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不動産による相続税対策が通用しなくなってきた理由とは? 節税対策は、分割対策と納税対策を踏まえて行うことが重要!

2021年3月3日公開(2021年3月29日更新)
古井一匡
監修者: 弓家田良彦
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これまで相続税対策として、不動産を活用したさまざまな手法が編み出され、活用されてきました。しかし、最近は税法などの改正によって規制強化が進み、節税効果が封じられるケースが増えてきました。相続税対策を巡る現状と今後の見通しについて整理してみます。
(協力・監修:税理士法人 弓家田・富山事務所 弓家田良彦氏)

不動産による相続税対策、3つの基本スキーム

 これまで、生前贈与や生命保険など相続税対策としてさまざまな手法が考案されてきました。不動産を活用するのもその代表例です。

 不動産による相続税対策には、大きく分けて、以下のような3つの基本スキーム(仕組み)があります。

①不動産の市場価格と相続税評価額の差を利用する
②土地の上に借家を建てて土地の相続税評価額を下げる
③銀行借入で借家や収益不動産を建てたりして遺産総額を減らす

 それぞれ解説していきましょう。

不動産の市場価格と相続税評価額の差を利用する

不動産による相続税対策
不動産を利用した相続税対策(出所:PIXTA)

 第1のスキームは、不動産の市場価格と相続税評価額の差を利用することです。そもそも相続税の計算においては、相続財産を「時価」で評価します。しかし、預貯金や上場株式と異なり、不動産の「時価」は分かりにくいという特徴があります。

 そこで、国税庁の「財産評価基本通達」によって、土地の評価については国税庁が毎年定める路線価を基にした「路線価方式」、または自治体が3年に一度見直す固定資産税評価額を基にした「倍率方式」と呼ばれる方法を用いることになっています。

 そして、「路線価方式」「倍率方式」のいずれにしろ、相続税における土地の評価は、市場価格より低くなることが多いとされます。なぜなら、「路線価方式」における路線価も、「倍率方式」による固定資産税評価額も、「公示地価」を目安にしているからです。「公示地価」とは地価公示法に基づき、国土交通省が一般の土地の取引価格の指標とするなどの目的で年1回、全国2万数千地点を選び、その地価を公表しているものです。

 「公示地価」の基になるのは実際の売買事例などですが、公示地価の判定にあたっては「標準地の正常な価格」とするための調整が加えられます。そのため、実際の売買などにおける価格より「公示地価」は1~2割程度低くなることが多いとされます。ここでまず、市場価格とのズレが生じます。

 さらに、「路線価方式」における路線価は国税庁が毎年見直していますが、その際、「公示地価」のおおむね8割を目安とします。また、「倍率方式」における固定資産税評価額は「公示地価」の7割程度を目安としています。このため、さらに市場価格とのズレが生まれるのです。

 なお、国税庁の「財産評価基本通達」では、建物については固定資産税評価額をそのまま用いることになっています。固定資産税評価額は一般に、建築費に対して4~6割程度の水準とされ、ここでも市場価格とズレが生まれます。

②土地の上に借家を建てて土地の相続税評価額を下げる

 第2のスキームは、土地の上にアパートや賃貸マンションなどの貸家を建てることによって、その土地の相続税評価額をさらに下げることです。国税庁の「財産評価基本通達」では、自ら使っている土地を「自用地」と呼び、それに対して貸家が建っている土地は「貸家建付地」と呼びます。

 固定資産税ではこのような区別はありませんが、相続税の評価においては「自用地」に対して「貸家建付地」の評価額は一定割合下がります。なぜなら、貸家は通常、第三者に賃貸されており、賃借人の権利(借家権)の制約があるからです。

 「貸家建付地」の相続税評価額は、次のように計算します。

 貸家建付地の価額 = 自用地の価額 ×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 また、建物(貸家)についても、その相続税評価額は次のように計算し、自ら使っている場合より下がります。

 貸家の価額 = 固定資産税評価額 ×(1-借家権割合×賃貸割合)

