日本の不動産が外国人富裕層に人気なのはなぜ？　販売価格より高くても購入するケースも！書籍『確実に儲けを生み出す不動産売却の教科書』

円安によって観光だけでなく、不動産もインバウンドのニーズが急増している。海外の富裕層を相手にすれば、相場の3割増しで売れることも珍しくない。海外の不動産取引に詳しい著者が、都心のマンション所有者に向けて世界の富裕層に高値で売却する方法を伝授する。第2回は、海外の富裕層が日本の不動産を欲しがる理由や、彼らが相場より高くても買う理由についてお伝えする。【Property Access株式会社代表取締役 風戸裕樹 著：書籍『確実に儲けを生み出す不動産売却の教科書』（新流舎）から転載】＜前回の記事はこちら＞

なぜ海外の富裕層は日本の不動産を欲しがるのか？

　海外の富裕層という新たな買い手が増えたことで、日本の不動産はバブル期以来の最高値で売却するチャンスがこの数年続いている。なぜ外国人は日本の不動産を欲しがるのか？　その理由はいくつか挙げられる。

1.不動産の品質が世界一

　海外移住した日本人は、どこの国でも「日本の不動産は世界一の品質だ」と口をそろえる。

　たとえば、日本では浴室を壁・天井・床・浴槽と、それぞれユニットごとに工場生産している。品質は壊れにくく防水性が高いうえに、職人の技術に左右されないものが出来上がる。それらを現場で組み立てるのだ。こうした技術はアメリカにもシンガポールにもフィリピンにもない。

　あるいは、コンクリートもただ流し込んでいくのではなく、プリテストコンクリートと言って、工場でつくった品質が統一されたものを積み上げていく技術開発に成功している。もちろん、建築職人の技術も高く、施工管理の基準も厳しい。日本の建築業界は安定した品質のものがしっかりと供給されるシステムが確立されているのだ。

　2016年、わたしはシンガポールに渡り、海外不動産のコンサルティング会社を立ち上げた。その後、日本企業との提携が増えて帰国することになるが、3年ほど住まいを構えていたのはシンガポールの中心街オーチャードに位置する築12年のタワーマンションだ。

　このときに日本では考えられないような住宅トラブルに相次いで見舞われた。たとえば、空気の入れ替えをするために窓を開けてしまうと、翌日、窓を閉めているにもかかわらず、雨水が平気で入ってくる。部屋は湿っぽくなるので当然カビも生えやすくなる。

　隣のマンションが建て替えになった際には、この密閉度の低さから工事現場にいるのかと思うくらいひどい騒音に悩まされた。施工技術が低いので劣化が早く、点検もしっかりしていない。雨水が入ってくるのは窓ガラスとサッシの溝を埋めるパッキンが老朽化しているからだ。

　定期的な点検や管理組合による大規模修繕に対応できるような修繕積立金もないので、メンテナンスは甘い。日本の建築技術、施工管理基準、管理の仕組みは世界に誇れる。建物の品質が高いので、中古物件でも海外富裕層に安心して買われるのだ。

2.外国人が土地を所有できる

　海外で自国民以外が不動産を所有しようと思ったら、さまざまな規制が存在する。シンガポールでは追加印紙税として不動産価格の60パーセントが上乗せされる。1億円の物件を買おうと思ったら、1億6000万円を用意しなければならない。

　オーストラリアも州や国籍によって違いはあるが、外国人は8パーセント前後も多く税金がかかる。マレーシアでは多くの州がローカルの人たちを保護するために、外国人は3000万円以上の物件しか買えなくなっている。

　ニュージーランドでは、外国人が不動産を所有することすらできない。カンボジアでは、コンドミニアム・マンションの外国人オーナー比率は、70パーセントまでと制限されている。タイは49パーセント、ベトナムは30パーセントだ。

　一方、日本では、外国人も日本人と同じ条件で不動産を所有できる。100戸あるマンションを外国人が丸ごと所有することもできる。一棟もののアパート、マンション、オフィスビル、島でさえ土地付きで所有できる国は世界的にもまれで、海外の富裕層が日本の不動産投資をする大きなメリットになっている。

3.不動産価格が割安 　

　日本不動産研究所による第23回「国際不動産価格賃料指数」(2024年10月現在）では、港区元麻布の高級マンション価格を100としたときの各国都市との不動産価格を比較している（下図参照）。 

