AIが予測する実勢価格の地価ランキング【東京都】3位豊島区、2位墨田区、1位はどこ？10年後の価格も予想

東京都で実勢価格に基づいて、市区町村ごとの地価ランキングを作成しました。東京都市大学の教授が監修するベンチャーの協力を得て、約1,000万件の不動産取引データとAI技術を用いた15年前から現在、さらに10年後の地価（実勢価格）を推計したものです。

予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、AI（人工知能）により作成。東京都市大学建築都市デザイン学部都市工学科秋山研究室の大学発ベンチャーである都市空間総合研究所で培われた学術的な知見と、最新のAI技術を用いて構築。各地点の詳細はダイヤモンド不動産研究所サイト内の「不動産価格データベース」のページを参照。データベースは更新中のため、当ランキングのデータと一部異なる場合がある。

現在の土地の実勢価格ランキング（東京都）の1位は千代田区

　土地の価格に関する指標はいくつもあり、政府が発表する「公示地価」「都道府県地価調査」「路線価」などが代表的なものです。これらの”公的評価額”は、長期にわたるデータがあるものの、主に税金を算出するために存在する価格で、”実勢価格（実際に取引される価格）”とは異なっています。

　都市部の実勢価格は公示地価の1.5～2.0倍、一方で地方では公示地価の1.0～1.1倍と言われています。

　実勢価格についてはさまざまなものが存在していますが、実際の不動産の売買に役立つものはそう多くはありません。そこでダイヤモンド不動産研究所では、市区町村単位、町単位、駅単位での網羅的な実勢価格を推計しました。

　その数値から、現在の市区町村別実勢価格ランキング（東京都）を作成しました。

東京都の現在の地価ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	2024年の実勢相場 (円/坪)	10年前比増減率
1	千代田区	9,069,279	41.34%
2	中央区	8,446,948	70.07%
3	港区	7,431,546	54.80%
4	渋谷区	4,393,035	58.92%
5	文京区	4,015,713	53.65%
6	台東区	3,909,311	98.65%
7	目黒区	3,856,055	50.35%
8	新宿区	3,706,331	69.49%
9	品川区	3,412,718	63.71%
10	江東区	3,350,730	70.23%
11	豊島区	2,944,818	75.07%
12	世田谷区	2,815,705	34.06%
13	中野区	2,773,116	77.26%
14	墨田区	2,618,003	78.35%
15	杉並区	2,415,615	37.07%
16	大田区	2,410,955	40.42%
17	荒川区	2,166,730	93.57%
18	武蔵野市	2,076,144	36.61%
19	北区	2,045,650	62.69%
20	板橋区	1,914,791	48.88%
21	練馬区	1,701,122	26.86%
22	調布市	1,573,284	26.75%
23	江戸川区	1,543,289	29.50%
24	葛飾区	1,444,300	35.76%
25	狛江市	1,397,635	39.83%
26	国立市	1,362,115	26.19%
27	三鷹市	1,359,685	33.27%
28	足立区	1,351,382	44.52%
29	府中市	1,286,655	25.26%
30	小金井市	1,264,823	26.48%
31	西東京市	1,228,974	23.24%
32	国分寺市	1,129,511	27.19%
33	小平市	1,006,007	23.63%
34	稲城市	979,190	21.81%
35	立川市	959,652	23.60%
36	日野市	881,847	20.40%
37	東久留米市	861,549	23.10%
38	清瀬市	834,935	18.25%
39	東村山市	819,628	16.08%
40	昭島市	755,388	16.29%
41	東大和市	720,817	14.68%
42	多摩市	714,065	18.68%
43	福生市	671,952	14.11%
44	羽村市	628,482	15.28%
45	町田市	596,546	14.44%
46	武蔵村山市	455,953	14.32%
47	八王子市	448,400	8.93%
48	あきる野市	384,674	2.93%
49	青梅市	347,498	8.81%
50	瑞穂町	339,363	11.63%
51	日の出町	288,045	5.56%
52	小笠原村	82,891	-1.86%
53	奥多摩町	64,424	-8.99%
54	新島村	30,532	-19.57%
55	大島町	27,229	-26.03%
56	檜原村	23,423	-19.67%
57	三宅村	19,406	-6.28%
58	八丈町	14,902	-15.83%