 借地権割合は、国税庁が地域によって30%〜90%まで10%刻みで定めており、一般に土地の利用価値が高い地域ほど借地権割合が高くなります。また、借家権割合は全国一律30%と定められています。 例えば、借地権割合が70%、借家権割合が30%の地域であれば、同じ土地でも「自用地」の相続税評価額が100として、「貸家建付地」は79になります。

③銀行借入で借家や収益不動産を建てたりして遺産総額を減らす

 第3のポイントは、銀行借入で借家を建てることです。不動産は担保価値が高いため、自分が所有する土地にアパートや賃貸マンションなどの借家を建てる際、土地を担保にすれば、比較的簡単に銀行・金融機関からアパートローンなどを借り入れることができます

 また、アパートや賃貸マンションなどの収益不動産を、土地と建物合わせて購入する場合も、購入する収益不動産を担保にすることにより、購入価格の7~8割、場合によっては全額を銀行借入で賄うことも不可能ではありません。

 そのため、不動産による相続税対策はその気になれば、相続間近になってから行うこともできてしまうのです。

 なお、銀行借入は相続税の計算上、残額がそのままマイナスの財産となりますが、銀行借入で取得した土地や建物は前述のように市場価格に比べるとかなり低く評価されます。

基礎控除の引き下げでブームになった、タワマン節税やアパート節税

タワマン節税
出所:PIXTA

 こうした不動産による相続税対策のスキームの代表例が、タワーマンションの特に上層階の住戸を使った「タワマン節税」です。

 タワーマンションとは地上60mを超える超高層マンションのことで、同じ間取りや設備であっても、上層階に行けば行くほど市場価格が高くなります。

 一方、相続税の評価では、一棟全体の評価額を各住戸の床面積に応じて按分(あんぶん)するため、上層階でも下層階でも、住戸の床面積が同じであれば基本的に同じです(現在は建物の評価額について多少、階数による調整が行われます)。

 タワーマンションの上層階の住戸ほど、市場価格と相続税評価額の差が大きな資産は、ほかには例を見ないほどです。2011年(平成23年)からの3年間に売買されたタワーマンションの事例を国税庁がサンプル調査したところ、時価(市場価格)と相続税評価額との乖離率は平均3.04倍に達したそうです。

 つまり、市場価格に対して相続税評価額は約3分の1まで下がるのです。世間で広く「タワマン節税」が知られるようになったのは2013年頃からのことですが、それ以前から一部の富裕層の間で利用されていたといわれるのもうなずけます。

 「タワマン節税」が脚光を浴び、ブームになったのは、2015年(平成27年)に相続税の強化が行われたことも大きく影響しています。基礎控除額が4割引き下げられ、税率区分の見直しや最高税率の引き上げも行われたのです。

 これによって、大都市圏を中心に、農地などを所有する地主によるアパートや賃貸マンションの新築ブームも巻き起こりました。先ほど説明したように、所有する土地にアパートや賃貸マンションを建てると「貸家建付地」になり、相続税評価額が下がるためです。

 ちなみに、2016年(平成28年)に建設された「貸家」は42万戸近くになり、前年から10%以上増えました。貸家が40万戸を超えるのは、2008年以来、8年ぶりのことでした。

【関連記事はこちら】>>「タワマン節税」は相続税対策としてまだ使える!? 売却と購入のタイミングに注意して活用を!

不動産による相続税対策の効果が薄れ、弊害が目立ってきた理由

 しかし、こうした不動産による相続税対策を巡る状況はいま、大きな曲がり角を迎えているように思われます。

 相続税の負担を抑える効果が薄れてきているだけではなく、相続そのものにあたっても“弊害”が目立ってきているのです。

 そこには以下のとおり、大きく3つの理由があります。

①行き過ぎた相続税対策に国が対応してきた
②不動産投資として失敗すれば元も子もない
③不動産は分割しにくい

 それぞれの理由について見ていきましょう。

①行き過ぎた相続税対策に国が対応してきた

 第1に、国が税制改正等を通じて、行き過ぎた相続税対策を封じるようになってきていることです。 例えば、先ほども少し触れましたが、「タワマン節税」に対しては、2017年度(平成29年度)の税制改正で建物の固定資産税評価額の評価法が多少、変更されました。 地上60mを超える居住用超高層建築物については、一棟全体の固定資産税評価額を各住戸の床面積に応じて按分する際、一定の補正率を掛けることになったのです。

