不動産売買はネット取引できない不便な日本! 外人投資家の呼び込みへ、“規制”見直しを

【第7回】2018年6月11日公開(2022年5月27日更新)
風戸裕樹:PropertyAccess.co CEO & Founder

不動産のネット取引は一部解禁されたものの、不動産売買については未だ認められていない日本。不動産市場は、相変わらず不透明で閉鎖的です。不動産のネット取引が可能になれば、不動産を購入する外国人投資家が増加するなどのメリットがあるはずですが、認められる日はまだ遠そうです。
※編集部追記:不動産売買についても、2021年3月からオンラインでの「重要事項説明(IT重説)」が、2022年5月から「電子書面交付」の本格運用が開始されています。

海外では、不動産の個人間取引サイトが登場

 日本でもスマホアプリのメルカリが登場してネット上で売り手と買い手が直接取引するサービスが人気を集めるようになりました。インターネットを利用すれば、個人でも簡単に買い手を探せるようになったからです。

 マンションや戸建てといった不動産も、これまでは買い主を探すのが大変だったので、不動産仲介会社と媒介契約を結んで代わりに探してもらってきたわけですが、ネットを活用すれば個人同士が直接取引する「ピアツーピア(P2P)取引」は可能ではないでしょうか。

 ところが、家を買うのも借りるのも日本ではネットだけではできません。家が高額でかつトラブルが発生しやすいことを理由に、ネット取引には慎重です。

 海外では不動産のネット取引は以前から活発に行われており、最近では個人が保有する物件を掲載して直接売買できるP2Pの不動産取引サイトも登場しています。シンガポールでは「Averspace」といったP2Pサイトがあり、個人が保有する物件を掲載して直接、買い主を探すことができます。

 なぜ日本では不動産のネット取引が解禁されないのでしょうか。

安心してP2P取引ができる環境整備が必要

 日本でも、従来から個人が保有する家を親戚や知人などに直接譲渡する場合には、仲介会社に依頼せずに直接取引することは行われてきました。こうした相対取引は、法的に何ら問題はありません。

 相対取引なら買い主も売り主も、仲介会社に仲介手数料を支払う必要がなくなります。売り主が個人の場合には、建物部分にかかる消費税や仲介手数料の消費税も納付する必要がないので、個人間取引はお得と言えます。

 もちろん仲介会社は、正しい物件情報を提供し、取引のトラブルを防止する役割を担っています。しかし、安心してP2P取引ができる環境を整備すれば、もっと不動産取引を効率化できるようになるでしょう。

日本は重説を「対面」で説明する義務あり

 日本で不動産のネット取引が実現していないのは、宅地建物取引業法で定めた法規制に理由があります。対象物件に関する重要な情報を記載した「重要事項説明書(重説)」を宅地建物取引業者は必ず作成し、売買契約を結ぶ前に買い主に「対面」で説明することが法律で義務付けられているからです。

 また、売買契約書も書面での交付が義務付けられており、電子契約したあとに改めて書面を郵送しなければなりません。その手間を考えれば、重要事項説明書で対面した時に合わせて、書面で契約する方が楽というのも確かです。

 政府は2013年に対面での販売が義務付けられてきた医薬品と合わせて、不動産のネット取引解禁に向けて検討する方針を打ち出しました。医薬品の方は処方薬を除く一般医薬品のネット販売が14年に解禁されました。

 一方で、不動産分野では賃貸契約の重要事項説明書をネットで行う「IT重要事項説明書」が17年10月にようやく本格導入されたばかり。売買契約でのIT重要事項説明書は、社会実験を行っていた法人間取引ですら見送られてしまい、個人取引では検討さえ行われていません。

 政府は、行政手続きや経済活動のIT化を促進するため、契約書や印鑑などを電子化する「デジタルファースト一括法案(仮称)」の検討を進めており、早ければ18年秋の臨時国会の提出する予定です。不動産取引の契約書面の電子化も検討対象になるでしょうが、実現するかどうかは不透明です。

【関連記事はこちら】>> 「買い主」が不動産仲介手数料を払うのは日本だけ! その上、売り主のために作った重要事項説明書を、買い主にも使いまわす不届きな不動産会社が多い!

