「晴海フラッグ」タワー棟は買い？　人気マンションブロガーたちがコスパ最強マンションについて語る！

新築マンション価格高騰が止まらない今、新築マンションを購入するならどんなマンションがいいのだろうか。また将来的なことを考えるなら、どのエリアがおすすめ？ 人気マンションブロガーの3人に語ってもらった。

「パークホームズ南船橋」や「グランドシティタワー月島」に注目！首都圏でおすすめの新築マンション

ダイヤモンド不動産研究所編集部（以下、編集部）​――まずは首都圏でおすすめのマンションや、注目しているマンションについて教えてください。

2LDK：「パークホームズ南船橋」はコスパが良いと思います。南船橋駅前に三井不動産と船橋市が共同で行う再開発が入るんですよ。商業施設や公園などが駅前に整備される大規模なプロジェクトです。

それで、3LDKが5000万円台。最多販売価格帯は5400万円台です。新築、駅近で駅前は再開発エリアとなれば、他を探すと高額マンションばかり。資産性（リセールバリュー）が高い割には手が出しやすいと思います。

また駅前再開発に加えて、「LaLa arena TOKYO-BAY（仮称）」という収容1万人規模の大規模多目的アリーナも建設中で、千葉ジェッツというプロバスケットチームの本拠地になる予定です。

若い人たちもたくさん来るようになって、かなり楽しいエリアになるのではないでしょうか。

すまいよみ：僕も「パークホームズ南船橋」はおすすめです。大規模再開発エリアという街の将来性、利便性、住環境の良さ、手が届きやすい価格帯で非常にバランスがとれていると思います。

千葉県船橋エリアは、各地域で再開発が進んでいて、東京も比較的近く出やすいことから、首都圏の東エリアの中でも有望です。今の価格で買っておけば手堅い感じがします。

編集部ーーすまいよみさんは、ほかにも「レ・ジェイドシティ橋本Ⅰ・Ⅱ」​と「グランドシティタワー月島」と事前のアンケートで挙げていただいてますね。

すまいよみ：「レ・ジェイドシティ橋本Ⅰ・Ⅱ」は、リニア中央新幹線の新駅ができるといわれているので、同じく大型の再開発が進むエリアです。

現在の相場からすると少し高い印象はあるのですが、街全体が開発されてきれいになることを考えると、リニア開業が前提ですがコスパは悪くないのかなと。

新宿まで京王線で1時間かからないので、もともと都心までのアクセスも悪くない。リニアが開通すれば更に東京が身近に、大阪や名古屋もすぐ出られるようになるので、全方位的に利便性を発揮できるポテンシャルを感じます。

将来に目を向けられる方、今でも橋本エリアが好きな方であれば、“買い”の物件ではないでしょうか。

現在分譲中の「レ・ジェイド新横浜」など、新興デベロッパーの「日本エスコン」が開発する物件は将来性も踏まえた立地での開発物件が多く、期待感がありますね。北海道の北広島市「北海道ボールパークF.village」にできた「レ・ジェイド北海道ボールパーク」も話題のマンションでした。

編集部ーー「グランドシティタワー月島」は、はいかがでしょうか？

すまいよみ：月島、勝どきなどの湾岸エリアは人気急上昇中ですが、月島は下町色が残る昔からあたたかみのある場所です。

子供が遊べる公園や水辺もあるし、運河の眺めも落ち着きます。そして、何といってももんじゃがおいしい！　私も頻繁に訪れるのですが、都心部なのに、とても暮らしやそうな街なんですよ。

勝どきは、私が初めてマンションを検討した十数年前、3LDKの新築マンションが4000万〜5000万円くらいで買えた記憶があるのですが、今となっては「東京の中心エリア」と世界からも認知されています。それに交通の利便性なども相まって、億が当たり前になりました。

