良く、広い土地ほど、事前に相続税の負担がどうなるか、また何らかの対応を取るべきかどうか、早めに確認するほうがよいでしょう。

④場合によっては「不動産鑑定評価」を用いることも可能

 第四に、実際の申告にあたっては、「不動産鑑定評価」を用いることも考えておきましょう。

 相続税の計算では、国税庁の「財産評価基本通達」を用いるのが基本ですが、土地の周辺状況や形状などに特殊な要因がある場合、不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」を用いることも可能です。

 例えば、傾斜や起伏が多く造成費がかさむ土地、前面道路に対して2~3m以上の高低差のある土地、道路に接する間口が2m未満であったり道路に接していなかったりする土地などです。

 また、容積率が400%(東京23区内では300%)以上あっても接道などの関係で戸建て住宅が最有効使用と思われる土地など、「不動産鑑定評価」を用いるほうが相続税の計算上、有利になることが多いでしょう。
※最有効使用とは、その不動産の効用(収益性又は快適性)が最高度に発揮される可能性に最も富む使用のこと

「地積規模の大きな宅地の評価」の評価額の計算方法

 「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる土地については、次の計算式で評価します。「広大地の評価」との大きな違いは、「規模格差補正率」という新たな補正率を使いつつ、奥行価格補正率や不整形地補正率など、従来ある規定も併用することです。また、セットバックや造成費の減額も重ねて適用することができます。

評価額 = 路線価または標準的な1㎡当たりの価額 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率などの各種画地補正率 × 規模格差補正率 × 地積(㎡)

 「規模格差補正率」は、次の算式により計算します(小数点以下第2位未満は切り捨て)。式中のⒶは地積、ⒷおよびⒸは、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ下表の(1)、(2)のとおりです。

規模格差補正率

(1) 三大都市圏に所在する宅地

地積 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
500㎡以上1,000㎡未満 0.95 25
1,000㎡以上3,000㎡未満 0.90 75
3,000㎡以上5,000㎡未満 0.85 225
5,000㎡以上 0.80 475

(2) 三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地積 普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
1,000㎡以上3,000㎡未満 0.90 100
3,000㎡以上5,000㎡未満 0.85 250
5,000㎡以上 0.80 500

 なお、土地の面積に応じた「広大地補正率」と「規模格差補正率」のみを比較すると、次のようになります。

 他の補正率を併用できる分、「規模格差補正率」のほうが、減額割合は少なくなっていることが分かると思います。

図表 「広大地補正率」と「規模格差補正率」の減額割合は?

三大都市圏の場合

地積 広大地補正率 規模格差補正率 差(ポイント)
500㎡ 42.5% 20% 22.5
1,000㎡ 45% 22% 23
2,000㎡ 50% 25% 25
3,000㎡ 55% 26% 29
4,000㎡ 60% 28% 32
5,000㎡ 65% 29% 36

三大都市圏以外の場合

地積 広大地補正率 規模格差補正率 差(ポイント)
1,000㎡ 45% 20% 25%
2,000㎡ 50% 24% 26%
3,000㎡ 55% 26% 29%
4,000㎡ 60% 27% 33%
5,000㎡ 65% 28% 37%


評価額の計算例

 では、実際に下図のような倍率地域に所在する宅地(地積規模の大きな宅地の評価における要件は満たしています)の評価額を計算してみましょう。

-条件-
・地積2500㎡
・三大都市圏以外の地域に所在する倍率地域
・宅地の固定資産税評価額:50,000,000円
・近傍の固定資産税評価に係る標準宅地の1㎡当たりの価額:40,000円
・倍率:1.1倍
・奥行価格補正率:0.89(普通住宅地区)
地積規模の大きな宅地の評価額の計算例

①標準的な1㎡当たりの価額

倍率地域(路線価がないため倍率方式で評価される地域)の場合、地積規模の大きな宅地の評価では、路線価の代わりにその宅地の間口距離・奥行距離が標準的なものであるとした場合の1㎡当たりの価額を使用し、ここでは評価倍率の1.1を乗じた価額を使用します。


30,000円 × 1.1倍 = 33,000円

 

②規模格差補正率(小数点以下第2位未満切り捨て)

 

規模格差補正率

 

 

 


③評価額
評価額 = ①標準的な1㎡当たりの価額 × 奥行価格補正率 × ②規模格差補正率 × 地積(㎡)
    = 33,000円 × 0.89 × 0.75 × 2500

    = 55,068,750円


④倍率方式による評価額と比較

地積規模の大きな宅地の評価で計算した評価額より、倍率方式で計算した評価額の方が低い場合は、倍率方式で計算した評価額をその宅地の相続税評価額とします。


倍率方式による評価額 = 50,000,000円 × 1.1倍

           = 55,000,000円

 

55,068,750円 > 55,000,000円

 したがって、この宅地の相続税評価額は5,500万円(倍率方式による評価額)となります。

まとめ

 現在の「地積規模の大きな宅地の評価」は、土地の相続税評価において非常に複雑で高度な判断が求められます。

 適用が可能かどうかなどの判断や実際の申告書作成などにあたっては、相続税に詳しい税理士などの専門家に相談することは必須です。

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