※本予測は、約1,000万件の「不動産取引情報・成約価格情報」（出典：国土交通省・不動産情報ライブラリ）などを基に、都市空間総合研究所と構築。

東京都の土地の価格推移、今後の価格を見る >>

　現在の土地の実勢価格トップ3は、都心3区と言われる千代田区、中央区、港区でした。

　大手企業の本社や国会、公官庁が集まっているなど、質の高いオフィスや商業施設が充実したエリアです。日本の首都としての魅力もあり、実勢価格が上位に並ぶことも納得です。

　また品川、虎ノ門、日本橋などでは大規模な再開発事業も後を絶たず、。事業の伸展に伴って土地の価値も高まっています。品川駅では新たな鉄道インフラとしてのリニア新幹線の工事も始まっています。

　また大規模な再開発が目白押しです。品川、虎ノ門、日本橋などでは大規模な再開発が進められており、開発に伴って土地の価値も高まっています。新たな鉄道インフラとしてはリニア新幹線の建設も始まっています。

東京都の10年後の地価上昇率ランキング1位は荒川区

　次に、10年後の地価上昇率ランキングを見てみましょう。実勢価格をAIで予測したものです。

　3位は豊島区。24.90%増加で坪当たり368万円を予想。消滅可能性都市と指摘された時期もありましたが3位にランクイン。消滅可能性都市と指摘されたこともありますが、3位にランクイン。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった南池袋２－２７－６について、不動産鑑定士は以下のように分析。

「池袋駅東口エリアの繁華性の高い中高層の店舗付事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測される」とのこと。

　池袋周辺の再開発が目白押しで、注目されます。

　2位は墨田区。10年後に27.37%増加で坪当たり333万円を予想。東京スカイツリーがある下町エリアで、JR総武線、東武スカイツリーライン、東京メトロ半蔵門線が利用でき、都心へのアクセスも良好です。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった江東橋３－８－１０について、不動産鑑定士は以下のように分析。

「地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間現状と大差なく推移する見込みである。地価の動向は、当面上昇基調で推移するものと予測する」とのこと。

　1位は荒川区。10年後に28.03%増加で坪当たり277万円を予想。都心3区を抑えての1位です。都電が走り、谷根千など古くからの下町もある、情緒あふれる地域です。JR山手線の日暮里駅や西日暮里駅は東京メトロなど複数の路線が利用できるアクセス良好なエリアです。