手が届きにくい場所となってしまいましたが、それくらい急激に人気が上昇中ということですね。

今後、どれくらい値上がりし続けるかはわからないですが、「グランドシティタワー月島」は、そのいっかくの月島エリアに立つ地上58階建て・総戸数1285戸の大規模タワーマンションで、おそらく、月島のフラッグシップになります。1億を大きく超える価格が当たり前でも、少し背伸びして買える人は買ってもいいのではないでしょうか。

ふじふじ太：僕も「グランドシティタワー月島」に注目しています。単純に価格が気になるというところも大きいのですが。

すまいよみさんが言うように、月島ではナンバーワンのスケールメリットで駅徒歩5分前後で立地も良い。物件のブランド名や公式ホームページを見ると、「安売りはしませんよ」という気合がヒシヒシと伝わってきます（笑）。

 「グランドシティタワー月島」は月島駅からは徒歩5分ですが、勝どき駅からも徒歩9分。位置的には月島駅と勝どき駅の間くらいのイメージです。月島と勝どきでは、10％〜20％ほど月島の方が価格が高いのですが、湾岸エリアの中で月島は一番価格が高いエリアなんです。

その状況での大規模マンションなので、さらに価格を上抜けするか、具体的には最高値である坪単価600万円の壁を打ち破るかどうかが見どころです。

このマンションの価格次第では、近隣にある中古タワーマンションの資産価値にも影響してくるのではないでしょうか。そういう意味でも注目しています。

中野や大井町、柏たなかが買い？　今、マンションを買うならどのあたりが狙い目か

編集部――今、まさにマンション価格の高騰が話題になっていますが、今後マンションを買うならどのあたりが狙い目ですか？

2LDK：中野や大井町は、駅前で大規模な再開発が進んでいて、不動産価格の上昇や、生活利便性の向上が期待できる点からするといいですよね。

特に中野の駅前開発は、かなり大規模で周辺の不動産価格に影響を与える可能性が高いとも私は考えています。隣の東中野でさえ、坪単価500万〜600万円と価格が上がってきており、今のところ下がる気配はありません。

あとは町屋、金町は大手町駅へのアクセスが良いわりに、マンション価格にお手頃感があるのでコスパがいいと思いますよ。

すまいよみ：町屋、三河島エリアはまだ穴場感がありますよね。新築マンションでも坪単価300万円台前半から買えるし、大手町の都心部までのアクセスも良いです。

商店街や公園も多いので、特にファミリーが住みやすいと思います。金町までいくと、さらに相場が下がるので、東京23区アドレス、再開発が進む将来性を踏まえると、よりお手頃感が出ます。

あとは、やっぱり湾岸エリア（江東区、中央区）は外せないですね。価格はかなり高騰していますが、今後もインフラ、娯楽施設などが集積していく日本の中心部であり続けることは間違いなさそうです。それでまだ、銀座などの中央区の内陸や、港区より相場が安いので、手が届く人は、まだまだおすすめしたいですね。

ふじふじ太：僕も湾岸エリア推しですね。今後発展するエリアなので資産性の面で安心感があります。新築マンションやビルの開発も控えているので、人口も増えていくと思います。

特に楽しみなのは、豊洲6丁目ですね。東京ガス不動産による大規模な開発、その中でも「豊洲市場」に隣接するオープンモール「千客万来施設（仮称）」の開業にも注目しています。湾岸エリア、特に豊洲はまだまだ伸びしろがありそうです。

編集部――郊外だとどうでしょう。例えば…柏たなかとかどうなんでしょうか？

すまいよみ：ちょうど先日、柏たなかに行ってきたんですが、つくばエクスプレスが、思った以上に早くて驚きました。都心まで40分くらい。

何もない場所ですが、安さを考えるとアリかもしれないですね。先程、おすすめのマンションで挙げた橋本エリアもそうなんですが、都心から離れる分、値段は下がるけれど移動が早くできればその分、時間ができますよね。なので、総合的に考えるといい選択になるのかなと。

2LDK：以前、柏たなかの「オハナ 柏たなかパークフロント」をおすすめの新築マンションとしてブログで紹介したことがありますが、すまいよみさんの言う通り、移動距離に対する割安感はかなりあるかな、と。

