じぶん銀行住宅ローンの公式サイト

夫婦で一緒に借りた住宅ローンは、
離婚すると「思わぬトラブル」の原因になる!
連帯保証、ペアローンのデメリットを解説

2018年2月16日公開(2018年11月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

共働き夫婦が、夫婦一緒に住宅ローンを借りる場合、契約方法は、「連帯債務契約」、「連帯保証契約」、「ペアローン」の3つがある。収入を合算して借入額を増やせるというメリットはあるが、一方で将来、離婚に至った場合には、思わぬトラブルが待ち受けていることがある。夫婦一緒の住宅ローンには、どんなメリット・デメリットがあるのか、解説しよう。

年収を合算できるだけでなく、信用力もアップ

 「夫婦で一緒に住宅ローンを借りるメリットは、なんと言っても借入額を増やせること。若くて収入の少ない20代の夫婦や、よりグレードの高い住まいを求める30代の夫婦が借入額を増やしたいために利用するケースをよく見かけます」。

 住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーの山本俊成氏(ファイナンシャル・マネジメント代表)によると、こうした相談が増えているという。

 首都圏マンションの価格は高騰しており、年収に対する物件価格は今や7.2倍(住宅金融支援機構「2016年度フラット35利用者調査」)。住宅ローンを借りようとしても、夫の年収だけでは「年収不足」となってしまうケースは多いだろう。住宅ローンを借りるために、共働き夫婦で一緒に住宅ローンを借りるのはごく当たり前のことになっている。

 「年収不足」だけが理由でない。以下のように「信用に問題がある」ことから、夫婦一緒で借りるケースもある。

  • (1)職業が不安定
  •  
  •  例えば、「夫が自営業で、妻が会社員」というケース。一般的に銀行は、公務員や会社員より信頼度が低い自営業者には審査を厳しくする。そのため、夫が単独で借りるのではなく、働いている妻を保証人などに加えることで、住宅ローンが借りやすくなる。
  •  
  • (2)夫が転職したばかり
  •  
  •  多くの銀行は、「サラリーマンは3年以上、同じ会社に勤務していること」といった勤続年数の条件を課しているため、転職直後だと、年収が十分であっても住宅ローンは借りられない。例えば、夫の収入は800万円ほどあり、1人で住宅ローンを組んでも問題はないと思われた。しかし、IT関連に転職して1年だったために、銀行側が融資を渋ったので、働いている妻を連帯保証にすることで審査が通ったというケースもある。
  •  

 いずれにせよ、夫婦で一緒に住宅ローンを借りる場面は増えている。なお、この記事では一緒に借りるのを夫婦と想定しているが、生計を一緒にしている親子や兄弟で一緒に借りることも原則可能だ。

連帯保証だと、妻が住宅ローン控除を受けられない

 では、実際に「共働き夫婦で一緒に借りる住宅ローン」はどうやって借りればいいのか。

 契約形態としては、契約が1本の「連帯債務契約」「連帯保証契約」と、契約が2本の「ペアローン」の3つがある。それぞれの特徴をまとめてみると、下記のようになる。

■「連帯保証型」「連帯債務型」「ペアローン」の違い
  (1)連帯債務契約 (2)連帯保証契約 (3)ペアローン
契約形態 主債務者 債務者 債務者かつ連帯保証人
連帯債務者 連帯保証人 債務者かつ連帯保証人
住宅ローン減税
(※1) ×
団体信用生命保険
×
(フラット35は、○※2
×
 主な取り扱い先 民間金融機関 フラット35
楽天銀行
三井住友銀行など
民間金融機関
※1 「新規借入」は〇。借り換え(連帯債務型→連帯債務型)なら〇、借り換え(単独債務→連帯債務型)なら×
※2 「デュエット」(夫婦連生団信)に加入した場合

 (1)連帯債務契約(2)連帯保証契約(3)ペアローンともに、夫婦の年収をフルに使って借りられるという点では一緒だ。しかし、「住宅ローン減税(控除)」、「団体信用生命保険(団信)」については、取り扱いが大きく異なるので注意したい。

