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不動産売却の注意点
【第21回】2019年3月11日公開(2019年3月20日更新)
梶本幸治
梶本幸治

梶本幸治(かじもと・こうじ)氏:不動産売買の業界の裏の裏まで知りつくした不動産業専門コンサルタント。普段は売却を中心とする不動産梅者のコンサルティングを中心としていますが、こダイヤモンド不動産研究所では、売主の立場に立って、「不動産を売却するときの注意点」を解説します!

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不動産会社のインターネットを活用した販売力を見抜くには?「会員登録コンテンツがある」などで4つのポイントを見極めよう

販売の主戦場がチラシからインターネットに移行した今では、自社サイトの充実度と、不動産ポータルサイトの物件登録方法によって、その会社のインターネットでの販売力を知ることができます。

折り込みチラシは一切配布しない会社も

不動産会社の販売力はインターネットを見ればわかる

 一昔前であれば、不動産会社の販売力は「新聞折り込みチラシの配布量と頻度」で、ある程度測る事が出来ました。

 「あの不動産会社は毎週毎週、新聞に折込み広告を入れているから、我が家を売却する時はあの不動産会社に依頼してチラシに載せて貰おう」と思う売り主も多かったのです。

 しかし、今では新聞の購読者数が減少し、不動産会社も新聞折り込みチラシでは問い合わせが期待出来ないため、「新聞折り込み広告は一切実施しない」と決めている会社さえある程です。

 そうなると、冒頭で申し上げたような「新聞折り込みチラシの配布量と頻度」を販売力のバロメーターとして使う事が出来なくなり、売り主としたらどの不動産会社に売却を任せたら良いかが分かりにくくなってしまいました。

 しかし、不動産会社販売力を測る方法はまだございます。

 今や不動産販売の主戦場は「新聞折り込みチラシ」から「インターネット」へと移行しておりますので、そのインターネット活用法によって不動産会社の販売力を知る事が出来るのです。

 不動産会社のインターネット活用には大きく分けて2つあり、1つは「自社サイトの充実」、もう1つは「不動産ポータルサイトへの物件登録」です。

 それでは、まず不動産会社の自社サイトのどこをみれば、その販売力が分かるのかご説明します。

【関連記事はこちら】
>> 家やマンションの売却時に、「ネット」と「チラシ」のどちらを重視して広告すれば、スムーズに売却できるのか?

【自社サイトはここをCheck①】 
会員登録すれば未公開情報が見られる仕様になっているかチェック!

 不動産会社には自社サイトのコンテンツとして「会員登録」フォームを設置しているところがあります。そして、会員登録をすると「購入希望物件の条件(希望する最寄駅や広さ、築年数や価格)」を設定する事が出来ます。こうしたコンテンツは「購入希望顧客管理システム」と紐づけられているケースが多く、市場に希望物件が出て来るたびに、システムで自動的に物件情報が、メール等で送られてくるのです。

 このようなシステムは、なにも連携していないサイトと比べて高価ですから、「不動産を買いたいお客様を沢山集めよう」としている不動産会社でないとシステムの導入に踏み切れません。

 従って、「会員登録コンテンツがある=購入希望のお客様が多い=販売力がある」という図式が成り立つのです。

【自社サイトはここをCheck②】 
「ページのソースを表示」を見て、検索にかかりやすいかチェック!

 不動産会社の自社サイトですから、物件は沢山掲載されているはずです。どの物件でも結構ですので、物件詳細ページ(間取りや写真、物件概要が載っているページ)を開いてみて下さい。

 物件詳細ページを表示させた状態でマウスを右クリック(マックの場合、2本指でタップ)すると、「ページのソースを表示」と表示されますので、クリックして下さい。

 そうすると、英語や数字がいっぱい並んだページが表示されます。これら英語や数字で書かれた文をソースコードと呼ぶのですが、そのページの上の方にある「<title>」と書かれた部分を探して頂き、その後に続く日本語をご確認下さい。

 自分で探すのは大変なので、「CTRL(command)+F」キーで、ページ内検索機能を呼び出し、先ほどの<title>を検索すれば、すぐに見つかります。

 その部分に「物件種別(土地・戸建・分譲マンション)、物件の所在地や最寄り駅、更に学校区名等」が記載されていれば、そのホームページは検索エンジンを意識した作りになっている可能性が大です。

 誤解を恐れずに説明致しますと、この「<title>」に書かれた文言が、検索一覧ページの「タイトル(青字で書かれ、クリックすると対象ページへ遷移する文言)」になる事が多く、不動産会社側が「こんなキーワードで検索されたい」と考えるキーワードはここに盛り込んでおくべきなのです。

 しかし、「<title>」の部分の日本語が「物件詳細|№25698457」等と、何の意味も無い文言が並んでいる場合がございます。このような「<title>」のホームページを使っている不動産会社はネット戦術の基本を理解していない事が多く、販売力にも疑問が残ります。

【自社サイトはここをCheck③】 
掲載物件の所在地を見て「地域への密着度」をチェック!

