借地権付き建物の相場と、高く売却するために必要な確認事項とは?

2018年4月8日公開(2021年10月12日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
監修者 江幡吉昭:株式会社アレース・ファミリーオフィス 代表取締役

都内にも多い借地権付き物件はそもそも売却可能なのだろうか? また、高く売る方法はあるのだろうか? 借地法には旧法と新法があり、適用される内容が異なるため、物件がどちらの法律下で契約したかの確認がまず重要になる。その上で有利な条件で売却を考えるべきだろう。(監修:江幡吉昭アーレス・ファミリー・オフィス代表)

売却可能なのは、「借地権」と「普通借地権」

 相続などにより、借地権付き建物を手に入れたが、不要なので売却処分したいというニーズは結構強い。しかし、地主から借りている土地であり、売却するにもかなりの制約ががあるのが現状だ。そこで、売却・処分に先立ってまず確認すべきなのが、どんな借地契約をしているかどうかだ。

 借地法とは、もともと戦後の引き上げ者たちの住宅を確保するため、借地に家を建てて救済しようという発想で設置された法律だ。1992年に改正され、新法が施行された。

 大きな違いは、契約日が1992年(平成4年)8月1日以降で、適用される法律が変わることだ。もしもこの8月1日に契約日であれば、それは新法のもとで契約したことになる。

 なお、旧法は「借家法」と呼ばれ、新法は「借地借家法」と名称が変わる。しかし、今も多くの借地権付き物件は旧法で契約されたものが多く流通しているため、その場合は旧法が適用される。そのため、どちらが適用される契約内容なのかをまず確認することがポイントになる。

■旧法と新法で、借地の売却のしやすさに違いはある?
  借地権の種類 更新 売却
旧法
(借地法)
借地権
(旧法)
更新可能 可能
a)地主に売却
b)第三者に売却
c)裁判
d)その他
新法
(借地借家法)
普通借地権
定期借地権 一般定期借地権 更新なし
※期間満了後は更地に
困難
建物譲渡
特約付借地権
建物譲渡に伴い
借地権は消滅
事業用借地権 更新なし
※期間満了後は更地に

 上表のように、借地権(旧法)、普通借地権(新法)ならば売却は可能だ。一方で定期借地権の場合は、一定期間後に地主に返さないといけないので売却するのは困難となる。

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>> 「借地」や「底地」を売却・処分するにはどうしたらいい?~「底地」は、"借地人"に買ってもらうのがベスト~

「地上権」と「土地賃借権」の大きな違いに注意

 ところで、借地権には、借りた土地の上に建物を建てる権利の「地上権」と「土地賃借権」の2つがある。

 「地上権」は“物権”と呼ばれ、地主への承諾も不要で第三者への売却や転貸が自由にできる。

 一方、「土地賃借権」は“債権”と呼ばれ、地主と賃借人が契約を結ぶにあたり、こちらは登記などはできない。借地権の多くは、この「土地賃借権」であり、自由に売却することもできない。もし、売却したり転貸する場合には、地主の承諾(承諾料の支払い)が必要になる。

 ここに大きな差があるので、もしも売却を考えるときには、地上権が登記されているのかを確認しよう。

借地権を第三者に売却する4つの方法

 では、具体的に借地権付き物件をどう売ればいいのだろうか?

a) 地主に売却する
 まず売却先として、地主があげられる。もともと地主から土地を借りているのだから、借地権を買い戻してもらうことになる。また、地主に優先権があるため、交渉しやすく前向きに検討してくれる可能性も高い。しかし、都内などでは地価が高く、簡単に買い戻してくれるとは限らないので注意だ。

b) 第三者に売却する
 次に、第三者に売却するケースだが、その場合は地主の承諾が必要になる。承諾が得られれば、譲渡による名義書換などの手続きをすればスムーズに売却可能だ。

 また、第三者に借地権と底地権(借地権のついた土地の所有権)を同時に売却するケースも考えられる。ただし、地主が売却に応じてくれるのかがポイントになる。

c) 裁判(地主が承諾しない場合)
 借地権の譲渡に地主が承諾しない場合は、裁判となる。最終的には裁判所から借地権の譲渡の承諾許可を得ることになるが、地主との関係はこじれるため、売却するときにも買い手がつきにくい現実がある。

d) その他のケース
 分割可能なほど広い土地の借地権を持つ場合、その一部を地主の底地と等価交換し、その後、第三者に売却するケースもある。等価交換後は借地ではなくなるため、その後の売却に関しては、一般的な不動産物件の売買と同じになる。

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>> 広大な土地は買い叩かれやすいので、自分で分割してから販売しても問題ないのか?