 まず、(1)連帯債務契約については最大で500万円の税金が戻ってくるという「住宅ローン減税」制度を夫婦2人でフル活用できることは評価できる。

 問題なのは、万が一借り手が死亡・高度障害になった時に住宅ローンが免除されるという「団体信用生命保険」だ。上表のように夫が債務者となっていて、夫が死亡した場合は団体信用生命保険で残りの住宅ローンは全額免除となるが、毎月いくらか支払っていた妻が亡くなった場合は、まったく免除されない。夫はその後、妻の支払っていた分も支払わなければならず、負担が重くなる。

 フラット35なら、「夫婦連生団信(デュエット)」を用意しているため、加入すれば、夫婦のどちらが亡くなっても住宅ローンは全額免除されるが、民間銀行で同様の団体信用生命保険を用意しているのは、三井住友銀行などに限られる。夫婦ともに一定の支払いをしており、民間銀行で借りる場合は、団体信用生命保険でカバーされない配偶者については、民間の生命保険でカバーするのがいいだろう。

 次に、(2)連帯保証契約をみてみよう。多くの民間銀行が取り入れている「連帯保証契約」は、住宅ローン控除をフルに活用できないのが問題だ。夫が中心になって借りた場合、夫しか住宅ローン減税が認められず、妻は減税が適用されない。また、「団体信用生命保険」についても、債務者である夫しか加入できない。デメリットが目立つ制度だ。

 そこで、民間の銀行から夫婦で借りる場合は、多くの人が「ペアローン」を利用することになる。

 (3)ペアローンは、住宅ローン減税を夫婦でフルに享受でき、さらに団体信用生命保険についても夫婦別々に加入できるというメリットがある。契約が2本になるので、事務手数料や印紙代が2倍になるものの、コストとしては10万円程度のアップですむことが多いので、減税分のメリットで十分に補える。民間の銀行で借りるなら、「ペアローン」を選択するようにしたい。

【関連記事はこちら】
>> 住宅ローンの収入合算は、「連帯保証」じゃダメ! 夫婦で借りるメリット・デメリットを紹介
連載「マンション販売現場で、住宅ローン相談を体験!」
>> 【第1回】「返済中に亡くなれば、ローンはなくなりますよ」
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離婚して売却する場合は、残債が残らなければ問題なし

 一方で、デメリットをよく理解しないでいるとトラブルになるリスクもある。一番問題となるのが、住宅ローンを組んでいた夫婦が離婚した場合だ。

 まずは「売却するケース」を考えてみよう。

 不動産が高く売れて、住宅ローンをすべて返済できれば、さほど問題はない。妻も「連帯保証人」などの支払い責任がなくなるので、後腐れはない。

 「面倒なのは逆の場合です。家の売却価格が残りの住宅ローンより安い場合、その差額分を現金で用意しなければ住宅ローンを完済できません。お金を用意できなければ、住宅ローンを完済できず、そのまま払い続けなければならないことになるのです」(山本氏)

 売却できなければとりあえずは賃貸に回すことになるが、毎月の支払いが賃料よりも少なければ、持ち出しが続くことになる。万が一、支払いが滞れば、元の伴侶に支払いの督促が行くことになる。

 それだけに、なるべく資産価値が落ちにくい、売りやすい不動産を購入することでリスクを抑えたいところだ。

離婚して住み続ける場合は、借り換えが手っ取り早い

 もしも離婚後に、住宅を売却せずに、「夫婦のどちらかが住み続ける」という場合はどうなるのか。次の2つの大きな難関が待ち構えている。

(1)連帯保証・連帯債務外し
(2)所有権の買い取り

 (1)連帯保証・連帯債務外しは、重要な問題だが、非常に困難だ。例えば、離婚後に元妻が家を出ていき、元夫が住み続ける場合でも、債務者である元夫が支払いを滞らせれば、元妻に支払い請求が来る。ペアローンはもっと厄介で、原則お互いに連帯保証しているので、元夫と元妻のどちらが住宅ローンの支払いが滞っても、相手に請求が行くことになる。

