2000万円で買った家はいくらで売れる？ 高く売却する方法と注意点を解説！

「2000万円で買った家はいくらで売れるのか？」築20年程度で約1200万円など統計データから推測される建物の売却金額は算出されていますが、実際には売却時に土地価格が変動するため、もっと高く売れるときもあれば、安くなってしまうこともあります。では、実際には2000万円で購入した家は一体いくらで売れるのでしょうか？ さまざまなデータを用いながら解説していきましょう。

2000万円で買った家はいくらで売れる？

　まず、2000万円で買った家について、「理論」と「統計」の2つのアプローチでいくらで売れるのかを解説します。

計算から求める築年数別価格の目安

　売却する際の戸建ての査定価格は、土地価格と建物価格の合計額から求められます。

　土地価格は現時点の更地の相場から求められ、建物価格は新築価格から減価修正を行って求めることが一般的です。建物価格は築年数が経過すると下落するという考え方で計算されます。

　あまり参考にはなりませんが、建物価格が下落するイメージを図示すると下図の通りです。

図表1　中古住宅の築年数と建物価格の下落率の推移

　インターネット上では、上図を用いて建物価格の計算方法を解説している記事をよく見かけます。

　しかし、これは少し古い時代に作られた図であり、あたかも築20年で建物価格はゼロ円となるような誤解を招く図となっているので要注意です。

　いまだに建物は築20年でゼロ円になると思っている人もいるようですが、昨今は築20年で建物価格をゼロ円と査定するようなことはほとんどありません。近年の戸建ての査定では、建物価格は「築30～35年」程度でようやくゼロ円になると考えられていることが一般的です。

　新築時の建物価格がゼロ円までになる年数のことを「経済的残存耐用年数」と呼びます。

　仮に経済的残存耐用年数を「30年」とした場合、中古戸建ての価格の求め方は以下の通りです。

　ここで、土地価格が400万円、建物価格が1600万円で合計が2000万円となる家の理論的な価格を計算すると下表のようになります。なお、土地価格は一定であると仮定します。

図表2　2000万円で買った家の築年数ごとの下落率

築年数	土地価格	建物価格	戸建て価格	下落率
新築時	400万円	1600万円	2000万円	0.0%
10年目	400万円	1200万円	1600万円	▲20.0%
20年目	400万円	600万円	1000万円	▲50.0%
30年目	400万円	0万円	400万円	▲80.0%
40年目	400万円	0万円	400万円	▲80.0%

　上表の価格は、あくまでも理論値であり、実際にこのように下落するわけではありません。

 「土地価格と建物価格の内訳」によっても異なりますし、築浅物件に対する「需要の強さ」によっても異なってくるのが実際です。

実際の数値で見る築年数別価格の目安

　2000万円で購入した家の実際の売却価格は、計算で求められたものとは異なります。主な理由としては、築年数に対して「需要の強さ」が異なり、価格は築年数の経過によって直線的には下がらないからです。

　そのため、2000万円の家の価格の下落率を知るには、実際に2000万円の家がどのように下落していくのか統計上の数値から知る必要があります。

　全国的に見て、2000万円で家を購入できるエリアは少ないです。統計上は、和歌山県が2000万円に近い価格で新築の家を買うことができるエリアとなっています。

図表3　和歌山県の年度別新築建売住宅の価格

年度	東京23区	大阪市	和歌山県
2017年度	4906万円	3064万円	1998万円
2018年度	4984万円	3175万円	1948万円
2019年度	5117万円	3405万円	1972万円
2020年度	5138万円	3470万円	2061万円
2021年度	5898万円	3576万円	2100万円
5年平均	5209万円	3338万円	2016万円

出典：東京23区は公益財団法人東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ2021年・年度　表4戸建住宅（新築）」、大阪市・和歌山県は公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2021年度年刊市況レポート　表3新築戸建住宅」

　ここで、大阪市と和歌山県の築年数別における価格の下落率（新築から5年目までを100％とした場合）を示すと図表4のようになります。

図表4　大阪市と和歌山県の築年数別の価格の下落率

出典：公益財団法人近畿圏不動産流通機構「2021年度年刊市況レポート　表13中古戸建住宅」

　大阪市と和歌山県で下落率が異なるのは、新築当時の土地価格と建物価格の割合が異なることが理由です。

　大阪市は和歌山県よりも土地の価格が高いです。一方で、大阪市も和歌山県も建築費はほぼ同じとなります。大阪市は土地価格が高いことから、新築時に建物価格が占める割合は和歌山県よりも小さくなります。

　家の価格が下がる原因は、建物価格が下がることが理由ですので、家の価格において、建物価格の割合が小さい大阪市は、価格が下落する部分も小さく和歌山県よりも下落率が低くなっているのです。

　このように、家の価格の下落率は土地価格と建物価格の割合によって異なります。2000万円で買える家は和歌山県に多いことから、2000万円の家の下落率は和歌山県の数値を参考とすることが望ましいです。

