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不動産を高値で売却する方法[2019年]
2019年1月11日公開(2019年2月8日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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「相続」で必要な書類、手続きのスケジュールを解説!不動産を相続するときの基礎知識(1)

「相続」において大きな問題となるのが「不動産」の扱いだ。亡くなった人(被相続人)が所有していた自宅をはじめとする「不動産の相続」を巡っては、遺産分割の難しさや評価方法による税額の違いなど、さまざまなポイントがある。そこで、このシリーズでは相続と不動産に関わる基礎知識を整理してみたい。今回は、相続の手続きと必要な書類について、わかりやすく解説しよう。

「相続」が発生したら、
まずは「遺言書」の有無を確認

 相続の手続きは、被相続人が亡くなった瞬間から始まる。おおまかなスケジュールは図のとおりだ。

 被相続人が亡くなるとまず、7日以内に地元の役所に死亡届を出さなければならない。

 次に、遺言がないかどうかを確認する。有効な遺言があるかないかで、相続の内容や手続きが大きく変わってくるからだ。

 遺言書には、被相続人が自ら書いた「自筆証書遺言」、公証役場で作成した「公正証書遺言」などがあり、種類によって扱いが変わる。

 自筆証書遺言は、被相続人が「自筆」で作成するものだ。以前は、本文や日付、氏名のほか、遺言する財産の一覧(財産目録)まですべて自筆する必要があった。しかし、民法改正により2019年1月からは、財産目録についてはワープロ等で作成したものや不動産の登記簿全部事項証明書などを別紙目録として添付し、そのすべてのページに署名・捺印すれば、自筆証書遺言の一部(補完書類)として認められることになった。これにより、自筆証書遺言の形式面のハードルが下がり、作成しやすくなったといえるだろう。ただし、財産目録以外の部分についてはやはり自筆しなければならず、家庭裁判所での検認も必要だ(※)。(※今回の民法改正では、法務局で自筆証書遺言書を保管する制度が創設される。この制 度を利用した場合、家庭裁判所での検認も不要になる。こちらは2020年7月までに施行される予定)

 一方、公正証書遺言は、遺言者が2人以上の証人と公証役場へ行き、公証人に遺言内容を伝えて作成してもらう遺言だ。公正証書遺言の原本は公証役場で保管され、紛失や偽造の心配がない。また、公正証書遺言は、その存在の有無を公証役場の「遺言検索」で調べることもできる。

 遺言書があった場合、遺産分割は基本的に遺言書の内容に従う。

 ただし、有効な遺言書があったとしても、相続人全員が別の分割方法に同意すれば、そのように分割することは可能だ。また、有効な遺言書があったとしても、配偶者、子、親が相続人になる場合、「遺留分」といって一定割合の遺産を相続する権利が認められている。

「相続放棄」「限定承認」は3ヵ月後まで

 遺言書の確認と並行して、相続財産を調べる。相続するのはプラスの財産ばかりではない。場合によっては多額の借金やローン、連帯保証人としての債務などがあるかもしれない。

 もし、プラスの財産よりマイナスの財産のほうが多いようなら、「相続放棄」や「限定承認」という手続きを家庭裁判所に申し立てることができる。

 「相続放棄」とは、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないというもので、相続人が複数いる場合は、それぞれ個別に手続きできる。

 一方、「限定承認」はプラスの財産の範囲でマイナスの財産も相続するというもので、法定相続人全員が一緒に手続しなければならない。

「相続放棄」と「限定承認」の申し立てには期限があり、相続開始から3ヵ月以内とされている。

 これを過ぎると、プラスの財産もマイナスの財産もすべて相続する「単純承認」とみなされる。被相続人に借金などがありそうなときは注意が必要だ。

遺言がなければ「遺産分割協議」へ

 遺言書がなく、「限定承認」もしなければ、遺産分割の話に移る。「相続放棄」をした相続人はここで外れる。

 遺産をどう分けるかは、相続人の話し合い次第だ。これを「遺産分割協議」といって、協議が成立すれば書類(遺産分割協議書)を作成する。この書類を示すことで、預貯金を引き出したり、不動産の名義変更などを行うことが可能になる。