柏たなかから都心までつくばエクスプレスで40分かかったとしても、「オハナ　柏たなかパークフロント」であれば、駅徒歩1分。少し都心に近づいて都心まで電車で30分、最寄り駅まで徒歩10分みたいなエリアだと坪単価300万〜400万という世界になるわけですが、「オハナ　柏たなかパークフロント」なら坪単価230万円くらい。

都心の会社に勤めているオフィスワーカーの方たちにとっては、より割安感が出ると思います。

少し栄えている柏の葉キャンパス、流山おおたかの森あたりを中古で買うという考え方もあるかもしれませんが、新築というくくりだと柏たなかはいいと思いますよ。

話題の「HARUMI FLAG SKY DUO（ハルミ フラッグ スカイ デュオ）」、マンションブロガーたちはどう見る？

編集部ーーハルミフラッグのタワー棟「HARUMI FLAG SKY DUO（ハルミ フラッグ スカイ デュオ）」が販売目前ですが、現段階ではどういう印象を持っていますか？

すまいよみ：高層階の眺望や中央区のアドレス、街開きの進展度合い、充実した共用施設、サービス、インフラ、将来性を考えても大きな魅力があります。

前回の板状棟よりは少し高い価格設定ですが、それでも割安です。ただし、転売抑制に対する対策があまり練られていないのが少し気になってますね。

2LDK：同じく、価格は周辺の中古物件や、同条件の新築物件と比べてかなりお買い得だと思います。その一方で人気が集中するので抽選は必須。今回初めて物件を購入する人は、「買えないリスク」を考慮する必要があると思いますね。

ふじふじ太：お二人が言うように、かなり絶妙な値付けだとは思いますが、それでも割安なので転売規制があってもよかったのかなと。湾岸エリアの需要を甘く見ているように思います。

価格を上げたことで、前回のようなお祭り騒ぎのようにはならないとは思いますが、その上で気になっているのはお部屋、眺望による価格差が大きいところ。方角、階数によってはかなり倍率が高くなる気がしています。

※本取材は5月に行われたものになります。その後、6月頭に転売対策として、1つの名義で2戸までしか、申し込めないように販売制限がかかりました。

編集部ーー板状棟は最高倍率266倍でしたが、今回どれくらいの倍率になるんでしょう。

ふじふじ太：あくまで予測ですが、一番低くても20倍くらいはいくのではないでしょうか。今回、申し込みができる人はモデルルームに行った人のみで、モデルルームも事前のエントリー、ウェビナー説明会に参加していないと申し込めないみたいです。

モデルルームの予約もなかなか取れないと聞いているので、実際に見学するまでも一苦労だと聞きます。それでも投資家の方はたくさんいるので、転売対策としては効いていないと思いますが。

編集部ーーちなみに、ハルミフラッグ以外に転売で儲かりそうな物件ってどこですか？

ふじふじ太：個人的には「パークタワー西新宿」かな…値付けが安いと思います。あとは最近マンションブロガー内でも評価が高いのが「幕張ベイパーク クロスタワー＆レジデンス」ですかね。

編集部ーー「幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー」​はどうですか？

ふじふじ太：郊外で値上がりが期待ができる点では、希少物件だと思います。

ただ今後伸びしろがあるかというと、安易な値上がりは期待できないのかな、と。過去少しずつ値上がってきてるんで。元本割れすることなく安心して買える郊外マンションとしては、貴重だと思いますよ。

【関連記事】>>【HARUMI FLAG SKY DUO（晴海フラッグ ）】の価格・間取り大公開！1名義2戸の販売規制も（2023年6月更新）

今後の新築マンション市場はどうなる？

編集部ーー最後にマンション価格は今後も上がり続けるのでしょうか。2023年以降の動向についてご意見をうかがえればと思います。

2LDK：2023年以降も価格は上がる可能性が高いと思いますが、結果的に微増になるのではないかと見ています。大手デベロッパーのIRなどを見ていると、今後新築マンションがバンバン建つ気配がないんです。

