離婚したら、わが家はどうなる？　不動産売却で
住宅ローンを完済できても「いばらの道」
～離婚問題に詳しい弁護士が解説～離婚と「わが家」シリーズ　第1回

家族との安住の地として、家などの不動産を購入する人は多い。しかし、その念願のマイホームが「配偶者との離婚」によって解決し難いトラブルの元へと一転してしまう。3回シリーズの今回は基本編として、「住宅ローンのない持ち家」と「住宅ローンはあるが、不動産売却額が住宅ローン残高を上回る持ち家」の財産分与に関して、離婚問題に詳しい弁護士の白井可菜子氏に話を訊いた。不動産売却や代償金の支払いなど、財産分与の具体的な方法についてわかりやすく解説する。

離婚時の「財産分与」は、2分の1が原則

　日本では婚姻件数が年間約61万組である一方、離婚件数は約21万組もあり、離婚時に家などの不動産でトラブルとなるケースは少なくない（出展：厚生労働省「平成29年（2017）人口動態統計月報年計（概数）の概況 結果の概況」）。「まさか自分たちが離婚するはずはない」と考えている人も、不動産と離婚の関係を学んでおけば将来のリスクを最小化できるだろう。

　離婚することになった夫婦は、婚姻生活上で築いた財産を分け、精算しなければならない。これを民法上「財産分与」という。

　財産分与は、原則2分の1で分ける。これは双方の収入の大小によらない。

 「『妻は収入のない専業主婦で、財産は全部夫である自分が稼いだものだから、わが家では2分の1とならない』と主張する人も多くいらっしゃいます。しかし、主婦の家事労働は金銭を稼がなくても労働となりますので、このケースでも2分の1の原則から外れません」（法律事務所アルシエン・白井可菜子弁護士）

　家などの不動産はもちろん、預貯金や自動車、積立型の保険、株、投資信託、現金など、経済的価値があるすべての財産が財産分与の対象となる。

　ただし、「婚姻生活上で築いた財産」に限るため、結婚前から有していた財産や相続などの婚姻生活と無関係に取得した財産は、財産分与の対象にならない。これらは「特有財産」と呼ばれる。

 「婚姻前から貯めていた預金や、婚姻後でも親からの相続等で取得した預貯金、不動産などが特有財産にあてはまり、財産分与の対象からは外されます」（白井氏）

売却か、代償金の支払いか

　預貯金は2分の1ずつに分けるだけだが、自動車などは大きく2つの方法が取られる。ひとつは売却し、得た金銭を2分の1ずつ分ける方法。もうひとつは査定を経て財産的価値を算出した後、現物を所得する側がもう一方に対し、2分の1にあたる金銭（「代償金」という）を渡すことで精算する方法だ。

　なお、財産を算定する基準日は公的に離婚したとき、または別居したときのどちらか早いほうになる。

　離婚協議が2～3年続くのは珍しくないが、その期間に家などの不動産の価値や預貯金が増減しても、基準日に算定された財産が対象になる。

 「別居時に500万円あったはずの預貯金が協議終了前に全部なくなっていたとしても、その金額があるものとして計算することになります」（白井氏）

不動産売却で住宅ローン完済でも、
一方が取得する場合は対立も

　さて肝心の不動産（家やマンション）だが、白井氏は「もっとも紛争の種になりやすい財産」だと断言する。

 「抵当権付住宅ローンがついていることがほとんどであり、ときには不動産の価値を住宅ローン残高が上回る、いわゆる『オーバーローン』の状態になっているためです」（白井氏）

　今回はまず、理解しやすい「住宅ローンのない持ち家の財産分与」を検討してみる。その場合は、

• 「方法1」第三者に家を売却し、売却益を1/2で分ける
• 「方法2」どちらか一方が家を取得し、不動産価値の半額相当分の代償金を支払う

の2択になる。これは前述した自動車の例と同様だ。

 「方法1」の場合は、まず不動産仲介会社を通して持ち家を売却し、売却代金から不動産仲介会社への手数料や税金などの各種費用を支払った後、残額を夫婦双方で2分の1に分与することになる。

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 「方法2」は、不動産仲介会社などで算出された家の売却査定額を元に不動産価値を明らかにし、この2分の1にあたる代償金を、家を取得する側がもう一方に支払うことになる。

 「この場合、家などの不動産を取得する側は支払う代償金を最小化するため安価な売却査定額を望み、反対に、不動産を取得しない側は受け取る代償金を最大化するため高額な売却査定額を望む、という利害が対立する関係となるため、不動産の評価額はもめやすいところです」（白井氏）
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「住宅ローン付き不動産」は金融機関との折衝が不可避

　次は、「住宅ローンはあるが、売却額が住宅ローン残高を上回る持ち家」の場合をみてみよう。

　こちらも2択あり、

• 「方法1」第三者に家を売却。売却益で住宅ローンを完済したのち残金を1/2で分ける
• 「方法2」どちらか一方が取得し、不動産価値の半額相当分の代償金を支払う

となる。

　財産分与に関わる課題は先の「住宅ローンのない持ち家の財産分与」とほぼ同様だが、大きく異なるのは、住宅ローンのある不動産には抵当権がついているということだ。

 「方法1」のように家の売却を希望する場合、家の抵当権を押さえている金融機関への相談が不可欠になる。家の売却代金が住宅ローン残高を上回り、かつ優先的に返済する確約が取れれば、通常は家の売却を了承してくれる。

 「方法2」の場合、不動産の取得者と住宅ローン債務者が同一であれば問題はないが、例えば妻が不動産の取得者で夫が住宅ローン債務者など、これが異なるようであれば、住宅ローン債務者の変更等の手続きが必要となるため、金融機関との折衝が求められる。

　実際には、住宅ローン債務者の変更に対応してくれない金融機関が多い。上記のケースなら、妻に支払い能力があれば、妻名義で住宅ローンを借り換えるというのが現実的な選択肢だ。
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財産分与の具体例
～離婚時に不動産売却で住宅ローンを完済できる場合～

　最後に「方法1」について、住宅ローンを組み、10年前に8000万円で購入した自宅不動産（新築・中古問わず）を例にしてみてみよう。

 「インターネットを使えば、2～3日で家の無料査定が取れますので、予想される売却代金が住宅ローン残高を上回っているようなら銀行に家の売却の相談をし、了承を取り付けます」（白井氏）
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　たとえば家の売却代金が6000万円、ローン残高が5000万円であれば、まずは完済して、抵当権のない不動産を新しいオーナーに売却する。

 「この時点で1000万円が残りますが、家の売却価格のおよそ3％が不動産仲介会社への手数料としてかかり、この他にも印紙税、登録免許税なども含めると、各種費用として300万円程度はかかることが多いです」（白井氏）

　そのため、残りの700万円ほどを夫婦で二分することになる。

　次回は、夫婦間で最ももめることになる「住宅ローンがあり、売却額が住宅ローン残高に満たない持ち家」の財産分与について詳しく解説する。