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“負動産”は持っているだけで固定資産税が6倍になる!? 対処法や相続の注意点を解説!

2021年9月26日公開(2021年9月24日更新)
古井一匡
監修者: 弓家田良彦

相続することでコストばかりかかる地方の実家やリゾートマンションといった、“負動産”が急増しています。不動産の所有権は勝手に放棄することはでできません。扱いに困る“負動産”の実態とその対策について考えてみます。(協力・監修:税理士法人 弓家田・富山事務所 弓家田良彦氏)

「土地神話」が消え、浮上してきた“負動産”問題

 戦後の日本では、土地は必ず値上がりするという「土地神話」が根付いていましたが、1990年(平成2年)のバブル崩壊により「土地神話」にも終わりがやってきます(図表1)。

 これにより、過大な借金で土地を買っていた個人や企業はもとより、不動産を担保に巨額の融資をしていた金融機関も深刻なダメージを受けました。バブル崩壊後は、長引くデフレとともに地価の下落が続きます。

図表1 住宅地の対前年増減率の推移(地価公示)

住宅地の対前年増減率の推移(地価公示)
写真を拡大 国土交通省「地価公示」データを参照し編集部が作成

 様子が少し変わったのは、2012年(平成24年)末に第2次安倍政権が誕生してからのこと。「アベノミクス」による株価の上昇とともに、東京都心部から地価が底打ちし、その波は次第に地方都市などにも及びつつありました。

 しかし、今回のコロナ禍により、エリアによって差はあるものの、地価の先行きには再び不透明感が漂っています

 こうした流れの中で近年、注目されているのが不動産ならぬ“負動産”の問題です。

 “負動産”という言葉に明確な定義はありませんが、一般的には所有していても税金や修繕費などのコストばかりかかり、所有者が亡くなった後には相続人が互いに押し付け合うような、経済的にも心理的にもネガティブな不動産のことです。

 具体的に言えば、次のようなものが“負動産”にあてはまるでしょう。

【"負動産"の具体例】
・誰も住まなくなった地方の実家(空き家)
・所有者が分からない、または連絡が取れない所有者不明の土地
・年に何回も利用しないのに管理費などがバカ高い別荘やリゾートマンション
・位置や境界すらよく分からなくなった山林や耕作放棄地
・使い道のない崖地や無道路地、市街化調整区域の土地

“負動産”は持っているだけで多額のコストがかかる

 「空き家」にしろ「所有者不明の土地」にしろ、“負動産”をそのまま放っておくという手もないわけではありませんし、実際そうなっているケースも少なくないでしょう。

 しかし、“負動産”には思いもよらないコストがかかる可能性があります。

 そもそも、土地や建物は固定資産税や都市計画税が毎年かかってきます別荘地や分譲マンションでは、毎月の管理費などがかかるケースもあります

空き家の放置で固定資産税が6倍に!?

 さらに、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」では、「空き家」の固定資産税が見直されました。

 住宅が立っている土地については、本来200㎡までの部分の固定資産税の評価額(課税標準)が、更地の6分の1になる特例がありますが、自治体から「特定空家」として認定された土地についてはこの特例が適用されず、更地と同じ課税となるのです。

 つまり、空き家を放置していると、それまでの最大6倍の固定資産税が土地にかかる可能性があります

 そうなると、売却が選択肢となりますが、誰も住まなくなって傷んだ建物があると売れにくいので、建物を取り壊す必要があります。

空き家の解体
負動産(空き家)の解体にもコストがかかる(出所:PIXTA)

 戸建てを解体するには、最低100万円から場合によっては300万円ほどのコストがかかります

 「空き家対策特別措置法」では、自治体が崩壊の危険があると判断した空き家を取り壊す「行政代執行」も可能になりました。解体費用は所有者に請求されます。

 この空き家取り壊しの行政代執行で昨年、大きな話題になったのが、滋賀県野洲市の廃虚マンションです。

 アスベストむき出しのまま放置されてきた廃墟マンションが、「空き家対策特別措置法」に基づき市によって解体され、その費用1億1800万円が9人の区分所有者に対して請求されたのです。単純計算で1人当たり1300万円ほどになります。

 納付期限までに3人が一括して支払い、その他の未納者とも面談や電話で協議中だといいます。

 ちなみに、国土交通省の発表(2020年4月)によると、2019年10月1日末現在で「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空家特措法)に基づく空家等対策計画を全市区町村の63%となる1091団体が策定し、同年度末には7割を超える1245団体の市町村において策定される見込みとされます。

 また、同法に基づく「特定空家等」に対しては、4年半の累計で助言・指導が1万7026件、勧告が1050件、命令が131件、代執行が196件となっています。

【関連記事はこちら】>>相続した空き家や、転勤で「住まない家」はどうする? 売却、賃貸、事業投資のメリットとデメリットを解説!