海外は、不動産のEDI標準を策定

 では、海外で不動産のネット取引(電子商取引、いわゆるEDI)が活発に行われるようになったのはなぜでしょうか。

 EDIを行うためには、情報をやり取りするために標準データコード体系や標準規約を定める必要があり、海外では米国を中心に1990年代に不動産取引のためのEDI標準が策定され、国際標準化が進められてきました。日本でも経済産業省が中心となって様々なEDI標準を定めていますが、不動産分野のEDI標準はいまだに策定されていません。

日本は、そもそも不動産情報が非開示

 そもそも海外では、不動産に関する情報やデータがオープンになっているので、日本のように契約直前になって買い主だけに情報を公開する「重要事項説明書」のような制度がありません。シンガポールでは不動産取引価格のデータが一般に公開されているので、販売価格が高いか安いかを買い主が判断できる環境が整っています。

 Averspaceには、物件に関する情報をまとめた「コンディションレポート」や、賃貸で運用した場合の収益性などのデータを一覧できる「ダッシュボード」などを掲載しています。ネット取引しやすいように様々な情報が物件ごとに公開されているのです。

 シンガポールでは、外国からの不動産投資が活発で、外国人投資家がわざわざシンガポールまで出向かなくて済むネット取引のニーズが強いという事情もあります。積極的に外国からの不動産投資を呼び込むために、ネット取引しやすい環境を整えてきたのです。

 なお、シンガポールのP2Pサイトを見ると、大手デベロッパーなどが開発した新築のコンドミニアム(分譲マンション)を売り主として直接取引するのに利用しています。売り主・買い主ともにプロで、公開情報に基づいてネット取引できるスキルのある人が利用しているようです。

「不動産取引はトラブルが発生しやすいので、ネット取引はご法度」というのが日本の考え方ですが、一方でプロ同士であれば、その心配は無用です。導入が見送られている「法人間取引におけるIT重要事項説明書」くらいは早く認めた方がいいのではないでしょうか。

【関連記事はこちら】>> 不動産の売却価格(成約価格)が見られないため、日本ではどんな不都合なことが起こっているのか?

外国人投資家も対面で説明を受ける義務

 日本でも数年前から外国人の個人投資家が東京湾岸地域に建設された超高層タワーマンションを購入するケースが増えています。日本では新築物件でも売り主が不動産会社なので対面での重要事項説明書が義務付けらており、外国人投資家は日本に来て売買契約しなければなりません

 不動産のネット取引が可能になれば、日本でも不動産を購入する外国人投資家がさらに増えると思うのですが…。

 日本で不動産のネット取引がいまだに解禁されていないのは、不動産市場が相変わらず不透明で閉鎖的である証拠なのでしょう。

(編集協力=ジャーナリスト・千葉利宏)

【関連記事はこちら!】>>「IT重説」の解禁で不動産売買の重要事項説明が非対面で可能に! 不動産取引のオンライン化の展望は?

  • RSS最新記事
おすすめ不動産一括査定サイトはこちら

※不動産一括査定サイトとは、売却したい不動産の情報と個人情報を入力すれば、無料で複数社に査定依頼ができます。査定額を比較できるので売却相場が分かり、きちんと売却してくれる不動産会社を見つけやすくなる便利なサービスです。

◆SUUMO(スーモ)売却査定
SUUMO(スーモ)
 無料査定はこちら >>
 
特徴 圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス
・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録
対応物件 マンション、戸建て、土地
紹介会社数 10社(主要一括査定サイトで最多)※査定可能会社数は物件所在地によって異なります
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証プライム子会社)
>>SUUMO(スーモ)の詳細記事はこちら
◆すまいValue
不動産一括査定サイトのすまいValue
簡単60秒入力、大手6社に査定依頼できる!
特徴 大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
対応物件 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、一棟ビル
対応エリア 北海道、宮城、東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城、愛知、岐阜、三重、大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、和歌山、岡山、広島、福岡、佐賀
運営会社 大手不動産会社6社(東急不動産、住友不動産販売、三井のリハウス、三菱地所の住まいリレー、野村の仲介+、小田急不動産)
>>すまいvalueの詳細記事はこちら
◆マンションナビ
マンションナビ
 無料査定はこちら >>
 