おそらく再開発中心の高単価新築物件が少数出回る感じになるのではないかなと。なので、結果的に上振れると思うのですが、一方で物価が上昇する中、給与は横ばい。コロナ明けで娯楽費が増えることが予想されるので、住宅にかける予算はどうしても減ってくると思うんですよ。

そうなると、選ばれるマンションと選ばれないマンションの二極化が進むことが考えられます。そのバランスを考えると、結果的に微増かなという感じですね。

編集部ーーちなみに選ばれるマンションとは？

2LDK：駅近の再開発とセットのマンションでしょうね。過去を見ても、駅近再開発マンションが勝ち筋だったわけですよ。で、値上がりを期待する人たちが、同じことを求めた結果、需要が集中するという、ある種のループに入っている所もあるんですけどね。

編集部ーーそういうところを買えない人たちはどうすれば？

2LDK：話に出ていた南船橋や柏たなかなど、4000万〜5000万で比較的手を出しやすい良いマンションは必ず存在します。

でもかなり数が少ないので、場所などが限定されやすい。だから、その数少ないマンションが自分の生活スタイルにマッチするかどうか…ですよね。

まず大切なのは、視野を広げることですね。普段生活していて、南船橋と柏たなかの新築マンションを同時に見比べる人って、なかなかいないと思うんですよ。

でも、広くアンテナを持たないと、良いマンションには出会いづらい状況なので、そこは意識的に行っていくことが必要ですね。

すまいよみ：二極化は否めないですよね。僕がよく見ているエリアでいうと、もっと局所的になっていることも多いと感じます。

エリアの中のアドレスの違いもそうですし、駅や大型商業施設の周りは相場が上がっていても、少し歩くと逆に下がっていたり。

またマンションが大規模か小規模かで比べても、大規模のほうが共用施設もいいし、人もたくさん集まってくるので楽しそう、ということで人気に差が出てくると思います。タワーマンションは周辺相場と大きな乖離が出るくらい上がっています。

編集部ーー2023年、どういう視点でマンションを選んだらいいですか？

すまいよみ：マンションの資産価値をそこまで気にしすぎないことですね。実際に住む人が楽しく暮らせることが大切だと思います。

城東エリアだと、エリアによって6,000万円の壁があったりしますが、その予算の人が、「将来、都心のマンションと同じくらい上昇するか？」とか、「10年後に数百万円下がってしまったらどうしよう」と、今、神経質に考えすぎるのはどうなのかなと思います。

人気物件やタワーマンション、将来有望な再開発物件を買える人は買えば良いんですけど、全員がそうはできない。そして、先ほど言ったように局地的に人気物件とそうでない物件が分かれてきます。なので日頃から最低限の目を養っておく必要があります。今、マンション購入を検討されている方はかなり勉強されています。

少しでも利便性が高い、環境が良い、居住性が高い間取り、規模感があるなど、見るべきところは見ておく。その上で、限られた予算の中、自分たちが「これからをより楽しく暮らすためには？」にフォーカスして家を選んでほしいですね。

編集部ーーふじふじ太さんはいかがですか？

ふじふじ太：価格の上昇に関しては同じ意見ですね。今の経済状況が続くなら、これまでのような急激な上昇はしないものの、全体的に高止まりでじわじわと上昇していく可能性が高いと見ています。二極化のところも、同意見です。

その上で、「マンション購入を価格が下がるまで待つ」という方たちの話を聞くんですが、今の状況からすると得策ではないと思います。

金利が上がったとしても、「今より3割ぐらい安く買える」ということには、ならないです。金利が上がったことで、新築マンションの価格が下がるという理屈は通りますが、それほどマンションの価格は下げられないと思うんですよ。

特に新築マンションであれば、価格を下げる前に仕様部分のコストを下げたり、面積を小さくしたり、まずはあの手この手で価格を維持しようとする可能性が高いと思います。

なので、購入を待ったところで、金利が上がって支払いが増えた上に、マンションの価格はさほど変わらず…という話になりそうな気がします。