 具体的には、1階を100とし、1階高くなる毎に0.2564%ずつ固定資産税評価額が上がります。例えば、46階建てのタワーマンションであれば、中間の23階の固定資産税評価額は以前と同じですが、最上階は約5.6%高く、1階は約5.6%安くなります。

 この変更だけみればさほど大きな影響ではありませんが、今後も「タワマン節税」に対して何らかの追加の是正措置が講じられる可能性がないとはいえません。

 行き過ぎた相続税対策に対しては最近も、「小規模宅地等の特例」における特定居住用宅地等の判定において「家なき子」の適用要件を厳格化(2018年4月以降)するといった措置が取られました。

【関連記事はこちら】>>「小規模宅地等の特例」で“家なき子”の適用条件について解説! 特定居住用宅地の対象となる要件とは?

 また、税制改正にかかわらず、「財産評価基本通達」の総則6項による否認も目立つようになっています。「財産評価基本通達」の総則6項とは、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とされるもので、時として絶大な効力を発揮します。

 実際、タワーマンションを相続直前に購入し、相続発生後にすぐ売却したケースなどでこの総則6項が適用され、購入時の価格で相続税が計算され、多額の追徴課税等が行われました。

 不動産による相続税対策そのものが否定されたわけではありませんが、相続の発生前後の経緯や状況によっては、相続税の負担を抑えるどころか、むしろ追徴課税の対象になりかねないので注意が必要です。

②不動産投資として失敗すれば元も子もない

 第2に、不動産による相続税対策といっても、その多くはアパートや賃貸マンションによる不動産投資であるということです。いくら相続税対策として節税になったとしても、不動産投資として失敗して節税額以上の損失を出したのであれば、本末転倒です。

 例えば、銀行借入で所有地にアパートを新築したものの、周辺に同じようなアパートが建って競争が激しくなり、空室の増加と賃料の低下のため、結局は返済に行き詰まって土地と建物を手放すことに…。

 こうしたリスクに備え「家賃保証」や「サブリース」を利用すればいいという考えもありますが、実際にはトラブルが多発しています。国では最近、法律を改正してサブリースについての規制を強化しています。

③不動産は分割しにくい

 第3に、不動産は分割しにくいという大きな弱点があることです。不動産を使った相続税対策が有効であったとしても、相続を巡って親族が争う「争族」となっては意味がありません。

 特に、相続税の計算上、大きな効果がある「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」は、遺産分割協議がまとまっていることが前提です。 そもそも、不動産を平等に分けるということは不可能です。共有という手もありますが、共有財産の処分には共有者全員の合意が必要であり、また年数がたつにつれて次の相続が発生して共有者が増えていくため、避けた方が賢明です。

 不動産を使った相続税対策では、誰にどのような財産を相続させるのか、遺言の利用なども含めて、遺産の分割をセットで考えておくことが不可欠といえるでしょう。

【関連記事はこちら】>>相続が「争族」になる、5つのパターンに要注意! 遺産相続で家族がモメる例と対策を解説

分割対策、納税対策、節税対策のバランスこそが重要

 そもそも、将来の相続に備えるには、「分割対策」「納税対策」「節税対策」のバランスが重要です。

 「分割対策」とは、遺産を相続人の間でトラブルなく、スムーズに分けられるようにすることです。

 「納税対策」とは、相続税の納税資金を準備しておくことです。相続税は基本的に、相続発生から10カ月以内に、現金で納税することが必要です。納税期限に遅れると、利子税などが掛かってしまいます。

 「節税対策」は、「分割対策」と「納税対策」を踏まえて行うべきです。単に相続税の負担が減るからという「節税対策」の視点だけで不動産投資を行うと、「分割対策」や「納税対策」がおろそかになりかねません

 不動産による相続税対策(節税対策)が通用しにくくなったのではなく、むしろ本来あるべき姿に立ち戻ることが重要なのではないでしょうか。

【関連記事はこちら】>>「相続」で必要な書類、手続きのスケジュールを解説! 不動産を相続するときの基礎知識(1)

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