不動産を相続した際の税金（譲渡益課税）や諸費用の計算方法をわかりやすく解説！不動産を相続するときの基礎知識（3）

不動産の相続が発生したとき、一番問題になるのが不動産の評価だ。不動産は相続財産の中でも比較的価値が高く、都会ともなれば、相続財産が自宅だけというケースでも相続税が発生することがある。相続税の計算において不動産の評価は意外に難しく、税金を合理的に減らせるかどうかにも大きく影響する。

不動産売却時の「譲渡所得税」計算シミュレーション

　不動産を相続した際の相続税を計算してみましょう。

※当計算シミュレーション結果はあくまで概算となります。また計算結果に関して当サイトでは一切の責任を負いません。詳しくは国税庁サイトや税理士にご相談ください。

相続税の計算は、4ステップで行う

　相続が発生したら相続財産の評価を行い、相続税がかかるかどうかを相続人が計算・確認した上で、もし相続税がかかるようなら10ヵ月以内に、税務署へ申告・納税する必要がある。

　相続税の計算はおおまかに以下のような4つのステップで行う。

＜第1ステップ＞
　相続する正味の遺産額を把握する。

　一般にプラスの財産として、現金や預貯金、株式、国債、自宅などの不動産のほか、書画・骨董やゴルフ会員権などがある。また、マイナスの財産として、ローンや税金の滞納分などがある。これらを差し引きして正味の遺産額を把握する。

　ここでよく問題になるのが、不動産の評価だ。不動産（土地・建物）には立地や形状など同じものは二つとなく、市場での取引価格も多くの場合、はっきりしない。そこで相続税の計算においては、後で触れるように一定の評価方法が定められている。

　なお、民法上では遺産に含まれないが、相続税がかかるものとして「みなし相続財産」（死亡保険金や死亡退職金など）や一定の「贈与財産」がある。いずれも受取人や所有者が通常、決まっており、遺産として相続人間で分割などを話し合う必要はないが、税負担の公平という観点から相続税の計算においては含めることになっているものだ。

＜第2ステップ＞
　正味の遺産額が「基礎控除額」を超えるかどうかを確認する。

　基礎控除額とは、3000万円（定額）と法定相続人1人当たり600万円の合計で、例えば配偶者と子ども2名が相続人であれば、4800万円（3000万円＋600万円×3）となる。

　なお、相続放棄した相続人は民法において相続人からはずれるが、税法では相続放棄した人がいても法定相続人の人数に変わりはない。逆に、民法において養子は全員相続人となるが、税法では被相続人に実子がいない場合は2人、実子がいる場合は1人しか基礎控除額の計算上、法定相続人とならない。

＜第3ステップ＞
　相続税の総額を計算する。

　遺産をどのように分けるかは、遺言書の内容や相続人の話し合いなどで変わってくる。しかし、どのように分けても相続税の総額は同じになるよう、税法上、相続税額は民法で定められた法定相続分の通りに分けたものと“みなして”、相続人ごとに計算し、それを合計する。

■相続税の速算表
法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1000万円以下	10％	‐
1000万円超～3000万円以下	15％	50万円
3000万円超～5000万円以下	20％	200万円
5000万円超～1億円以下	30％	700万円
1億円超～2億円以下	40％	1700万円
2億円超～3億円以下	45％	2700万円
3億円超～6億円以下	50％	4200万円
6億円超	55％	7200万円

＜第4ステップ＞
　相続税の総額を各相続人が実際に相続した割合に応じて分け、相続人ごとの納税額を計算する。

　この際、相続人によっては、税額軽減や控除、加算が行われる。代表的なのが、「配偶者の税額軽減」だ。被相続人の配偶者は実際に相続した遺産額から、1億6000万円と法定相続分いずれか多いほうが差し引かれる。配偶者はその相続する遺産額が、最低でも1億6000万円を超えない限り、相続税がかからない。

不動産の評価方法は建物と土地で異なる

　遺産に土地や建物など不動産が含まれている場合、第1ステップにおける正味の遺産額の把握に関係してくる。日本では土地と建物は別々の不動産とみなされ、それぞれに評価額を計算する必要がある。

　建物の相続税評価額は、比較的簡単に求められる。固定資産税の評価額がそのまま、相続税の計算でも使われるからだ。毎年、市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書を見れば分かるだろう。

　土地の相続税評価には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがある。

 「路線価方式」は主に市街地で適用される。路線価とは、道路ごとに設定された宅地1平方メートル当たりの評価額で、その道路に面した宅地については路線価に土地面積をかけた金額をベースに、宅地の形状や道路付けなどによる補正を加える。

　一方、路線価のない地域では「倍率方式」を使う。これは、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて、相続税の評価額とするものだ。

　なお、「路線価」はインターネットで国税庁の「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」で確認することができる。

