広大な土地の相場や上手な売却方法とは? 
建売業者に安く買い叩かれやすいので、自分で分割・開発して販売しても問題ない?

2018年4月2日公開(2021年6月29日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

広い土地は広いがゆえに相場で売れないことが多い。建売業者に売ろうにも、安く買いたたかれることも少なくない。ならば、自分で土地を分割(分筆)して、複数の人に売却しようと考える人もいるだろう。「開発許可」が必要になるような広大な土地を少しでも高く売るにはどうするのがいいのかを探ってみた。

建売業者は相場の7割程度でしか買ってくれない

 都心ならひと財産になる広大な土地も、郊外や田舎になると話は別。よほどいい立地でなければ、広すぎるがゆえに、相場で売却することは難しい。宅地のニーズがあるなら、宅建業者への売却が考えられるが、やはり相場の7割がいいところと言われる。

 宅地業者は買い取ってから分割、開発するためには諸費用がかかり、売れなかった場合のリスクもある。そこに利益を乗せていくわけだから、高くは買えないのだ。それなら、自分で広い土地を分割(分筆)して、少しずつ売却するか、複数の業者に一気に売却すれば、相場に近い価格で販売できるのではないか…。そう考えても、不思議ではないだろう。

 ところが、ことはそう簡単なことではないのだ。相続・事業継承等問題のコンサルタントで不動産について詳しい「アレース・ファミリー・オフィス」代表の江幡吉昭氏が答える。

 「弊社でも、相続などで引き継いだ広大な土地の処分に困っているクライアントがたくさんいます。地方になると、相場の半分近くでしか建売業者が買い取ってくれないという話さえあります。それで、個人で分筆を考える人がでてくるのしょう。ただし、宅建の資格を持たない個人が次々に売りに出すと大変なことになります」

 宅地建物取引業法では、不特定多数を相手に宅地・建物の売買を繰り返し行う事業を営む場合には、宅建免許が必要となるからだ。

 宅建免許がなくても、個人が特定の1人または1社に、1回だけ売るのであれば、不特定多数を相手にしておらず、繰り返し売買するわけではないから違法とはならないのである。

 「ただし、同じ取引先に分割して販売するということは、複数回の取引とみなされます。そうなれば、宅建業法違反になりますから、ダメですね」とアレースの江幡代表。

 では、今年と来年に分けて売買する場合は、宅建業の資格の資格がなくても売買は可能だろうか?

 こちらも答えは「ノー」になる。

 「翌年に同じことをすると反復取引をしたとみなされます。では、2年後ならいいのかというと、それでもグレーです」という。

 結局、宅建免許を持たない個人が分割して販売するのは限界があるのだ。

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「開発許可」ってなに?

 ところで、土地を造成・開発する場合、所有している土地が広大だと「開発許可」が必要になる。開発許可が必要になると、時間やコストがかかるため、不動産会社は開発許可が不要な規模の土地を求める傾向がある。

 ここで、「開発許可」について説明しておこう。開発許可とは、都市計画における「開発許可制度」のことをいう。これは、都市の発展を計画的に行い「良好かつ安全な市街地の形成と無秩序な市街化の防止」を目的としている。

 簡単に言えば、乱開発を防ぎ、安全で良い環境のまちづくりをするルールだ。一定規模の広さを持つ宅地開発については、都道府県の知事に開発許可を申請して認められなければならない。その内容については下記表のようになっている

■開発許可の規制対象規模
都市計画区域 線引き都市計画区域 市街化区域 1000㎡(三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500㎡)以上
※開発許可権者が条例で300㎡まで引き差げ可
市街化調整区域 原則としてすべての開発行為
非線引き都市計画区域 3000㎡以上
※開発許可権者が条例で300㎡まで引き差げ可
準都市計画区域 3000㎡以上
※開発許可権者が条例で300㎡まで引き差げ可
都市計画区域及び準都市計画区域外 1ha以上
 ※出所:国土交通省(開発許可制度の概要

 開発許可の必要かどうかの目安は、図表に示されているように、その土地が「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域及び準都市計画区域外」のいずれにあたるかで細かなルールが異なっている。多くの開発許可が申請されている「市街化地域」では、「1000㎡(三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等は500㎡)以上」となっている。

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開発許可が不要な規模に分割することは可能か

 開発許可が必要になると、自治体と相談しながら計画の立案を固めていくことなる。計画決定になるまでは早くても約90日かかる。さらに申請書等の提出までに約30日、許可申請(29条開発許可申請書提出)から審査して許可書が交付されるまで約15日〜20日かかるとされる。

 つまり、開発許可が必要になると、工事着手するまでに早くてもおおよそ6カ月ほど必要になる。その間の資金繰りは当然、開発業者が背負う。近隣住民への説明会などを開催するのも面倒だ。そうした手間やコストを嫌う開発業者は、開発許可の不要な広さの土地を取得したほうが効率もいい。

 そういうニーズがあるなら、一度に販売するのではなく、開発許可のいらない規模に分割して、少しでも高く売ろうという輩も存在する。1000㎡未満(もしくは500㎡未満)になるように、土地を分割して販売する行為は、“開発逃れ”と呼ばれ、脱法行為に当たる可能性が高い。

 これも、要注意とアレースの江幡代表は指摘する。

 「反復継続性があるか、事業性があるか、ということが問われます。たとえ1回の販売でも複数の不動産会社に対して売却すれば、反復継続的な取引に該当するとみなされますし、親族間や隣接の所有者に対する売却ではなく、広く一般の人を対象にした取引であれば、事業性は高いと判断されます」

 広大な土地を持て余すオーナーにとって、一番いいのは宅建免許を取って自分でやることだが、実務経験がなければ、開発行為を行い、複数の不動産会社相手に交渉するのはハードルが高い。結局のところ、複数の不動産仲介業者にあたって、より高値で購入してくれる建売業者を探すしかないようだ。

まとめ~広い土地を個人で分割販売するのは困難

 個人が広い土地を高値で売るために、自分で分割、販売するのはかなりリスクがあることが分かった。高値での売却を狙うのなら、複数の不動産仲介会社、建売業者などと話をして、高値で購入してくれる会社を見つけるのが無難かもしれない。

(1)宅建免許なしでも、特定の相手に、1回であれば土地の売却はできる。
(2)土地を分割して不特定多数に複数回売るには、宅建免許が必要
(3)「開発許可」が必要な土地の場合、開発許可が不要な規模への分割販売も、宅建免許が必要

(4)広大な土地をできるだけ高く売るには、建売業者の相みつを取るのがベスト

 なお、実際に売却する際は、急いでいないということもあるので、複数の不動産会社に査定を依頼して、じっくりと相場を把握し、焦らずに販売していくのがいいだろう。その際、「不動産一括査定サイト」などを活用すると、複数の会社に簡単に査定を依頼できるので便利だ。

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