　和歌山県の下落率を用いて2000万円の家の築年数別の価格を計算すると図表5のようになります。

図表5 築年数ごとの2000万円の家の売却価格の目安

築年数	価格	下落率
～築5年	2000万円	0.0%
築6～10年	1945万円	▲2.8%
築11～15年	1512万円	▲24.4%
築16～20年	1220万円	▲39.0%
築21～25年	880万円	▲56.0%
築26～30年	666万円	▲66.7%
築31年～35年	640万円	▲68.0%
築36年～	552万円	▲72.4%

　上表の数値を概算でまとめると、2000万円で買った家はおおむね以下の価格で売れるものと推測されます。

　築10年までの下落率が小さいのは、築浅物件に対する需要が強いためです。需要が強ければ高く売れるため、価格はあまり下落しないことになります。

　よって、家の価格は築年数の経過によって直線的に下落するわけではなく、築年数が浅いうちは下落率は小さいという性質もあるのです。

2000万円で買った家の価格が簡単にわからない理由

　残念ながら、2000万円で買った家の価格は前章で解説したように簡単にわかるわけではありません。単純に下落率のみで説明できないのは、土地価格も変動するためです。

　以下に首都圏における過去10年間の戸建てと土地の価格の推移を示します。

図表6 首都圏の戸建てと土地の価格推移

　近年、土地価格が上昇していることから、中古の戸建て価格も総じて上昇傾向にあります。戸建ての価格は、買ったときから売るまでの「建物価格の下落」と「土地価格の上下変動」の2つの要因で決まります。

　つまり、「土地価格の上下変動」も価格を決める大きな要因です。家の価格は、土地価格が上昇基調にあるときは価格があまり下落せず、下落基調にあるときは価格が大きく下落することになります。

2000万円で買った家がいくらで売れるかを知る方法

　2000万円で買った家がいくらで売れるかは、不動産会社に査定を依頼することで知ることができます。査定には、大きく分けて「訪問査定」と「机上査定（簡易査定）」の2種類があります。どちらの査定方法を選んでも、いずれも無料です。

　訪問査定は、不動産会社が現地を実際に見て行う査定になります。机上査定とは、不動産会社が現地を見ずに行う査定です。価格の精度は実際に見て査定する訪問査定の方が高くなります。

　売却することがすでに決まっている場合には、訪問査定がおすすめです。それに対し、とりあえず概算の価格を把握してこれから売るかどうかを考えたいという場合には、机上査定がおすすめとなります。査定は一括査定サイトを利用すると、簡単に複数の不動産会社に依頼することができて便利です。

　不動産会社による査定は、あくまでも一つの意見であり、その価格で売れることを本当に保証するものではありません。意見価格であることから、査定結果は複数の会社のものを比較することで適切な価格を把握することが望ましいといえます。

2000万円で買った家を高く売る方法

　不動産を売るなら、なるべく高く売りたいものです。ここでは、2000万円で買った家を高く売る2つの方法について解説します。

築年数の浅いうちに売る

　築年数が浅い物件のほうが需要は高いため、下落率は築年数が浅いほど低くなります。そのため、高く売るなら築年数の浅いうちに売ることが望ましいといえます。

　特に1000万円超の価格を維持したいのであれば、築20年以内に売ることをおすすめします。

適切な不動産会社を選ぶ

　高く売るには、適切な不動産会社を選ぶことが望ましいです。

　2000万円で買った家は、売却時の価格が500万円～1900万円程度になることから、価格帯は比較的低いといえます。

　低い価格帯の物件は、地元で実績のある不動産会社の得意分野です。大手だけでなく、地元の中小の不動産会社も含めて査定を依頼し、地元の相場に精通している不動産会社に依頼することをおすすめします。

2000万円で買った家を売るときの注意点

　2000万円で買った家を売るときの注意点について解説します。

高過ぎる売り出し価格は設定しない

　2000万円で買った家を売る場合、高過ぎる売り出し価格は設定しないことが注意点です。統計上、築20年超になると1000万円以上の価格で売ることは難しいといえます。

　しかしながら、実際には2000万円で購入した家を築20年超になっても1000万円超の価格を付けて売り出している物件も多いです。

　元々の住宅需要の弱い地域では、高過ぎる価格で売り出すとなかなか売れない可能性が高くなります。高過ぎる売り出し価格は、売却期間を長期化させ、大幅な値引きを要求される可能性を上げるだけです。

　高い価格を設定しても高く売れるわけではないので、価格は適切な金額を設定することが望ましいといえます。

売却スケジュールに余裕を持つ

　売却スケジュールに余裕を持つことも注意点です。2000万円未満で住宅が購入できるエリアは、元々の住宅需要も弱い傾向にあります。

　住宅需要の弱いエリアは、売却に時間がかかることが一般的です。場合によっては、売れるまで半年、もしくは1年以上かかることもあります。すぐには売れない可能性も高いため、じっくり腰を据えて売却に挑むことが望ましいです。

まとめ

　以上、「2000万円で買った家はいくらで売れるのか？」について解説してきました。

　統計データを用いると2000万円で買った家は以下のようなイメージの価格で売れるものと推測されます。

　しかし、現実には土地価格が変動するため、実際の売却価格を求めることは難しいです。

　2000万円で買った家の適切な売却価格の把握には、複数の不動産会社の査定額を比較することが重要です。「不動産一括査定サイト」なら、一度の依頼で最大6〜10社の査定額が分かり便利なので、活用してみるとよいでしょう。

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