シンボリックマンションとは？　建設予定地の探し方や周辺価格への影響を解説

周辺のマンション価格に影響を与えるといわれているシンボリックマンションですが、その定義について多くは語られていません。当記事では、シンボリックマンションの定義を明確化し、周辺マンションへの価格の影響や建設予定地の探し方について解説します。（一心エステート株式会社代表取締役：高田一洋）

シンボリックマンションの設備や施設

　東京都内ではほとんどのエリアにシンボリックマンションがあります。

有名なシンボリックマンション

　目黒であれば「ブリリアタワーズ目黒」が有名です。ブリリアタワーズ目黒は、総戸数940戸、バスが利用可能な目黒駅まで徒歩1分の立地となっており、公共交通機関による移動が非常に便利です。

　恵比寿なら3500㎡超の敷地にタワー状に建設されている「グランドメゾン恵比寿の杜」が有名です。他にも、渋谷であれば総戸数503戸、幾人もの作家やアーティスト集団によって創作されたクリエイティブ性の高い作品が飾られている「パークコート渋谷ザタワー」。

　総戸数314戸、「渋谷ヒカリエ」が徒歩圏内にあり都心での暮らしを楽しみやすいのは「青山パークタワー」。麻布なら総戸数222戸、フォレストタワーとフォレストテラスイースト・ウエストの3つの建物で構成された「元麻布ヒルズフォレストタワー」があります。

　湾岸エリアであれば、総戸数1152戸、高さ174.80ｍ、敷地面積24,000㎡超えの高層分譲マンションとなる豊洲の「ブランズタワー豊洲」が有名です。他にも、総戸数5,632戸、約18haの広大な敷地に東京都と11社の民間企業で実現した晴海の「ハルミフラッグ」。総戸数1,121戸、地上45階地下2階で清水建設による設計施工の勝どきの「パークタワー勝どきミッド」など、挙げればきりがありません。

　裏を返せば、マンションの売却や購入を不動産会社に相談する場合、これらのマンションを詳細に知っているかどうかは、その地域に精通しているかを測る一つの指標になります。

　シンボリックマンションは、その地域の象徴であり、不動産市場に大きな影響を与える存在です。そのため、セキュリティーも万全で、収納部分についてはしっかりと物を片付けられる空間が備わっています。

　次に、シンボリックマンションならではの設備や施設の特徴についてご説明します。

優れた立地やぜいたくな共用施設が備わっている

　シンボリックマンションには、優れた立地やぜいたくな共用施設が備わっていることも大きなポイントです。オートロックや宅配ボックス、ゴミ出し24時間対応などの設備は当たり前で、これに加えて、プライベートジム、ゲストルーム、パーティールーム、ライブラリースペースなどが用意されていることが一般的です。

　また、ペットと暮らす住民のために、ペット専用施設・設備やドッグランを備えるマンションもあります。ペットは家族の一員という意識の高まりを反映した内容といえるでしょう。

アートギャラリーやミュージアムを併設している

　アートギャラリーやミュージアムを併設するマンションも存在します。芸術と触れ合える住環境は、住民の感性を豊かにし、より充実した暮らしを提供します。

　このように、シンボリックマンションは、先進的な設備とぜいたくな共用施設によって、他のマンションとは一線を画す存在感を放っているのです。

シンボリックマンションとは

　シンボリックマンションの成約価格が周辺のマンション価格相場に多大な影響を与えることは、今までの実績数値が証明してくれています。エリアの相場を形成する第一要因と言っても過言ではありません。

　では、周辺のマンション価格に影響を与える”シンボリックマンション”とはどのようなものなのでしょうか。

シンボリックマンションの定義

　明確な定義は存在しませんが、シンボリックマンションとは、一言でいえば、その地域を代表するようなマンションを指します。以下のような特徴を持つマンションは、シンボリックマンションと呼ばれることが多いでしょう。

・規模が大きい（200戸以上）
・有名デベロッパーが手掛けている（三井不動産、三菱地所、住友不動産など）
・ランドマークとなるような存在感と視認性がある
・多くの人から憧れられるブランドイメージがある

　少し前までは、価格帯から「億ション」と呼ばれるマンションが、シンボリックマンションに近しい意味合いでした。当時は、1億円以上するマンションは希少であり、それだけで特別感がありました。