土地の評価で重要なのは、各種補正や減額

　相続税における土地の評価は「路線価」などをもとに行うが、同じ路線価の道路に面した同じ広さの土地であっても、各種の補正や減額などが行われ、実際には大きな差が付く。

　主なものを挙げてみよう。

＜奥行価格補正率＞
　前面道路からの奥行きが短かったり、逆に長い場合に減額される。例えば、普通住宅地区の土地であれば、10㍍未満か24㍍以上であれば、奥行き距離に応じて最大20％減額される。

＜不整形地＞
　正方形や長方形ではない場合、全体に占める不整形な部分の割合によって最大40％減額される（普通住宅地区で500平方㍍未満の場合）。

＜利用価値が著しく低下している宅地＞
　周辺に比べて道路との高低差が著しく大きい宅地、地盤に甚だしい凹凸のある宅地、鉄道の線路わきなど振動の甚だしい宅地、その他、騒音、日照障害、臭気、忌み等によって取引金額に影響を受けると認められる宅地は、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額の10％が控除される。

＜無道路地＞
　道路に接していない宅地は、路線価に基づき不整形地の評価によって計算した価額から40％の範囲内で相当と認められる価額が控除される。

＜私道＞
　誰でも通れる通り抜け私道などは評価しない（ゼロ評価）。袋小路など専ら特定の者の通行用は本来の評価額から70％控除される。

＜地積規模の大きな宅地＞
　三大都市圏で500平方㍍以上、その他で1000平方㍍以上など一定の条件に当てはまる広い土地について、一定の減額が行われる。2018年までの「広大地」評価に替わって、2019年から導入された。

自宅などの土地の評価で忘れてならないのが「小規模宅地等の特例」

　いま挙げたような補正や減額は、主に土地の形状や道路との関係によるものだ。

　もうひとつ、相続税における土地の評価で忘れてならないのが、利用状況によって認められる「小規模宅地等の特例」である。

　この特例を受けられる土地には4つのパターンがあり、それらの減額割合は次のようになっている。

＜特定居住用宅地＞
　被相続人（亡くなった人）が住んでいた自宅の宅地などで、以下の3つのケースのいずれかに当てはまるなど一定の条件を満たすと、330平方㍍までの範囲で評価額が80％減額される。

①被相続人の配偶者が相続すること
②被相続人と同居していた親族が相続し、相続税の申告期限まで引き続き所有して居住用として使うこと
③被相続人に同居親族がいない場合、別居しておりかつ持ち家を持っていない、いわゆる「家なき子」が相続すること

＜特定事業用宅地＞
　被相続人が事業のために利用していた宅地や被相続人と生計を一にしていた親族の事業のために利用されていた宅地などで、一定の条件を満たすと、400平方㍍までの範囲で評価額が80％減額される。

＜特定同族会社事業用宅地＞
　被相続人が役員を務めていた同族会社に提供されていた会社や工場の宅地などで、一定の条件を満たすと、400平方㍍の範囲で評価額が80％減額される。

＜貸付事業用宅地＞
　被相続人が貸し付けていた貸家や駐車場の宅地などで、一定の条件を満たすと、200平方㍍までの範囲で評価額が50％減額される。

　ただし、2018年4月以降は、相続開始前3年以内に貸付事業を始めた宅地には適用されないことになった。

　以下にポイントを整理した表を掲載する。ただし、「小規模宅地等の特例」は、相続税の減額効果が高いが、適用にあたっては細かい条件があるので、税理士でも間違えることがあるといわれる。十分な注意が必要だ。

相続税の計算方法

　最後に今回のまとめとして、簡単に相続税の計算をやってみよう。

　遺産は自宅の土地建物と預貯金で合計1億円（相続税評価額ベース、「小規模宅地等の特例」も適用済）。ローンなどマイナスの遺産はなく、相続人は妻と子が2人という前提だ。

＜第1ステップ＞
　マイナスの遺産はないので、正味の遺産額は1億円である。

＜第2ステップ＞
　基礎控除額は4800万円なので、5200万円が課税遺産総額となる。

＜第3ステップ＞
　法定相続分は、妻が2分の1（2600万円）、子がそれぞれ4分の1（1300万円）ずつだ。この割合で各相続人が相続したものとして、各相続人の相続税を計算し、合計する。

＜第4ステップ＞
　相続税の総額を実際の相続割合で分配する。ここでは法定相続分通りとする。配偶者については、「配偶者の税額軽減」があり、1億6000万円または法定相続分のいずれか多い額までは非課税となる。

相続した不動産の「登記」にかかる費用

　不動産を相続した際には、名義を変更するための手続きである登記を行う。この手続きは司法書士に依頼するのが一般的だが、自分たちで行うこともできる。

　相続による不動産の所有権の変更登記にかかる費用には、下表のようなものがある。必要書類や不動産の数などによって金額が変わってくるので、あらかじめ見積もりをとるべきだ。

