2024年、湾岸エリアのマンションはバブル崩壊するか?!　売却・購入のタイミングはいつ？

湾岸エリアのマンション価格はバブルさながらの高騰で、売却や購入のタイミングに悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。そこで、湾岸エリアのマンションについて、バブルなのか、今後の価格はどうなるのか、売却や購入のタイミングなど、湾岸エリアのマンション市場で長らく取引をしている、私なりの考察をお届けできればと思います。（ふじふじ太：不動産コンサルティングマスター）

湾岸エリアのマンションは、2024年に売却したほうがいいか？

　2024年に入り、湾岸マンション市場はまた新たなステージに向かう予感がしております。

　日経平均株価は一時バブル後最高値を更新。現場レベルでも不動産市況の過熱度を肌で感じており、まさに日本経済の変わり目に立ち会っているようです。

　湾岸マンション価格が2023年以降さらに急上昇していることは周知の事実ですが、ここまで価格が上がってくると、いよいよバブル崩壊を懸念し、高値のうちに自宅マンションを売却したほうがよいと考える方も多くいらっしゃると思います。

　結論から述べますと、焦って売る必要はないでしょう。現状、湾岸エリアは実体を伴う価格上昇であり、バブルではないと考えております。

　今の湾岸エリアの需給バランスと将来の再開発などの見通しを考慮しても、湾岸マンション価格が大幅に下がっていくようには到底思えません。

　そう考える理由と根拠を、湾岸エリアの市況とともに解説します。

湾岸マンションがバブルでないと考える理由

　湾岸エリアはバブルではないのかとよく聞かれます。私個人の意見としては、湾岸マンションはバブルではないと考えております。

　確かに、マンションの価格上昇を見込んで高値買いをする投資家や不動産会社が増えてきたという点で、1990年頃のバブルに似た事象が一部起きていることは事実ですが、あくまで局所的なものです。東京都全体で見てもそこまで取引が過熱しているのはごく一部のエリアだけです。

　むしろ東京都全体では、マンションの売却募集数（在庫数）は増加傾向であり、価格上昇に一服感が出ているエリアもございます。

　上がるエリアは上がり、下がるエリアは下がるという二極化が進行しているに過ぎません。都心部・郊外関係なく、なんでもかんでも価格が上昇していた1980年代後半のバブルとはまずその点が異なります。

　また、マンションを買える資産や与信がある人とない人の格差の二極化も進行しているように感じます。

　住宅ローンの低金利に支えられ、投資マネーではなく実需層が付いてきているという点で実体が伴っており、湾岸エリアのマンション価格は上がるべくして上がっているように感じます。

　他にもバブルでないと考える理由は、イールドギャップ（投資物件の利回りの差）という観点からも、湾岸エリアのマンションはまだ経済合理性が伴っており、一定の収益性があると判断できるためです。

　不動産のイールドギャップが長期金利（10年物国債の利回り）を下回る状態はバブルであると判断されるのですが、日本は依然として低金利を継続しており、売買価格ほどではないものの賃料も着々と上昇してきているので、不動産のイールドギャップのほうが高い水準です。よって、投資家層が長期保有前提でも不動産を買う理由があると言えます。

　つまり、シンプルに「湾岸エリアや湾岸マンションの価値が見直された」ということだと考えております。

湾岸エリアのマンション取引が過熱している真の理由とは

　湾岸エリアの不動産価格を更新させているのは、海外投資家勢です。

　円安も相まって、海外勢からすると日本のマンションはバーゲンセール状態であると言いますので、良くも悪くも過去の成約事例にとらわれておりません。

　しかも湾岸マンションは街並みが整っており、かつ海が近いということで風水面でも評価が高く、海外ウケが良いという話も聞きます。相場に敏感な日本人では到底買わない金額でばんばん買っていくというわけです。

