世界の富裕層が相手なら、都心のマンションは相場より3割高く売れる！
書籍『確実に儲けを生み出す不動産売却の教科書』

あなたの家は、相場より3000万円高く売れる可能性がある！今40年に一度の不動産売却チャンスが訪れており、日本の不動産は、バブル期以来の高値で取引されている。日本の不動産を買い求める海外富裕層の存在が、高値取引に拍車をかけているのだ。インバウンド向け不動産に詳しい売却のプロが、都心のマンションを所有している人に向けて、世界の富裕層に高値で売る方法を6回に分けて伝授する。【Property Access株式会社代表取締役 風戸裕樹 著：書籍『確実に儲けを生み出す不動産売却の教科書』（新流舎）から転載】

不動産価格の天井が見えてきた

　この記事の読者は、都心の山手線内に60㎡以上のマンションを所有している30～50代を想定している。その人たちにとっておそらく生まれてはじめて訪れた不動産の売り時が今である。このエリアは人気なので、買主選びを間違えなければ相場の3割増しで売れる。

　読者が20～40代、つまり10～20年前に購入したときの新築マンション価格はおそらく5000万〜6000万円だろう。それが現在1億円程度にまで値上がりしている。

　そして、円安によって外国人がこぞって日本を訪れ、爆買いをするように、不動産もインバウンドのニーズが急速に高まっている。海外の富裕層を相手にすれば1億3000万円で売れることも珍しくない。

　読者の皆さんにもこのチャンスを逃してほしくない。もしかしたら「確かに売り時ではあるかもしれないが、売ってしまったら二度とマイホームを手にすることがはじめにできないのではないか」という迷いがあるかもしれない。

　わたしは自宅を売却後、同エリアで賃貸住まいをしているが、60㎡から90㎡に広くなった。メンテナンスの心配もいらない。今まで住んできた家でいちばん満足度は高い。

　あるいは「まだ不動産価格は上がる」と思って、虎視耽々と売り時を狙っている人もいるだろう。そうした考えは否定しないが、山の8〜9合目で利益確定するか、10合目まで待つかの考え方の違いだと思っている。私自身はそろそろ不動産価格の天井が見えてきたと考えている。その理由は、次章から解説していく。

不動産を活用して富裕層の仲間入りをする

　ある上場企業の執行役員が7年前に購入した都内のタワーマンションの一室を売却した。住み続けるつもりだったマンションの価格が5000万円も上昇していることを知り、売却によって多額のキャッシュを手にしたことをきっかけに会社をやめた。

　45歳にして社会人になってからはじめての長めの夏休みを味わい、「人生でやりたかったこと」をリストにして、一つひとつ達成したものをフェイスブックにアップしながら世界各国を回った。日本帰国後、また新たな不動産を購入し、将来的にはこの物件も再度売却し、資産をさらに増やすつもりだ。

　国は住宅を手放す人に対して3000万円特別控除という仕組みを用意してくれていて、税金がかかるのは、売却益から3000万円を差し引いた金額となる。これは3年に1回、人生で何度でも使えるのだ。

　私自身はこの控除を受けて、金融資産を6000万円増やした。どちらもフルローンでマンションを購入したので500万円程度しか持ち出しはない。これほど有効な資産増加方法があるにもかかわらず、日本人にはマイホーム神話が定着し、外国人には一般的な住み替えも非常に少ない。

海外では住み替えで資産を築く

　生涯の持家回数も日本が平均1.8回なのに対して、アメリカでは2.8回となっている。これには不動産に対する価値観の違いが如実に表れている。

　不動産賃貸業をおこなう大家を除いて、ほとんどの日本人にとって住宅は高い買い物だ。35年間ローンを払って終の棲家として住み続けるのが一般的な考え方である。

　他方、海外では住宅が投資対象に入ってくる。住宅ローンを活用すれば、手持ち資金以上の物件が手に入る。それを高値で転売すれば、多額のキャッシュが得られるので、それを元手にふたたびローンを組んでさらにグレードの高い家に住み替えていくのだ。

　不動産知識のある人は、業界用語で「すごろく」と呼ばれるこの手法を用いて、サラリーマンから億万長者になっていく人も多い。オーストラリア在住のサラリーマンが20年間で5回住み替えをして、1億円超の新築をキャッシュで買えるだけの資産を築いた例もある。

　純金融資産が1億円あれば上位約2.5パーセントしかいない富裕層の仲間入りができる（下図参照）。経済的な余裕を得て、1〜2年間留学するもよし、エグゼクティブMBAの取得など更なる自己投資でキャリアアップをめざすもよし、起業にも挑戦できる。あるいは子どもへの教育費をもっとかけられるかもしれない。