 ただ、遺言書ですべての遺産について分割割合や分割方法が指定されていればいいが、一部の遺産についてしか指定されていないことも少なくない。その場合は、残りの遺産についてやはり遺産分割協議を行う。

 もし、遺言書がなく、遺産分割協議においても相続人の間で話がまとまらないと、遺産分割調停や遺産分割審判などの手続きに委ねることになる。

税金の手続きの締切は「4ヵ月後」と「10ヵ月後」

 相続にからんだ税金の手続きは、二つある。

 一つは「準確定申告」といって、亡くなった被相続人の所得税の確定申告を行う。これは、相続開始から4カ月以内に行わなければならない。

 もう一つは、相続税の申告である。相続税がかかるかどうか、かかるとしていくらになるかは相続人のほうで計算しなければならない。そして、相続税がかかるのであれば、相続開始から10ヵ月以内に税務署へ申告し、納税しなければならない。

 この期限内に申告・納税しないと、延滞税がかかったり、各種の特例などが利用できなかったりすることになるので、注意が必要だ。

相続に必要な書類と、書類の入手先は?

 以上のような相続手続きには、様々な書類が必要となる。その種類は、被相続人の遺産の内容によっては40種類以上になることもある。

 重要なものについていくつか、説明しておこう。

<被相続人の戸籍謄本>
 現在の戸籍謄本を市町村役場で取って、異動があれば一つ前の住所地の役場で除籍謄本を取る。これを繰り返して出生時まで集めていく。

 戸籍の異動がほとんどなければ相続人で行えばいいが、異動が多いようなら司法書士など専門家に頼む方が合理的だ。

<遺産分割協議書>
 
先ほど述べたように、遺言がない場合は遺産分割協議書を作成する。

 ただ、遺産分割協議書を作成するのは相続が発生したときより数ヵ月後になるのが一般的。一方、相続税の計算は相続が発生したときの財産評価額が基準となり、相続人それぞれの納税額も相続が発生した時点が基準だ。そのため、上場株など価格変動が大きなものが遺産に含まれていると、相続時と遺産分割協議時で差が生じる可能性がある。こうした場合、相続人の間でのトラブルを避けるため、専門的なノウハウが必要となる。

<書画・骨董・貴金属などの明細>
 
書画・骨董・貴金属などは、相続税の計算においても遺産分割協議においても、その評価が難しい。相続人だけで判断するのではなく、明細を作成した上で専門家と相談しながら評価額を決めるほうがよい。

<預金通帳の写し>
 
税務署等に提出する必要があるわけではないが、税務調査が入る可能性がある場合(東京都なら財産額で5億円以上が目安といわれる)は、準備したほうがよい。税務署は名義預金や財産隠しの調査に重点を置いており、相続人、被相続人とも過去10年分くらいの資金移動をチェックする。大口の資金移動は、内容を説明できるようにしておく。特に配偶者(妻)が数千万円など多額の預金等を持っている場合、どうやって貯めたか説明できるようにしておく。

 もし、遺産分割協議でもめて、相続税の申告期限に間に合いそうにないときは、遺産は未分割のまま法定相続分で分けたことにして申告・納税し、後で分割協議が整ったら修正申告(増額)、または更正の請求手続き(減額)を行う手もある。