空き家は全国に800万戸以上もある

 “負動産”の典型といえるのが「空き家」です。総務省の『平成30年住宅土地・統計調査』によると、図表2のように、全国の空き家数は約849万戸、空き家率は13.6%で、前回調査の平成25年と比べていずれも上昇し、過去最高となりました。

図表2 全国の空き家数と空き家率の推移

 なお、野村総合研究所では、以前、2028年には日本全国にある住宅6899万戸のうち、25%超にのぼる1772万戸が空き家になるという試算を発表していましたが、『平成30年住宅・土地統計調査』の結果を踏まえ、2033年での空き家率(推計)を17.9%に修正しています。

 それでも今後、空き家が劇的に増え続けていくことに変わりはないでしょう。

所有者不明の土地の総面積は九州よりも広い

 「空き家」とともに近年注目されているのが、「所有者不明の土地」です。

 国土交通省の「所有不明土地問題研究会」では、所有者不明の土地を「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、または判明しても所有者に連絡がつかない土地」と定義し、次のような具体例を挙げています。

【所有者不明の土地の具体例】
・所有者の探索を行うものの、利用できる台帳が更新されていない、台帳間の情報が異なるなどの理由により、所有者(登記名義人が死亡している場合は、その相続人も含む)の特定を直ちに行うことが難しい土地

・所有者を特定できたとしても、転出先・転居先が追えないなどの理由により、その所在が不明である土地

・登記名義人が死亡しており、その相続人を特定できたとしても、相続人が多数となっている土地

・所有者の探索を行うものの、利用できる台帳に全ての共有者が記載されていない共有地

 こうした「所有者不明の土地」はどれくらいあるのでしょうか。

 所有者不明土地問題研究会の推計では、全国の所有者不明率は20.3%、所有者不明の土地面積では約410万haに相当し、九州の土地面積(368万ha)よりも広いとしています(図表3)。

図表3 「所有者不明の土地」に関する主な調査結果

調査実施主体 調査名 調査結果の概要
国土交通省 平成28年度「地籍調査における土地所有者等に関する調査 平成28年度に地籍調査を実施した地区(1,130地区558市区町村約62万筆)において、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地が約20%
→探索の結果、最終的に所在が不明な土地は0.41%
国土交通省 上記の地籍調査実施地区(サンプル調査)における、登記経過年数と不明率の突き合わせ(平成28年度「地籍調査における土地所有者等に関する調査」) 最終の登記からの年数が経過するほど、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない割合が上昇する傾向
0~29年:21%
30~49年:37%
50~69年:62%
70~89年:79%
法務省 不動産登記簿における相続登記未了土地調査 全国10ヶ所約10万筆において、最後の登記から50年以上経過している割合は、大都市では6.6%、大都市以外では26.6%が相続登記未了
所有者不明土地問題研究会 上記3つの調査結果に基づく全国の拡大推計等 全国の所有者不明率は20.3%
・所有者不明の土地面積では約410万haに相当
(参考:九州の土地面積:368万ha)
農林水産省 相続未登記農地等の実態調査 相続未登記農地及びそのおそれのある農地の面積合計は約93万haで、全農地面積の約2割

 日本全国で、これほどの土地が所有者不明になっている可能性があるというのは、驚くべきことではないでしょうか。

都市部でも無関係とはいえない“負動産”の問題

都市部の空き家
都市部にも空き家は多い(出所:PIXTA)

 「空き家」や「所有者不明の土地」などの“負動産”は、地方の問題というイメージがあるかもしれません。

 しかし、東京など都市部なら関係ない、というわけではありません。

 前出の『平成30年住宅・土地統計調査』によると、東京都でも約81万戸の空き家があります。そのうち「腐朽・破損あり」の空き家数は約12万戸(約15%)、長期不在等のものも約4万戸にのぼります。

 エリア別にみると都区部では、世田谷区(約5.0万戸)、大田区(約4.8万戸)、足立区(約4.0万戸)などで空き家が多く、空き家率では豊島区(約13.3%)、港区(約12.4%)、中央区(約11.9%)などが上位です。

 多摩地区では、八王子市(約3.5万戸)、町田市(約2.0万戸)、府中市(約1.5万戸)などで空き家が多く、空き家率では国立市(約14.8%)、昭島市(約13.3%)、小平市(約13.3%)などが上位です。

 空き家率で見ると、全国平均(約13.6%)と比べてあまり変わりません

老朽化する分譲マンションの増加

 また、都市部の“負動産”として今後、クローズアップされそうなのが分譲マンションです。

 令和元年末時点で、国内には666.5万戸の分譲マンションがあり、ほとんどは都市部に立地しています。

 そのうち、築年数でみると築40年超が91.8万戸と全体の約14%を占めており、これが10年後には約2.3倍の213.5万戸、20年後には約4.2倍の384.5万戸へと急増する見込みです(図表4)。

図表4 築後30年、40年、50年超の分譲マンション戸数

 築40年を超えるマンションは躯体や設備の劣化が進み、管理や修繕にかかるコストが大幅に増えてきます。

 しかし、マンションの老朽化は所有者(居住者)の高齢化と連動していることが多く、管理や修繕のコストが当初の計画よりも増大することにより、管理費や修繕積立金が不足しがちです。

 結局、手入れが行き届かず、老朽化が急速に進み、廃墟になるケースも出てくるのではないかと心配されています。

 さらに注目されるのが、タワーマンションです。

 タワーマンションは中低層のマンションのように外壁に足場を掛けるのが難しく、設備類も複雑なため、管理や修繕にかかるコストがかなり高くなります。

 例えば数年前、55階建て、総戸数650戸というタワーマンションが2年がかりで行った1回目の大規模修繕工事では、費用が約12億円もかかり、単純計算では1戸当たり185万円ほどでした。

 中低層マンションでは、1戸当たり100万円以内に収まるケースが多いですが、タワーマンションでは倍近くの費用がかかっています。

“負動産”をどのように処分すればいいのか?

