マンションが売り手市場のいま、「売却先行」の買い替えは失敗する?!　おすすめは低リスクの「購入先行」！

マンション価格の高騰が著しい現在、買い替えに苦労されている方も多いのではないでしょうか。そもそも買い替えをしようと思っているけれど、何から始めたらいいのかわからないという方も多くいらっしゃると思います。今回の記事では、首都圏で家を買い替える3つの方法という形で、具体的な進め方について解説いたします。（ふじふじ太：不動産コンサルティングマスター）

家の買い替えのための3つの方法

　早速ですが、買い替えは大きく分けると以下の3つの方法に分類されます（※つなぎ融資やリースバックなどの外部サービスを使わない想定です）。

　買い替えを成功させるためには、ご自身にあった買い替えプランを選択する必要があります。

　では、それぞれ解説していきましょう。

「購入先行型」プランはリスクが少ないおすすめの買い替え方法

　こちらのプランは、「先に物件を買って、引っ越しをしてから自宅を売る」というパターンです。このプランは以下の条件に当てはまる方が対象となります。

　購入先行型プランは、最もリスクの少ないベーシックな買い替えパターンと言えます。そのため、筆者が最も推奨しているプランです。

　購入先行で進めるための必須条件が、「先に自宅を売却しなくても住宅ローンを借りられること（以下、「ダブルローン融資」）」（※現金一括で購入できる方は別）です。

　具体的には、「物件購入後、6カ月以内に現住居を売却すること」という売却期間の猶予をもらえることが多いですが、中には自宅の残債が少なかったりすると売却条件自体が付かないという例もあります。

　よって、買い替えを検討する際にまず初めにやるべきことは「融資の事前審査を進めること」です。どういう条件で、いくら借り入れができるかを確かめることから始めましょう。

　その結果次第で、買い替えプランが変わってきます。そのため、買い替え物件を探すことよりも、好条件で融資をしてくれる銀行を探すことがまず重要です。

　今の首都圏の市況は「圧倒的な売り手市場」が継続しています。適正価格で売ろうとすれば、2週間〜1カ月以内には売却できますが、適正価格の物件を買おうとするとそうはいきません。

　物件を売ることよりも買うことの方が難しい状況において、ダブルローン融資が通り、かつ、その融資金額で買いたい物件の予算に届くということであれば、迷うことなく購入先行での買い替えをおすすめいたします。　

購入先行型プランのメリット

　このプランのメリットは以下の通りです。

　購入先行型で買い替えるメリットは、自宅が売れるかどうかに関係なく、持ち家に住みながらゆっくりと買い替え先を探すことができる点です。

　ハードルが高い「購入」に時間をかけることができるという点で、より納得感のある買い替えができることが一番のメリットと言えます。  

購入先行型プランのデメリット

　一方、購入先行型プランには以下のデメリットがあります。

　購入先行型の一番のデメリットは、現自宅の売却益を活かせないという点です。

　最近はダブルローン融資も一般化してきており、積極的に融資を検討してくれる銀行も増えてきました。が、この価格高騰のご時世、自宅の売却益を頭金として入れないと希望の物件が買えないという方も多いと思います。

　単独ローンで希望の物件予算に届かないなら、ご夫婦でペアローンも検討してみるとよいでしょう。

　無理してでもとりあえず購入さえできれば、後から売却して売却益の一部で繰り上げ返済をすることもできます。

　今の自己資金と住宅ローンを駆使したとしても、どうしても次に買いたいお部屋の予算に届かない、または、そもそもダブルローンの審査が通らないということであれば、次の2パターンで買い替えを行うことになります。

【関連記事】>>マンションの買い替え・住み替えの流れとベストなタイミングは？理想の「買い先行」に対応した住宅ローンも紹介

「売却先行型（仮住まいあり）」プランなら、売却益を購入費用に充てられる

　こちらのプランは、「先に自宅を売り、賃貸などの仮住まいにいったん引っ越し、期間を空けてから買う」というパターン。対象者は以下の通りです。

売却先行型（仮住まいあり）プランのメリット

　メリットをまとめると以下の通りです。

　 売却先行型（仮住まいあり）プランの一番のメリットは、売却益（含み益）が手元に戻ってくるため、次の物件を買うときにその金額を充当して予算に上乗せできるという点です。

　首都圏のマンションを数年以上前から保有しているのであれば、相当な額の含み益があるのではないでしょうか。

　この含み益こそ、後ろ指をさされながらも早々にリスク覚悟で勇気を出して購入した人だけが持つ先行利益で、買い替えの方限定のプレミアムチケットのようなものです。

　ちなみに読者の皆様は、ご自身の含み益を正確に把握されておりますか？ 売却益ではなく、シンプルに売ったらいくら手元に残るかということです。

 「売却価格ー残債ー経費（仲介手数料や所得税など）」が手元に残る金額のことで、買い替え先の予算を検討する際に必須で知っておくべき金額です。

　場合によっては数千万円単位で驚くような金額が手元に残るかもしれません。一度、ご自身の状況を見直されてみることをおすすめいたします。

　その金額を次の購入物件に充当することで、無理だと思っていた予算に届くかもしれません。ぜひ、このプレミアムチケットを活用し、理想の住まいをご検討されてみてはいかがでしょうか。