■不動産の相続登記に掛かる主な費用
項目	金額	備考
登録免許税	不動産の固定資産税評価額×0.4％	土地、建物それぞれ別にかかる
司法書士報酬	登記手続きの手数料等であり、金額は司法書士によって異なる	事前に確認すること。意外に司法書士によって差がある

　登録免許税は登記手続きにかかる税金で、登記所の窓口で印紙により支払う。税額を計算するベースとなる固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる価格のことで、実際の取引価格とは異なる。

　固定資産税評価額は3年に1度、市区町村が見直している。土地については、通常の取引価格とされる「地価公示」の70%が目安だ。建物は、構造等によって基本となる㎡単価が決められており、標準的な建築費の40～60％程度といわれている。

　例えば、固定資産税評価額（土地、建物の合計）が1000万円の不動産を相続した場合、登録免許税は1000万円×0.4%＝4万円となる。

司法書士報酬は、ばらつきがある

　意外に金額がかさむのが司法書士報酬だ。

　司法書士報酬は、登記手続きを行う不動産ひとつずつ（一筆ごと）にかかる。しかも、15年ほど前までは法定基準があったが今は廃止され、各司法書士が自由に設定できることになっている。

　算定方法や諸費用を予め各司法書士が示し、依頼者との合意で決めることになっており、実際にはかなり差があるのだ。

　下表にあるように、日本司法書士連合会のアンケート結果では、同一条件で3倍以上も違う。このアンケートでは、遺産分割協議書や相続関係説明図の作成といった不定形な業務が含まれているためかもしれないが、ここまで違うのは驚きだ。

　昔の感覚で、「どの司法書士に頼んでも同じようなもの」という考えは、改めるべきだろう。頼むときは事前に、費用を確認しよう。

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■所有権移転登記（相続）における司法書士報酬の例
	低額者10％の平均	全体の平均値	高額者10％の平均
北海道地区	28,320円	60,983円	97,843円
東北地区	35,457円	60,667円	99,733円
関東地区	39,212円	65,800円	103,350円
中部地区	37,949円	63,470円	116,580円
近畿地区	45,842円	78,326円	118,734円
中国地区	37,037円	65,670円	111,096円
四国地区	40,683円	65,578円	99,947円
九州地区	38,021円	62,281円	96,892円
※資料：日本司法書士会連合会アンケート結果（2018年1月、n＝1193）　有効回答数：1098 ※条件：相続を原因とする土地1筆及び建物1棟（固定資産評価額の合計1000万円）の所有権移転登記手続の代理業務を受任し、戸籍謄本等5通の交付請求、登記原因証明情報（遺産分割協議書及び相続関係説明図）の作成および登記申請の代理をした場合（法定相続人は3名で、うち1名が単独相続した場合）

　また、都市部にある不動産でまとまった広さのある土地などであればその資産価値は高く、一筆あたり10万円前後の司法書士報酬がかかっても大した問題にはならないだろう。

　しかし、地方にある土地で、種目が山林や農地の場合は馬鹿にならない。

　固定資産税評価額は一筆あたり数十円から数百円程度であり、登録免許税は微々たるものだが、司法書士報酬を合計すると数十万円になることもある。

　資産価値がほとんどない不動産の相続登記にそれだけコストをかけるかどうか、迷うケースもあるようだ。

相続した不動産の登記をしないと、将来が大変

　なお、相続した不動産の登記をしておかないといろいろ不都合もある。

　亡くなった親の名義のままでは、第三者からは相続人の共有に見え、実際の相続人の判断だけで土地を売却したり、その土地を担保に借入れすることもできない。

　また、将来、他の相続人が亡くなると、その配偶者や子が相続の権利を引き継ぐため、権利関係が複雑になる。後から相続登記をしようとすると、他の相続人の相続人からいちいち署名捺印と印鑑証明をもらわないといけないなど、手続きが極めて面倒になる。

　なお、2018年（平成30年）の税制改正で、「相続により土地を取得した個人が登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置」ができた。

　2018年4月1日から2021年3月31日までの間に、「登記名義人から、すでに死亡している個人への相続等」を理由とした名義変更については、登録免許税がかからない。

　3年間に限定して相続登記がされていない土地の登記を進めようというものだが、現在、相続人が生きている場合の名義変更については対象外である。

譲渡所得の所有期間は、亡くなった人の所有期間もカウント

　相続した不動産の中には、相続税の支払いのために売却するケースもあるだろう。相続した不動産であっても、売却して得た利益（譲渡益）には、他の所得と分離して所得税がかかる。