　香港の富裕層が250万円かけて、東京で1週間ほどの不動産爆買いツアーに参加しているという報道がフィナンシャルタイムズやBBCで報道されたが、不動産価格は香港の半分以下の現状を見れば納得できる。後述するが、東京は世界に類を見ないほど都市圏が広いので、平均的に分譲単価が安くなる。

外国人も低金利でローンを組める

　金利が低く外国人もローンを組める。アメリカなら8パーセント、シンガポールなら4パーセントだが、日本なら外国人も2パーセント台。利回りのほうが金利を上回る（ポジティブスプレッド）世界で唯一の先進国が日本だ。

　さらに円安が外国人投資家の参入を加速させている。日本の人口は世界12位だが、都市圏の人口で言えば、東京は世界1位（約3710万人）である。3000万人以上の人口を誇るのは、世界でも東京とインドのデリーだけで、東京の人口ランキング1位は、1954年にニューヨーク都市圏の人口を抜いて以来、71年間崩されていない。グレーター東京と呼ばれるのは、関東平野中に住宅が開発されているからだ。交通インフラも整っていて車を必須とする環境でもない。

日本のインバウンド需要を狙う

　また、日本は世界的に見ても好感度が非常に高い国だ。「世界最高の国ランキング2020」（USニューズ＆ワールド・レポート誌）では、スイス、カナダに次いで日本が3位にランクインしている。

　そして、アジアのなかでもっとも好感を持たれている国だ。いくら日本が好かれているからといって、日本人の感覚で言えば人口は減るし、経済はしぼんでいくので投資妙味はなさそうに思える。

　しかし、それはマクロの話でミクロならまだまだ儲かる不動産はあるというのが海外富裕層の見立てだ。たとえば、物件を所有して一般の日本人に貸すのならば住む人の年収は上がらないし賃料は増えない。しかし、日本のインバウンド需要は高いという認識があるので、ホテルや民泊のAirbnbで運用できれば、客室単価を上げられる。

　当社の事例でも、大阪にある小さめの一棟ホテルが5億円の売出価格に対して5億2000万円で売れたという実績がある。当初、日本の会社が5億円で買い付けを入れていたが、アメリカ人のビジネスオーナーが2番手で参入してひっくり返した。

　売出価格以上の値段を提示するのが海外富裕層である。後述するが、これは日本の不動産の商慣習的にはありえないことだ。 日本人であれば同エリアの同スペックの物件価格と比較して、高値であれば買い渋る。どうしてもお買い得かどうか、割安かどうかに焦点が当たってしまう。

　しかし、外国人は土地勘がなく、買付エリアは外国人がよく訪れるところに集中している。その物件が周りと比較して割安かどうかではなく、自分の予算に見合っているかどうかが大事で、そのなかで利回りが取れる物件であれば買いと判断するのだ。

キャッシュバイヤーの存在で高く売れる

　日本の不動産は海外から注目されている。ゆえに売却を検討する際には、買主として海外富裕層も候補に入れたほうが絶対にいい。その理由のひとつが、キャッシュバイヤーの存在である。

　たとえば、日本で東京都渋谷区の1億5000万円のマンションが販売されている場合、A氏が1億3500万円で購入申込を入れたとする。2番手でB氏が1億4000万円で購入を希望した場合、仲介業者はA氏に「1億4000万円で買い付けが入りました」と伝える。

　そこでA氏が「1億5000万円出します」と答えた時点で成約である。これは最初に申し出た人間に優先交渉権を与える、とてもお行儀のいい対応だ。仲介業者も売主から「1億5000万円で売ってくれ」と頼まれて、そのとおりに契約をまとめているのだから仕事をきっちりしている。

　しかし、売主の利益を最大化する取引とは言い難い。海外では1番手で申し込みをしたA氏に優先交渉権があるという話にはならない。A氏に「1億4000万円なら出せますか？」と聞いて「1億5000万円なら出します」という返答があったら、今度はB氏に「1億5000万円以上出さないと手に入りません」と、オークションのように値をどんどん釣り上げて買い上がりをさせていく。

販売価格以上に売れるケースも

　キャッシュで購入できるバイヤー（購入者）がいることで、販売価格以上に売れることもある。ビジネスとしては合理的だ。海外には取引を「仲介」する業者はおらず「不動産エージェント」と名乗る。

　売主側のエージェントは売主の、買主側のエージェントは買主の利益を最大化させることが仕事なのだ。買い手側にもエージェントがついていて、価格交渉や住宅ローンの斡旋などをおこなうが、昨今の不動産市場は需要に対して供給が足りていないので、売主側のエージェントのほうが圧倒的に立場は強い。