　不動産価格の上昇を抑えるなら、金利どうこうというよりも、海外勢の購入を規制するのが最も効果的だと思います。

　海外勢の躍進により成約価格が引き上げられ、それに焦ってついていかざるを得ない実需層の日本人という構造です。

賃貸価格の高騰と住宅ローンの低金利

　住宅ローンの低金利競争と借入期間の長期化、女性の社会進出を背景にペアローンも一般化してきたことで、日本人のマンション購入意欲は高まっています。家を借りるにしても賃料も上昇していきています。

　むしろ過去10年以上、賃貸よりも住宅を購入したほうが有利だったことに気づき始めた方も増え、賃貸で住み続けるよりも早いうちにマンションを購入したいと考える20代・30代も増えています。

　1億円前後の物件が多い湾岸エリアについては、ペアローンを前提として住宅ローンで購入する実需の方が最も多いのは数年前から変わりません。

　すでにマンションを所有していた方はその含み益も期待できるということで、自己資金がある分、リスクが高くてもご自身の与信をフル活用して借り入れをし、住み替えをするケースも増えてきました。先ほども述べた格差のひとつです。

　銀行間の低金利競争が激化しているため借入額も増やしやすいという背景もあり、やや無理をする形ではあるものの、十分、実需層でも価格上昇に付いていける水準であり、実体を伴った価格上昇であるため、バブルとは言えないと考えております。

都心部の高級マンションに比べてお得感がある

　湾岸エリアより都心部は、坪単価1000万円前後の物件がごろごろあります。港区の「三田ガーデンヒルズ」は坪単価1300万円近いということで話題になりましたが、売れ行きも好調で反響が多く、さらに値上げをしていくようです。

　そう考えると、湾岸エリアのタワーマンションはスペックも高く、街並みもきれいで生活利便性も高く、程よく都心部にも近いということで、坪単価500万円前後で買えるのであれば、相対的に安く見えるという要因もあるでしょう。

　今後、湾岸エリアはさらに新築マンションや再開発も豊富なので、将来性の期待感も高いエリアです。特に臨海地下鉄新線構想には大いに期待をしております。

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2024年、湾岸エリアのマンション価格は上がる？下がる？

　今後、湾岸エリアのマンション価格はどうなるのかを考察します。まずは、湾岸エリアのマンション取引市況を振り返ってみましょう。

　以下は、弊社が独自で提供しているサービス「湾岸マンションアナリティクス」のデータ分析結果です。

　グラフの通り、湾岸マンションの成約価格（黒線）は上昇の一途をたどっております。驚異の10カ月連続上昇です。

　成約件数（青棒）も多く、2022年9月〜12月の成約件数が270件に対し、2023年9月〜12月は337件で約25%アップと、マンション価格が上がっても活発に取引されていることがわかります。

　最も注目すべき指標は、募集件数（黄線）です。2023年7月以降の募集件数は急降下しており、過去2年を振り返っても、最も在庫が少ない状況でした。

 「供給不足・需要過多」という状況が明白であることがよくわかります。アダム・スミス※の価格決定メカニズムに照らしても、供給不足にあるということは、さらに価格が上がっていく可能性が高いと言えます。
※イギリスの経済学者。著書に『国富論』などがある

　不動産取引の現場は、読者の皆さまが想像しているよりもずっと戦々恐々としており、まさに早いもの勝ちのイス取りゲームと化しております。

湾岸エリアのマンションを売却するタイミングは？

　以前の記事（「湾岸2024年問題」で中古マンション価格は下落する？）で解説したとおり、2024年は、「晴海フラッグ」や「パークタワー勝どき」の大規模新築マンションの引き渡しが控えているという点で、2023年の秋以降から徐々に売却募集数が増えると期待していましたが、その期待は見事に裏切られました。

　ただ、2024年になって晴海フラッグの引き渡しが本格的に始まり、そのタイミングで財閥系大手不動産仲介会社が晴海フラッグの転売募集解禁となったことで、転売募集数が一気に増えてきました。