3,000万円特別控除と住宅ローン減税を両方狙う

　また、3,000万円特別控除と住宅ローン減税を両方狙うことができるという点についても簡単に解説いたします。

　原則、3,000万円特別控除と住宅ローン減税は同時期に併用できませんが、売却をした年およびその後2年空けて、3年目以降に物件を購入する場合は併用が可能です。
※2023年10月時点の税制による

　具体例としてのモデルケースは、以下の2パターンがあります。

　今後、不動産価格が下がると読んでいる方は①、安く住める仮住まいの当てがある方、早めに利益確定をしておきたい方は②のプランを戦略的にご検討されてもよいかと思います。

売却先行型（仮住まいあり）プランのデメリット

　一方、デメリットは以下の通りとなります。

　ただし、この税制を絡めたプランには、期間が空くことで税制が改悪されるかもしれないというリスクがあります。また、不動産価格が上がった時に「あの時、早く売らなければよかった」と後悔することもあるので注意が必要です。

　同時期の買い替えであれば、売るのも買うのもほぼ同じ市況で行うため、価格変動リスクはありません。逆に言うと、同時期の買い替えであれば市況の良しあしはあまり関係ないと言えます。

【関連記事】>>不動産売却にかかる税金の節税方法を解説！ 特別控除は自宅、賃貸、相続した空き家などで異なる

難易度が高い「売却先行型（仮住まいなし）プラン」

　このプランは、「まず売ってから、仮住まいを挟まずに買った物件に住み替える」というプランです。以下の方が対象となります。

売却先行型（仮住まいなし）プランのメリット

　メリットは以下の通りです。

　実務上、このプランが成り立つのは非常にまれであり、リスクも高まるのであまりおすすめではないものの、うまくいけば購入予算の上乗せもできて仮住まいも必要としないという点で、「良いとこ取りの欲張り買い替えプラン」と言えます。

　新築への買い替えであれば、期間の余裕もありシナリオを組みやすいですが、中古から中古だとなかなか狙ってできるものではありません。

　売れたタイミングでちょうどよく気に入る物件募集がある（逆もしかり）とも限らないからです。

売却先行型（仮住まいなし）プランのデメリット

　デメリットは以下の通りです。

　このプランは、売却物件に対して「引渡し猶予特約」を付けることで成立します。期間の目安は10日～14日間くらいが一般的で、その期間内に売主は次の購入物件の決済をして、引越しまで完了させるという段取りを組みます。

　買主としては、所有権がすでに移転して住宅ローンの支払いが発生しているのに引越しができないという点で不利な特約です。よって、引渡し猶予特約付きの売り物件は、買主にとっては金銭負担増に加え、決済日も売主都合が優先されます。

　さらに「引渡し猶予」特約がある契約に対して融資を認めない銀行もあるので、住宅ローンの選択肢も限られるという点でも買主は不利になります。

　その不利な条件をのんでもらう代わりに、相場よりも少々価格を下げるというトレードオフの取引です。

リスクを覚悟の上で検討したいプラン

　他のプランと比べて取引のリスクが高いというのは、売却から購入までワンストップで行うので、もし何かしらの理由で解約が発生すると、シナリオがすべて崩れて違約金が発生するケースも考えられます。

　住み替えは人生で何度もある話ではありませんので、極力リスクを少なくして確実に進めることをおすすめします。

　リスクは覚悟の上で、絶対に仮住まいに住みたくないけれど売却益を次の購入に充当させなければならないという方は、「売却先行型（仮住まいなし）」プランのシナリオを仲介担当者と一緒に検討されるとよいでしょう。

家の買い替えを成功させるために重要なポイント

　上記に付随して、実務上で多い進め方を一つご紹介いたします。

 「先に売却契約を済ませて、決済期日までに良い物件があれば買うし、なければ仮住まいも覚悟する」という進め方です。

　売却先行型で仮住まいありとなしをミックスしたような進め方です。

　売却契約の際のポイントは、引渡し猶予特約を付けつつ、決済期日は余裕をもった設定にしておくことです。

　売却契約が完了していることで含み益が確定することに加え、かつ住宅ローンの選択肢も広がり、ダブルローンが可能になるというケースもございます。

　良い購入物件があればラッキーで、なければ仮住まいに住むという保険もあり、比較的気持ちもラクなのでおすすめの方法です。

　以上、買い替えの3つの方法という形でご紹介をしましたが、買い替えは個別性が高く、上記3つのプランに当てはまらないケースも当然ございます。

　そのため、仲介担当者と密にコミュニケーションを取り、ご自身にあった適切な買い替え戦略を立てることが、家の買い替えを成功させるために重要なポイントです。

　ご自身の状況とライフプランに合ったプランを選択していただき、より良い買い替えを進めていただければと思います。

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