　日本人は、ローン前提の買い手が多くキャッシュ購入の商慣習が少ないので、1億円の物件が売りに出た際に最大で売れても1億円になることが一般的で、仲介業者もそれでいいと思っている。

　これにはさまざまな理由が考えられるが、ひとつは交渉が複雑化して長引くリスクがあるためだ。たとえば、1億円で売り出されていた物件に1億3000万円で買付申込が入ったとする。しかし、買い付けの2割は「ローンが通らなかった」「親の反対にあった」など、さまざまな理由でキャンセルされるものだ。

　もし1億3000万円の買い付けが入ったあと、1億円で引き続き販売されたらどうだろう？　売主の立場からすると、機会損失をしている気持ちになる。高値で売れれば仲介手数料も上がるので、仲介業者の利益も上がる。しかし、契約が早期にまとまるメリットと天秤にかければ、このような複雑な交渉をやりたがる仲介業者は少ない。

　海外では欲しい人がいれば、上限なく値が釣り上がっていく。そして、キャッシュバイヤーは、周辺物件との比較ではなく自分の予算から物件の購入を判断する。この2点から相場よりも3割高く売れる可能性があるのだ。

不動産価格の上昇はいつまで続くのか？

　ここまで話を進めてきたなかで、「日本の不動産が海外から注目されていることも海外富裕層に高く売れることもわかった。だからこそ、もっと待てば待つほど高く売れるのでは？」という疑問が浮かんだかもしれない。

　ただ、現実には多くの人は売り時を虎視眈々と狙っているというよりも「不動産価格は上がり続けるだろうから、今売ってしまったら、もう二度とマイホームを買 うことはできないのではないか」という不安のほうが大きいだろう。いずれにしても「日本の不動産価格は上がり続ける」と思い込んでいるわけだ。

不動産を売ったキャッシュを資産運用へ

　しかし、今、不動産を売ったら、老後の安心感はもっと増すだろう。高級マンションを売った時点で、富裕層の資産運用に入れる。簡単に言えば、お金にお金を稼がせながら、豊かに暮らすステージに入れるのだ。

　富裕層は、お金を投資して得た利益を再投資することで雪だるま式にお金を増やしている。マイホームは立派な資産だが、所有しているだけでは単なる机上の数字である。資産は一向に増えない。もし利益確定すれば、キャッシュを利用して富裕層の門を叩くことができる。

　詳しくは、拙著『確実に儲けを生み出す不動産売却の教科書』（新流舎）の中で述べているが、先進国には、ある一定の金融資産をもつ者にしかできない資産運用法がある。お金持ちは、堅実にラクしてお金を大きく増やしているのだ。

　そして、不動産バブルの今こそ、この資産運用戦略に足を踏み入れる絶好のタイミングだ。投機的な動きで不動産価格が高騰しているわけではないので、バブル崩壊とまでは言わないが、わたしはそろそろ上がり止まりがくるとみている。

日銀利上げ後、不動産市場はどうなる？

　なぜなら、日銀がマイナス金利から利上げに政策を転換したからだ。金利が上がれば不動産価格は下がる。今、都心の不動産を買っているのは国内のパワーカップルや海外の富裕層である。夫婦合わせて年収2000万円ならローンは最大で10倍の2億円を借りることができる。

　しかし、金利が上がることで9倍までしか借りられないことになったら予算は1億8000万円になる。そうやって少しずつ買えるプレイヤーが減っていき、価格の調整が起こるだろう。 

　海外の富裕層が日本の不動産に目を付けているのも、ドライに言ってしまえば消去法で選ばれているだけだ。円安で金利が低い、東京・大阪・福岡に限れば人口は減らない、インバウンド需要はまだまだあるという見込みから、ホテルとして運用すれば利回りはまだ伸びる。こんなことを考えている。 　

　ただ、これから日本は金利を上げて、ほかの先進国は金利を下げるフェーズに入りつつある。円高になって不動産価格も上昇していくと、外国人の買いも弱まるだろう。そこで不動産価格が高止まりしている今こそキャピタルゲインを得て、運用で資産を増やしていく方法をおすすめしたい。 　

　また、本記事では取り上げないものの、書籍では具体的にどんな買主がいるのか、国別の特徴と人気エリアを説明している。買い手の数だけニーズがあり、国民性によっても好む物件は異なる。ぜひ自身の物件と照らし合わせてみてほしい。

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