 さまざまな“負動産”がいま、全国で増えていることは確かです。

 そして、個人が所有する“負動産”は相続によって、次の世代へとバトンタッチされます。相続では、被相続人(亡くなった人)の権利義務関係がすべて、相続人に引き継がれるからです。

 相続人として、“負動産”は相続したくないという場合は、「限定承認」か「相続放棄」の手続きが必要になります。

限定承認

 「限定承認」とは、被相続人のプラスの財産(資産)の範囲内で、マイナスの財産(負債)を相続することです。プラスの財産のほうが多ければその分を相続し、マイナスの財産のほうが多ければプラスの財産でカバーできる分、それ以上は負担しなくていいのです。

 限定承認は、相続にあたってプラスの財産・マイナスの財産がそれぞれどれくらい残されているのかわからない場合などに便利です。

 ただし、限定承認は相続開始から3カ月以内に相続人全員で家庭裁判所に申し立てを行う必要があるなど手続きが面倒で、限定承認の受理件数は2019年で657件とかなり限られます。

相続放棄

 「限定承認」に比べ、よく利用されるのが、プラスの財産・マイナスの財産ともに引き継がない「相続放棄」です。

 相続放棄も相続開始から3カ月以内に家庭裁判所へ申し立てることが必要ですが、限定承認とは違って、相続人がそれぞれ別個独立に行えます。

 相続放棄を選ぶ人は年々増加しています。司法統計によると、相続放棄の受理件数は2019年に22万5415件と5年前に比べて2割以上増えました。

 専門家によると最近は、不動産を引き継ぎたくないという理由で相続放棄する例が出てきているそうです。

 ただし、相続放棄をしても、相続人は相続不動産の管理責任まで放棄できるわけではありません(民法第940条第1項)。たとえ、相続人となりうる親族全員が相続放棄をして相続不動産が国庫に帰属したとしても、その不動産の管理責任を負い続ける必要があるのです。

 そのほかにも相続放棄には注意点があります。

注意点① 相続放棄も3カ月以内に申し立てが必要

 先ほど触れたように、相続開始から3カ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要があります。この期間を過ぎると「単純承認」とみなされ、プラスの財産もマイナスの財産もすべて引き継ぐ必要があります
「単純承認」とは、故人の相続財産を無条件で全て相続すること

 相続放棄するかどうかを決めるには、被相続人がどのような財産を持っていたのか確認する必要がありますが、3カ月以内には難しいこともあるでしょう。

 その場合は、期間延長を申し立てることができます。ただし、期間延長が認められるにはそれなりの理由等を示す必要があるとされます。

 また、相続放棄の申し立てが認められる前に、遺品を処分したりすると、「単純承認」をしたとみなされることがあり注意が必要です。

注意点② 相続放棄をすると、ほかの親族が“負動産”を引き継ぐはめになる!?

 「相続放棄」ではもうひとつ、意外な盲点になるのが、相続権が次順位の相続人に移ることです。民法では、配偶者は必ず相続人になりますが、その他の親族では子、両親、兄弟姉妹の順で相続人となります。

 もし、子が全員、相続放棄すると、被相続人(亡くなった人)の両親が相続人となり、両親がいなければ兄弟姉妹が相続人となります(配偶者がいれば配偶者とともに相続人となる)。

 自分たちが相続放棄をした結果、ほかの親族が相続人となって“負動産”を引き継ぐはめになることもありえます

 「相続放棄」はそれぞれの相続人が個別単独で行うことが可能ですが、マナーとしてほかの親族にその旨、伝えておくほうがよいでしょう。

相続不動産の登記義務化が2024年から開始予定

 なお、2021年4月、国会において所有者不明土地関係の民法と不動産登記法の改正案が成立し、2024年度に施行される予定です。

【関連記事はこちら】>> 相続不動産の登記義務化が2024年から開始予定! 注意点や行っておくべき対策とは?

 これにより、相続で取得した不動産は、相続から3年以内に登記することが義務化され、手続きを怠ると10万円以下の過料が科せられることになりました。

 その一方、一定の不動産(土地に限る)については、10年分の管理費(負担金)を納めることなどを条件に、国庫への帰属を認める制度もできました。

 “負動産”は 今後もさらに増加することは確実です。

 親の財産の中に“負動産”がないかどうか、もし自分が相続することになったらどうするのか、相続が発生する前から親族でよく話し合っておく必要があります。

【関連記事はこちら】>>「相続」で必要な書類、手続きのスケジュールを解説! 不動産を相続するときの基礎知識(1)

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