 それだけに銀行に交渉して、「連帯債務」や「連帯保証」を外してもらいたいところだが、銀行は、こうした名義変更には簡単に応じてくれない。

 「夫婦で借りる住宅ローンに関しては、離婚した場合のデメリットが大きいことを知るべきでしょう。自分たちは離婚しないと思っているカップルが、夫婦で住宅ローンを契約してトラブルになるケースも少なくありません。そのため、銀行からすれば、ペアローンなど夫婦で組む住宅ローンは積極的にすすめたい商品ではありません」(山本氏)

 財産分与や慰謝料については、離婚の当事者で話し合うことで解決できることだ。だが、夫婦で借りた住宅ローンは銀行が絡むため、名義変更は容易にできないことも理解しておきたい。

 その点、「借り換え」できるのであれば、問題は簡単に解決できる。例えば、元夫の年収が増加していて、元妻の支払い分も十分に支払えれば、借り換えで1本の住宅ローンにすることで、自動的に妻の連帯債務・連帯保証は外れることになる。現在は超低金利であるため、借り換えによって支払額を大きく減らせる人が多いので、別に離婚の可能性がなくても、「一人名義の住宅ローン」に借り換えておいてもいいだろう。

 (2)所有権の買い取りも大変だ。

 「連帯債務」や「ペアローン」の場合、相手にも所有権があるため、その持分を買い取ってもらわなければ、いつまでも元夫婦で同じ物件を持ち続けことになる。

 持分は、数千万円になることもザラであり、買い取りるのはかなりハードルが高い。持ち分買取に対応してくれる銀行が少ないのもネックとなる。もし持ち分について何もしない場合は、夫婦間で持ち分が贈与されたとみなされる可能性もあるので、税理士などの専門家に相談しよう。

 それだけに、高額物件では、夫婦のどちらかが住み続けるという選択肢は、かなり無理がある。なるべく資産価値が落ちにくくて、売りやすい不動産を購入しておき、いざという時は売却も選択肢に入れられるようにしておくのがいいだろう。また、様々なリスクをなるべく避けたいというのであれば、そもそも夫婦で住宅ローンを組むことが最適かどうかをファイナンシャルプランナーなどに相談してもいいだろう。

まとめ〜メリットもあるが、デメリットも把握しておこう

 マイホーム購入は大きな買い物になる。夫婦で住宅ローンを借りる時も、失敗は避けたい。それだけに、夫婦で一緒に住宅ローンを借りるときのポイントを今一度、振り返っておこう。

  • (1)借りる際は、「連帯債務型」「ペアローン」にして、住宅ローン減税のメリットをしっかりと受け取る
  •  
  • (2)夫婦ともに毎月の支払い負担がある場合は、2人とも死亡リスクに備えておく
  •  
  • (3)万が一、売却せざるを得なくなった時に備えて、価格の下がりにくい優良な不動産を購入する
  •  
  • (4)ファイナンシャルプランナーと夫婦で住宅ローンを組むことが最適か相談する
  •  
  • (5)早い段階で借り換えて、連帯債務や連帯保証を外しておいてもいい
  •  

【関連記事はこちら】
>> 年収不足で住宅ローンが借りられないときの裏技! 「親子リレーローン」の上手な活用法とは?

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「変動金利」住宅ローン金利ランキング(新規借入)

※借入金額3000万円、借入期間35年

  • 1
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病」+「がん50%」保障が無料付帯

    【auじぶん銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたネット銀行で、変動金利は業界トップクラスの低金利
    • 無料団信が充実しており、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」のほか、「全疾病保障」「月次返済保障」が無料で付帯
    • ネットだけで契約を完了でき、仮審査は最短即日回答、本審査は最短2~3営業日で回答など、審査スピードも速い
      (審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。 金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません)

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    auじぶん銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 融資額×2.20%(税込)
    保証料 0円(審査の結果、保証会社を利用する場合があるが、保証料相当額は金利に含まれており、別途、保証料は発生しない)
    繰上返済手数料(一部) 0円(1円以上1円単位)
    繰上返済手数料(全額) ・変動金利/0円
    ・固定金利/3万3000円(税込)

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 死亡・高度障害
    +がん50%保障団信
    +全疾病保障(入院が継続180日以上となった場合)
    +月次返済保障(31日以上連続入院、以降30日ごと)
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      (一般団信+がんを含む全疾病保障+月次返済保障)