 実需居住用の不動産を売却する場合、ホームページに掲載されている物件の「エリアの広さ」も要チェックです。

 「東京23区内を全て網羅」や「大阪府下の物件は全て取扱い」といえば聞こえは良いですが、結局のところ「得意分野・得意エリアが無いから取り敢えず手を広げてみました」といった不動産会社も多数存在します。

 掲載物件の所在地をチェックしてみて「東京23区内の物件は全て載っているが、各区ごとに5物件くらいしか掲載物件が無い自社サイト」を持っている不動産会社よりも、「板橋区内の物件しか掲載されていないが、板橋区内の掲載物件数は200件ほどある自社サイト」を運営している不動産会社の方が地域に密着しており、エリア限定の買い主を多く抱えている可能性が高いと言えるでしょう。つまり、エリア内での不動産販売力に優れている事に繋がるのです。

【不動産ポータルへの物件登録方法はここをCheck】
写真点数と文字数の多さをチェック!

 ここまでは、不動産会社の自社サイトのチェック方法をご紹介して参りましたが、ここからは不動産ポータルサイトの物件登録方法から、「インターネット販売力」を見抜く方法をお伝えします。

 各社が預かっている物件は、当然ながら不動産ポータルサイトにも登録します。

 ただし、不動産ポータルサイトは、写真の掲載点数や、各コメント欄の掲載文字数に上限があります。例えば、「写真は10点まで、物件タイトルは42文字まで、ページ冒頭の説明文は300文字まで、写真下のコメントは100文字まで」といった具合に、各上限が設定されています。

 これら上限を目一杯使って物件ページを作成している不動産会社は「不動産ポータルサイトに対する取り組み方」がしっかりしていると言えるでしょう。

 しかし、写真も数点しか掲載せず、文字の量も少ない不動産会社は雑な会社だと言わざるを得ません。

 そのように雑な会社に販売を依頼してしまうと、あなたが所有しておられる不動産の魅力を、買い主に知って貰う事は難しくなるでしょう。

まとめ 〜 広告宣伝に秀でている不動産会社を見つけよう

 ご覧頂きました通り、不動産会社の自社サイトや不動産ポータルサイトへの取り組み方で、その販売力をある程度測る事が出来ます。

 不動産営業担当の中には「不動産なんて所詮は金額さ。高ければ売れないし安ければ売れる。広告や宣伝の仕方で変わるものじゃないよ」という方もいますが、売り主の立場からするととんでもない考え方です。例え10万円でも高く売れるよう頑張ってくれる不動産会社を選びたいですよね。

 ここでいう「高く売る」とは何も押し売りをする事ではございません。マーケットの中から「あなたの不動産に希少価値を感じてくれる買い主」を見つける事が「高く売る」事に繋がるだけです。

 そんな買い主との出会いのチャンスを増やすためにも広告宣伝に秀でて、高い販売力を持っている不動産会社に売却を依頼して下さい。

【関連記事はこちら】
>> 家やマンションを売るのに効果的な不動産広告は?チラシ、ネット広告、看板、業者間情報公開システムのメリット・デメリットを紹介

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、便利な「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 1300社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
HOME4U公式サイトはこちら
◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1400社以上 不動産一括査定サイト「イエウール」の公式サイトはこちら
サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール公式サイトはこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S公式サイトはこちら
◆リビンマッチ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫
掲載する不動産会社数 1400社 不動産一括査定サイト「スマイスター」の公式サイトはこちら
サービス開始 2006年
運営会社 リビン・テクノロジーズ
紹介会社数 最大6社(売却6社、賃貸、買取)
【ポイント】強みは、掲載している不動産仲介会社数が多く、マンション、戸建て、土地以外の工場、倉庫、農地も取り扱いがある点。弱点は、運営会社が広告代理店で上場していないこと。
スマイスター公式サイトはこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
イエイ公式サイトはこちら
◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
マンションナビ公式サイトはこちら
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