　仕事をしながらずっと走り続けていると、並行して手が回らないことがある。お金に余裕ができれば、選択肢が広がった状態で、人生を立ち止まって見つめ直す時間ができるのだ。　

40年に一度の不動産売却チャンス

　では、ほんとうに不動産は今が売り時なのか？

　東京都港区六本木のマンションの一室がわずか2年で6億円→9億円→12億円と2倍にまで価格が跳ね上がっている現実がある。日本は今、まさに40年に一度の不動産バブルの状態ではあるが、1980年代後半から90年代前半にかけてのバブル期とは様相が違うようだ。

　当時は、民間金融機関の住宅ローン金利が8パーセントを超える年もあった。金利が上がればローンを組みにくくなるので不動産価格は当然下がる。しかし、バブル期の不動産業界は100人取引すれば100人が儲かる市況だった。 不動産は投機の対象となり、高金利にもかかわらず青天井で価格は高騰していた。

　現在、日本の住宅ローン金利は変動金利で0.3パーセントからである（2025年3月現在）。これは世界的に見ても異常なほど低水準で、不動産は依然買いやすく、買い手がたくさんいるので不動産価格はうなぎ上りだ。

　2021年に開催された東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地を活用した晴海フラッグのように、新築マンションの一部には投機筋の動きが見られるものの、基本的には中古マンション・戸建ての購入希望者は実需に支えられていて投機的な動きはない。

日本の不動産価格が上昇している背景

　なぜここまで日本の不動産価格は上がっているのか？

　新型コロナウイルス感染症の蔓延によって、ヒト・モノの供給が減り、世界中の経済活動が落ち込んだ。先進各国の中央銀行は景気を刺激するために、ゼロ金利政策へと移行し、大規模な金融緩和をおこなった結果、世界中で金余りとなり、貨幣価値が弱まってしまった。

　さらにロシアのウクライナ侵攻による資源価格の高騰も影響して、各国でエネルギー・物価は過去に類を見ないほどの上昇率を示した。資材価格の高騰、職人の高齢化による人件費増も相まって施工坪単価は毎年上がっている。それでも買い手がつくので、新築マンションの建設は堅調に続いた。

　港区最大の高級マンション・三田ガーデンヒルズも完売している状況で、高値をつけても売れる実績が出ると、それを参考にデベロッパーは土地の値段を算出して、マンションを建て、販売価格を設定する。こうやって少しずつ利益が上乗せされていき、不動産価格は毎年数%ずつ値上がりしている。

　中古マンションも同じ状態だ。基本的に中古は新築の価格に連動する。隣に同スペックのマンションが建設されると、中古は新築価格の8〜9掛けなどと算出される。築年数や部屋の大きさ、立地など個別要素が複数加わるため一概には言えないが（たとえば駅直結なら新築よりも価格が高くつくケースもある）、新築が上がれば中古の価格も基本的には上がる。

　コロナ危機からようやく脱却したように見えた世界経済はインフレの脅威に直面して、先進各国はインフレ圧力を下げるために、一転して政策金利を異例のペースで引き上げ、利下げが始まってはいるが、現在もインフレ退治に躍起になっている。

　しかし、日本は先進各国と比較して物価がそこまで上昇していない。これにはさまざまな理由があるが、大きいのは経済の成長が低迷しているため賃金が上がらず、消費の増加が抑制されていることだ。

　2025年3月時点で日本の政策金利は、0.5%に引き上げられているものの、先進各国とは大きな開きがあり、1990年以来ぶりの歴史的な円安が続いている。

円安によって参入した海外富裕層の存在

　40年前のバブル期と違う光景は、海外富裕層の参入だ。投資用はもちろん、インバウンドによって日本を訪れ、気に入った都市にセカンドハウスを持ちたいというニーズが高まっている。

　たとえば、南青山にある2億円のマンションに1.9億円で買い付けが入っていた。当社（プロパティ・アクセス）の顧客であるフィリピン人は2番手として満額で買う意向を示した。

　しかし、2番手で2億円を提示すると、1番手が2億円で買い上がってきたときに成約してしまう。そこで、2億1000万円までは予算として出せると確認をしたうえで交渉を進め、最終的には1番手の日本人が断念して、フィリピン人が購入に至った。高騰する日本の不動産が買われ続ける理由として、円安を背景に海外の富裕層が参入している点も大きい。

　次回は、なぜ海外の富裕層たちが日本の不動産を欲しがるのか、その理由についてお伝えする。

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