      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信(生活習慣病団信)
      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上、2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人または家族が住むための以下の資金
    ・戸建・マンション(中古物件含む)の購入資金
    ・戸建の新築資金
    ・他の金融機関で現在借入中の住宅ローンのお借換え(住宅ローンとリフォームローンの一括での借り換えを含む)資金
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 200万円以上
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 満20歳以上〜満65歳未満
    年齢(完済時) 満80歳の誕生日まで
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:auじぶん銀行の公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

  • 1

    PayPay銀行「住宅ローン 全期間引下げ(新規借入、自営業、市街化調整区域は不可)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.510% 0.380 % 借入額×2.2% 0円

    【PayPay銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • ネット銀行のPayPay銀行(旧ジャパンネット銀行)が、2019年7月末に住宅ローンの貸し出しをスタート
    • 業界最低水準という低い金利で、特に「変動金利」「10年固定金利」に強みがある
    • オプションの団体信用生命保険も豊富に取りそろえる
    • 個人事業主、家族が経営する会社に勤務している場合も原則利用不可。借地、市街化調整区域なども不可

     

    PayPay銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) 借入金額×2.20%
    保証料 0円
    繰上返済手数料(一部) ホームページでの手続き:無料
    電話での手続き:5,500円(税込)
    繰上返済手数料(全額) 手数料:33,000円(消費税含む)
    PayPay銀行住宅ローンセンターに電話で申し込み

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信(死亡・高度障害)
    +がん診断給付金
    +先進医療給付金
    +がん50%保障団信
    オプション(特約)の団信
    • がん100%保障団信
      金利+0.20%
    • 11疾病保障団信
      (がん100%保障団信+10種類の生活習慣病)

      金利+0.30%
    • ワイド団信
      金利+0.30%

    審査基準は?

    借入額 500万円以上2億円以下
    借入期間 1年以上35年以内(1ヶ月単位)
    融資を受けられるエリア 全国
    使いみち 本人が住む住宅に関する以下の資金
    ・戸建またはマンションの購入(中古物件を含む)
    ・戸建の新築・現在借入中の住宅ローンの借り換え
    ・上記に伴う諸費用
    年収(給与所得者) 200万円以上
    勤続年数(給与所得者)
    年収(個人事業主等) 原則、利用不可
    事業年数(個人事業主等)
    年齢(借入時) 65歳未満
    年齢(完済時) 80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:PayPay銀行の公式サイト

     

  • 3

    みずほ銀行「住宅ローン 最後まで変わらずオトク!全期間重視プラン(ネット専用、ローン取扱手数料型)・変動金利」

    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.512% 0.375 % 借入額×2.2%+33000円 0円

    【みずほ銀行の住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • 3大メガバンクの一つ。ネット専用商品は店舗での相談はできない分、金利が低い
    • 返済期間は変えずに、一定期間返済額を増減額したり、借り入れ期間を延長したりできる「ライフステージ応援プラン」も用意する

     

    みずほ銀行の住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    ①保証料を一部前払いする方式
    事務手数料:33,000円、保証料:融資額×2.06%(借入期間35年)
    ②保証料を前払いしない方式(金利上乗せ型)
    事務手数料:33,000円、保証料:金利+0.2%
    ③保証料を前払いしない方式(ローン取扱手数料型)
    事務手数料:融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×1.045%~(定率型、頭金10%以上)
    ④固定金利選択方式利用時に11,000円
    保証料 ■自社商品
    上記を参照
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    みずほダイレクト[インターネットバンキング]:無料(1万円以上1億円以内1万円単位)
    店頭:33,000 円
    ■フラット35
    0円(100万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    店頭のみ:33,000 円
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 一般団信
    (死亡・高度障害)
    オプション(特約)の団信
    • 8大疾病補償プラスがんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+がん以外の全傷病+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1886円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償がんサポートプラン
      (がん<診断で給付>+7大疾病<1年超就業障害継続>)

      月1647円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償プラス
      (全傷病+8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月717円から※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • 8大疾病補償
      (8大疾病<1年超就業障害継続>)