　しかし、今では都内のほとんどの新築マンションが億ションになっているため、価格だけでシンボリックマンションを定義づけることは難しくなっています。

シンボリックマンションの見極め方

　では、一般の人はどのようにしてシンボリックマンションを見極めればよいのでしょうか。まずは、マンションの規模に注目してください。200戸以上、できれば300戸以上の大規模マンションは、その存在感からシンボリックマンションである可能性が高いといえます。

　次に、マンションを建てたデベロッパーをチェックしてみましょう。三井不動産、三菱地所、住友不動産などの大手不動産会社が手掛けるマンションは、その知名度と信頼性の高さから、ブランド力があります。

　タワーマンションのように、街並みのなかで目に留まるような存在感を放っているかどうかも重要なポイントです。ランドマークとなるようなデザインや高さを持っているマンションは、大規模であることも相まってシンボリックマンションとされる可能性が高いです。

　感覚的な話ですが、多くの人から憧れを集めているかどうかも重要なポイントの一つです。マンション名を聞いただけで、「いつかあそこに住んでみたい」と思わせるようなブランドイメージがあれば、それはシンボリックマンションと呼ぶにふさわしい物件です。

シンボリックマンションの立地条件

　シンボリックマンションの立地条件は、大きく分けて2つあります。

人気の高いエリアに建つケース

　一つは、山手線の内側のように、元々人気の高いエリアに建つケースです。これらの地域では、シンボリックマンションは、その土地の持つステータスをさらに高める役割を果たします。

何もなかったエリアに建つケース

　もう一つは、武蔵小杉や幕張など、もともとは何もなかったエリアに建設され、街の活性化をけん引するケースです。これらのマンションは、新たな人の流れを生み出し、周辺の開発を促進する起爆剤となります。

　実際、武蔵小杉では、大規模マンションの建設とともに、商業施設や交通インフラの整備が進み、今では首都圏有数の人気エリアへと成長しました。シンボリックマンションには、このように街の将来を変える力があるのです。

シンボリックマンションが周辺マンションに与える影響

　シンボリックマンションは、その物件の周辺にあるマンションにさまざまな影響を与えます。

マンション価格の上限基準になる

　実際に、私自身が不動産売却や購入をお手伝いする際、そのエリアにシンボリックマンションがあれば、まず「その物件よりは絶対に高く売れることはない」と考えます。

　シンボリックマンションはその地域の一番高いマンションであるため、上限の基準として価格をチェックしておくのです。あくまでも肌感覚ですが、都内のマンションで同じエリア・同じ築年数・同じ広さで、シンボリックマンションと普通のマンションがあった場合、坪単価50万～70万円の価格差があります。

　シンボリックマンションが70㎡で1億500万円（坪単価：約500万円）だった場合、周辺のマンションは70㎡で9,000万～9,500万円といった価格が相場であると考えられます。

マンション相場の上昇下落を表している

　また、シンボリックマンションの値動きが、そのままその地域のマンション相場の上昇下落を表しているケースが多いことにも注目しています。私自身、1週間に1回か2回は、必ずシンボリックマンションの価格をチェックすることが習慣になっています。

　当社の商圏が恵比寿を中心に渋谷区や港区、目黒区であるため、恵比寿の「プラウド恵比寿」、広尾の「広尾ガーデンヒルズ」、中目黒の「中目黒アトラスタワー」といった物件の情報確認は欠かせません。

　1年前の事例と直近の成約事例や現在の売却件数を比較することで、その地域のマンション需要を推し量っています。

中古マンションの売買に影響を与えるタイミング

　シンボリックマンションは既に立っているものもあれば、これから竣工を迎えるものもあります。特に湾岸エリアでは2024年から2027年にかけて、11,000戸超の住居が供給される見込みであり、大型のシンボリックマンションの供給が控えています。

　このようなシンボリックマンションの供給が予定されている地域付近の中古マンションは、どのタイミングで売りに出せば高く売れるのか想像できるでしょうか。

　私のお客様でこういったケースがあれば、間違いなくシンボリックマンションの販売価格が発表された後に売りに出すようにアドバイスしています。先述の通り、シンボリックマンションはその地域で最も高い価格のマンションであり、これまでの周辺相場よりもかなり価格が高く売り出される可能性があります。