 しかし、手続きが長引くのは負担が増すだけ。専門家のサポートをうまく利用しながら、期限内に処理するのが基本だ。

 なお、相続税申告(申告)、不動産の相続登記(登記)、財産の名義変更(名義)に必要な書類は、以下の通りだ。

◆相続の手続きに必要な書類
書類名 関係者 必要とされる内容 用途
申告 登記 名義
被相続人の略歴 被相続人    
相続関係図 相続人  
戸籍謄本 被相続人 出生時から死亡に至るまで記載のもの(被相続人の親の戸籍に始まり死亡に至るまで連続したもの)
改製原戸籍謄本
戸籍の附票 被相続人 住所移転などの確認
住民票 被相続人 死亡記載のあるもの
戸籍謄本 相続人 相続人全員
住民票 相続人等 相続人・受遺者全員
印鑑証明書 相続人等 相続人・受遺者全員
書類名 関係者 必要とされる内容 用途
申告 登記 名義
相続・遺贈登記委任状 相続人等 相続人・受遺者のうち登記申請人    
遺言書 遺言書がある場合
遺産分割協議書 相続人 相続人全員による話し合い
特別代理人審判書 未成年者 家庭裁判所に選任の申し立て
不動産登記簿謄本 被相続人  
固定資産評価証明書 被相続人  
土地図面(公図等) 被相続人    
建物図面 被相続人    
不動産賃貸借契約書 被相続人    
書類名 関係者 必要とされる内容 用途
申告 登記 名義
残高証明書 被相続人 実質故人=家族名義を含む   基準日=相続開始日    
評価計算書 被相続人 実質故人=家族名義を含む   基準日=相続開始日    
その他の残高証明書 被相続人 抵当証券・積立保険等の金融資産    
相続届(金融機関用) 相続人    
家庭用財産明細 被相続人 高額家具・電化製品・ピアノ等    
生命保険証書 被相続人 生命保険に関する権利  
生命保険金支払明細 被相続人    
死亡退職金支払明細 被相続人    
退職年金支払調書 被相続人    
書類名 関係者 必要とされる内容 用途
申告 登記 名義
弔慰金等支払書 被相続人    
ゴルフ会員権・証書類 被相続人  
最終給与・賞与明細書 被相続人    
書画・骨董・貴金属等の明細 被相続人    
医療保険給付明細書 被相続人 給付金のうち相続開始後受取分    
高額療養費還付金資料 被相続人 還付金のうち相続開始後受取分    
未支給年金の明細 被相続人 相続開始後に給付を受けたもの    
所得税還付金の明細 被相続人 還付により収受したもの    
現金有り高の明細 被相続人 相続開始日現在の手元現金(生活費を含む)    
書類名 関係者 必要とされる内容 用途
申告 登記 名義
自動車検査証 被相続人    
金銭消費貸借契約書 被相続人    
3年以内の贈与の明細 相続人等 贈与税申告書控え    
その他の資産の明細 被相続人 特許権・著作権・温泉引湯権等  
公租公課納付書等 被相続人 相続開始後に納税のもの    
債務等明細書 被相続人 借入金・敷金・未払金・医療費等    
葬儀費用領収書 相続人 通夜・告別式等に要した費用    
葬儀費用明細書 相続人 同上で領収書のないものの明細    
その他 相続人 特定の公益法人への寄付金    
申告⇒相続税申告…税理士、登記⇒相続登記(不動産)…司法書士、名義⇒財産の名義変更
※場合によっては上記以外の書類が必要になることもある。作成:みずほ信託銀行

「遺産分割協議書」のつくり方

 上でもふれたが、遺言がない場合は遺産分割協議書を作成する。遺産分割協議書は、相続人全員の合意内容を明確にし、トラブルを防ぐとともに、不動産や預貯金、株式、自動車等の名義変更手続き、さらに相続税の申告・納税において必要になるためだ。

 遺産分割協議書の形式や書式には、特に決まったルールはないが、いくつか注意点がある。

 まず、土地や建物などの不動産は、登記事項証明書(登記簿謄本)に記載されているとおりに、正確に記載すること。少しでも違うと、不動産の名義変更手続きができない。

 預貯金、車、株式等については、口座から引き出したり名義を変更したりする手続きがスムーズにいくよう、できるだけ具体的に記載する。

 特定の相続人がある遺産を取得する代わり、他の相続人に金銭(代償金)を支払うことになっている場合は、その金額と支払期限を記載しておく。

 そして、相続人全員の署名と実印の押印が必要だ。一人でも漏れがあると、遺産分割協議書として成立しない。相続人全員が保管しておくため、相続人の数だけ同じものを作成するほうがよいだろう。

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<不動産売却の基礎知識>
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
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