      月478円から
      ※35歳加入、借入金額2000万円、借入期間35年、金利1.5%、元利均等返済の場合の初回保険料。詳しくはこちらの記事を参照
    • がん団信<診断で給付>
      金利+0.20%

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    50万円以上、1億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
    借入期間 1年以上35年以内(1年単位)
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    全国
    ■フラット35
    全国
    使いみち (1)本人居住用の土地・住宅の購入、住宅の新築、底地の買取資金
    (2)火災保険料、保証会社手数料・保証料、仲介手数料、担保関連費用、印紙税、引越費用、修繕積立金、付帯工事費用、管理準備金、水道加入金、リフォーム費用(住宅の購入資金と同時申込の場合)
    年収(給与所得者) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品
    安定した収入がある人
    ■フラット35
    【年収400万円未満】総返済負担率が30%以下
    【年収400万円以上】総返済負担率が35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品
    71歳未満
    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品
    81歳未満
    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:みずほ銀行の公式サイト

     

  • 4
    実質金利
    (費用等含む)
    表面金利
    (費用等除く)
    手数料
    (税込)
    保証料
    0.540% 0.410 % 借入額×2.2% 0円

    【注目ポイント】「全疾病保障」が無料付帯

    【SBIマネープラザの住宅ローンのメリット・おすすめポイント】

    • SBIマネープラザは、証券、保険、住宅ローンなどを取り扱う、SBIグループのマネー相談プラザ
    • 全国8支店において対面で相談できるので、初心者でも安心
    • 変動金利が低い「ミスター住宅ローンREAL」(住信SBIネット銀行の商品)と、全期間固定金利が低い「フラット35」を取り扱っており、2種類の住宅ローンを比較して申し込める

     

    詳細はこちら(公式サイト)

    SBIマネープラザの住宅ローンの詳細

    手数料・保証料は?

    手数料(税込) ■自社商品
    融資額×2.20%
    ■フラット35
    融資額×2.20%
    保証料 ■自社商品
    0円
    ■フラット35
    0円
    繰上返済手数料(一部) ■自社商品
    0円(1円以上1円単位)
    ■フラット35
    0円(10万円以上)
    繰上返済手数料(全額) ■自社商品
    0円(固定金利特約期間中は3万3000円)
    ■フラット35
    0円

    団信(団体信用生命保険)は?

    無料の団信 全疾病保障
    (一般団信+8疾病+病気・ケガ+就業不能状態+先進医療保障+重度がん保険金前払特約)
    オプション(特約)の団信
    •  

    審査基準は?

    借入額 ■自社商品
    500万円以上、2億円以下
    ■フラット35
    100万円以上8,000万円以下
    借入期間 ■自社商品
    1年以上35年以内
    融資を受けられるエリア ■自社商品
    日本国内全域。ただし、借地上・保留地・共有仮換地上の物件、離島にある物件については、取扱いできない
    ■フラット35
    使いみち
    年収(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    勤続年数(給与所得者) ■自社商品

    ■フラット35
    年収(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    総返済負担率が、
    年収400万円未満は30%以下
    年収400万円以上は35%以下
    事業年数(個人事業主等) ■自社商品

    ■フラット35
    年齢(借入時) ■自社商品

    ■フラット35
    70歳未満
    年齢(完済時) ■自社商品

    ■フラット35
    80歳未満
    その他条件

    自社住宅ローンについて解説 参考:SBIマネープラザの公式サイト

     

    詳細はこちら(公式サイト)

※実質金利は、借入金額3000万円、借入期間35年、団信加入、元利均等返済、ボーナス払いなし、最優遇金利を適用として、実質金利を計算。固定期間終了後は変動金利を選択(現在の水準が継続と仮定)。実質金利の計算法はこちら。諸費用は、事務手数料等、保証料とする。保証料は、大手銀行の一般的な保証料率を記載しているので、銀行によっては違う保証料率となる。主要銀行・金融機関の主な商品を対象とし、ランキングに掲載するのは各銀行の商品の中で最も実質金利が低い商品のみとする。ホームローンドクター代表の淡河範明氏の協力で作成。

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