東京都の市区町村ごとの「10年後の地価上昇ランキング」を作成しました。このランキングは、東京都市大学の教授が監修するベンチャーの協力を得て、約1,000万件の不動産取引データとAI技術を用いて、地価（実勢価格）を推計したものです。
東京都の10年後の地価上昇率ランキング1位は荒川区
土地の価格に関する指標はいくつもあり、政府が発表する「公示地価」「都道府県地価調査」「路線価」などが代表的なものです。これらの”公的評価額”は、長期にわたるデータがあるものの、主に税金を算出するために存在する価格で、”実勢価格（実際に取引される価格）”とは異なっています。
都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われています。
実勢価格についてはさまざまなものが存在していますが、実際の不動産の売買に役立つものはそう多くはありません。そこでダイヤモンド不動産研究所では、市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格を推計しました。
その数値から、AIで予測した10年後の地価上昇率ランキングを作成。ここでは、トップ5（東京都）を掲載します。
3位は豊島区。24.90%増加で坪当たり368万円を予想。消滅可能性都市と指摘された時期もありましたが3位にランクイン。消滅可能性都市と指摘されたこともありますが、3位にランクイン。
そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった南池袋２－２７－６について、不動産鑑定士は以下のように分析。
「池袋駅東口エリアの繁華性の高い中高層の店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される」とのこと。
池袋周辺の再開発が目白押しで、注目されます。
2位は墨田区。10年後に27.37%増加で坪当たり333万円を予想。東京スカイツリーがある下町エリアで、JR総武線、東武スカイツリーライン、東京メトロ半蔵門線が利用でき、都心へのアクセスも良好です。
そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった江東橋３－８－１０について、不動産鑑定士は以下のように分析。
「地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面上昇基調で推移するものと予測する」とのこと。
1位は荒川区。10年後に28.03%増加で坪当たり277万円を予想。都心3区を抑えての1位です。都電が走り、谷根千など古くからの下町もある、情緒あふれる地域です。JR山手線の日暮里駅や西日暮里駅は東京メトロなど複数の路線が利用できるアクセス良好なエリアです。
そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった荒川６ー５ー２について、不動産鑑定士は以下のように分析。
「店舗や共同住宅が建ち並ぶ町屋駅前の繁華性の高い商業地域であるが、今後はマンション等への建て替えによる高度利用が進むものと予測される。」とのこと。
過去10年で実勢の地価は94％も上昇しており、都心へのアクセスがいい割には割安なことが評価されているようです。
※不動産鑑定士のコメントの出典：国土交通省「鑑定評価書情報・地価公示」
まとめ
東京都の10年後の地価上昇率ランキングは、荒川区が28.03％増でトップとなり、都心3区を抑えました。
墨田区や豊島区も上昇率が高く、現在は割安感がありながらも、再開発事業計画が控えており、都心へのアクセスの良いエリアであることが評価される要因になっています。
◆ダイヤモンド不動産研究所では、東京都の地価ランキング【完全版】を公開しています。現在の地価ランキングや10年後の地価上昇率マップも掲載しているので、ぜひ参考にしてください◆
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