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不動産を高値で売却する方法[2019年]
2018年4月2日公開(2019年6月5日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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広大な土地の相場や上手な売却方法とは?
建売業者に安く買い叩かれやすいので、
自分で分割・開発して販売しても問題ない?

広い土地は広いがゆえに相場で売れないことが多い。建売業者に売ろうにも、安く買いたたかれることも少なくない。ならば、自分で土地を分割(分筆)して、複数の人に売却しようと考える人もいるだろう。「開発許可」が必要になるような広大な土地を少しでも高く売るにはどうするのがいいのかを探ってみた。

建売業者は相場の7割程度でしか買ってくれない

 都心ならひと財産になる広大な土地も、郊外や田舎になると話は別。よほどいい立地でなければ、広すぎるがゆえに、相場で売却することは難しい。宅地のニーズがあるなら、宅建業者への売却が考えられるが、やはり相場の7割がいいところと言われる。

 宅地業者は買い取ってから分割、開発するためには諸費用がかかり、売れなかった場合のリスクもある。そこに利益を乗せていくわけだから、高くは買えないのだ。それなら、自分で広い土地を分割(分筆)して、少しずつ売却するか、複数の業者に一気に売却すれば、相場に近い価格で販売できるのではないか…。そう考えても、不思議ではないだろう。

 ところが、ことはそう簡単なことではないのだ。相続・事業継承等問題のコンサルタントで不動産について詳しい「アレース・ファミリー・オフィス」代表の江幡吉昭氏が答える。

 「弊社でも、相続などで引き継いだ広大な土地の処分に困っているクライアントがたくさんいます。地方になると、相場の半分近くでしか建売業者が買い取ってくれないという話さえあります。それで、個人で分筆を考える人がでてくるのしょう。ただし、宅建の資格を持たない個人が次々に売りに出すと大変なことになります」

 宅地建物取引業法では、不特定多数を相手に宅地・建物の売買を繰り返し行う事業を営む場合には、宅建免許が必要となるからだ。

 宅建免許がなくても、個人が特定の1人または1社に、1回だけ売るのであれば、不特定多数を相手にしておらず、繰り返し売買するわけではないから違法とはならないのである。

 「ただし、同じ取引先に分割して販売するということは、複数回の取引とみなされます。そうなれば、宅建業法違反になりますから、ダメですね」とアレースの江幡代表。

 では、今年と来年に分けて売買する場合は、宅建業の資格の資格がなくても売買は可能だろうか?

 こちらも答えは「ノー」になる。

 「翌年に同じことをすると反復取引をしたとみなされます。では、2年後ならいいのかというと、それでもグレーです」という。

 結局、宅建免許を持たない個人が分割して販売するのは限界があるのだ。

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「開発許可」ってなに?

 ところで、土地を造成・開発する場合、所有している土地が広大だと「開発許可」が必要になる。開発許可が必要になると、時間やコストがかかるため、不動産会社は開発許可が不要な規模の土地を求める傾向がある。

 ここで、「開発許可」について説明しておこう。開発許可とは、都市計画における「開発許可制度」のことをいう。これは、都市の発展を計画的に行い「良好かつ安全な市街地の形成と無秩序な市街化の防止」を目的としている。

 簡単に言えば、乱開発を防ぎ、安全で良い環境のまちづくりをするルールだ。一定規模の広さを持つ宅地開発については、都道府県の知事に開発許可を申請して認められなければならない。その内容については下記表のようになっている

■開発許可の規制対象規模
都市計画区域 線引き都市計画区域 市街化区域 1000㎡(三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500㎡)以上
※開発許可権者が条例で300㎡まで引き差げ可
市街化調整区域 原則としてすべての開発行為
非線引き都市計画区域 3000㎡以上
※開発許可権者が条例で300㎡まで引き差げ可
準都市計画区域 3000㎡以上
※開発許可権者が条例で300㎡まで引き差げ可
都市計画区域及び準都市計画区域外 1ha以上
 ※出所:国土交通省(開発許可制度の概要

 開発許可の必要かどうかの目安は、図表に示されているように、その土地が「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域及び準都市計画区域外」のいずれにあたるかで細かなルールが異なっている。多くの開発許可が申請されている「市街化地域」では、「1000㎡(三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500㎡)以上」となっている。

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開発許可が不要な規模に分割することは可能か

 開発許可が必要になると、自治体と相談しながら計画の立案を固めていくことなる。計画決定になるまでは早くても約90日かかる。さらに申請書等の提出までに約30日、許可申請(29条開発許可申請書提出)から審査して許可書が交付されるまで約15日〜20日かかるとされる。

 つまり、開発許可が必要になると、工事着手するまでに早くてもおおよそ6カ月ほど必要になる。その間の資金繰りは当然、開発業者が背負う。近隣住民への説明会などを開催するのも面倒だ。そうした手間やコストを嫌う開発業者は、開発許可の不要な広さの土地を取得したほうが効率もいい。

 そういうニーズがあるなら、一度に販売するのではなく、開発許可のいらない規模に分割して、少しでも高く売ろうという輩も存在する。1000㎡未満(もしくは500㎡未満)になるように、土地を分割して販売する行為は、“開発逃れ”と呼ばれ、脱法行為に当たる可能性が高い。

 これも、要注意とアレースの江幡代表は指摘する。

 「反復継続性があるか、事業性があるか、ということが問われます。たとえ1回の販売でも複数の不動産会社に対して売却すれば、反復継続的な取引に該当するとみなされますし、親族間や隣接の所有者に対する売却ではなく、広く一般の人を対象にした取引であれば、事業性は高いと判断されます」

 広大な土地を持て余すオーナーにとって、一番いいのは宅建免許を取って自分でやることだが、実務経験がなければ、開発行為を行い、複数の不動産会社相手に交渉するのはハードルが高い。結局のところ、複数の不動産仲介業者にあたって、より高値で購入してくれる建売業者を探すしかないようだ。

まとめ~広い土地を個人で分割販売するのは困難

 個人が広い土地を高値で売るために、自分で分割、販売するのはかなりリスクがあることが分かった。高値での売却を狙うのなら、複数の不動産仲介会社、建売業者などと話をして、高値で購入してくれる会社を見つけるのが無難かもしれない。

(1)宅建免許なしでも、特定の相手に、1回であれば土地の売却はできる。
(2)土地を分割して不特定多数に複数回売るには、宅建免許が必要
(3)「開発許可」が必要な土地の場合、開発許可が不要な規模への分割販売も、宅建免許が必要

(4)広大な土地をできるだけ高く売るには、建売業者の相みつを取るのがベスト

 なお、実際に売却する際は、急いでいないということもあるので、複数の不動産会社に査定を依頼して、じっくりと相場を把握し、焦らずに販売していくのがいいだろう。その際、「不動産一括査定サイト」などを活用すると、複数の会社に簡単に査定を依頼できるので便利だ。

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U無料査定はこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆リビンマッチ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「リビンマッチ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ(東証マザーズ)
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点
リビンマッチ無料査定はこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ無料査定はこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ無料査定はこちら
◆HowMaスマート不動産売却(一般媒介での一括査定)
対応物件の種類 マンション、戸建て(東京23区)
掲載する不動産会社数 10社(一般媒介) HowMaスマート不動産売却の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 コラビット
紹介会社数 最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。
HowMaスマート不動産売却無料査定はこちら
◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ
(東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう
いえカツLIFE無料査定はこちら
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