特徴

マンションの売却に特化
・マンションを賃貸に出したい人の賃料査定にも対応
900社以上の不動産会社と提携

対応物件 マンション
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
運営会社 マンションリサーチ
>>マンションナビの詳細記事はこちら
◆HOME4U(ホームフォーユー)
HOME4U
 無料査定はこちら >>
 
特徴 悪質な不動産会社はパトロールにより排除している
・20年以上の運営歴があり信頼性が高い
・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる
対応物件 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
紹介会社数 最大6社
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証プライム子会社)
>>HOME4Uの詳細記事はこちら
◆いえカツLIFE
いえカツLIFE
 無料査定はこちら >>
 
特徴

・対応可能な不動産の種類がトップクラス
共有持ち分でも相談可能
訳あり物件(再建築不可物件、借地権、底地権など)の査定も対応可能

対応物件 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル(1室)、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
運営会社 サムライ・アドウェイズ(上場子会社)
>>いえカツLIFEの詳細記事はこちら
◆おうちクラベル
おうちクラベル
 無料査定はこちら >>
 
特徴

・AI査定で、査定依頼後すぐに結果が分かる
・SREホールディングスが運営する一括査定サイト

対応物件 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート
紹介会社数 最大15社
運営会社 SREホールディングス株式会社(東証プライム上場企業)
>>おうちクラベルの詳細記事はこちら
◆イエウール
イエウール
 無料査定はこちら >>
 
特徴

掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能
2000社以上の不動産会社と提携
・対応可能な不動産の種類が多い

対応物件 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
紹介会社数 最大6社
運営会社 Speee
>>イエウールの詳細記事はこちら
◆LIFULL HOME'S(ライフルホームズ)
LIFULL HOME'S
 無料査定はこちら >>
 
特徴

日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営
2400社以上の不動産会社と提携
匿名査定も可能で安心

対応物件 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
紹介会社数 最大6社
運営会社 LIFULL(東証プライム)
>>LIFULL HOME'Sの詳細記事はこちら

 

 

一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト

 

◆ソニーグループの「SRE不動産」売却査定
60秒で入力可能! 囲い込みのない不動産会社
特徴 ・両手仲介・囲い込みを行わない
・上場企業のソニーグループが運営
・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求
対応物件 マンション、戸建て、土地(建物付きを含む)、収益用不動産
対応エリア 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県
運営会社 SREホールディングス株式会社(ソニーグループ)
>>SRE不動産の詳細記事はこちら

不動産一括査定サイトを比較
評価・評判を実際に一括査定して検証!

サイトロゴ suumo売却査定 home4u マンションナビ おうちクラベル イエウール ライフルホームズ リビンマッチ いえカツLIFE HowMa RE-Guide マイスミEX イエイ すまいValue
サイト名 suumo売却査定 HOME4U マンションナビ おうちクラベル イエウール ライフルホームズ リビンマッチ いえカツLIFE HowMa RE-Guide マイスミEX イエイ すまいValue
提携社数 2000以上 1800以上 2500 不明 1900以上 3691以上 1700以上 500以上 30以上 29 800以上 1700以上 6
最大紹介社数 10
※物件所在地によって異なる
9 6 6 6 6 6 6 6 6 10 7 6
主な対応物件 マンション、戸建て、土地 マンション、戸建て、土地 マンション マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など マンション、戸建て、土地など
対応エリア 全国 全国 全国 全国 全国 全国 全国 東京、千葉、神奈川、埼玉 東京23区、神奈川県:横浜市(西区・中区・港北区・神奈川区)、川崎市(幸区・中原区) 全国 全国 全国 全国
記事を読む 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら 評判や査定内容の検証はこちら

【不動産仲介会社の評判を徹底調査!】
・「SRE不動産(ソニーグループ)」の評判
・「三井のリハウス」の評判
・「住友不動産販売」の評判
・「東急リバブル」の評判
・「野村の仲介+」の評判
・「明和地所」の評判
・「京王不動産」の評判
・「オークラヤ住宅」の評判
・「小田急不動産」の評判

TOP