　不動産の譲渡所得に対する税額の計算は基本的に、次のようになっている。

■譲渡所得に対する税額の計算方法
税額 ＝ ｛譲渡収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）｝×　税率

■不動産の譲渡所得に対する税率
	所有期間
	5年以下	5年超
税率	39.63％ （所得税30.63％、住民税9％）	20.315％ （所得税15.315％、住民税5％）
※復興特別所得税として所得税には2.1%相当が上乗せされている。

　ここでいくつかポイントがある。

　第一に、所有期間の判断だ。上記のように所有期間が5年以下か5年超かで適用される税率が倍ほど違う。

　相続した不動産については、亡くなった被相続人が所有していた期間をそのまま引き継ぐので、被相続人がその不動産を取得した時点から相続人が譲渡する時点までで判断することになる。

　ただし、譲渡所得の計算における「所有期間」とは、譲渡した年の1月1日時点でのこと。実際の所有期間より短くなるので注意が必要だ。

譲渡所得の取得費は、取得時の価額を証明できないと不利に

　第二に、売却した不動産の取得費がいくらになるかだ。

　取得費は基本的に、亡くなった被相続人がその不動産を取得した当時の価額がベースになるので、当時の売買契約書などを探しておく必要がある。

　もし、不明な場合は譲渡金額の5％相当額（例えば3000万円で売却した場合は150万円）が取得費となりかなり不利だ。

　ただし、建物については取得時からの期間に応じて減価償却分が差し引かれるので、年数が経っている場合には、取得費がゼロということもありえる。

取得費では「相続税の取得費加算の特例」も重要

　取得費に関してはもうひとつ、「相続税の取得費加算の特例」が重要だ。

　これは、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続発生時からは3年10ヵ月以内）に相続した不動産を売却した場合に限り、相続税の一定額を取得費に加算できるというもの。その分、譲渡益が減るので、税額の軽減につながる。

　例えば、相続人が一人で、相続した財産が、売却した不動産のみだったケースでは、相続税額をすべて取得費として加算できる。その他のケースは状況により変動するので、加算できる額は、次のように計算しよう。

「相続税の取得費加算の特例」の計算方法
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 「相続税の取得費加算の特例」については実は、2015年（平成27年）に見直しが行われている。

　2014年までは、売却したのが土地の場合、売却した土地のみならず、相続した土地すべてに対応する相続税が取得費から控除される「おいしい制度」だった。

　しかし、2015年からは、売却した土地に対応する相続税のみが取得費から控除される。それだけ譲渡益が増え、税額も増えることになった。

　それでも、相続した不動産を売却するときならではの特例であり、適用が受けられる場合は忘れないようにしたい。※参照：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

売却時は、その他の特例も確実に利用する

　そのほか、相続した不動産の売却時に利用できる特例がいろいろあるが、利用するには条件が異なる。

　自分はどの特例が利用できるのか、複数当てはまる場合はどれを選んだほうが得なのか、よく検討しよう。

＜自宅として利用してから売却する場合＞
　相続した不動産（土地、建物）を自宅として使ってから売却するのであれば、基本的にはマイホーム（「居住用財産」）の売却となり、次のような特例が受けられる。

　ただし、登記だけ移したものの自宅としての利用実態がないとかあまりに不自然な場合には、特例の適用を否認されることもあるので注意したい。

＜空き家などを売却する場合＞
　亡くなった人（被相続人）が自宅として使っていた不動産（土地、建物）を空き家のまま売却した場合について、譲渡所得から最高3000万円が控除される「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」がある。

　主な要件は下表のとおりだ。控除額は「3000万円」と高いのだが、対象は戸建てであり、1981年以前の建築でありながら、新耐震基準に適合していないとだめなので、かなりハードルは高い。

■「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の主な要件
適用期間	平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡。
対象物件	次のすべてに該当する相続開始直前の被相続人の居住用財産。 イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと ロ マンションなど区分所有建物でないこと ハ 相続開始の直前において同居人がいなかったこと
譲渡価格	1億円以下であること。 ※相続後3年目の年末までに分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めて判定する。
その他	次のすべてを満たす譲渡であること。 イ. 相続人が相続開始後3年目の年末までに譲渡すること ロ. 相続後、事業の用、貸付けの用、居住用の用に供したことがないこと ハ. 建物が譲渡時点で新耐震基準に適合すること（適合していない場合は建物を適合するようにリフォームするか、家屋を取り壊して敷地のみを譲渡すること） ニ．親子や夫婦、生計を同じくする親族、同族会社等の特殊関係者への譲渡でないこと ホ．「相続税の取得費加算の特例」を利用していないこと（選択適用）

　特に、「相続税の取得費加算の特例」とは選択適用なので、どちらが有利かは事前にシミュレーションしたほうがいいだろう。