　そのエリアの公示地価地点で、過去の上昇率が高かった荒川６ー５ー２について、不動産鑑定士は以下のように分析。

「店舗や共同住宅が建ち並ぶ町屋駅前の繁華性の高い商業地域であるが、今後はマンション等への建て替えによる高度利用が進むものと予測される。」とのこと。

　過去10年で実勢の地価は94％も上昇しており、都心へのアクセスがいい割には割安なことが評価されているようです。

※不動産鑑定士のコメントの出典：国土交通省「鑑定評価書情報・地価公示」

新交通システムの日暮里・舎人ライナー　出典：PIXTA

東京都の10年後地価上昇率ランキング【市区町村別】

順位	市区町村	10年後の増減率	2014年の地価 (円/坪)	2024年の地価 (円/坪)	2034年の地価予想 (円/坪)
1	荒川区	28.03%	1,119,355	2,166,730	2,774,071
2	墨田区	27.37%	1,467,904	2,618,003	3,334,436
3	豊島区	24.90%	1,682,054	2,944,818	3,678,224
4	新宿区	24.42%	2,186,789	3,706,331	4,611,508
5	文京区	22.59%	2,613,543	4,015,713	4,922,932
6	中野区	22.53%	1,564,396	2,773,116	3,397,901
7	中央区	22.28%	4,966,842	8,446,948	10,328,738
8	北区	21.67%	1,257,373	2,045,650	2,488,931
9	渋谷区	20.70%	2,764,360	4,393,035	5,302,268
10	港区	19.74%	4,800,881	7,431,546	8,898,449
11	板橋区	18.05%	1,286,112	1,914,791	2,260,322
12	千代田区	16.15%	6,416,423	9,069,279	10,533,787
13	台東区	14.18%	1,967,956	3,909,311	4,463,700
14	杉並区	13.38%	1,762,279	2,415,615	2,738,833
15	江東区	13.31%	1,968,314	3,350,730	3,796,872
16	品川区	11.04%	2,084,578	3,412,718	3,789,429
17	目黒区	9.53%	2,564,682	3,856,055	4,223,630
18	大田区	7.14%	1,716,990	2,410,955	2,583,037
19	世田谷区	6.16%	2,100,317	2,815,705	2,989,255
20	足立区	5.95%	935,103	1,351,382	1,431,768
21	葛飾区	4.40%	1,063,832	1,444,300	1,507,892
22	江戸川区	3.32%	1,191,731	1,543,289	1,594,494
23	小笠原村	1.93%	84,464	82,891	84,491
24	青梅市	-1.22%	319,358	347,498	343,257
25	瑞穂町	-3.19%	304,010	339,363	328,535
26	八王子市	-3.31%	411,649	448,400	433,536
27	あきる野市	-5.49%	373,715	384,674	363,549
28	町田市	-5.79%	521,276	596,546	562,004
29	武蔵村山市	-5.87%	398,824	455,953	429,202
30	日の出町	-6.98%	272,878	288,045	267,946
31	東大和市	-7.18%	628,551	720,817	669,085
32	羽村市	-7.69%	545,157	628,482	580,131
33	福生市	-8.41%	588,861	671,952	615,445
34	練馬区	-8.54%	1,340,896	1,701,122	1,555,827
35	昭島市	-8.77%	649,549	755,388	689,169
36	東村山市	-8.94%	706,072	819,628	746,363
37	調布市	-9.05%	1,241,256	1,573,284	1,430,900
38	多摩市	-9.60%	601,653	714,065	645,524
39	東久留米市	-9.73%	699,876	861,549	777,734
40	日野市	-9.89%	732,407	881,847	794,596
41	檜原村	-10.54%	29,159	23,423	20,954
42	清瀬市	-10.55%	706,092	834,935	746,822
43	三鷹市	-10.87%	1,020,253	1,359,685	1,211,823
44	立川市	-11.08%	776,403	959,652	853,327
45	国立市	-11.88%	1,079,425	1,362,115	1,200,332
46	小平市	-12.02%	813,698	1,006,007	885,053
47	稲城市	-12.58%	803,869	979,190	856,007
48	西東京市	-13.18%	997,230	1,228,974	1,066,963
49	狛江市	-14.00%	999,535	1,397,635	1,202,013
50	府中市	-14.25%	1,027,199	1,286,655	1,103,258
51	小金井市	-14.80%	1,000,011	1,264,823	1,077,678
52	国分寺市	-15.18%	888,063	1,129,511	957,996
53	三宅村	-15.27%	20,707	19,406	16,443
54	武蔵野市	-18.94%	1,519,777	2,076,144	1,682,907
55	奥多摩町	-21.32%	70,787	64,424	50,689
56	大島町	-43.19%	36,811	27,229	15,469
57	新島村	-51.01%	37,962	30,532	14,957
58	八丈町	-52.88%	17,705	14,902	7,022

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東京都の10年後地価上昇率マップ【市区町村別】

まとめ

　東京都の10年後の地価上昇率ランキングは、荒川区が28.03％増でトップとなり、都心3区を抑えました。

　墨田区や豊島区も上昇率が高く、現在は割安感がありながらも、再開発事業計画が控えており、都心へのアクセスの良いエリアであることが評価される要因になっています。

　当サイトの価格推計は、市区町村単位でなく、町単位、駅単位の現在価格（相場）と10年後の予想もしています。気になる方は下のボタンでチェックを。

東京都の土地の価格推移、今後の価格を見る >>

地価上昇率ランキング【東京都】を動画で見る

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最大紹介社数	10社 ※物件所在地によって異なる	6社	6社	9社	6社	9社	7社	9社 (売却6社、賃貸3社）	6社	6社（仲介2社、買取2社、リースバック2社）
主な対応物件	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟	マンション、戸建て、土地、ビル一室、店舗・事務所・倉庫、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、区分マンション（収益）、区分ビル（ビル一室）、農地	マンション、戸建て、土地、マンション一棟、アパート一棟、ビル一棟、倉庫・工場	マンション、戸建て、土地、一棟マンション・アパート、店舗、事務所	マンション、戸建て、土地	マンション	マンション、戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション（1Ｒ・1Ｋ）、一棟ビル/区分所有ビル（ビル1室）、店舗・工場・倉庫、農地、その他	マンション、戸建て、土地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他（共有持分も査定・売却対象）など
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