　その価格を見た周辺のマンションオーナーは、「シンボリックマンションがこの価格なら、うちのマンションももっと価値があるはず」と考えます。裏を返せば、購入者としては、シンボリックマンションの価格発表前に買うのがお得であると考えられます

　ただし、シンボリックマンションの価格と周辺マンションの価格が完全に連動するわけではありません。あくまで参考程度にとどめておくべきでしょう。

シンボリックマンションが周辺に与えるその他の影響

　価格以外にも、シンボリックマンションは周辺にさまざまな影響を与えます。

住環境や地域のイメージの向上

　シンボリックマンションは、住環境や地域のイメージを向上させます。高級マンションが立ち並ぶ街並みは、そのエリアの品格を高め、住民の満足度を上げることにつながります。

　テレビCMで目にする「三井に住んでいます」というブランディング広告が成り立つように、一種のステータスになるのです。

生活利便施設が充実する

　シンボリックマンションに付随する形で、周辺の生活利便施設が充実することもあります。高級スーパーやレストラン、カフェなどが新たに出店し、エリアの利便性が高まります。これは、シンボリックマンションの住民の購買力の高さが、周辺の商業施設を引き付けるからです。

交通アクセスが改善される

　シンボリックマンションの建設により、周辺の交通アクセスが改善されることもあります。マンションの規模が大きいため、最寄り駅の整備や、新しいバス路線の開設などが行われるのです。これは、マンションの住民だけでなく、周辺住民の利便性も向上させます。

コミュニティーを活性化させる

　シンボリックマンションには、街のコミュニティーを活性化させる効果もあります。マンション内の交流イベントが、周辺住民も巻き込む形で開催されることがあるからです。

　マンション主催のイベント（夏祭りや運動会など）には、近隣の方々も参加できるようになっていたり、近隣の商店街からの協賛金を集めたイベントとしての側面もあったりします。これは、マンション住民と地域・地元の交流を深め、より良いコミュニティーの形成につながります。

　こうした効果により、シンボリックマンションの周辺エリアは、より住みやすく、魅力的な場所へと変化していきます。シンボリックマンションは、単なる高級住宅ではなく、街の顔として、地域の価値を向上させる存在なのです。

シンボリックマンション建設予定地の探し方

　シンボリックマンションが建つ場所がわかれば、将来的に値上がりするエリアを予想することができます。それでは、今後建設されるシンボリックマンションの予定地をどのように探せばよいのでしょうか。

業界の最新動向にアンテナを張る

　私は、日頃から業界の最新動向にアンテナを張っています。デベロッパーが発表するプレスリリースや、業界メディアの報道などを丹念にチェックし、大規模な複合開発計画などの情報をいち早く入手するようにしているのです。

　特に、大手デベロッパーが手掛ける大規模プロジェクトは要注目です。彼らが参入するエリアは、必ずと言っていいほど、シンボリックマンションが建設される可能性が高いからです。

　たとえば、三井不動産が大規模な再開発に乗り出した場合、そこに同社の高級マンションブランド「パークコート」シリーズが登場する公算が大きいのです。

都市計画関連の情報を把握する

　自治体の都市計画関連の情報にも注意を払っています。再開発予定地域や、新たな交通インフラの整備計画などを把握しておくことで、不動産相場の推移や価格変動を予想しやすくなるからです。

　事実として、エリアを代表するシンボリックマンションのほぼ全てが、新築時の価格より高値で取引されています。

土地の特性を把握する

　土地の特性にも目を向ける必要があります。大規模マンションの建設に適した広大な土地が手に入りやすいのは、工場跡地や大規模団地の建て替え予定地などです。こうしたエリアにも注目しておきたいものです。

　また、都心から少し離れた郊外エリアにも可能性があります。都心への交通アクセスが良く、自然環境に恵まれた立地は、ファミリー向けのシンボリックマンション建設に適しているからです。

街づくりの核となる存在

　シンボリックマンションが周辺の居住用マンションに与える影響は、とてつもなく大きいです。エリアイメージの向上、生活利便施設の充実、交通アクセスの改善など、さまざまなメリットをもたらします。

　シンボリックマンションのもたらす効果は、不動産の価値だけにとどまりません。街の景観を美しくし、コミュニティーを活性化させる役割も果たします。シンボリックマンションは、単なる高級住宅ではなく、街づくりの核となる存在なのです。

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