　現状、1月時点で少なくとも80件以上の転売募集がありますが、今後さらに増えていくと予想しております。

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湾岸エリアのマンションは、転売よりも長期保有前提に

　また、晴海フラッグにおいて驚くべきは、転売ではなく賃貸市場のほうです。

　すでに分譲棟だけで250件以上の募集があります。賃貸棟を入れると400件近いということで、晴海フラッグは売却よりも賃貸の募集数が明らかに増えています。

　晴海フラッグの動きが顕著ではありますが、今の市況を分析すると、投資家勢は売るより貸すほうが優勢ということがわかります。

　つまり、まだ価格が上がるという予想で長期保有前提にシフトチェンジしていると考えられます。今のところ、近隣エリアの売却募集数が増えてきていないのも同じ理由かもしれません。

　一方で、新築購入時にご自宅に売却条件が付いている場合は売るしかありません。その多くは購入先行で売却期間の猶予があるローンがほとんどですので、先に購入先に引越してから売ることが可能です。

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　現在の需要が強い過熱した状況を考慮すると、ぎりぎりまで保有して新居に引越した後、空室で売ったほうが高値で成約できると考える方も少なくないでしょう。

　それが、募集件数が増えてこないもうひとつの理由だと考察しております。

　今後、晴海フラッグの引き渡しは数カ月続くので、近隣エリアの売却募集数は徐々に増えていく可能性も十分考えられますが、価格が下がるほど在庫が溢あふれる未来は想像しにくいです。

焦って売る必要はない

　前述の通り、現場レベルで需給バランスを見る限り、今後不動産価格が下がっていくシグナルは全くありませんので、売らなければいけない理由がある方以外は焦って売却を急ぐ必要はありません。

　一方でマクロ経済の視点でみると、そろそろマイナス金利が解除される可能性が高まっているという事実も否定できません。が、湾岸マンション市況にとっては焼け石に水というか、影響は限定的であると考えます。

　もちろん、不動産価格の上昇圧力は多少和らぐと思いますが、マイナス金利の解除だけで湾岸マンション価格が大きく下がっていくということは考えにくいです。それぐらい今は需要の力が大きいのです。

　マイナス金利解除にとどまらず、大幅に政策金利を引き上げるようなことがあれば話は別ですが、それこそ1990年以降のバブル崩壊につながりかねないので、日銀としては金利の引き上げには慎重にならざるを得ず、あまり現実的ではないと考えます。

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湾岸エリアでマンションの購入を考えている方へ

　いま、マンション購入をご検討されている方は不安でたまらないでしょう。絶対に価格が下がらないという保証などなく、結局のところは今後価格がどうなるのかは誰にもわかりません。

　それでも私は勇気を出して物件をご購入されることをおすすめいたします。今後インフレになった時に、持つ者と持たざる者の格差はどんどん開いていくと思います。

　値上がり値下がりうんぬんを考えすぎると、不安でマンション購入などできません。住まいとしての購入や買い替えをするなら、買い時・売り時などは考えるべきではありません。

　何のために誰のために買うのかをもう一度見直し、買いたいと思った時に買えるマンションを買うのが最も後悔がなく、それが真理だと思います。株や金融資産と違って、価格が下がっても使用価値は変わらないのが不動産の良いところです。

　湾岸マンションはもはや壮大なイス取りゲーム化しており、買いたいと思った時に買えない時代になってしまったようです。そもそも売り物がなかったり、価格が高騰しすぎて手が届かなくなったり、「晴海フラッグ」や「ザ・豊海タワー」などの新築はお祭り騒ぎであったりという具合です。

　まだ選択肢があるうちに決断する勇気を持ちましょう。そのためには何かを捨てる覚悟も必要です。

　以上、マンション購入・売却をご検討されている方にとって、本記事が少しでも参考になれば幸いです。

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