価格の目安は、「借地権割合」から計算する

 「借地権を売却したいのですが、いくらくらいになりますか?」という相談が不動産会社に持ち込まれることがあるが、実は土地付き物件のような相場がない。

 とはいえ、まったく手がかりがないのも困るため、目安となる金額を算出する方法がある。ここでは、それを紹介しよう。

借地権の査定目安額=「自用地としての評価額」×借地権割合

 この式の「借地権割合」とは、土地の権利に含まれる借地権の割合にあたる。これは土地ごとに設定されており、国税庁のサイトで確認できる。

 一例として東京都内の「路線価図」の一部を見よう。地図の道路には、数字と、A〜Gの表記がある。数字はその道路に面している土地の1㎡当たりの単価をしめしており、英文字が借地権割合を示している。それぞれの英の時に対応した「借地権割合」は以下の通りだ。つまり、土地によって借地権割合が異なるのである。

■借地権割合のパーセンテージ
記号 借地権割合
 A 90%
 B 80%
 C 70%
 D 60%
 E 50%
 F 40%
 G 30%
路線価図はネット上で見られる(国税庁のサイトより)
拡大画像表示

 例えば、自分の借地が面している道路に「200D」と書かれている場合、1㎡当たりの単価が200千円(20万円)であり、借地権割合が「D=60%」なので、先の計算式を使うと以下のようになる。

借地権の査定目安額
=「自用地としての評価額」×借地権割合
=20万円×60%
=12万円(㎡当たり)

 なお、路線価が定められていない地域の土地等を評価する場合は、「(評価)倍率表」を用いる。

 また上記の計算はあくまでも借地権の目安で、建物の価格は含んでいない。自分の所有する土地でないが、借地権としての評価だといっていい。建物は、木造や軽量鉄骨などによって評価は変わってくるが、築年数を重ねれば価値はどんどん下がる。国税庁による減価償却資産の耐用年数で、木造住宅は22年となっている。この数字をもとにして、不動産業界では築20年ほどで建物の価値はなくなるとしている。

 従って、借地権が400万円で、建物が木造の築20年なら、まずは400万円が一つの目線となる。しかし借地権の価格については、毎月の地代・譲渡や建替えの承諾料などがどのようになっているかで大きく価格が変わってくる。

許諾料は10%程度が相場と言われるが、ケースバイケース

 結局、借地権付き物件の譲渡売却にあたっては、たいていは地主の承諾が必要で、承諾料がかかる。これまでの商慣習として借地権の契約にあたって含まれていることがほとんどであったが、許諾料は任意なもので法的に規定されているわけではない。

 不動産の相続に詳しい、アーレス・ファミリー・オフィス代表の江幡吉昭氏は、承諾料がかかる場合の確認は重要だと話す。

 「以前、何かにつけて承諾料を請求する地主がいました。建て替えや大規模なリフォームごとに請求すれば、土地の賃借料以外の収入になるので、承諾料は地主にとってありがたい臨時収入となります。承諾料が欲しいその地主は、借地人が断りもなくリフォームしていないかを確認するために、借家権付きの物件を定期的に訪ねているとのことです」と江幡代表は苦笑いで語る。

 そもそも承諾料というのは、商習慣から発生したといわれた礼金のようなものだ。もしも地主に何も知らせずに借地権付き建物を売却したとしよう。土地を貸している地主からすれば、急に知らない人がその土地の上に住むことになれば、決していい気持ちはしないだろう。そういうことも配慮して、借地権付き物件は、販売・転貸するときには地主の承諾を得て、承諾料を払うことが商習慣になったのだ。

 売却以外では、次のようなケースで承諾料が発生する(法律上では、「財産の給付」という表記をするが、これが承諾料にあたる)

・建物の増改築
・建物の再建など
・借地条件の変更した場合

 なお、承諾料の金額は、いずれのケースでも借地権金額の10%相当額といわれる。通常は売り主が負担する。

 「借地権を売却するときには、後々トラブルにもなりかねないので、承諾が必要な条件や承諾料などを確認しておくことが大切ですね。また、地主との良好な関係を築いておけば、売却のときにも承諾を得やすいと思います」と江幡代表はアドバイスする。

借地権付き物件を高く売却するためには

 以上が借地権付き物件を売却する際の注意点である。最後にポイントをまとめてみた。

・新旧の借地法による内容を確認しておく。地上権の登記もチェックを。
・借地権の売却に関して、地主の承諾が必要。
・借地権の買い取りに関して、地主に優先順位がある。
・借地権に相場はない。目安の金額をもとに交渉となる。
・借地権の売却・転貸時には承諾料がかかる。その条件と金額を確認する。

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